Asuntomarkkinat: Korjausvelan lyhentäminen yhä tärkeämpää. T A L O Y H T I Ö N A R V O L E H T I • 4 / 2 2 KIINTEISTÖLIITON JUHO JÄRVINEN: ”Edistämme huoneiston korjaushankkeeseen keräämää rahaa pakolliseksi isännöintitodistuksiin.” Aurinkopaneelit kerrostaloon: Maalämpö, lämmöntalteenotto ja aurinkosähkö sopivat hyvin yhteen
21 Hoitokulut: Vesi Taloyhtiön käyttämästä vedestä lähes puolet kuluu hygieniaan. 12 Asuntomarkkinat: Polarisaatiolle ei näy loppua Asuntojen kysyntä keskittyy yhä enemmän kasvukeskuksiin ja niissä hyvin hoidettuihin yhtiöihin. Jos sokkeli kasvaa sammalta, kannattaa viimeistään ryhtyä toimeen. 26 Korjausrakentaminen: Piha uusiksi ennen veden tuhoja Pihan peruskorjauksella ehkäistään myöhempiä ongelmia. 51 Seuraavassa numerossa 26 OSAKE 4/2020 12 OSAKE 3. 8 Asuntosijoittaja: Roni Arvonen: ”Vastikkeissa ei saisi pitää ilmaa” Asuntosijoittaja Roni Arvonen neuvoo taloyhtiöitä karsimaan hoitovastikkeesta ylimääräiset pois. 32 Strategiatyö: Mistä rahat mittavaan peruskorjaukseen. 22 Kiinteistökehitys: Parkkipaikat hyötykäyttöön – rakentamisella rahaa. 48 Laki ja sopimus: Riitatilanteiden välttäminen ja sovinnon edistäminen asunto-osakeyhtiössä Huolellinen ennakointi auttaa ehkäisemään taloyhtiön riitatilanteita ja niistä koituvia kuluja. Vuotava katto voi aiheuttaa suuret tuhot. 16 5 Pääkirjoitus 6 Ajankohtaista Ajankohtaisia asioita taloyhtiöiden maailmasta. 42 Tietoyhteiskunta: Viilu-palvelu digitalisoi taloyhtiöiden kokoukset ja viestinnän Viilu-palvelu tarjoaa yhdessä paketissa työkalut taloyhtiön hallintoon, etäkokousten pitämiseen ja viestintään. 38 Vastuullinen hallitus: Vastuuvakuutukset kuntoon Taloyhtiön hallituksen vastuulla on huolehtia, että taloyhtiön vakuutusasiat ovat kunnossa. 34 Kiinteistön ylläpito: Katosta kannattaa pitää huolta Katon säännöllinen huoltaminen kannattaa. Parkkipaikalle täydennysrakentaminen on yksi ratkaisu esimerkiksi saneerauksien ja investointien rahoittamiseksi. 16 Energia ja ympäristö: Aurinkovoimala maksaa itsensä takaisin Aurinkovoimala on taloyhtiölle pidemmän päälle kannattava sijoitus – etenkin yhdistettynä maalämpöön ja lämmöntalteenottoon. Rahoitusvaihtoehdot kannattaa selvittää hyvissä ajoin ennen peruskorjausten aloittamista
Valjastamalla hukkamaat hyötykäyttöön täydennysrakentamisella taloyhtiö voi kustantaa esimerkiksi isoja remontteja. Katso lisää: lapti.fi/tontistatuottoa Etelä-Suomi TUOMAS LINDFORS 040 590 3917 tuomas.lindfors@lapti.fi Itä-Suomi RISTO PEKKARINEN 040 134 5244 risto.pekkarinen@lapti.fi Pirkanmaa ANNA-LEENA TOIVONEN 040 486 3981 anna-leena.toivonen@lapti.fi Keski-Suomi SAMULI HEINO 050 388 8507 samuli.heino@lapti.fi Pohjois-Suomi TAPIO RONKAINEN 040 503 4586 tapio.ronkainen@lapti.fi Lounais-Suomi KARI MÄKELÄ 040 580 8236 kari.makela@lapti.fi Joko olet selvittänyt, löytyykö teidänkin pihastanne aarre. 40077_Lapti_Kiinteistokehitys_printti_210x275.indd 1 40077_Lapti_Kiinteistokehitys_printti_210x275.indd 1 30/09/2020 12.38 30/09/2020 12.38. Monella taloyhtiöllä on arvokasta tonttialaa, joka makaa tyhjänpanttina. Arvio on maksuton eikä sido teitä mihinkään. Ota yhteyttä niin kartoitetaan täydennysrakentamisen mahdollisuus tontillanne. Lapti on täydennysrakentamisen asiantuntija, joka palvelee taloyhtiöitä alusta loppuun avaimet käteen -periaatteella
Entä jos lainaa ei saa eikä rakennusoikeutta ole myytävänä, kukaan ei halua sitä ostaa, eikä lisärakentaminen kannata. Pankkilaina onkin yleisin keino rahoittaa taloyhtiön korjaushankkeita. Pienet projektit pystytään monesti rahoittamaan kokonaan ennakkosäästämisellä. Taloyhtiöiden rahoitus vaarassa. Valitettavasti tätä mahdollisuutta on käytetty turhan vähän. 040 5530 693 OSAKE 5. PÄÄKIR JOITUS OSAKE 4/2020 Tuottaja AVPlus Media Oy Päätoimittaja teppo.hirvikunnas@osakelehti.fi Toimituspäällikkö joni.nikkola@osakelehti.fi Toimitus toimitus@osakelehti.fi Kannen kuva Kiinteistöliitto Tilaajapalvelu tilaukset@osakelehti.fi P. Ainoa mahdollisuus saattaa olla hankkeiden rahoitus osakkaiden henkilökohtaisella rahoituksella. Taloyhtiön kannattaa miettiä vakavasti korjausrahastoa eli varojen keräämistä säästöön tuleviin korjaushankkeisiin. Toivottavasti hallituksen tulossa oleva asuntopolitiikan kahdeksanvuotissuunnitelma sisältää ratkaisuja ongelmaan. Joillain alueilla asuntojen ja kiinteistöjen arvot ovat niin alhaalla, ettei niissä ole lainalle riittävää vakuusarvoa. Korjauksia pitäisi myös jaksottaa pidemmälle ajalle Tulisiko valtion turvata jatkossa asunnot ja asuminen myös muualla kuin muutamassa suurimmassa kaupungissa – ja samalla asuntojen arvo, jossa on kiinni satojen tuhansien ihmisten vuosien säästöt ja varallisuus. Hoitovastikkeella hoidetaan taloyhtiön perustoimintoja ja kuntoa, rahoitusvastike taas liittyy isompia ja kalliita korjauksia varten otettujen lainojen lyhennyksiin. Rahoitus ei siis ole enää itsestään selvää etenkään kasvukeskusten ulkopuolella mutta ei välttämättä edes suuremmissa kaupungeissa, jos taloyhtiö on huonosti hoidettu tai alueen asuntojen yleinen hintataso kovin matala. Myös pienten taloyhtiöiden on vaikea saada lainaa. Talo yhtiön kiinteistö toimii lainan vakuutena. Lainaa ei myönnetä tai lainaehdot ovat kovat. 040 5530 693 lmoitusmyynti ilmoitusmyynti@osakelehti.fi Ulkoasu ja taitto Pop Media Oy – Markus Paajala ISSN: 2670-1340 www.osakelehti.fi Teppo Hirvikunnas Päätoimittaja Julkaisija ja kustantaja ISLI isännöintiyritykset ry P. Tähän saattaa vaikuttaa myös asunto sijoittajien rooli taloyhtiöissä. Toinen tapa on myydä taloyhtiön omaisuutta, joka on yleensä rakennusliikkeelle myytävää rakennusoikeutta tai vastaavaa lisärakentamista ja siitä saatavaa voittoa. T aloyhtiön taloutta pyöritetään pääosin osakkaiden rahalla eli hoitoja rahoitusvastikeella. Pankit myös katsovat aikaisempaa tarkemmin taloyhtiön omistusrakennetta. Myös suuremmissa remonteissa ennakkoon kerätyt varat voivat helpottaa lainan saantia. Jos suuri osa taloyhtiön asunnoista on sijoittajilla eli käytännössä siis vuokralla, pankit näkevät yhtiön vuokrataloyhtiönä ja riskit suurempina
Kattava yksikköhintaluettelo auttoi budjetissa ja aikataulussa pysymisessä. Remontissa hyödynnettiin rakennuttajakonsultin kumppanuusmallia, jolloin pääurakoitsija osallistui projektiin jo heti esisuunnitteluvaiheen jälkeen. PARAS PUTKIREMONTTI PALKITTIIN KALLIOSSA 6 OSAKE. Valvonta toteutettiin ennakoivasti. . A J A N KO H TA I S TA HELSINGIN Kalliossa sijaitseva As Oy Porthaninhovi on voittanut vuoden 2019 parhaan putkiremontin palkinnon. Urakoitsijaa valitessa edellytettiin, että se tarkastaa kiinteistön huolellisesti ja esittää urakkaan vaikuttavat asiat. 1970-luvulla rakennetun Porthaninhovin remontti koostui perinteisestä putkiremontista ja ilmanvaihdon peruskorjauksesta. Luovutus sujui näin lähes virheettömästi. Remontin pääurakoitsijana toimi YIT Talon Tekniikka Oy ja Korjauspartnerit Oy oli vastuussa suunnittelusta ja valvonnasta. Kolmeen vaiheeseen jaetun urakan ja asuntojen luovutustarkastuksen väliin oli varattu aikaa puutteiden ja virheiden korjaamiseen. Samalla rakennukseen rakennettiin varaukset poistoilman lämmöntalteenotolle ja sähköautojen latauspisteille. Sen ansiosta työnaikaista suunnittelua tarvittiin tavallista vähemmän, ja taloyhtiö hyötyi urakoitsijan materiaalija asennusosaamisesta. Vuoden Putkiremontti -kilpailun järjestävät Kiinteistöalan hallitusammattilaiset AKHA ry, Suomen LVI-liitto SuLVI ry, LVI-Tekniset Urakoitsijat LVI-TU ry, Rakennusteollisuus RT ry sekä Suunnitteluja konsultointiyritykset SKOL ry. Osakkaat pääsivät tekemään sisustusvalintoja verkkokaupan välityksellä. Urakoitsijaan päädyttiin luotettavuuden, osaamisen ja toimitusvarmuuden perusteella. Remontti saikin poikkeuksellisesti alkunsa toimimattomasta ilmanvaihdosta
Tutkimuksen tulos on, että taloyhtiölainojen osuus korottaa uudehkojen yksiöiden ja kaksioiden hintoja tilastollisesti merkitsevällä tavalla. Sitä voivat hakea taloyhtiöt, vuokrataloyhteisöt ja niiden omistamat pysäköintiyhtiöt. Avutustuksen maksatus tapahtuu jälkikäteen yhdessä erässä. Suuret suhteelliset taloyhtiölainaosuudet ovat yhä tavallisempia uudisrakennuksissa. . Tutkimuksen mukaan osaltaan tähän vaikuttaa se, että pienten asuntojen ostajina ovat usein sijoittajat, jotka voivat joissain tapauksissa vähentää rahoitusvastikkeen verotuksessa. Avustusta myönnetään sähköjärjestelmien muutoksiin, joita sähköautojen latauspisteet edellyttävät. Sillä voidaan kattaa tarvekartoitusta, hankesuunnittelua, sähköpääkeskukseen tarvittavia muutostöitä, sähköliittymän tyypin muutoksia, putkituksia ja kaapelointeja, maanrakennustöitä ja tuen saajan omistuksessa olevia latauslaitteita. OSAKE 7. Tuki on osa hallituksen kansallista ilmastoja energiastrategiaa. Vuodelle 2020 on varattu määrärahaa 5,3 miljoonaa. Jos vähintään puolella latauspaikoista on mahdollista ladata vähintään 11 kilowatin teholla, avustuksen maksimiosuus kohoaa 55 prosenttiin. Asiaa tutki Henrik Rantanen Aalto-yliopiston kauppakorkeakoulun lopputyössään “Taloyhtiölainojen rooli asunto-osakkeiden hinnanmuodostuksessa – Empiirinen tutkimus Suomen suurimmista kaupungeista”. Lopputyö sai Kiinteistöliitto Uusimaan myöntämän 10 000 euron palkinnon. Haku on jatkuva, mutta hakemus täytyy jättää ennen latausinfran rakentamista ja vastaanottamista. . ARA avustaa SÄHKÖAUTOJEN LATAUSINFRAN RAKENTAMISTA Pienten asuntojen hinnat nousevat TALOYHTIÖLAINOJEN VUOKSI suuruuden vaikutusta toteutuneisiin velattomiin kauppahintoihin. Rantanen tutki hedonisen regressioanalyysin menetelmin taloyhtiölainojen suhteellisen lainaosuuden latauspisteelle. Avustuksen määrä on 45 prosenttia toteutuneista kustannuksista tai enintään 90 000 euroa. ASUMISEN rahoitusja kehittämiskeskus ARA myöntää vuosina 2020–2022 avustusta sähköautojen latausinfran rakentamiseen. Tavoitteena on parantaa kotilatausmahdollisuuksia. Avustuksen saamiseksi yhteisön täytyy rakentaa valmius vähintään viidelle UUSIEN yksiöiden ja kaksioiden hinnat nousevat taloyhtiölainojen vuoksi
Ja jos putkiremontti maksaa suunnilleen 900–1 100 euroa neliöltä, niin lasketaan sen rajuimman eli 1 100 euron mukaan. Jos talossa tullaan remontoimaan katto, hissit, julkisivut, parvekkeet ja kaikki, niin ne vähennetään siitä. Annan valtakirjan aina itseäni fiksummille. A S U N T OS I J O I T TA J A Miten taloyhtiö vaikuttaa sijoituskohteen valintaan. Mitä pienemmäksi sen saa, sitä isompia ovat asuntojen arvot suorassa suhteessa. Kyllä ne on kaikki kaikessa. Asuntosijoittaja ja ekonomi Roni Arvonen sijoittaa kassavirtaa tuottaviin vuokrakohteisiin. Etenkin hoitovastike on valtavan tärkeä juttu. Sijoitustensa turvin hän sanoo eläkkeen olevan turvattu, oli maailmantilanne mikä hyvänsä. TEKSTI JONI NIKKOLA KUVAT RONI ARVONEN Roni Arvonen ”VASTIKKEISSA EI SAISI PITÄÄ ILMAA” 2 8-vuotias kauppatieteiden maisteri Roni Arvonen tunnetaan menestyneenä kiinteisönvälittäjänä. Miten aktiivinen olet taloyhtiön toiminnassa. Hän oli vuonna 2019 Googlessa kolmanneksi haetuin välittäjä pääkaupunkiseudulla. Esimerkiksi Helsingissä lauttasaarelaisessa kaksiossa peruskorjatun asunnon markkinahinta on 300 tuhatta euroa. Minkä verran kiinnität huomiota taloyhtiöiden tulevaisuudensuunnitelmiin. Hyvästä taloyhtiöstä ostaa mieluummin huonon kämpän kuin huonosta yhtiöstä hyvän. Jossain hallituksen kokouksessa on päätetty, että hissit on varmaan huonot, vaikka todellisuudessa remontin aika olisi vasta 15 vuoden päästä. Aika usein näkee myös sellaista, että kirjoitetaan viisivuotissuunnitelmaan varmuuden vuoksi asioita. Niin on ollut seitsemän vuotta. Arvonen panostaa pitkään salkkuun ja kassavirtakohteisiin. Olen ollut hallituksessa, mutta en koe sitä omaksi paikakseni. Viime keväänä Arvonen luopui kiinteistövälittäjän urastaan. 8 OSAKE. Asunnot ovat edelleen mukana Arvosen bisneksissä asuntosijoittamisen muodossa. Hän hankkii keskimäärin yhden lähiöasunnon vuodessa. Se vaikuttaa ihan valtavasti. Hän painottaa vastikkeiden karsimista mahdollisimman pieniksi
OSAKE 9
Suomessa välitysliikelaki säätelee sitä tosi vahvasti. Jos jotain ilmeneekin, niin oikeus voittaa. Ihmiset eivät laske niitä sitten samalla tavalla kuukausimenoihin. 7 vuotta Asuinpaikka Helsinki Lauttasaari Harrastukset Brasilialainen jiu-jitsu, lukkopaini, lukeminen, punttisali, pyöräily, CS:Go Jos hissitorni maksaa vaikkapa 80 tuhatta euroa per torni, niin se voi laskea jokaisen kämpän arvoa viisikin tonnia. ”Hyvästä taloyhtiöstä ostaa mieluummin huonon kämpän kuin huonosta yhtiöstä hyvän.” 10 OSAKE. Autopaikat pitäisi myös huutokaupata joka vuosi. Välittäjällä on velvollisuus kertoa aivan kaikki. Silloin ne, jotka niitä oikeasti tarvitsevat, saisivat ne. Asunnothan ostetaan lähtökohtaisesti osamaksuerissä, niin mitä ikinä yhtiö pystyy tekemään kulujen pienentämiseksi, sitä parempi se on. Toinen asia on, että varsinkin jos on merenrantakohteessa selkeästi tyhjä tontti vieressä, niin on hyvä katsoa myös kaava ja kysyä välittäjältä, onko siihen tulossa jotain. . Ulkopuolinen isännöitsijä pitäisi myös kaikkien ottaa. Aika hyvä nyrkkisääntö on, että mitä isompi taloyhtiö ja mitä keskeisemmällä paikalla, niin sitä ammattimaisempaa toiminta on. Tietenkään kaikilla yhtiöillä ei ole esimerkiksi vuokratuloja, mutta sen saa silti niistettyä tosi alas. Kyllä se vaihtelee. Kaikki millä pystyy asunnon kuukausierää pienentämään, sen parempi. AVI tutkii asian. Usein on, varsinkin täällä Helsingissä. Jokainen kymmensenttinen merkkaa. Stadissakin on sellaisia yhtiöitä, missä parkkipaikka maksaa 15 euroa kuukaudessa. Olen aika paljon törmännyt siihenkin, että kerätään kaikenlaisia korjausvastikkeita ja vastaavia. Kuinka ammattimaista taloyhtiöiden toiminta on. Entä mitä ohjeita antaisit taloyhtiön hallituksille. Jos jossain yhtiössä on vaikkapa 30 autopaikkaa ja paikka maksaa 200 euroa kuukaudessa, niin siitä saa ihan merkittävästi tuloa. Yhtiö saisi siitä merkittävästi tuloja. Jos epäilee, että välittäjä on vilpillinen, niin siitä voi ilmoittaa aluehallintovirastoon. Niiden pitäisi mennä oikeasti tasan. Jos välittäjä joutuukin korvaamaan jotain eikä sillä ole rahaa, niin vakuutus korvaa. Täällä on turvallista ostaa asunto välittäjän kautta. Sellaiset paritalot on hirveitä, joissa toisessa huoneistoista asuu puheenjohtaja ja toisessa on isännöitsijä. Kun taas mennään jonnekin lähiörivariin, missä kaikki ovat hallituksessa, niin se on kauheaa. Ylimääräisiä korjausvastikkeita en laittaisi, vaan keräisin mieluummin ylimääräisiä vastikkeita. Kaikki oikeasti tulossa olevat totta kai laitetaan, mutta ei sinne kannata lämpimikseen mitään laittaa. Onko asunnon ostajille saatavilla riittävästi tietoa ostopäätöstä varten. Motto ”Elämä tottelee kovaa työntekoa” Nimi Roni Arvonen Ikä 28 Kauanko olet ollut asuntosijoittaja. Oli kyseessä sitten kiinteistö tai asunto-osakeyhtiö, niin niissä on kaikki tarpeellinen informaatio. Hallitusten kannattaa kilpailuttaa kaikki, jotta saisi hoitovastikkeen niin alas kuin sen vain saa. Sitten töissäkäyvät ja lapsiperheet pysäköivät katuparkkiin, vaikka ne voisi maksaa paikasta yhtiölle vaikka 200 euroa kuussa. Kaupat kannattaa kierrättää tutun asuntovälittäjän, kaupanvahvistajan, auktorisoidun kiinteistönarvioijan tai muuten tutun asuntosijoittajan kautta, jos ei ole itse ammattilainen. Vastikkeissa ei saisi pitää ilmaa
Varaa aika tai pyydä tarjous! pertti.sarkkinen@schindler.com We Elevate. www.schindler.fi Tulemme mielellään kertomaan lisää palveluistamme. Edistämme ja valvomme etujasi kiinteistösi vakuutusasioissa Ota yhteyttä: 09 5420 2400 finland@howdengroup.com www.howdenfinland.fi We Elevate... Teemme myös hissien uusimiset ammattitaidolla. You Laadukasta hissien ja liukuportaiden huoltoa sekä kunnossapitoa kaikkien valmistajien laitteisiin
S uomen asuntomarkkinoiden kasvu keskittyy hyvin pienelle maantieteelliselle alueelle: pääkaupunkiseudulle sekä Tampereen ja Turun kaupunkiseuduille. Kaupungistuminen on globaali trendi, joka on nopeutunut merkittävästi. Nyt myös monien maakuntien keskuskaupunkien hintakehitys on kääntynyt laskuun. Asunnonostajat haluavat hyväkuntoisen asunnon hyvin hoidetusta taloyhtiöstä, joka on keskeisellä sijainnilla lähellä töitä ja palveluita. Vuoden 2010 finanssikriisi muutti radikaalisti talouden suuntaa. POLARISAATIOLLE EI NÄY LOPPUA 12 OSAKE. – Suuret kaupunkialueet, jotka houkuttelevat nuoria aikuisia palveluillaan, opiskeluja työmahdollisuuksillaan, ovat asuntomarkkinoilla ylivertaisia voittajia, sanoo PTT:n ekonomisti Peetu Keskinen. Asuntomarkkinoiden jakautuminen syvenee entisestään 2020-luvulla, kertoo Pellervon taloustutkimuksen PTT:n tänä vuonna julkaistu asuntomarkkinaennuste. – Vaikka ihmiset vastaavat usein kyselyissä unelmoivansa omakotitalosA S U N T O M A R K K I N AT TEKSTI TIINA SAARI Suomen asuntomarkkinoiden polarisoitu minen syvenee yhä. Hänen mukaansa kerrostaloasuntojen suosio on nousussa. Asuntojen hinnat alkoivat nousta kasvukeskuksissa ja laskea maakuntakeskusten reunamilla. Muuttotappiosta kärsivillä syrjäisillä paikkakunnilla asuntojen arvot romahtavat vääjäämättä
POLARISAATIOLLE EI NÄY LOPPUA OSAKE 13
Toisaalta Suomessa on alueita, joilla taloyhtiöitä jää koko ajan tyhjilleen. – Tällä hetkellä lainakattosääntely ja muut rajoitteet, kuten tiukat vakuuskäytännöt, ovat vaikuttaneet niin, että ihmiset hakevat heti muuttovalmista kotia. Kaikkialla asuntoon sijoitetut säästöt eivät enää ole turvassa. Myös pienet perheasunnot, kolme huonetta ja keittiö, ovat kysyttyjä. Pankit ovat viime vuosina alkaneet myös pelätä riskejä, jotka liittyvät taloyhtiöiden lainoihin. Sp-Koti-kiinteistönvälitysketjun toimitusjohtaja Jukka Rantasen mukaan ihmisiä kiinnostavat kaupunkien keskustoissa eniten pienasunnot, yksiöt ja kaksiot. Rantanen toteaa, että ne ajat ovat ohi, jolloin pankit tarjosivat asunnonostajalle asuntolainan lisäksi remonttilainaa. – Huonolla sijainnilla olevia taloyhtiöitä on tulevaisuudessa purettava, koska niitä ei ole enää kannattavaa ylläpitää, Keskinen sanoo. Asunnon sijainti määrittää pitkälti, onko sillä kysyntää vai ei. Rantasen mukaan asuntomarkkinoilla on vaikea saada myydyksi asuntoja niistä taloyhtiöistä, joilla on paljon korjausvelkaa. Jos taloyhtiöön on tulossa mittavia peruskorjauksia, se tietää ostajalle merkittäviä lisäkustannuksia. – Haastavia välitettäviä ovat esimerkiksi 60–70-luvun vaihteessa rakennetut betonielementtitalot, jos niiden peruskorjauksista ei ole huolehdittu, Rantanen sanoo. 14 OSAKE. Ne eivät myönnä lainaa automaattisesti hyvällä alueellakaan sijaitseville yhtiölle, jos osakkaina on paljon asuntosijoittajia. Ajoissa remonttiin Polarisoituvilla asuntomarkkinoilla on tärkeää, että taloyhtiön peruskorjaukset tehdään ajoissa ja ajallaan. Peetu Keskinen. – Ihmiset etsivät itselleen hyväkuntoisia asuntoja hyvästä taloyhtiöstä. ta, heidän valintansa on käytännössä kerrostaloasunto. Asunnon sijainti määrittää pitkälti, onko sillä kysyntää vai ei
Uusien asuntojen tarve on valtava kasvukeskuksissa. Kiinteistönvälitysalan keskusliiton mukaan käytetyn kerrostaloasunnon keskimääräinen neliöhinta oli esimerkiksi elokuussa pääkaupunkiseudulla 4 956 euroa, Tampereella 3 039 euroa, Turussa 2 633 euroa ja Oulussa 2 260 euroa. Keskinen näkee asuntomarkkinoiden polarisoitumisen ajavan ihmisiä eriarvoiseen asemaan. Alkaako Lempäälä-ilmiö. – Moni on halunnut nostaa asumisensa tasoa. Rantasen mukaan huhtitoukokuussa asuntokauppa väheni jopa pääkaupunkiseudulla, mutta tilanne korjaantui nopeasti jo kesällä. . Koska haluttujen asuntojen hinnat nousevat, kaikilla ei ole enää varaa ostaa omaa kotia. – Omistusasumista suosiva verojärjestelmä lisää asuntojen hintojen nousua. – On turvattava se, että hyvällä sijainnilla oleva taloyhtiö saa pankista lainaa. Vuokra-asuntojen kysyntä on noussut, ja siten vuokrat ovat kohonneet. ”On turvattava se, että hyvällä sijainnilla oleva taloyhtiö saa pankista lainaa.” Jukka Rantanen. Koronakriisi näyttää vaikuttaneen asunto markkinoihin ennakoitua vähemmän. Tukijärjestelmä tulisi miettiä tarkasti uudestaan. Keskinen tasaisi markkinoiden polarisaatiota erityisesti verotuksellisilla keinoilla. Asiantuntijat näkevät, että nyt voi olla vuorossa niin sanottu Lempääläilmiö. OSAKE 15. Taloyhtiölaina on asunto-osakeyhtiön vastuulla oleva laina, jota taloyhtiön osakkaat maksavat takaisin rahoitusvastikkeen kautta. Se tarkoittaa, että isojen kaupunkien lähellä olevat kunnat houkuttelevat asujia luonnollaan ja kilpailukykyisillä neliöhinnoillaan. Helsingin keskustassa kipukynnys on Keskisen mukaan alkanut ylittyä, kun asuntojen hinta on noussut paikoin jopa 7 000 euroon neliöltä. PTT:n Keskinen on huolissaan taloyhtiöiden lainansaannista peruskorjauksiin
E N E RG I A J A Y M PÄ R I S T Ö 16 OSAKE
Paneelien hinnat ovat viime vuosina halventuneet, mikä tekee myös aurinkovoimalan rakentamisesta yhä kannattavampaa. Myös taloyhtiöt pyrkivät saamaan energiatehokkuuttaan kuriin erityisesti saneerauksien yhteydessä. Yhä kannattavammaksi projekti OSAKE 17. Uusiutuviin energialähteisiin panostetaankin nyt kuumeisesti. Paneelien hinnat ovat halventuneet, mikä tekee aurinkoenergiasta yhä houkutt elevamman energia muodon. Jos työ ja elinkeinoministeriön suunnitelmat toteutuvat, jatkossa aurinkopaneeleilla on helpompi tarjota energiaa myös asukkaiden käyttöön. TEKSTI JA KUVAT JONI NIKKOLA Aurinkoenergia on yksi mahdollinen tapa säästää pitkällä tähtäimellä taloyhtiön energiakustannuksissa. AURINKOVOIMALA MAKSAA ITSENSÄ TAKAISIN S uomessa vajaa kolmasosa hiilidioksidipäästöistä syntyy nimenomaan asumisesta. Taustalla ovat taloudelliset syyt ja joskus myös ympäristösyyt
Etukäteisselvitys kannattaa Kun taloyhtiö pohtii aurinkoenergian hankintaa, kannattaa Aapo Holman mukaan kartoittaa ensin, millainen järjestelmä taloyhtiöön on mahdollista toteuttaa. Aurinkovoimalan rakentamisessa meni Mauno Ilola. As Oy Puosunkannessa hallitus pyysi tarjoukset maalämmöstä ja aurinkovoimalasta, minkä jälkeen konsulttiyhtiö teki tarvittavat tarkennukset. 18 OSAKE. Energia-avustus on toteutuessaan tuntuva, sillä Ilolan mukaan se kattaa reilun viidenneksen koko investoinnista. – Sehän on tärkeää, että maalämpö ja aurinkosähkö mitoitetaan taloyhtiöön nähden niin, ettei asukkaiden tarvitse talvella palella siellä huoneistossa. – Lämpöpumput ja lämmöntalteenotto sopivat loistavasti yhteen aurinkosähkön kanssa. Vanhassa, painovoimaisella ilmanvaihdolla olevassa kerrostaloyhtiössä kulutus voi olla todella vähäinen, mutta talotekniikan ja lämpöpumppujen lisääntyminen helpottaa aurinkosähkön sovittamista, kun oikea-aikaista sähkönkulutusta on yhä enemmän. Kokonaisuudessaan maalämmön ja aurinkovoimalan rakentamisessa kesti taloyhtiössä noin neljä kuukautta. Solarvoiman Aapo Holman mukaan aurinkosähköllä voidaan kattaa osa kiinteistösähköliittymän tarvitsemasta sähköstä, ja katettava osuus vaihtelee rajusti kohteen sähkönkulutusprofiilin mukaan. Siitä on aina hyötyä sitten, kun tähän saa tätä niin sanottua ARA-avustusta valtiolta. Ei tietenkään kannata ylimitoittaa, mutta aina on parempi, että on hiukan sitä varaa. Jos on erilaisia talvia, niin ei tehot lopu kesken, Ilola kertoo. – Kun tällainen kartoitus on tehty, niin sen pohjalta pystyy pyytämään tarjouksia eri toimijoilta. Perinteinen kaukolämpötalo taas ei sovellu vähäisen sähkönkulutuksen vuoksi. Kattaa kiinteistösähkön tarpeet Aurinkovoimala valmistui tänä kesänä Espoon Espoonlahdessa sijaitsevaan As Oy Puosunkanteen. Taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Mauno Ilolan mukaan yhtenä kannustimena aurinkovoiman käyttöön oli ARAn energia-avustus, jota on parhaillaan haettavissa energiaa säästäviin remontteihin. Samaan aikaan taloyhtiö siirtyi myös maalämpöön ja otti käyttöön ilmanvaihdon lämmöntalteenoton. Siellä aurinkoenergiaan päädyttiin samaan aikaan laajemman energiaremontin kanssa. saattaa tulla, jos siihen saa ARAn energia-avustusta. – Otettiin se samalla, kun se ei kustannuksiltaan kovin suuri kuitenkaan ole. Selvitystä tekemään kannattaa valita yritys, jolla on jo entuudestaan kokemusta kerrostaloihin asennetuista voimaloista. ARA tilittää sen taloyhtiöille jälkikäteen, jos toteutunut energiansäästö vastaa ennakkoon toimitettuja laskelmia
Jos se näkyy julkisivussa, mutta kyseessä ei ole erityisen suojeltu kohde ja paneelit asennetaan vinolle katolle, niin pääsääntöisesti ei vaadita lupaa. – Pääsääntöisesti ei tarvita erityisiä lupia, ellei aurinkovoimala vaikuta julkisivuun. – Ei siihen mennyt kuin noin vuosi, kun tämä asia tuli yhtiökokouksessa hyväksyttyä. Holman mukaan www.rala.fi TARKISTA SUUNNITTELUJA URAKOITSIJAYRITYKSEN PÄTEVYYS RALAN YRITYSHAUSTA MIELENRAUHAA RAKENNUSHANKKEISIIN. Holman mukaan lupapolitiikka on aurinkoenergian rakentamisessa pääosin helppoa, mutta se vaihtelee jonkin verran kunnittain. On kuntia, jotka edellyttävät jonkinlaisen toimenpideluvan, mutta yleensä ei. noin viikko. Myös päätöksenteko sujui kaiken kaikkiaan nopeasti. Tuotanto painottuu kesäaikaan Kolme pimeintä kuukautta tuottaa muutaman prosentin kesäkuukausien tuotannosta. Siitä se sitten lähti liikenteeseen, varsinaiseen toteutukseen ja suunnitteluun
Yhtiön katoilla olisi kuitenkin tilaa laajentaa järjestelmää tarvittaessa. – Se on ihan mukava laite tuolla meidän kellarikäytävällä. Sähkön jakelu asukkaille on tälläkin hetkellä mahdollista niin sanotulla takamittarointimallilla. Lähitulevaisuudessa lainsäädäntö mahdollistaa myös niin sanotun hyvityslaskentamallin. – Jos ei ole lunta, niin helmikuun aikana tuotanto kasvaa aluksi pikkuhiljaa, mutta maaliskuu rupeaa olemaan jo aika hyvä. Säästöä laitteistot ehtivät tuottamaan kymmeniä vuosia, sillä tavallisesti aurinkovoimalan elinkaari on Holman mukaan yli 30 vuotta. Hinta kuitenkin riippuu myös kohteesta. Työja elinkeinoministeriön valmistelema asetus muutoksesta oli toukokuussa 2020 lausuntokierroksella. Hyvityslaskentamallin käyttöönotossa riittää enemmistöpäätös, koska halutessaan osakas voi jäädä järjestelyn ulkopuolelle. Lakimuutos lisää mahdollisuuksia talvikausi suunnilleen marraskuusta helmikuun alkuun on hyvinkin hiljaista riippumatta siitä, onko lunta vai ei. Mallia kokeiltiin FinSolar aurinkosähköä taloyhtiöihin -hankkeessa vuosina 2017–2019. Yli 30 kilowatin järjestelmissä hinta on wattia kohden pienempi, pienemmissä taas hintaa kertyy enemmän. Taloyhtiön on täytynyt vaihtaa sähköyhtiön mittarit omiin mittareihin tai lunastaa olemassa olevat mittarit itselleen. Ihan ne odotukset ovat täyttyneet, mitä luvattiin. Vastaavasti helpoissa kevenee hintakin. Mukavasti se on tässä kesän aikana sähköä tuottanut. Paneliston tuotantotakuu on tyypillisesti 25 vuotta. Sähkömittareita ei myöskään tarvitse vaihtaa tai lunastaa, ja asukkailla on edelleen omat sähkösopimukset. Tällä hetkellä onkin tavallista, että aurinkovoimala mitoitetaan kiinteistösähkön kulutukseen. Silloin sähköstä ei tarvitsisi maksaa siirtomaksua ja veroja. Se on kuitenkin hankala. . Yleensä toukokuu on vuoden paras tuottokuukausi. Osakkaita ja hallituksen jäseniä tietysti kiinnostaa, minkä verran investointi käytännössä tuottaa. As Oy Puosunkannessa aurinkovoimala tuottaa energiaa ainoastaan kiinteistösähkön tarpeisiin. – Parhaassa tapauksessa se on kahdeksan vuotta, mutta tavallisesti liikutaan 10 vuoden molemmin puolin. Siinä kiinteistösähkön yli menevä ylijäämäsähkö jaetaan huoneistoihin laskennallisesti, jolloin se pienentää asukkaiden sähkölaskua. Säästöä pidemmän päälle Aurinkovoimala maksaa ennen pitkää itsensä takaisin. Investoinnin takaisinmaksuaika riippuu esimerkiksi siitä, kuinka hyvin energiantuotto kohdistuu taloyhtiön kulutukseen. Sieltä voivat myös asukkaat seurata, mihin on rahoja käytetty ja mitä se tuottaa. Takamittarointi myös vaatii yhtiökokoukselta yksimielisen päätöksen. Aurinkovoimala on osaratkaisu, ostosähköön turvaudutaan, kun aurinko ei paista, esimerkiksi yöllä. Puosunkannessa päädyttiin hankkimaan samaan urakkaan myös seurantapaneeli, josta pystyy tarkkailemaan aurinkovoimalan tuottoa päivätasolla, kuukausitasolla ja vuositasolla. 20 OSAKE. Lisäksi mallissa taloyhtiön asukkaat eivät voi enää kilpailuttaa sähkösopimustaan. Joitain elektronisia osia, kuten vaihtosuuntaaja, saatetaan tavallisesti joutua vaihtamaan kerran elinkaaren aikana, mutta paneelit ja kiinnikkeet kestävät pitkään. 30 kilowatin järjestelmän hinta on siis noin 30 tuhatta euroa ilman arvonlisäveroa. – Jos on hankalia sähkövetoja, niin hinta nousee. Holman mukaan aurinkovoimalan hankintakustannukset ovat noin euron kokoluokkaa wattia kohti