T A L O Y H T I Ö N A R V O L E H T I • 3 / 2 2 Maalämpö kerrostaloon: Säästöä saman tien Hissi jälkiasennuksena: Hissi nostaa asumismukavuutta ja kysyntää KATJA PESONEN Strategista elinkaariajattelua pitäisi löytyä jokaisesta taloyhtiöstä
10 Asuntosijoittaja: ”Asuntosijoittaja tuo hallitukseen strategista ajattelua” Isännöitsijä ja asuntosijoittaja Katja Pesonen kaipaa lisää innokkaita osaajia taloyhtiöiden hallituksiin. 40 Strategiatyö: Teknisen ja taloudellisen tilan kartoitus auttaa strategiatyössä Taloyhtiön nykytilanteen kattava kartoitus on avain onnistuneen strategian laatimiseen. 36 Kiinteistön ylläpito: Kartoitus voi paljastaa kosteuspommin Ajoissa suoritettu märkätilojen kuntokartoitus voi auttaa säästymään kalliilta remonteilta. 20 5 Pääkirjoitus 6 Ajankohtaista Ajankohtaisia asioita taloyhtiöiden maailmasta. 44 Laki ja sopimus: Mikä kuuluu hallituksen toimivaltaan. 18 Vastuullinen hallitus: Hallitus valvoo kirjanpitoa ja varainhoitoa Kirjanpidon ja varainhoidon valvonta kuuluu taloyhtiön hallituksen vastuulle. 51 Seuraavassa numerossa 28 OSAKE 3/2020 10 OSAKE 3. 32 Energia ja ympäristö: Vihreää lämpöä omalta tontilta Maalämpöön siirtyminen tarjoaa säästöä saman tien. 28 Kiinteistökehitys: Hissillä lisää mukavuutta ja kysyntää Hissi helpottaa etenkin ikäihmisten ja liikuntarajoitteisten liikkumista. 27 Hoitokulut: Korjaukset Taloyhtiöiden vuosikorjauskulut nousivat suurimmaksi hoitokuluilla katettavaksi menoeräksi. Mitkä korjaukset ovat hallituksen päätettävissä ja mihin tarvitaan yhtiökokouksen päätös. 14 Asuntomarkkinat: Covid-19 ja asuntomarkkinat Korona on alkusäikähdyksen jälkeen vaikuttanut asuntomarkkinoihin melko vähän. Nykyaikaisilla työkaluilla se sujuu nopeasti. 46 Tietoyhteiskunta: Energiansäästöä ja sujuvampaa arkea Taloautomaation avulla voi sujuvoittaa arkea ja säästää energiankulutuksessa. 20 Korjausrakentaminen: Uudet ikkunat näkyvät heti hintalapussa Uudet ikkunat nostavat asunnon arvoa ja asumismukavuutta. Etenkin yläkerran asunnoissa se näkyy myös parempana kysyntänä. Usein remontti voidaan rahoittaa suoraan syntyneillä säästöillä
Ympäri vuoden. Sweco Taloyhtiöpalvelut Helsinki | Turku | Kuopio Vaihde: 020 739 3000 | Tarjouspyynnöt: tarjoukset.taloyhtiopalvelut@sweco.fi | www.sweco.fi/taloyhtiopalvelut. Soita oman alueesi toimipisteeseen. 019 331 002 Puhdasvesipalvelut ?09 8553 0466 E-Ympäristöpalvelut Länsi Oy Länsi-Uusimaa Lohja 019 331 002 E-Ympäristöpalvelut HämePirkanmaa Oy Pirkanmaa ja Kanta-Häme Tervakoski 019 766 622 Ylöjärvi 03 3142 5900 E-Ympäristöpalvelut Pohjanmaa Oy Pohjanmaa Seinäjoki 06 414 4088 Vaasa 06 317 8090 E-Ympäristöpalvelut Itä Oy Itä-Uusimaa, Päijät-Häme, Kymenlaakso ja EteläKarjala, Loviisa, Pyhtää ja lähialueet 040 912 8117 Porvoo, Mäntsälä, Lahti ja lähialueet 019 643 408 Lokapalvelu Siili Oy Keski-Suomi ja Pohjois-Savo Kuopio ?040 123 9944 Leppävirta ??040 123 9944 Siilinjärvi ?0400 271 643 Jyväskylä 014 675 888 Alueelliset palveluntarjoajat Varsinais-Suomi Kaarina 0400 520 595 Pohjois-Suomi Oulu 050 357 4632 Tornio 050 515 1836 Rovaniemi 050 343 0230 Kittilä 050 570 4007 Monipuolisia viemärija eroti nhuoltopalveluita: LUPAUKSENA TULEVAISUUS Energiatalkoot – uuden vuosikymmenen tärkeimmät talkoot. Niin sen pitää olla. Pääkaupunkiseudulla ja Uudellamaalla vaihtolava-auto nosturilla remontin purkujätteille, multakuorma pihatai maisemointitöihin, vaihtolava taloyhtiön varastosiivouksiin tai Norsu-tilapäisvessat putkiremontin ajaksi tilaukset puh. 09 8553 0460 • Viemärija erotinhuolto • Putkistojen kuvaus ja pesu • Suurtehoimurointi ja -puhallus • Puhdasvesipalvelut Eerola-Yhtiöt Oy Keskus 09 855 3040 Pääkaupunkiseutu Kiinteistöt 09 8553 0450 Infra 09 8553 0449 Imurointi / puhallus 09 8553 0452 Vaihtolavat / Kuljetukset / Norsu-WC:t 09 8553 0460 Jätevesipalvelut ??. Me avaamme viemäritukokset ja teemme viemäripesuja koronavirusepidemian suojautumisohjeita noudattaen. Me hoidamme 24/7. Mukana ollaan aktiivisena edelläkävijänä! Suunnittelemme uusiutuvaa energiaa suosien ja korjaamme aina energiatehokkaasti, kestävää kehitystä kunnioittavalla ammattitaidolla. • Vaihtolavat ja kuljetuspalvelut • Norsu-Wc-tilapäiskäymälät • Kuivanapito • Jätevesipalvelut Pienennämme hiilijalanjälkeä kilometri kerrallaan käytämme autoissamme biokaasua. Kaikkialla Suomessa. Kiinteistöjen ylläpidon asiantuntija Kiinteistöjen ylläpidon asiantuntija Viemäri tukossa ei hätää
Hallituksella on valta, mutta myös vastuu PÄÄKIR JOITUS OSAKE 3/2020 Tuottaja AVPlus Media Oy Päätoimittaja teppo.hirvikunnas@osakelehti.fi Toimituspäällikkö joni.nikkola@osakelehti.fi Toimitus toimitus@osakelehti.fi Kannen kuva Markus Paajala Tilaajapalvelu tilaukset@osakelehti.fi P. Kyse saattaa olla myös vahingonkor vausvastuusta. 040 5530 693 lmoitusmyynti ilmoitusmyynti@osakelehti.fi Ulkoasu ja taitto Pop Media Oy – Markus Paajala ISSN: 2670-1340 www.osakelehti.fi Teppo Hirvikunnas Päätoimittaja Julkaisija ja kustantaja ISLI isännöintiyritykset ry P. T aloyhtiön hallituksen jäseneksi tai etenkään sen puheen johtajaksi on harvoin tunkua. Se on vastuu päätöksistä tai niiden tekemättä jättämisestä. Silläkin uhalla, että tämä saattaa entisestäänkin vähentää kiinnostus ta hallitustyöskentelyyn, on syytä todeta, että hallituksella, etenkin sen puheenjohtajalla ja tietenkin myös isännöitsijällä on suuria vastuita. Harva tulee ajatelleeksi, että hallituksella on myös vastuuta. Ehkä se johtuu vallalla olevasta käytännöstä, että kenenkään kollektiivista valtaa käyttävistä – kuten politiikassakaan – tuskin tarvitsee vastata tekemisistään. Yleensä taloyhtiön yhtiökokous myöntää lähes automaattisesti vastuuvapauden hallitukselle ja isännöitsijälle joka kevät. Ei vaikka hallituksessa taloyhtiön osakkaana pääsee vaikuttamaan elämänsä to dennäköisesti suurimman sijoituksen arvon säilymiseen ja nousuun – ja toki moneen muuhunkin asiaan. Hallituksen ja isännöitsijän vastuuvapaus ei saisi kuitenkaan olla itsestäänselvyys. Mutta asialla on myös kääntöpuolensa. Vastuuva kuutus on turva paitsi hallituksen jäsenelle myös osakkaille ja asukkail le, jotka joutuvat vahingosta kärsimään. Eikä kyse ole välttämättä siitä, että yhtiökokous joutuu punnitsemaan luottamusta hallitusta ja isännöitsijää kohtaan. Onkin syytä varmistaa, että kiinteistövakuutukseen sisältyy myös hallituksen vastuuvakuutus ja sen vakuutusturva on riittävä. Tehtyjä päätöksiä pitää arvioida huolella ja kriittisesti. Aiheesta lisää seuraavassa numerossa. Kysehän on tavallaan vapaa ehtoistoiminnasta. 040 5530 693 OSAKE 5
Taloyhtiön hallituksen ABC on eri tyisen suositeltava tuoreille hallituksen jäsenille. Kirja antaa hyvät perustiedot myös tavalliselle osakkaalle. Oppaan ovat kirjoittaneet lakimies Kirsi Ruutu taloyhtiöiden asiantuntijapalveluja tarjoavasta Kirsi Ruutu Oy:stä ja LVI-asiantuntija Arto Kemppainen Kiinteistöliitto Uusimaasta. Ovh 32 €. Se onnistuu kertomaan ha vainnollisesti ja ytimekkäästi perusasiat taloyhtiön toiminnasta. Kirja perehdyttää esimerkiksi eri lämmönlähteisiin, läm mitysjärjestelmien säätöautomatiikkaan ja erilaisiin ilmanvaihtojärjestelmien toimintaperiaatteisiin. Kirjastoluokka 33.364 Tuotenumero 118 9 789516 854925 TALOYHTIÖN hallituksen jäsenyys on vastuullinen tehtävä, ja hoidetta vana onkin usein miljoonaomaisuus. Kenties siksikin tehtävä pelottaa monia, vaikka yhteisen omaisuuden hoitaminen kiinnostaisikin. Kirsi Ruutu & Arto Kemppainen TALOYHTIÖN HALLITUKSEN ABC Taloyhtiön hallitus tekee tärkeää työtä, jonka laadukas hoitaminen vaatii monenlaista osaamista. Taloyhtiön hallituksen ABC on helppolukuinen ja runsaasti kuvitettu opas taloyhtiön toimintaan. Opas on kaksiosainen: ensimmäinen osa perehdyttää lukijansa hallinnon kulmakiviin, kuten asunto-osakeyhtiölakiin, yhtiöjärjestykseen, päätöksentekoon, taloudenpitoon ja kunnossapitovastuisiin. Kiinteistö alan Kustannus Oy on julkistanut uu den Taloyhtiön hallituksen ABC, joka helppotajuisena opaskirjana madaltaa kynnystä. Ensimmäisessä osassa kirja kertoo perustiedot asun toosakeyhtiölaista, yhtiöjärjestyksestä ja sopimuksista. 6 OSAKE. Taloyhtiön hallituksen ABC:n ja kaantuu kahteen osaan. Toisessa osassa käydään läpi kiinteis tön kunnossapito, lämmitysjärjestelmät, vesijohtojärjestelmät, viemärijärjestel mät, ilmanvaihtojärjestelmät sekä sade vesi ja salaosajärjestelmät. Kirsi Ruutu & Arto Kemppainen: Taloyhtiön hallituksen ABC, Kiinteistöalan Kustannus Oy, 144 s. Opas sopii yhtä hyvin perehdytysmateriaaliksi uusille jäsenille kuin käsikirjaksi jo pidempään hallitusvastuussa olleille. Kirjan on kirjoittanut taloyhtiön konsultointiin erikoistunut lakimies Kirsi Ruutu ja Kiinteistöliitto Uusimaan LVIasiantuntija Arto Kemppainen, jotka ovat työskennelleet taloyhtiöiden kanssa vuosikymmeniä. Toisaalta harva kokenutkaan hallituksen jäsen on asian tuntija jokaisella osaalueella, joten kirjasta on konkarinkin helppo tar kistaa perusasiat silloin kun ne tulevat ajankohtaisiksi. Havainnolliset esimerkit ja runsas kuvitus helpottavat KATTAVA OPAS TALOYHTIÖN HALLITUKSEN JÄSENILLE A J A N KO H TA I S TA monimutkaisempien asioiden omaksu mista. Kirja kertoo myös, miten päätöksenteko etenee, mistä taloyhtiön talous koostuu, sekä mitkä asiat kuuluvat taloyhtiön ja mitkä taas osakkaan vastuulle. Oppaasta on iloa myös kaikille muille, jotka haluavat selvittää, miten heidän omasta taloyhtiöstään pidetään huolta ja miten he itse voivat siihen vaikuttaa. Molemmilla on vuosikymmenien monipuolinen kokemus taloyhtiöiden kanssa työskentelystä. Toisessa osassa kerrotaan, miten taloyhtiön kunnossapitoa kannattaa suunnitella, miten erilaiset talotekniset järjestelmät toimivat ja mitä hallituksen niistä pitäisi tietää. Taulukosta näkee kiinteistön eri teknisten järjes telmien käyttöiät.
Van hoissa taloyhtiöissä muutos tapahtuisi sitä mukaa, kun niihin asennetaan Veden, kaukolämmön ja kaukojäähdytyksen LASKUTUS MUUTTUU KULUTUSPERUSTAISEKSI etäluettavat vesimittarit putkiremon tin yhteydessä. Muutos koskee myös kaukolämmi tystä ja kaukojäähdytystä. Huoneisto kohtaiset vedenkulutusmittarit ovat olleet pakollisia uusissa rakennuksissa vuodesta 2011 alkaen ja putkisanee rauskohteissa vuodesta 2013. Muutos tulee voimaan heti kaikissa uusissa taloyhtiöissä. Nykyään vesimaksu perustuu yleen sä asukaslukuun tai veden yksikkökus tannukseen pintaalaa kohti. Käytössä olevat kauko lämpö ja kaukojäähdytysmittarit täytyy muuttaa etäluettaviksi tai korvata sellai silla vuoden 2026 loppuun mennessä. Uusissa rakennuksissa kaukolämpö ja jäähdytys tulee mitata etäluettavien mittarien avulla. Direktiivin tavoitteena on ohjata ko titalouksien veden ja lämmitysenergian kulutusta energiatehokkaammaksi. Lakimuutos on tarkoitus saattaa voimaan viimeistään 24.10.2020. Lämpöener gian myyjän tulee jatkossa toimittaa asiakkailleen nykyistä laajempia tietoja energiankulutuksesta, ilmastovaikutuk sista ja energiantuotannossa käytetyis tä polttoaineista sekä vertailutietoja samankaltaisiin asiakkaisiin verrattuna. . Toimitettavista tiedoista säädetään tarkemmin myö hemmin erillisellä asetuksella. OSAKE 7. Myös kaukoläm mön ja jäähdytyksen mittaus uudis tuu. Lakimuutoksen taustalla on EU:n energiatehokkuusdirektiivi, johon liittyvät kansalliset lakimuutokset on pantava täytäntöön 25.10.2020 mennes sä. EDUSKUNTA hyväksyi kesäkuussa hallituksen esityksen, jonka mukaan ta loyhtiöiden tulisi laskuttaa vedenkulu tuksesta huoneistokohtaisen todellisen kulutuksen mukaan. Vedestä perittävää korvausta perittäessä täytyy lainmuutoksen jälkeen jatkossa antaa tiedot vedenkulutuksesta ja muista laskutusperusteista
Keskisuurissa alle 20 huoneiston yhtiöissä kustannukset nousisivat vain parin prosentin verran ja yli 20 huoneiston yhtiöissä hintoihin olisi luvassa noin 13 prosentin alennus. Jos huoneistoja on vähintään viisi mutta enintään 20, niissä on kerättävä jatkossa sekäjätteen ohella kartonki, pienmetalli, lasi, muovipakkaukset ja biojäte. Sekajätteen tyhjennyshinta olisi ainakin HSY:n alueella nousemassa ja hyötyjätteen kohdalla laskemassa. . JÄTTEIDEN lajittelu muuttuu tiu kemmaksi lähitulevaisuudessa. A J A N KO H TA I S TA JÄTTEIDEN LAJITTELUUN TULOSSA MUUTOKSIA 8 OSAKE. Helsingin seudun ympäristöpalvelut HSY arvioi, että pienissä alle 10 huoneiston taloyh tiöissä on luvassa jopa 45 prosentin korotus jätehuollon kustannuksiin. Monissa taloyhtiöissä saattaa olla edessä jätepisteen laajennus, sillä uusille jäteastioille ei ole välttämättä nykyisellään tilaa. Jos huoneistoja on enemmän kuin 20, niissä muovipakkausten keräys muuttuu pakolliseksi. Jä tehuoltomääräysten kiristämisellä on tarkoitus vähentää sekajätteen määrää ja lisätä kierrätystä. Jätteet tulee lajitella nykyistä tarkemmin vuodesta 2023 alkaen, mutta pääkau punkiseudulla ja Kirkkonummella muutos astuu voimaan jo tulevana vuonna
Rivi taloissa hoitokulut olivat keskimäärin 3,72 euroa ja lisäystä vuoteen 2018 verrattuna oli 2,8 prosenttia. 020 111 6115 www.lindstromgroup.com/ Hoitokulut nousivat keskimäärin 4,2 prosenttia TILASTOKESKUKSEN asuntoosakeyhtiöiden taloustilaston mukaan taloyhtiöiden hoitokulut oli vat vuonna 2019 keskimäärin 4,50 euroa huoneisto neliötä kohden kuukaudessa. Suurimman osuuden hoitokuluista muodostavat korjaukset, joiden osuus oli 22,7 prosenttia. Vaivattomasti siistit käytävät Mattopalvelumme on vaivaton ja edullinen ratkaisu pitää käytävät siisteinä. Hoito vastikkeet kasvoivat 2,8 prosenttia edellisvuodesta. Lähde: Asunto-osakeyhtiöiden talous, Tilastokeskus.. . Säännöllisesti vaihdettavat mattomme vähentävät siivouksen tarvetta ja tuovat tiloihisi turvallisuutta. Nousua vuoteen 2018 verrattuna on tapahtunut 4,2 prosenttia. Ota yhteyttä jo tänään, niin kartoitamme sinun mattotarpeesi! p. Hoitovastikkeiden suuruus oli vuonna 2019 kuu kausittain keskimäärin 4,07 euroa neliöltä. Toisiksi eniten vei lämmitys 21,5 prosentin osuudella. Tilastossa on mukana 1 677 taloyhtiötä, joista 60,3 prosenttia on kerrostaloyhtiöitä ja 39,7 pro senttia rivitaloja. Kasvua kerros talojen osalta on ollut vajaat viisi prosenttia. Kerrostaloyhtiöiden tuotot kasvoivat 1,5 prosenttia edellisvuoteen verrattuna. Kerrostaloissa nousu on ollut keskimääräistä suurempaa, sillä niissä hoitokulujen suuruus on 5,07 euroa huoneistoneliötä kohden. Asuntoosakeyhtiöiden tuotoista hoitovastikkeet kattoivat keskimäärin 85,1 prosenttia, vuokrat viisi prosenttia ja käyttökorvaukset 9,4 prosenttia
Hänellä on siis koke musta pöydän molemmilta puolilta. Asuntosijoittajana Pesonen hankkii pääosin vuokrattavia asuntoja osta ja pidä periaatteella. Kohteiden ostoa sanelevat muun muassa kriteerit, joihin kuuluu sijainti pääteiden ja radan var rella ja parveke. Kohteet ovat suurimmaksi osaksi yksiöitä ja sijaitsevat pääosin Vantaan pääradan ja lentokenttäalueen säteellä. Vantaan kohteisiin Pesonen on keskit tynyt siksi, että markkinaalue on tuttu Isännöitsijä Katja Pesonen on sijoittanut asuntoihin jo 28 vuoden ajan. Hän toivoo taloyhtiöiden hallituksiin lisää innokkaita osaajia pitämään huolta yhteisestä omaisuudesta. A S U N T OS I J O I T TA J A K atja Pesonen on Asunto Maisteri Oy:n toimitus johtaja, isännöitsijä ja myös asuntosijoittaja. TEKSTI JONI NIKKOLA KUVAT MARKUS PAAJALA Katja Pesonen ”ASUNTO SIJOITTAJA TUO HALLITUKSEEN STRATEGISTA AJATTELUA” 10 OSAKE. Lisäksi Pesonen on myös järjestöaktiivi Kiinteistöliiton isännöintitoimikunnas sa, Suomen vuokranantajien hallituk sessa ja Vantaan aluepäällikkönä sekä AKHAn hallituksen jäsenenä
OSAKE 11
Olen itse aina valmiina keskusteluille. Minkä verran kiinnität huomiota taloyhtiöiden tulevaisuuden suunnitelmiin. Se kasvattaa koko yhtiön arvoa ja siitä syntyy yhdessä tehtyä lisäarvoa. Strategista elinkaariajattelua pitäisi löytyä jokaisesta taloyhtiöstä. Jos joku asia ostovaiheessa askarrut taa, on hyvä keskustella asioista suoraan myös isännöitsijän kanssa. Jos kiinteistö sijaitsee sellaisella alueella, missä esimerkiksi ympäristöön liittyy kaavoituksellisia asioita, niin mikään ei estä soittamasta kaupungin kaavoitusosastolle ja ky symään, kuinka ne vaikuttavat kiin teistön alueen kehitykseen jatkossa. Asuntosijoittajan näkökulma on toi senlainen. Pitäisi pyrkiä kansallisesti jotenkin ratkaisemaan, että miten hallituksiin saataisiin paras mah dollinen porukka päättämään yhteisistä asioista. Kurkota uteliaana tulevaisuuteen” Nimi Katja Pesonen Ikä 47 Kauanko olet ollut asuntosijoittaja. Siksi on kaikkien yhteinen ”Kun hallituksessa on eri alan osaajia tekemässä hyviä päätöksiä, niin siitä syntyy vain hyvää.” 12 OSAKE. Olen osallistunut aktiivisesti yhtiöiden hallitustoimintaan oikeastaan koko asuntosijoittamishistoriani ajan – erityi sesti jos yhtiössä on hankkeita. Miten taloyhtiö vaikuttaa sijoitus kohteen valintaan. Motto ”Elä tässä ja nyt. Erittäin merkityksellistä on myös se, missä kiinteistö sijaitsee. Myös asuntosijoittajan on hyvä kuulua taloyhtiön hallitukseen, koska asuntosijoittajalla arvon säilyminen on minimi, mutta arvon nouseminen on aina tavoite. Perinteinen tapa on ajatella niin, että ihminen ostaa asuntoa sijoitusasunnok si. 28 vuotta Asuinpaikka Vantaa Harrastukset Järjestötoiminta, lukeminen, kulttuuritapahtumat ja live keikat – Elämässä pitää olla rokkia! ja hän seuraa tarkasti alueen julkisia päätöksiä, ratkaisuja ja tulevaisuuden suunnitelmia. Asuntosijoittaja ostaa myös vahvasti sitä kiinteistöä, missä asunto on. On tärkeä katsoa, mitä toimenpiteitä yhtiössä on tehty, erityisesti kunnos sapitohistoria. Mitä ohjeita antaisit taloyhtiön hallituksille. Kiinteistön elinkaaren ymmärrys on yksi onnistuneen asuntosijoittajan kyky. Perusta han kintasi tietoon. Kun hallituksessa on eri alan osaajia tekemässä hyviä päätöksiä, niin siitä syntyy vain hyvää. Olisi kullanarvoista, että olisi huolehtimassa yhteisen omaisuu den hoitamisesta ja vaalimassa arvon säilymistä sitä kautta. Näin kir joitettu teksti isännöitsijätodistuksessa avautuu varmasti paremmin. Ollaanko siellä ajan tasalla tekemisissä, ollaanko jäljessä vai etukenossa. Miten aktiivisia olette taloyhtiön toiminnassa. Kaikki paperit on syytä tutkia tarkas ti. On tärkeä tutustua asuntoa koske viin tietoihin mutta vielä tärkeämpää on tutustua kiinteistön asiakirjoihin. Se on kaiken aikaa menossa parempaan suuntaan, mutta on siinä toki vielä tehtävää. Joissa kin olen ollut koko omistuksen ajan joko hallituksen jäsenenä tai hallituksen puheenjohtajana. Kuinka ammattimaista taloyhtiöiden toiminta on. Erityisesti hyvät, osaavat hen kilöt jättäytyvät monesti hallituksen ulkopuolelle. Tärkeintä on, että ostaja saa kaiken mahdollisen tarvitsemansa tiedon ostopäätöksen sä tekemiseksi. Valitettavasti hallitustyösken telyyn osallistumisen halukkuus ei ole korkeimmalla tolalla
Ehdottomasti täytyy perehtyä asiakirjoihin huolellisesti ja hankkia tarvittava tieto ostettavasta kohteesta. Toisekseen, jos on ostamassa kohdetta, niin ei ihastu vain asunnon sisustukseen. Strategista ajattelua tulee sinne automaattisesti, kun asuntosijoittaja on mukana. Mitä terveisiä sanoisit aloittaville asuntosijoittajille. Oman tilanteen tunteminen on se tärkeä kysymys: mihin ne omat rah keet riittää. Se kuitenkin on niin tärkeä kysymys siinä mielessä, onnistuuko se asuntosi joittaminen kullakin vai ei. Asiakas kunnassani on sekä osakkaita, jotka itse asuvat siellä kiinteistössä, että osakkaita, jotka toimivat yksityisinä vuokran antajina. Voin edistää heidän kanssaan yhdessä toimivaa asuinympäristöä. 60% säiliöistä maan alla www.molok.fi Alueelliset asiantuntijat auttavat sinua jätehuoltoon ja -lakiin liittyvissä asioissa. Jätelain muuttuessa Molok mukautuu Sopii pieniin ja isoihin taloyhtiöihin 7 jätelajia pieneen tilaan UUTUUS Paloturvallinen MolokDominojärjestelmä. Se on hankala sanoa niin päin, koska asuntosijoittaja olen ollut ensin eli sen 28 vuotta. Eli katsotaan pidemmälle muun muassa kunnossapitohankkeissa ja punnitaan pidemmälle vaikutuksia. Asiakaspalvelusta täytyy myös tykätä onnistuakseen. Isännöitsijänä minulle on etua siinä, että pystyn tar joamaan asiakkailleni sitä asiantuntemusta, joka minulla on asuntosijoittajana. . Asuntosijoittaminen vei syvem mälle asuntomaailmaan ja ryhdyin myös isännöitsijäksi. hyöty, että myös se asuntosijoittaja osal listuu hallitustyöskentelyyn. Millaista hyötyä isännöitsijä taustastasi on asuntosijoittamisessa. Ellei ole sitä aikaisemmin opiskellut, niin siinä kohtaa on hyvä harjoitella muun muassa tuoton lasken taa. Asuntosijo ittaminen ei ole pikavoittojen keräilyä
Toisaalta hieman yli 20 prosenttia totesi sillä olevan vielä jotain vaikutusta. Suomen Kiinteistövälittäjät ry:n (SKVL) kesäkuussa tekemän kyselyn perusteella jopa 60 prosenttia asuntovälittäjistä ei näe pandemialla olevan enää mitään vaikutusta asuntokauppaan. – Tässä täytyy tosin huomata, että edellinen vuosi 2019 oli poikkeuksellisen vilkas ja pidemmän aikavälin vertailu antaa paremman kuvan markkinoista. Tilanne oli samankaltainen Päijät-Hämeessä ja Etelä-Savossa, hän jatkaa. COVID-19 JA ASUNTO MARKKINAT A S U N T O M A R K K I N AT Koronapandemialla on ollut (tähän mennessä) yllättävän pieni vaikutus asuntomarkkinoihin. Loppujen lopuksi koronapandemialla on ollut tähän mennessä yllättävän pieni vaikutus asuntomarkkinoihin. K oronapandemian iskiessä pelättiin sen iskevän kovaa myös asuntomarkkinoihin. Ja toki alkureaktio oli pysäyttävä, mutta pienen shokin jälkeen tilanne tasaantui yllättävän nopeasti. TEKSTI TEPPO HIRVIKUNNAS KUVA SHUTTERSTOCK ”Kerrostalokauppa ja rivitalokauppa on elpynyt lähes normaalitasolle.” LÄ H TE ET SU O M EN KI IN TE IS TÖ VÄ LI TT ÄJ ÄT RY (T O IM IT U SJ O H TA JA JU SS I M AN N ER BE RG ) SU O M EN KI IN TE IS TÖ VÄ LI TT ÄJ ÄT RY (T O IM IN N AN JO H TA JA SA N N A H U G H ES ) 14 OSAKE. Omakotitalokauppa oli jo selvästi edellä normaalitasoa ja myös omakotitalojen hinnoissa oli näkyvissä loivaa muutaman prosenttiyksikön nousua erityisesti kasvukeskusten ympärillä. Kerrostalokauppa ja rivitalokauppa oli Mannerbergin mukaan elpynyt kesäkuussa lähes normaalitasolle ja jäi vain noin kuusi prosenttia alle keskimääräisen normaalitason. Tämä ei kuitenkaan Mannerbergin mukaan koske kaikkia alueita. Hyvistä myyntikohteista on edelleen pulaa, sillä kysyntä erityisesti hyväkuntoisista omakotitaloista oli kyselyn mukaan poikkeuksellisen vilkasta, kertoo SKVL:n toimitusjohtaja Jussi Mannerberg. – Kysyntä oli monilla alueilla jopa vilkkaampaa kuin tavallisena keväänä. Esimerkiksi Pohjois-Suomi sekä muun Pirkanmaan alueet kärsivät erityisesti vanhempien kerrosja rivitalojen hitaammasta kysynnästä
OSAKE 15
Noin joka kymmenes jäse nemme on tehnyt koronan vuoksi maksusuunnitelman vuokralaisen kanssa tai alentanut jonkin vuok raamansa asunnon vuokraa, toteaa Sanna Hughes. Vuokraasuntojen kysyntä on jopa vahvistunut kriisin seurauksena. Lisäksi lyhytaikaisen vuokrauksen kuten Airbnb:n puolelta siirtyi asuntoja normaalien vuokraasuntojen mark kinoille matkailun pysähtyessä. Tulokset ovat yhdenmukaisia aiempien havaintojen kanssa siitä, että kasvava taloudellinen epävarmuus tavallisesti lisää myös joustavan vuokralla asumi sen suosiota. Katse pidempiaikaisiin vaikutuksiin Asuntosijoittajien on hyvä lyhyen aikavälin koronatilanteen heilahduk sien ohella kääntää katsetta sellaisiin mittareihin, jotka kuvaavat kriisin ”Myös vaikutukset vuokramarkkinoihin ovat jäämässä suhteellisen pieniksi.” 16 OSAKE. Tyypillisesti vuokraasun tojen tarjonta kasvaa uudisrakentami sen kautta tai kausittaisina muutoksina esimerkiksi opiskelijoiden luopuessa loppukeväästä vuokraasunnoistaan. Alueellisesti asuntojen vuokrattavuus on siis voinut ainakin hetkellisesti heiketä hyvästä kysynnästä huolimatta. Uusi ja poikkeuksellinen ilmiö on ollut myös vuokraasuntojen tarjonnan nopea kasvu. Eniten lyhytaikaisessa vuokrauksessa asuntoja on ollut Helsingissä ja Rovaniemel lä, joten vaikutuksetkin ovat täällä suurimmat. Vuokra-asuntojen markkinoilla jopa kasvua Suomen Kiinteistövälittäjät ry:n toiminnanjohtaja Sanna Hughesin mukaan koronalla on suhteellisen pieni vaikutus vuokraasuntomarkki noihin. – Täysin immuuneja vuokramark kinat eivät kuitenkaan ole koronalle olleet. Tänä keväänä etäopiskeluun siirtymi nen vapautti aiempaa aikaisemmin asuntoja yliopistokaupungeissa markki noille, ja etätyöt vähensivät työn takia hankittujen kakkosasuntojen tarvetta
Pidemmän aikavälin ennusteet ovat sumuisemmat, koska koronavirus on edelleen läsnä ja kansainvälisen talou den ongelmat tulevat myös viiveellä. Kaikkiaan koronan negatiiviset vaikutukset ovat jääneet asuntomark kinoilla hyvin pieniksi. pidempiaikaisia vaikutuksia talouteen ja väestökehitykseen. Taloyhtiöiden kannalta koronapandemian vaikutukset vuokramarkkinoilla ovat näkyneet siis etenkin niissä taloyhtiöissä, joissa on taloyhtiön hallinnassa olevia vuokra tiloja (erityisesti siis liikehuoneistoja), Hughes kertoo. ”Epävarmuus valitettavasti jatkuu.” ”Liikehuoneistojen vuokrauksessa tilanne on ollut synkempi.” OSAKE 17. Asuntomarkkinoiden ennakoidaan elpyvän nopeimmin juuri kasvukeskuksissa. Esimerkiksi yli 90 prosenttia jäsenistöstämme ilmoitti pidättäytyvänsä vuokran korotuksista kriisin aikana. Jos asuntoaloitukset laskevat voimakkaasti kasvukeskuksis sa halutuilla sijainneilla, on hinnoissa nousupainetta muutaman vuoden päästä tarjonnan supistuessa. . Luonnollisesti asuntosijoittajan on hyvä seurata myös asuntojen ja vuok rien kehitystä. – Liikehuoneistojen vuokrauksessa tilanne on ollut synkempi, koska moni yrittäjä on kohdannut taloudellisia vaikeuksia koronarajoitusten myötä, ja vuokranmaksukyky on niiden seu rauksena heikentynyt. Ainakin jos luetaan pois joidenkin toimialojen liike huoneistojen väliaikaisesti alentunut vuokranmaksukyky. – Samoin kuin muut vuokran antajat, myös taloyhtiöt ovat teh neet maksusuunnitelmia ja joissain tapauksissa alentaneet vuokratasoa tai jopa vapauttaneet liiketiloja vuok ranmaksusta tilapäisesti. Tämä voi vaikeuttaa esimerkiksi taloyhtiöiden remonttien suunnittelua, toteutusta ja rahoituskuviota
Tilinpäätös suunnitellaan siten, ettei verotettavaa voittoa synny. Itse työ voi olla osa isännöintiyri tyksen palvelua tai se voidaan hankkia ”Nykyaikaisilla työkaluilla taloutta on mahdollista seurata lähes reaaliajassa.” Kolme pointtia 1 Isännöitsijä vastaa siitä, että yhtiön kirjanpito on lainmukai nen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty, mutta taloyh tiön hallitus vastaa kirjanpidon ja varainhoidon valvonnasta. Nykyaikaisilla työkaluilla taloutta voi seurata lähes reaaliajassa. . Kirjanpidosta tulisi saada kuukausittain tulos, tase sekä ehkä tärkeimpänä talousarviovertailu. 2 Kirjanpitoaineiston säilyttäminen on taloyhtiön hallituksen vastuulla. Määräys on laissa, sillä asuntoosakeyhtiölain mukaan isännöitsijä vastaa siitä, että yhtiön kirjanpito on lainmukainen ja varain hoito luotettavalla tavalla järjestetty. Sitä pitää kuitenkin valvoa, koska kyse on taloyh tiön osakkaiden varoista. Tämä edellyttää hallitukselta luottamusta isännöitsijään ja mielellään myös jotain tietämystä asuntoosakeyhtiön kirjanpitoon liitty vistä asioista On huomattavaa, että jos yhtiöön ei ole valittu isännöitsijää, tulee halli tuksen huolehtia myös kirjanpidon järjestämisestä. Taloyhtiön hallituksen jäsenillä olisi hyvä olla mah dollisuus nähdä reaaliaikainen tuloslas kelma ja tase, kirjanpidon raportit, esimerkiksi vastikevalvonta, avoimet ostolaskut, talousarviovertailu, tiliotteet ja pankkitilien saldot. Kirjanpidosta saatu tieto taloyhtiön taloudellisesta tuloksesta ja asemasta perustuu pääosin tilinpää tökseen, mutta myös tilikauden aikana tehdyt raportit ja laskelmat antavat tär keää tietoa taloyhtiön päätöksiin. Taloyhtiön kirjanpitoraporteista tun netuin on tilinpäätös. Tämän takia kirjanpito tulee pitää ajan tasalla. Tärkeää seurata Kirjanpidon avulla seurataan taloyhtiön taloutta eli tulojen, menojen, varojen ja velkojen kehitystä. Hallitus kuitenkin vastaa siitä, että tämä velvoite toteutuu asianmukaisel la tavalla Isännöitsijän ei tarvitse tehdä kir janpitoa itse. TEKSTI TEPPO HIRVIKUNNAS VA S T U U L L I N E N H A L L I T U S A suntoosakeyhtiössä kirjanpidon käytännön hoitaminen on asetettu isännöitsijän tehtäväk si. 18 OSAKE. Kun kirjanpito on hoidettu huolella ja ajantasaisesti, saa daan siitä kuitenkin paljon enemmän tietoa kuin pelkkä vuosittainen katsaus tilinpäätökseen. Sen voi ulkoistaa, mutta isännöitsijä vastaa silti siitä, että asia on hoidettu hyvin. Isännöitsijän tekemi siä valvoo ja niistä vastaa puolestaan taloyhtiön hallitus. ulkopuoliselta tilitoimistolta. Kirjanpidon säännöllinen seuranta on tärkeää tietenkin isännöitsijälle, mutta myös hallituksen jäsenien voi olla hyvä seurata taloyhtiön taloutta säännöllisesti, esimerkiksi neljännes vuosittain. 3 Asuntoosakeyhtiöiden tarkoitus ei ole tuottaa voittoa vaan hallita kiinteistöä ja kerätä vain riittävästi tuloja yhtiön menojen kattamisek si. HALLITUS VALVOO KIRJANPITOA JA VARAINHOITOA Taloyhtiön hallitus vastaa kirjanpidon ja varainhoidon valvonnasta ja siitä, että se on hoidettu asianmukaisesti
Jos aihe kiinnostaa enemmänkin, niin muun muassa Ylen verk kosivuilta yle.fi löydät aiheesta helposti ymmärrettävää lisätietoa (artikkeli löytyy haulla “Osaatko lukea taloyhtiön tilinpäätöstä”). HALLITUS VALVOO KIRJANPITOA JA VARAINHOITOA LISÄTIETOA. Tässä myös suora linkki: yle.fi/ aihe/artikkeli/2017/04/11/osaat kolukeataloyhtiontilinpaatos tatiedamihinrahasimenevat OSAKE 19
TEKSTI JA KUVAT EMMA NIKANDER 20 OSAKE. KORJAUSRAKENTAMINEN UUDET IKKUNAT NÄKYVÄT HETI HINTALAPUSSA Kun asunto-osakeyhtiössä vaihdetaan ikkunat, voi omistaja odotella asunnon arvonnousua heti, kun uutuuttaan kiiltävät karmit ovat paikallaan. Yleensä ikkunat uusitaan samanaikaisesti julkisivun kanssa, mutta remontin voi hyvin teettää myös erillisenä. Uudet ikkunat vaikuttavat myös asumismukavuuteen enemmän kuin monet muut yhtiön remontit