Useampi urakka samassa nipussa. T A L O Y H T I Ö N A R V O L E H T I • 4 / 2 2 3 ”Hyvä isännöitsijä löytää ratkaisut” Isännöitsijä Peter Jokisalo: Voiko taloyhtiömme ajautua konkurssiin
Arvaamme, että olet viime aikoina vaivannut päätäsi esimerkiksi ympäristövastuukysymyksillä, sähköisellä huoneistotietojärjestelmällä, taloyhtiön tietosuojalla, ilmalämpöpumppujen hyväksymisellä tai Airbnb-tyyppisellä vuokraustoiminnalla. Ota yhteyttä, niin voimme sopia mahdollisesta toimeksiannosta tarkemmin ja huolehtia taloyhtiönne juridiikasta! lexia@lexia.fi Puh. +358 10 4244 200 www.lexia.fi. yhtiökokouksissa, erilaisissa rakennushankkeissa ja arjen juridisissa kysymyksissä. Sisältää yhden konsultoinnin sekä lyhyen kirjallisen raportin, hinta 900 e + alv. Sisältää yhden konsultoinnin sekä lyhyen kirjallisen raportin, hinta 900 e + alv. Ota yhteyttä, niin voimme sopia mahdollisesta toimeksiannosta tarkemmin ja huolehtia taloyhtiönne juridiikasta! lexia@lexia.fi Puh. Arvaamme, että olet viime aikoina vaivannut päätäsi esimerkiksi ympäristövastuukysymyksillä, sähköisellä huoneistotietojärjestelmällä, taloyhtiön tietosuojalla, ilmalämpöpumppujen hyväksymisellä tai Airbnb-tyyppisellä vuokraustoiminnalla. +358 10 4244 200 www.lexia.fi ASIAKASLÄHTÖISTÄ JURIDIIKKAA KIINTEISTÖALAN TARPEISIIN Hei taloyhtiön vastuuhenkilö! Vastaat arjessasi taloyhtiön edun mukaisten ratkaisujen tekemisestä. Me Lexiassa pohdimme samoja asioita juridiikan näkökulmasta. Toimimme neuvonantajana kiinteistöihin ja asumiseen liittyvissä juridisissa kysymyksissä avustaen taloyhtiön hallituksen edustajia ja isännöitsijöitä mm. Toimimme neuvonantajana kiinteistöihin ja asumiseen liittyvissä juridisissa kysymyksissä avustaen taloyhtiön hallituksen edustajia ja isännöitsijöitä mm. yhtiökokouksissa, erilaisissa rakennushankkeissa ja arjen juridisissa kysymyksissä. • Lisätai ullakkorakentamisen esiselvitys taloyhtiön tilanteesta ja mahdollisuuksista. • Lisätai ullakkorakentamisen esiselvitys taloyhtiön tilanteesta ja mahdollisuuksista. Olemme myös Isännöintiyritykset ry:n yhteistyökumppani ja tarjoamme OSAKE-lehden lukijoille tarjouksena seuraavia palveluita: • Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen peruspäivitys vastaamaan voimassaolevaa asunto-osakeyhtiölakia, hinta 900 e + alv. Me Lexiassa pohdimme samoja asioita juridiikan näkökulmasta. Olemme myös Isännöintiyritykset ry:n yhteistyökumppani ja tarjoamme OSAKE-lehden lukijoille tarjouksena seuraavia palveluita: • Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen peruspäivitys vastaamaan voimassaolevaa asunto-osakeyhtiölakia, hinta 900 e + alv. ASIAKASLÄHTÖISTÄ JURIDIIKKAA KIINTEISTÖALAN TARPEISIIN Hei taloyhtiön vastuuhenkilö! Vastaat arjessasi taloyhtiön edun mukaisten ratkaisujen tekemisestä
Mitä tehdä, jos siitä aiheutuu taloyhtiölle haittaa. 46 Laki ja sopimus: Voiko lyhytaikaisen vuokraamisen kieltää. 42 Kunnossapito: Upotettava jätesäiliö on kompakti vaihtoehto Maan alle upotettavat jätesäiliöt vievät rutkasti vähemmän tilaa kuin perinteiset säiliöt, vaikka kapasiteetti on suurempi. 26 Henkilö: Isännöitsijä Peter Jokisalo “Hyvä isännöitsijä löytää ratkaisut taloyhtiön ongelmiin.” 30 Turvallisuus: Vartiointia tilapäiseen tarpeeseen Murtokierteen tai ilkivallan voi katkaista hankkimalla yhtiölle vartiointia. 50 Seuraavassa numerossa OSAKE 3. 12 Talous: Taloyhtiöiden konkurssit yleistyneet Jos talousvaikeuksiin puututaan riittävän ajoissa, pahin on mahdollista välttää. 18 Korjausrakentaminen: Monta remonttia kerralla Kun korjausrakennushankkeessa tehdään samalla useampi urakka, voi taloyhtiö säästää pitkän pennin. Asuntojen lyhytaikainen vuokraaminen on yleistynyt. 36 Viihtyvyys: Vaihtomatoilla siisti ilme rappuun Aula pysyy paremmin siistinä, kun käytävämatot keräävät kuran ja roskat. JA RM O PA U TA M O 18 42 OSAKE 4/2023 12 5 Pääkirjoitus 6 Ajankohtaista Ajankohtaisia asioita taloyhtiöiden maailmasta
Teppo Hirvikunnas Päätoimittaja S uomessa on yli 90 000 taloyhtiötä, jotka ovat olennainen osa asumiskulttuuriamme ja yhteiskuntaamme. Jokainen osakas voi olla osa ratkaisua. Heidän ammattitaitonsa ja kokemuksensa ovat arvokkaita taloyhtiön talousasioiden hoidossa. Tämä malli mahdollistaa sen, että kun taloyhtiö ottaa lainaa korjaushankkeisiin, osakkaat vastaavat lainan takaisinmaksusta henkilökohtaisesti. Osallistuminen ja yhteisöllisyyden vahvistaminen ovat yhtä lailla tärkeää. Tällainen järjestely voi myös osaltaan vahvistaa yhteisöllisyyttä, koska jokainen osakas on suoraan vastuussa yhtiön taloudesta. Taloyhtiön pelastajina voivat kuitenkin toimia sen omat osakkaat. Mutta kuten sanonta kuuluu: “Kun yhteisö toimii yhdessä, mikään haaste ei ole liian suuri.” Osakkailla on merkittävä rooli tässä yhteistyössä. 040 5530 693 lmoitusmyynti ilmoitusmyynti@osakelehti.fi Ulkoasu ja taitto Pop Media Oy – Markus Paajala ISSN: 2670-1340 www.osakelehti.fi Julkaisija ja kustantaja ISLI isännöintiyritykset ry P. 040 5530 693 Kannen kuva: Jimi Soinila OSAKE 5. Osakkaat taloyhtiön pelastajina. Osakkaiden rooli ei suinkaan rajoitu vain rahoitukseen. Aktiivinen osallistuminen yhtiön asioihin ja päätöksentekoon voi lisätä yhteisöllisyyttä ja sitoutumista taloyhtiön menestymiseen. Eikä pidä myöskään unohtaa taloyhtiön hallituksen ja isännöinnin roolia. Taloyhtiön konkurssi on vakava asia, mutta osakkailla on voima ja vastuu kääntää kurssi. Taloyhtiöiden konkurssien taustalla on usein monenlaisia syitä. Se suojaa taloyhtiötä maksuhäiriöiltä ja luottotappioilta. PÄÄKIR JOITUS OSAKE 4/2023 Tuottaja AVPlus Media Oy Päätoimittaja teppo.hirvikunnas@osakelehti.fi Toimituspäällikkö emma.nikander@osakelehti.fi Toimitus toimitus@osakelehti.fi Avustajat Katja Alaja, Maria Markus, Tiina Saari Tilaajapalvelu tilaukset@osakelehti.fi P. Kuten kaikissa yhteisöissä, niin myös taloyhtiöissä eteen voi tulla haasteita, jotka saattavat pahimmillaan ajaa yhtiön konkurssiin. Se on yhteisö, jossa ihmiset asuvat, kasvavat ja tekevät elämästään merkityksellistä. Viime aikoina on nähty esimerkkejä siitä, miten osakkaiden takaamat lainat ovat toimineet eräänlaisena pelastusrenkaana taloyhtiöille. Ennen kaikkea on tärkeää ymmärtää, että taloyhtiö ei ole vain rakennus tai joukko asuntoja. Osakkaiden aktiivisuus, yhteisöllisyys ja vastuuntunto voivat olla avaimia taloyhtiön menestymiseen ja kestävyyteen. Esimerkiksi vanheneva rakennuskanta, ennakoimattomat ja suuret korjaustarpeet tai osakkaiden maksuvaikeudet voivat luoda tilanteita, joissa yhtiön talous ajautuu kriisiin. Kun taloyhtiön osakkaat näkevät itsensä paitsi asukkaina myös aktiivisina toimijoina ja vastuunkantajina, taloyhtiön tulevaisuus näyttää valoisammalta
Rekisteröinti on kuitenkin pakollista silloin, jos huoneisto vaihtaa omistajaa. Jos osakekirja on pankissa lainan vakuutena, kuten usein on, myös pankki voi hakea omistuksen rekisteröintiä osakkeenomistajan puolesta. Siirtovelvoite on kaikilla ennen 2019 perustetuilla taloyhtiöillä. Samalla mitätöidään paperinen osakekirja. Kun taloyhtiö on hoitanut siirron, osakas voi rekisteröidä oman omistuksensa. Asuntovelallisen kannattanee odottaa osakekirjojen sähköistämisen kanssa, sillä se on helpointa tehdä asunnon vaihtaessa omistajaa. Tietojärjestelmä on Maanmittauslaitoksen ylläpitämä rekisteri, johon kerätään tiedot taloyhtiöistä, osakehuoneistoista ja niiden omistuksista, omistusten rajoituksista ja panttauksista. Tällöin uuden omistajan tulee hakea omistuksen rekisteröintiä Maanmittauslaitokselta kahden kuukauden sisällä kaupasta. Viimeiset hetket siirtää OSAKELUETTELOT ILMAISEKSI KOONNUT EMMA NIKANDER SH U TT ER ST O CK 6 OSAKE. . Pankki perii tästä maksun. Sitä uudemmat yhtiöt ovat jo rekisterissä. Rekisterin myötä asuntokaupat, taloyhtiöiden hallinto ja viranomaisten työ helpottuu. A J A N KO H TA I S TA TALOYHTIÖILLÄ on vielä muutama kuukausi aikaa siirtää osakeluettelonsa huoneistotietojärjestelmään ilman kustannuksia. Kiirettä ei kuitenkaan tarvitse pitää, sillä osakkeenomistajalla on 10 vuotta aikaa hakea omistuksensa rekisteröintiä. Syyskuun loppuun mennessä siirron oli tehnyt 54,6 prosenttia taloyhtiöistä. Ensi vuoden alusta lähtien luetteloiden siirtämisestä peritään maksu
– Kuluva vuosi on ollut lämmin, joten ensi vuoden budjetissa pitää varautua edellisvuotta suurempaan energiatarpeeseen ja lämmityskulujen kasvuun. Vuonna 2022 vastaava luku oli 4,7 prosenttia. Tämän vuoden kiinteistökustannusten nousuun voi perehtyä Kiinteistöliiton Ideksitaloselvityksestä, joka löytyy liiton verkkosivuilta. – Taloyhtiön kassassa tulisi jatkuvasti olla vähintään kolmen tai neljän kuukauden vastikkeita vastaavat varat. Jos taloyhtiö sijaitsee vuokratontilla, jonka vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin, vuokrakustannuksiin on varattava tarkistuskuukaudesta riippuen peräti viidestä kuuteen prosenttia lisää. Selvityksen mukaan kustannukset ovat kohonneet viime vuodesta keskimäärin 2,9 prosenttia. Vuoden 2024 talousarviota laadittaessa on syytä huomioida esimerkiksi kaukolämpömenojen kasvu ja valtionavustusten väheneminen. Myös kiinteistöverotukseen tulossa oleva korotus nostaa kustannuksia osalla taloyhtiöistä. Esimerkiksi kaukolämmön hinnoissa on ollut kuluvana vuonna korotuksia. Kiinteistöliiton talousja veroasiantuntija Juho Järvinen huomauttaa, että tilannetta on seurattava tarkasti. Kun sähköenergian kustannukset poistetaan laskuista, nousu on ollut 7,1 prosenttia. . Talousarvio laaditaan toteutuneiden kulujen pohjalta, mutta on huomioitava, että moni kuluerä saattaa ensi vuonna kasvaa entisestään. TALOYHTIÖIDEN on syytä varautua kustannusten kasvuun myös ensi vuonna, kehottaa Kiinteistöliitto. Lisäksi taloyhtiöissä on hyvä keskustella ja sopia mahdollisuudesta antaa hallitukselle valtuudet tarvittaessa kerätä esimerkiksi kaksi ylimääräistä vastiketta ilman uuden yhtiökokouksen järjestämistä, Järvinen neuvoo. Kustannuksista eniten ovat kohonneet kaukolämmön ja rakennuksen kiinteistöverokustannukset. Kustannukset nousevat MYÖS ENSI VUONNA SH U TT ER ST O CK OSAKE 7
Sopimusasiana hintojen muutos vaatii siis molempien osapuolten hyväksynnän. Isännöinnin eettiset ohjeet ohjeistavat hyväksymään sopimusmuutokset kirjallisesti tai vähintäänkin käsittelemään ne hallituksessa ja kirjaamaan asian pöytäkirjaan. Isännöinnin ostajana taloyhtiön hallituksen pitää käsitellä esitys. . Isännöintisopimuksessa sovitaan, mitä palveluja isännöinti tuottaa ja mitä taloyhtiö niistä maksaa. – Taloyhtiön hallituksen kannattaa käydä oman isännöitsijän kanssa yhdessä läpi eettiset ohjeet ja niiden mukaiset menettelyt esimerkiksi hallituksen kokouksen yhteydessä, korostaa Tossavainen. A J A N KO H TA I S TA SYKSYLLÄ isännöintiyritykset saattavat korottaa hintojaan, ja taloyhtiö saa siitä tällöin esityksen. Taloyhtiössä onkin hyvä hetki pohtia, ollaanko isännöintipalveluun tyytyväisiä suhteessa maksettuun palkkioon. Kyseessä on sopimusasia, eikä hinnankorotusta voi hoitaa yksipuolisena ilmoitusasiana. – Hyvästä isännöinnistä kannattaa maksaa, mutta huonoa ei pidä hyväksyä, toteaa Kiinteistöliiton yhteysjohtaja Timo Tossavainen. Isännöintipalkkiot pitää käsitellä HALLITUKSESSA SH U TT ER ST O CK KOONNUT EMMA NIKANDER 8 OSAKE
Osake-lehti on toki mahdollista tilata myös omalla kustannuksella. Osoitteenmuutos on helpointa tehdä osake-lehden verkkosivuilla (osakelehti.fi). Luokituksessa Espoo nousi Helsingin ja Tampereen rinnalle AA-luokkaan. Jos siis hallituksen kokoonpano vaihtuu, niin muistathan ilmoittaa tästä myös meille. Hypon päivitetyssä luokituksessa luokitus nousi 24 kunnassa yhdellä pykälällä ja laski pykälän verran 59 kunnassa. A J A N KO H TA I S TA KOONNUT EMMA NIKANDER 10 OSAKE. . Lisäksi sen suuri koko turvaa silloinkin, kun talouskasvu rakoilee: asuntomarkkinat eivät notkahda vielä yhdestä konkurssista. SH U TT ER ST O CK OSAKE-LEHTI on mahdollista tilata taloyhtiön lukuun vain hallituksen puheenjohtajalle ja hallituksen jäsenille. Silloin hetkellinen suhdanne ei heiluta yksittäisen alueen luokitusta kovinkaan merkittävästi. Voit myös pyytää uutta puheenjohtajaa ilmoittamaan uudet tiedot. OSOITTEENMUUTOKSET JA LISÄTILAUKSET Vetovoimaiset kaupungit pärjäävät myös SUHDANNEKUOPASSA SUOMEN Hypoteekkiyhdistys Hypo on julkaissut päivitetyn asuntoluottoluokituksensa. Jos siis haluat jatkaa lehden tilausta, tee uusi tilaus samalla kun ilmoitat meille uuden puheenjohtajan (ja hallituksen jäsenten) tiedot. Espoon nousu selittyy vahvalla tulokehityksellä. Luottoluokitukseen voi tutustua kokonaisuudessaan Suomen Hypoteekkiyhdistyksen verkkosivuilla. Asuntoluottoluokitus kuvaa alueiden riskejä ja kriisinkestävyyttä. Kirjainten perässä on kuitenkin kärkikolmikollakin miinus, joka heijastelee sitä, että vaikea asuntomarkkinasuhdanne ei täysin säästä vahvimmankaan kasvun alueita. Se on yhden kunnan verran vähemmän kuin viime vuonna. Luokituksen kaikki teemat ovat maksukyky, likviditeetti, muuttoliike, kuntatalous, vakuusarvot, turvallisuus, terveys, tulevaisuus ja ympäristö. Ylipäätään asuntoluottoluokituksessa A-luokkaan tai parempaan yltää yhteensä 21 kuntaa
Kuitu on myyntivaltti asuntokaupassa, sillä valokuituverkkoon kytkettyjen asuntojen ja taloyhtiöiden kiinnostus kasvaa. Nauti elämästä, valitse valokuitu! Toimiva nettiyhteys parantaa taloyhtiösi arkea. Valokuitu on häiriötön ja huoleton kodin kiinteä nettiyhteys, jonka nopeus päihittää kaikki muut yhteydet. Valitsemalla Valokuitusen saat: Vapauden vaihtaa nettiliittymän toimittajaa ja valita sopivat palvelut Nopean ja vakaan yhteyden vain taloyhtiösi käyttöön Kiinteän hinnan ja avaimet käteen -palvelun, jätämme myös pihan siistiksi Luotettavan toimituksen, rakennamme yli 90 % myyntialueistamme Ympäristöä säästävän yhteyden: kuitu käyttää sähköä vain tuhannesosan mobiiliverkon kulutuksesta Pyydä tarjous taloyhtiöllesi valokuitunen.fi/ taloyhtiot
Taloyhtiön konkurssi on edelleen harvinainen, mutta yleistyvä ja vakava ilmiö. Saarilampi on erikoistunut konkurssija yrityssaneerausmenettelyihin ja hoitaa muun muassa Laukaan keskustassa sijaitsevan Kiinteistö Oy Laukaan Pankkilan konkurssipesää. Vaikeasta taloustilanteesta selviäminen edellyttää yhtiön hallinnolta riittävän aikaista puuttumista ongelmiin. TA LO U S 12 OSAKE. Konkurssilain puitteissa ne ovat kuitenkin olleet mahdollisia, sanoo Asianajotoimisto Fennon juristi Sami Saarilampi. Taloyhtiö, johon kuuluu 12 asuntoa, kaksi isoa liiketilaa ja seitsemän toimistotai varastotilaa, haettiin konkurssiin viime maaliskuussa. Konkurssitapaukset taloyhtiöissä ovat monimutkaisia ja vaikeita tilanteita sekä asukkaille että osakkeenomistajille. Voiko meidänkin taloyhtiömme ajautua konkurssiin. – Taloyhtiöiden konkursseja ei ole aiemmin ehkä mielletty mahdollisiksi yleisesti tai taloyhtiöiden osakkaiden keskuudessa. Ne ovat kuitenkin edelleen suhteellisen harvinaisia. TEKSTI MARIA MARKUS M ediassa on viime aikoina näkynyt juttuja taloyhtiöiden konkursseista
SH U TT ER ST O CK OSAKE 13
14 OSAKE. ”Lopputuloksena lienee pääsääntöisesti tyhjilleen ja kylmäksi jäävä talo, josta kukaan ei huolehdi.” Sami Saarilampi
Osakkeenomistaja saa siis rahaa vasta, jos jotain jää jäljelle – ja se on Saarilammen mukaan käytännössä äärimmäisen harvinaista. – Silloin konkurssi raukeaa. Juridisesti osakkeenomistajat voisivat vielä tällöin valita yhtiölle edustajan, mutta käytännössä tämä on harvinaista, joten omaisuus jää oikeudellisesti haastavaan ja erikoiseen välitilaan, Saarilampi kertoo. Apua ei välttämättä löydy tuolloin siitäkään, että huoneistot otetaan taloyhtiön haltuun. Konkurssiriski ei kuitenkaan koske vain vanhoja taloja. Käräjäoikeus asettaa taloyhtiön konkurssiin joko velkojan tai taloyhtiön omasta hakemuksesta. Usein kyse on vanhoista taloyhtiöistä, joissa on kertynyt paljon korjausvelkaa. – Lopputuloksena lienee pääsääntöisesti tyhjilleen ja kylmäksi jäävä talo, josta kukaan ei huolehdi. Edellytyksenä konkurssille on, että taloyhtiö on maksukyvytön. Uudemmissa taloyhtiöissä riski liittyy Saarilammen mukaan yleisimmin rahoituskulujen kasvuun. – Konkurssiin asetetut talot ovat joskus jopa jo tyhjiä ja kylmillään, hän sanoo. – Ehkä ne ovat poikkeuksellisen luonteensa takia ansainneet paljon mediatilaa, hän pohtii. Myös uudemmat taloyhtiöt riskissä Suurimmassa konkurssiriskissä olevat taloyhtiöt löytyvät muuttotappiokunnista. Se yhdessä korjaustarpeiden kanssa muodostaa hankalan yhtälön ja aiheuttaa helposti taloudellisia vaikeuksia. Mitä silloin tapahtuu. Silloin yhdellä osakkaalla on paljon osakkeita hallussaan. – Suuretkaan vuokrat eivät välttämättä riitä kattamaan huoneistoihin kohdistuvia huomattavia yhtiölainaosuuksia, jolloin talousongelmat kasautuvat taloyhtiön ja muiden osakkaiden harteille. Rakennusta voivat rasittaa myös tyhjillään olevat liiketilat, joiden vastikkeet ovat olleet aikoinaan suuret. Suhteutettuna taloyhtiöiden kokonaismäärään puhutaan Saarilammen mukaan vielä yksittäistapauksista. Jos yksittäisillä osakkeenomistajilla, esimerkiksi sijoittajilla, on hallussaan suuri osa yhtiön huoneistoista ja niihin kohdistuu merkittävä määrä yhtiölainaa, korkojen nousu voi johtaa ongelmiin. – Jos osakkaat eivät kykene maksamaan korkojen nousun takia kasvaneita pääomavastikkeita, voi tämä kertaantua maksuongelmina koko taloyhtiölle. OSAKE 15. Joskus myös äkilliset remontit, kuten homevauriokorjaukset, saattavat ajaa yhtiön talousvaikeuksiin. Sami Saarilammen mukaan monet luulevat virheellisesti, että taloyhtiön konkurssissa konkurssipesänhoitaja ottaa haltuunsa taloyhtiön osakkeet ja lähtee myymään niitä. Jos omaisuutta on vielä jäljellä, osoitetaan ne ensisijaisesti ulosottoon, mutta jos ulosottoviranomainen ei ulosmittaa varoja, palautuvat varat takaisin yhtiölle, jolla ei kuitenkaan ole enää edustajia. Taloyhtiön asioista päättäminen siirtyy konkurssin myötä konkurssipesälle. Yllätyksenä tilanne ei siis yleensä tule. Saarilammen mukaan tapausten määrän kasvun taustalla on monia tekijöitä, kuten taloyhtiöiden ja rakennuskannan tekninen ikä ja suureksi kasvanut korjausvelka, maaseudun muuttotappiokehitys, suuret liiketilat ja niiden tyhjentyminen sekä usein myös keskittynyt omistus. Osakkeenomistajien oikeus realisointituottoihin on viimesijainen velkojien jälkeen, joten jos realisoitava omaisuus ei riitä velkoihin ja konkurssimenettelyn kustannuksiin, ei synny myöskään pääoman palautusta. Osakkeenomistajille konkurssi tarkoittaa sitä, että omistamiseen perustuvat oikeudet, kuten hallintaoikeus huoneistoon, päättyy. Jos konkurssipesä ei kykene vuokrausta järjestämään, viime kädessä se tarkoittaa sitä, että asunnosta joutuu muuttamaan pois, Saarilampi sanoo. Osakas voi menettää asuntonsa ja omistuksensa Taloyhtiön konkurssi tarkoittaa käytännössä sitä, että yhtiö ei enää kykene hoitamaan velvoitteitaan ja omaisuus pyritään realisoimaan velkojen maksamiseksi. Tosiasiassa kyse on reaaliomaisuudesta, kuten kiinteistöistä ja rahoitusomaisuudesta, jotka pyritään realisoimaan parhaaseen mahdolliseen hintaan ja niistä kertyneet varat käyttämään velkojen maksamiseen. Joskus voi käydä niinkin, että ostajaa ei löydy tai konkurssimenettelyä ei pystytä viemään läpi, koska varoja on niin vähän, etteivät ne riitä konkurssimenettelyn läpiviemiseen. – Osakkeenomistajan pitäisi silloin konkurssipesän kanssa sopia siitä, että jatkaa asukkaana ja maksaa käypää vuokraa. Syyt ovat moninaiset Tänä vuonna taloyhtiöiden konkurssit ovat olleet kuitenkin kasvava ilmiö. Saarilampi kertoo, että konkurssiuhan alla olevat taloyhtiöt ovat kuitenkin useimmiten olleet varsin heikossa tilanteessa jo pidemmän aikaa. – Viime vuosina rahoituskulujen sekä energian hinnan ja muiden kustannusten nousu on lisännyt painetta korottaa vastikkeiden määrää. Raukeamisen jälkeen yhtiö ei voi tehdä enää oikeustoimia, koska taloyhtiö ei ole enää kaupparekisterissä ja yhtiön toimielimet lakkaavat
Talousongelmat vaativat joskus laajojakin selvityksiä tilanteen korjaamiseksi ja Saarilampi suosittelee asiantuntijoiden hyödyntämistä, sillä se todennäköisesti maksaa itsensä kyllä takaisin. Joskus voi kuitenkin käydä niin, että toimenpiteistä huolimatta mitään ei ole tehtävissä. ”Konkurssiuhkaa voi ennaltaehkäistä suunnittelemalla ja toteuttamalla yhtiön korjaustoimia aktiivisesti, pitkäjänteisesti ja ennakoiden.” PE XE LS / AN TH O N Y W AY M O U TH 16 OSAKE. Talouskurimuksesta voi selvitä Sami Saarilammen mukaan vaikeasta taloustilanteesta voi selvitä, mutta se edellyttää yhtiön hallinnolta riittävän aikaista puuttumista sekä hallinnon ja isännöitsijän hyvää yhteistyötä. Silloin omaehtoinen hakeutuminen konkurssiin voi olla järkevää suurempien vahinkojen, kuten kiinteistön muuttumisen asuinkelvottomaksi, välttämiseksi. . Olennaista on myös hoitaa taloyhtiön hallintoa huolellisesti, ja huolehtia esimerkiksi perintätoimista heti, jos vastikerästejä alkaa syntyä. – Konkurssiuhkaa voi ennaltaehkäistä suunnittelemalla ja toteuttamalla yhtiön korjaustoimia aktiivisesti, pitkäjänteisesti ja ennakoiden niin, että korjausvelkaa ei synny, hän sanoo. Myös yhtiön koko vaikuttaa. – Elleivät tavanomaiset perintätoimet ole riittäviä, on tarvittaessa aloitettava vastikesaatavien oikeudellinen perintä ja ryhdyttävä huoneistojen haltuunottoon asunto-osakeyhtiölain asettamissa puitteissa. Pienissä yhtiöissä voi olla isoja taloyhtiöitä suurempi riski ajautua talousvaikeuksiin, koska osakkaita on määrällisesti vähemmän ottamassa vastuuta yllättävistä kustannuksista tai muiden osakkaiden maksamattomista vastikkeista
Hallinnon ja isännöitsijän yhteistyö: Vahva yhteistyö hallituksen ja isännöitsijän välillä on ensiarvoisen tärkeää, jotta taloyhtiö on taloudellisesti vakaalla pohjalla. On tärkeää pysyä aktiivisena, tehdä ennakoivaa suunnittelua ja toimia ajoissa, kun ongelmia ilmenee. Yhtiövastikkeiden mukauttaminen ajoissa: Jos taloyhtiön taloustilanne heikkenee, on mahdollista tarkastella yhtiövastikkeiden määrää ja tarvittaessa korottaa niitä. Taloyhtiön hallituksessa kannattaa huolehtia ainakin näistä: Säännöllinen taloustarkastelu: Taloyhtiön taloudellista tilannetta pitää seurata säännöllisesti. Osake-enemmistöjen hallinta: Tilanteita, joissa yksittäisellä osakkaalla on liian suuri osuus yhtiön huoneistoista, tulee välttää. Yhtiö voi pyytää lupaa periä esimerkiksi kaksi ylimääräistä vastiketta vuodessa. TALOYHTIÖN taloudellisen tilanteen seuranta ja hallinta ovat jatkuvaa työtä. Osakkeiden takaamat lainat: Kun taloyhtiö ottaa lainaa vaikkapa korjaushankkeeseen, lainan takaisinmaksusta vastaavat suoraan osakkaat omissa nimissään, eikä taloyhtiö ole lainan päävelallinen. Selvitysten tekeminen: Mikäli talousongelmia ilmenee, tulee teettää tarvittavat selvitykset tilanteen korjaamiseksi. Tämä voi suojata taloyhtiötä maksuhäiriöiltä ja luottotappioilta. Varautuminen muuttuviin olosuhteisiin: Esimerkiksi korkojen nousun tai suurten remonttien varalta kannattaa tehdä taloudellisia varautumisia jo etukäteen. Keskittynyt omistus voi lisätä taloudellisten ongelmien riskiä. Kommunikointi osakkaiden kanssa: Osakkaita tulee informoida avoimesti ja säännöllisesti taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta. Saatavien perimiseksi voidaan käyttää tavanomaisia perintätoimia ja tarvittaessa oikeudellista perintää. Osakkaat voivat neuvotella pankin kanssa lainoista itsenäisesti, mikä voi johtaa kilpailutukseen ja parempiin lainaehtoihin. Aktiivinen viestintä lisää luottamusta ja kannustaa osakkaita osallistumaan yhtiön toimintaan. Ennakoi ja toimi ajoissa TEKSTI TEPPO HIRVIKUNNAS. Isännöitsijän ja taloyhtiön hallituksen tulisi raportoida taloustilanteesta osakkaille riittävän usein. Aktiivinen korjausja huoltosuunnittelu: Yhtiössä tulee tehdä säännöllisiä kuntoarvioita ja laatia pitkän aikavälin korjaussuunnitelma. Aikainen puuttuminen vastikerästeihin: Jos vastikkeita jää maksamatta, asiaan kannattaa puuttua heti. Huoneistojen haltuunotto: Jos osakas ei huomautuksista huolimatta maksa vastikkeitaan, on yhtiön harkittava huoneiston haltuunottoa asunto-osakeyhtiölain mukaisesti. Näin suuria korjausvelkoja voidaan välttää ennakoinnilla. Asiantuntijoiden apua kannattaa hyödyntää, sillä heidän neuvoillaan voi välttää suurempia taloudellisia vaikeuksia
Talojen mustavalkoinen olemus on modernin skandinaavinen. Neljän talon ja 99 huoneiston taloyhtiö oli aikoinaan yksi lähiön ensimmäisistä. KORJAUSRAKENTAMINEN Kuhakartanon muodonmuutos Vaikka miljoonien eurojen lasku kerralla voi kuulostaa pelottavalta, kokonaisvaltaisessa remontissa rahaa myös säästyy. TEKSTI TIINA SAARI ENNEN-KUVAT MIKA VILJANEN JÄLKEEN-KUVAT JARMO PAUTAMO A sunto-osakeyhtiö Kuhakartanon julkisivu on käynyt läpi muodonmuutoksen. Viime aikoina Näsijärven tuntumaan on rakennettu uusia asuinalueita, ja lähitulevaisuudessa myös 18 OSAKE. Ei uskoisi, että kolmikerroksiset talot on rakennettu 1970-luvulla Tampereen Lentävänniemeen. Nyt 50-vuotias taloyhtiö näyttää kuin uudelta. Valkoiseksi rapattua julkisivua kehystävät mustanpuhuvat sokkelit ja parvekkeet lasituksineen. Osakkaiden kukkarot ja hermot kiittävät, kun samaan aikaan korjataan mahdollisimman paljon
”Energiaremontti tuo taloyhtiölle vuosittain lähes 60 000 euron säästön lämmityskuluihin.” OSAKE 19
Olemme säästäneet vähän rahaa koko ajan, vaikka yhtiövastikkeita ei ole nostettu vuosiin.” Taloyhtiö palkkasi insinööritoimisto LaRa Oy:n rakennuttajainsinöörin Mi ka Vehkalahden vastaamaan taloyhtiön urakkakilpailutuksesta ja rakennustöiden valvonnasta. Asukkaille oli tärkeää talojen esteettisyys sekä se, että energiatehokkuus ja asumismukavuus paranevat. Tarkkaan suunniteltu Ensin taloyhtiön hallitus teetti julkisivun kuntotarkastuksen. Pautamon mukaan jemmaan oli saatu kerättyä lähes 100 000 euroa. Vielä vuosi sitten Kuhakartanon talojen ilmettä hallitsivat ruskean ja punaisen värisävyt. Halusimme päivittää talojen ilmeen nykyaikaan ja pidentää niiden elinkaarta kerralla 40 vuodella, sanoo taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Jarmo Pautamo. Eniten yhtiökokouksessa puhuttivat parvekkeiden kohtalo ja julkisivun ilme. Päätös oli selkeä: remonttiin oli ryhdyttävä, ja sitä puolsi noin 70 prosenttia taloyhtiön osakkaista. Sen pohjalta laadittiin hankesuunnitelma, jonka yhtiökokous vahvisti. Taloyhtiö oli aloittanut säästämisen remonttia varten noin kymmenen vuotta aiemmin. – Valinnassa painoi eniten urakoitsijan pitkäaikainen kokemus korjausrakentamisesta Pirkanmaalla, sanoo ”Mittavan remontin ajaksi tervapääskyt saivat tekopesät kodeikseen.” 20 OSAKE. Kilpailutuksessa pyydettiin tarjous 11 urakoitsijalta, ja neuvotteluiden jälkeen pääurakoitsijan tehtävään valikoitui Tampereen Julkisivutekniikka Oy. – Kilpailutimme muun muassa huollon, isännöinnin, siivouksen ja tietoliikenneyhteydet sekä nostimme vesimaksuja. Tampereen raitiovaunu alkaa kulkea Lentävänniemeen. – Taloyhtiömme vanha runko oli kuitenkin vielä hyvä. Ikä oli tehnyt tehtävänsä julkisivujen rakenteisiin ja betonipinnat olivat alkaneet rapautua