Osake 2/2023 - Lehtiluukku.fi

Haluatko ostaa tämän lehden?

Vaikuttaako lehti kiinnostavalta? Voit lukea koko lehden valitsemalla "Lisää ostoskoriin". Mukavia lukuhetkiä!

Olet esikatselutilassa. Lue koko lehti

T A L O Y H T I Ö N A R V O L E H T I • 2 / 2 2 3 Nastolan Aurinkolinnassa puhalletaan yhteen hiileen Maalämmön saatavuus on parantunut Miten houkutella uusia jäseniä taloyhtiöhallitukseen?
Vakuuttava asiantuntija www.finib.fi VAKUUTTAMINEN JA VAHINKOTILANTEIDEN HOITO ON MONIMUTKAISTA JA AIKAA VIEVÄÄ Ota kumppaniksi etuasi ajava vakuutusmeklari.
SH U TT ER ST O CK SE BA ST IA N RA TU SH U TT ER ST O CK 28 32 OSAKE 2/2023 14 5 Pääkirjoitus 6 Ajankohtaista Ajankohtaisia asioita taloyhtiöiden maailmasta. Kuitenkin vasta alle viidennes taloyhtiöistä on sen tehnyt. 48 Talous: Oikeat rahat oikeaan paikkaan Vaikeasti ennakoitavassa taloustilanteessa tarkkuus ja varautuminen muuttuvat taloudenpidossa entistä tärkeämmiksi. Se asettaa myös uusia haasteita asuinrakennuksille, jotka on suunniteltu alunperin toisenlaisiin olosuhteisiin. Ilmasto lämpenee ja sateet lisääntyvät tulevaisuudessa. Urakkajonoon kannattaa nyt suunnata, sillä toimitusajat kutistuvat. 22 Korjausrakentaminen: Asunnon arvo ylös ja vastikkeet alas Maalämpöpumppu on aina kannattava investointi. 44 Tietoyhteiskunta: Asunto-osaketietojen digitalisointi on käynnistynyt hitaasti Uuteen huoneistotietojärjestelmään siirtyminen tulisi tehdä tämän vuoden loppuun mennessä. 32 Vastuullinen hallitus: Jäseniä vai ei. Pidemmällä aikavälillä hoitokulut ovat olleet pääosin muutenkin kasvussa, mutta nyt kasvu näyttää kiihtyvän. 10 Asuntomarkkinat: Asuntomarkkinat elpyvät, mutta sijoittajilla haastavat ajat Viime vuosi oli asuntomarkkinoilla hyvin poikkeuk sellinen. 56 Laki ja sopimus: Osakkaan tiedonsaantioikeus taloyhtiöissä Osakkaalla on taloyhtiön yhtiökokouksissa lakiin perustuva kyselyoikeus. Jostain syystä hallitukseen voi olla kuitenkin vaikea saada jäseniä tai sitten sinne ei pääse, vaikka haluaisi. 42 Hoitokulut: Hoitovastikkeiden nousu kiihtyy Hintojen nousu ja inflaatio aiheuttavat taloyhtiöis sä hoitovastikkeiden korotuspaineita. 14 Henkilökuva: Enemmän kuin taloyhtiö Yhteisöllisyydestään ja kauneudestaan palkittu nasto lalainen Aurinkolinna tarjoaa historiallisessa miljöössä yhteisöllisyyttä, ylellisyyttä ja runsaan palvelutarjonnan. Taloyhtiön hallitus on asuntoosakeyhtiön keskeinen toimielin, jolla on suuri päätösvalta taloyhtiön hoi dossa, arvon säilyttämisessä ja kehittämisessä. 59 Seuraavassa numerossa Vakuuttava asiantuntija www.finib.fi VAKUUTTAMINEN JA VAHINKOTILANTEIDEN HOITO ON MONIMUTKAISTA JA AIKAA VIEVÄÄ Ota kumppaniksi etuasi ajava vakuutusmeklari. 28 Energia ja ympäristö: Muuttuva ilmasto lisää rakennusten ylilämpenemistä ja homehtumisriskiä – miten taloyhtiöt voivat varautua. OSAKE 3. PTT:n Veera Holapan mukaan kauppa alkaa kuitenkin loppuvuotta kohden vilkastua
“ Lue lisää asiakaskokemuksia sivuiltamme: www.kattokeskus.. 010 2290 190 Näin asiakkaana ja taloyhtiön hallituksen puheenjohtajana voin sanoa, että olen erittäin tyytyväinen Kattokeskuksen toimintaan. KATTOREMONTIT | KATTOHUOLLOT | AURINKOPANEELIT www.kattokeskus.. Siksi sadat taloyhtiöt, kunnat ja julkiset rakennuttajat ovat valinneet meidät kumppanikseen. Saimme sitä mitä tilasimme. Pyydä tarjous kattoremontista tai varaa maksuton kuntokartoitus! sivuiltamme: www.kattokeskus.. VAIN PARASTA KATOLLESI Toteutamme kattoremontit ja -huollot vankalla kokemuksella ja nopealla aikataululla. VAIN PARASTA KATOLLESI Toteutamme kattoremontit ja -huollot vankalla kokemuksella ja nopealla aikataululla. Siksi sadat taloyhtiöt, kunnat ja julkiset rakennuttajat ovat valinneet meidät kumppanikseen. Pyydä tarjous kattoremontista tai varaa maksuton kuntokartoitus! UUSIMAA • PIRKANMAA • VARSINAIS-SUOMI • KESKI-SUOMI • POHJOIS-SAVO YLI 15 000 KATTOREMONTIN KOKEMUKSELLA. vuotta katolla
Eräs vähälle hieman vähälle huomiolle jäänyt taito hallituksessa on taito tulla toimeen erilaisten ihmisten kanssa ja rakentava kommunikaatio. Vapaaehtoistoimintaa taloyhtiössä voi olla esimerkiksi pihan kunnossapito tai naapurin apu. Ja jos niihin ei aina saadakaan osallistujia, ei pidä lannistua. Teppo Hirvikunnas Päätoimittaja S uomessa taloyhtiöt ovat olennainen osa asumiskulttuuria. Asukaskokoukset, kyselyt ja äänestykset ovat keinoja tarjota asukkaille mahdollisuuksia vaikuttaa yhtiön asioihin. Aktiiviset asukkaat ja osakkaat ovat keskeisiä tekijöitä yhteisöllisyyden vahvistamisessa ja taloyhtiön hyvinvoinnissa. Unohtamatta myös erilaisia näkemyksiä ja tarpeita. Yhtei söllisyys on arvokas voimavara, joka parantaa asumisviihtyvyyttä, turvallisuutta ja osaltaan myös taloyhtiön arvoa. Positiivisen ilmapiirin luominen ja yhteistyön edistäminen ovat avaimia yhtei söllisyyden rakentamiseen. 040 5530 693 Kannen kuva: Sebastian Ratu OSAKE 5. Myös erilaiset yhteistilat, kuten vaikka kerhohuone tai jonkinlainen askartelutila lisäävät yhteisöllisyyttä. 040 5530 693 lmoitusmyynti ilmoitusmyynti@osakelehti.fi Ulkoasu ja taitto Pop Media Oy – Markus Paajala ISSN: 2670-1340 www.osakelehti.fi Julkaisija ja kustantaja ISLI isännöintiyritykset ry P. Yhteiset harrastukset, kuten kerhot ja urheiluryh mät, voivat innostaa asukkaita osallistumaan. Yhteisöllisyys ja aktiiviset asukkaat ovat taloyhtiölle arvokas voimavara PÄÄKIR JOITUS OSAKE 2/2023 Tuottaja AVPlus Media Oy Päätoimittaja teppo.hirvikunnas@osakelehti.fi Toimituspäällikkö joni.nikkola@osakelehti.fi Toimitus toimitus@osakelehti.fi Avustajat Katja Alaja, Maria Markus, Emma Nikander, Tiina Saari Tilaajapalvelu tilaukset@osakelehti.fi P. Myös vapaaehtoistoiminta ja yhteiset harrastukset ovat keskeisiä keinoja aktivoida asukkaita. Asukkaiden osallistuminen päätöksentekoon lisää sitoutumista ja aktiivi suutta. Avoimen tiedonkulun, osallistumismahdollisuuksien ja vastuun jakamisen avulla asukkaat voidaan aktivoida yhteiseen toimintaan ja tavoitteeseen. Yhteiset tapahtumat, talkoot, siivouspäivät ja pihajuhlat vahvistavat yhteisölli syyttä. Vaikka kaikki eivät osallistu, jo tieto aktiivisuudesta vaikuttaa yhtä lailla kaikkiin asukkaisiin. Yhteisöllisyyden ja aktiivisuuden kehittämisen ja ylläpidon tulisi olla taloyh tiön hallituksen keskeinen tavoite, sillä se edistää asumisviihtyvyyttä, turvalli suutta ja taloyhtiön arvoa PS
Asunto markkinoilla kannustinloukku vähen tää halua vaihtaa asuntoa, sillä edel tävän asunnon edullisia lainaehtoja ei saa mukaan uuteen asuntoon. ”Muuttopäätöstä lykkäämällä voi siis tässä tilanteessa säästää jopa satasia kuussa”, Hypon ekonomisti Juho Keski nen kuvaa uutta ilmiötä. Tämän Hypo arvelee koskettavan jopa miljoo naa suomalaista. Kiinteäkorkoisis sa tai korkokatollisissa lainoissa loukku saattaa olla kuitenkin pitkäkestoisempi. Hypon mu kaan velallisten kannattaa varautua yli neljän prosentin viitekorkoihin talout taan suunnitellessaan. Hypon mukaan tilannetta purkaa se, kun muuttuvakorkoisten lainojen koron tarkistuspäivä lähestyy. . Siitä käytetään työmarkkinoita kuvaavaa termiä “kannustinloukku”. A J A N KO H TA I S TA HYPO tuo uusimmassa Asuntomark kinakatsauksessaan esiin asunto markkinaa jähmettävän ilmiön. Hypo: KANNUSTINLOUKKU JÄHMETTÄÄ ASUNTOMARKKINOITA KOONNUT JONI NIKKOLA SH U TT ER ST O CK 6 OSAKE. Tämän vuoden aikana inflaation hiipumisen, palkkojen nousun ja korkonousun hidastumisen odotetaan piristävän asuntokauppaa
Osoitteenmuutos on helpointa tehdä osake-lehden verkkosivuilla (osake-lehti.fi). Lisäksi tukea voivat saada sellaiset yhtiöt, joita lämmitetään kiinteistökohtai silla lämpöpumpuilla kuten maalämpö, ilmave silämpö, ilmailmalämpö ja poistoilmalämpö pumpuilla. huhtikuuta avustuksen haku palvelu. Sähkölämmitteisten TALOYHTIÖIDEN TUKI HAETTAVISSA SH U TT ER ST O CK OSAKE-LEHTI on mahdollista tilata taloyhtiön lukuun vain hallituksen puheenjohtajalle ja hallituksen jäsenille. . VALTIONEUVOSTO päätti maaliskuussa 2023 kertaluontoisesta tuesta sähkölämmitteisille taloyh tiöille. Lisätietoa tuen määräytymisperusteista voi lukea ARAn sivuilta. Tuen tarkoitus on vähentää painetta siirtää kohonneita lämmityskuluja vastikkeisiin. Avustusta on mahdollista saada niille kuukausille, kun käytössä on ollut pörssisähkösopimus tai energian myynti hinta on ollut yli 10 senttia kilowattitunnilta. Tukea on mahdollista saada sellaisiin taloyh tiöihin, joiden lämmitys perustuu sähköön ja jonka lämmitys sähkön kustannukset ovat asunto osakeyhtiön vastuulla. OSOITTEENMUUTOKSET JA LISÄTILAUKSET OSAKE 7. Määrärahaa on kohdennettu tuelle 24 miljoonaa euroa, ja sitä on mahdollista saada korkeintaan 2 800 euroa asuinhuoneistoa kohden. Avus tusta ei myönnetä sähköveroon tai siirtomaksuun. Voit toki myös pyytää uutta puheenjohtajaa ilmoittamaan uudet tiedot. Jos siis hallituksen kokoonpano vaihtuu, niin muistathan ilmoittaa tästä myös meille. Apua avustuksen hakemiseen on saatavissa tarvittaessa sitä varten avatusta asiakaspalvelusta. Asumisen rahoitus ja kehittämiskeskus ARAn kotisivuilla aukesi 17. Osake-lehti on toki mahdollista tilata myös omalla kustannuksella eli jos haluat jatkaa lehden tilausta, niin tee uusi tilaus samalla kun ilmoitat meille uuden puheenjohtajan (ja hallituksen jäsenten) tiedot
Taloyhtiössä sattui vesivahinko ja asunto on toistaiseksi asumiskelvoton. Nämä ovat tyypillisiä esimerkkejä taloyhtiön alueella sattuvista vahingoista, joihin ei aina muista vakuutuksista voi hakea korvausta. Käsi murtui ja takki repesi. Summa on odotettua korkeampi. Tämän lisäksi Oikeusturvaplus korvaa taloyhtiölle tuomittuja vastapuolen kustannuksia. Tällaisia tilanteita ovat esimerkiksi viranomaismääräykset uudelleenrakennettavissa kohteissa. Tapaturman hoitokulujen osalta vakuutettuina ovat myös asukkaiden vieraat. . Tämän lisäksi Hallitusplus mm. Taloyhtiön useampaan huoneistoon oli päässyt syntymään lutikkaongelma. ”Monilla vuokravelat alkavat ka saantua, ja tuloksena on lopulta häätö. Asukas liukastui taloyhtiön pihalla. Taloyhtiö voi myös suojautua kattavasti riitatilanteita varten perustajaurakoitsijaa vastaan. Kotiavain jäi sisälle asuntoon. Vahinkoplus kattaa omaisuusvakuutuksesta taikka jonkun muun vastuuvakuutuksesta korvattavan vahingon selvittelykuluja. Howdenin PLUS-tuotteilla laajennat taloyhtiösi vakuutusturvaa merkittävästi MAINOS Tutustu asiakasetuihimme osoitteessa howdenfinland.fi/asiakasedut 8 OSAKE. Selvityksen mukaan häädöt ovat aiempaa arvioitua kalliim pia, joten on paljon syytä päästä kä siksi vuokravelkoihin heti alussa, jotta asumisen jatkuvuus voidaan turvata”, ARAn johtaja Jarmo sanoo. Tähän voi pyrkiä ennaltaehkäisevällä työllä kuten asumisneuvonnalla ja tehokkaalla asu kasviestinnällä. Kova myrsky kaatoi puun auton päälle. Taloyhtiössä tehty putkisaneeraus ei mennyt suunnitelmien mukaan. laajentaa hallituksen vakuutusturvaa tietyiltä osin myös esineja henkilövahinkoihin sekä korvaa hallituksen jäsenen yleisavaimen katoamisesta aiheutuvia lukkojen uudelleensarjoituskustannuksia. ARA: HÄÄDÖN HINTALAPPU ON KESKIMÄÄRIN 6 300 EUROA SH U TT ER ST O CK 09 5420 2400 | finland@howdenfinland.fi howdenfinland.fi Huolenpitoa asiakkaista AsumisPLUS-ryhmätapaturmavakuutus tuo turvaa yllättävien ja odottamattomien tapaturmien varalle ja siinä vakuutettuina ovat kaikki taloyhtiössä asuvat ja talkoisiin osallistuvat henkilöt. Huolenpitoa vahingon jälkeen VahinkoPLUS korvaa taloyhtiölle vahingon selvittelystä aiheutuvia kustannuksia. Turvaa tuholaistorjunnan kustannusten varalle TorjuntaPLUS korvaa asiantuntijan suorittaman tuholaistorjunnan sekä rakenteille tulleita vaurioita. Vastuunjakotaulukon tulkintaa torjuntatöiden lopullisesta maksajasta ei tarvita. Korvausplus antaa taloudellista lisäturvaa niin ikääntyneelle rivitalokohteelle, kuin esimerkiksi kantakaupungin kerrostalolle, jonka jonkun rakennusosan saneeraus on viivästynyt ja tekninen käyttöikä on ylittynyt. Lisäkorvauksia taloyhtiölle vahinkotilanteessa KorvausPLUS turvaa taloyhtiön taloutta tilanteessa, jossa kiinteistövakuutus ei maksa täyttä korvausta. Kustannusten minimoimiseksi ongelmat asukkaan kanssa kannattaa pyrkiä ratkaisemaan jo ennen häätö prosessin käynnistämistä. Laajeneva asumis neuvonta on erittäin tärkeä varhaisen puuttumisen keino, jolla vuokravelat saadaan aisoihin ja ovi asunnottomuu teen suljettua. Häädön kustannukset kuuluvat läh tökohtaisesti asukkaalle, mutta maksa mattomiin vuokriin ja asukkaan talous vaikeuksiin perustuvissa tapauksissa ne jäävät viime kädessä vuokranantajan ja lopulta muiden vuokralaisten makset taviksi. Sen arvioidaan mak savan asunnon omistajille keskimäärin 6 300 euroa. Näinä korkean inflaation aikoina kasvaa vaara, että kaikki asukkaat eivät saa vuokriaan hoidettua. Tarkemmin asiasta voi lukea ARAn sivuilta löytyvästä Selvitys häätöjen kustannuksista raportista. Vakuutettuina ovat hallituksen nykyiset ja entiset jäsenet, varajäsenet, yhtiökokouksen puheenjohtaja, toiminnantarkastaja sekä hoitokunnan jäsenet. Huolenpitoa taloyhtiön oikeuksista OikeusturvaPLUS korottaa oikeusturvavakuutuksen kokonaisvakuutusmäärää 80.000 eurolla, kun kyseessä on kiinteistövakuutuksesta korvattava oikeusturvavahinko. Kiinteä vuosikustannus poistaa huolen torjuntatöiden yllättävistä kustannuksista. Torjuntaplus on kattava ja helppo palvelu taloyhtiölle, jonka piiriin kuuluvat koko vakuutettu rakennus huoneistoineen sekä taloyhtiön yhteiset tilat ja piha-alueet. Tapaturmaja talkoovakuutuksen lisäksi Asumisplus sisältää myös useita muita turvia asukkaille: avainturva, asumisenkeskeytys, luunmurtuma, toipilasturva, talkootyön vastuuvakuutus ja auton omavastuuturva. Huolenpitoa hallituksesta HallitusPLUS korottaa taloyhtiön hallituksen vastuuvakuutuksen vakuutusmäärää 400.000 eurolla, kun vahinko on kiinteistövakuutuksesta korvattava. A J A N KO H TA I S TA KOONNUT JONI NIKKOLA ASUMISEN rahoitus ja kehittämis keskus ARA on selvittänyt häätöproses sin kustannuksia
Vakuutettuina ovat hallituksen nykyiset ja entiset jäsenet, varajäsenet, yhtiökokouksen puheenjohtaja, toiminnantarkastaja sekä hoitokunnan jäsenet. Lisäkorvauksia taloyhtiölle vahinkotilanteessa KorvausPLUS turvaa taloyhtiön taloutta tilanteessa, jossa kiinteistövakuutus ei maksa täyttä korvausta. Howdenin PLUS-tuotteilla laajennat taloyhtiösi vakuutusturvaa merkittävästi MAINOS Tutustu asiakasetuihimme osoitteessa howdenfinland.fi/asiakasedut. Vahinkoplus kattaa omaisuusvakuutuksesta taikka jonkun muun vastuuvakuutuksesta korvattavan vahingon selvittelykuluja. laajentaa hallituksen vakuutusturvaa tietyiltä osin myös esineja henkilövahinkoihin sekä korvaa hallituksen jäsenen yleisavaimen katoamisesta aiheutuvia lukkojen uudelleensarjoituskustannuksia. Korvausplus antaa taloudellista lisäturvaa niin ikääntyneelle rivitalokohteelle, kuin esimerkiksi kantakaupungin kerrostalolle, jonka jonkun rakennusosan saneeraus on viivästynyt ja tekninen käyttöikä on ylittynyt. Turvaa tuholaistorjunnan kustannusten varalle TorjuntaPLUS korvaa asiantuntijan suorittaman tuholaistorjunnan sekä rakenteille tulleita vaurioita. Tapaturmaja talkoovakuutuksen lisäksi Asumisplus sisältää myös useita muita turvia asukkaille: avainturva, asumisenkeskeytys, luunmurtuma, toipilasturva, talkootyön vastuuvakuutus ja auton omavastuuturva. Kotiavain jäi sisälle asuntoon. Taloyhtiössä tehty putkisaneeraus ei mennyt suunnitelmien mukaan. Kova myrsky kaatoi puun auton päälle. Nämä ovat tyypillisiä esimerkkejä taloyhtiön alueella sattuvista vahingoista, joihin ei aina muista vakuutuksista voi hakea korvausta. Käsi murtui ja takki repesi. Tapaturman hoitokulujen osalta vakuutettuina ovat myös asukkaiden vieraat. 09 5420 2400 | finland@howdenfinland.fi howdenfinland.fi Huolenpitoa asiakkaista AsumisPLUS-ryhmätapaturmavakuutus tuo turvaa yllättävien ja odottamattomien tapaturmien varalle ja siinä vakuutettuina ovat kaikki taloyhtiössä asuvat ja talkoisiin osallistuvat henkilöt. Tämän lisäksi Hallitusplus mm. Asukas liukastui taloyhtiön pihalla. Taloyhtiö voi myös suojautua kattavasti riitatilanteita varten perustajaurakoitsijaa vastaan. Taloyhtiössä sattui vesivahinko ja asunto on toistaiseksi asumiskelvoton. Kiinteä vuosikustannus poistaa huolen torjuntatöiden yllättävistä kustannuksista. Taloyhtiön useampaan huoneistoon oli päässyt syntymään lutikkaongelma. Huolenpitoa vahingon jälkeen VahinkoPLUS korvaa taloyhtiölle vahingon selvittelystä aiheutuvia kustannuksia. Huolenpitoa taloyhtiön oikeuksista OikeusturvaPLUS korottaa oikeusturvavakuutuksen kokonaisvakuutusmäärää 80.000 eurolla, kun kyseessä on kiinteistövakuutuksesta korvattava oikeusturvavahinko. Tämän lisäksi Oikeusturvaplus korvaa taloyhtiölle tuomittuja vastapuolen kustannuksia. Vastuunjakotaulukon tulkintaa torjuntatöiden lopullisesta maksajasta ei tarvita. Torjuntaplus on kattava ja helppo palvelu taloyhtiölle, jonka piiriin kuuluvat koko vakuutettu rakennus huoneistoineen sekä taloyhtiön yhteiset tilat ja piha-alueet. Tällaisia tilanteita ovat esimerkiksi viranomaismääräykset uudelleenrakennettavissa kohteissa. Huolenpitoa hallituksesta HallitusPLUS korottaa taloyhtiön hallituksen vastuuvakuutuksen vakuutusmäärää 400.000 eurolla, kun vahinko on kiinteistövakuutuksesta korvattava
Kauppa alkaa kuitenkin loppuvuotta kohden vilkastua. ASUNTOMARKKINAT ELPYVÄT, MUTTA SIJOITTAJILLA HAASTAVAT AJAT TEKSTI EMMA NIKANDER 10 OSAKE. A S U N T O M A R K K I N A K AT S A U S Viime vuosi oli asuntomarkkinoilla hyvin poikkeuksellinen
Voimakasta nousukautta loppuvuoteen ei siis PTT:n mukaan ole luvassa, mutta näkymä lienee kuitenkin SH U TT ER ST O CK OSAKE 11. Nyt asuntokauppa kuitenkin vilkastuu loppuvuotta kohti, kun energiakriisin ja korkojen nousun aiheuttamasta shokista toivutaan, ennustaa Pellervon taloustutkimus (PTT). Venäjän hyökkäyssota Ukrainaan alkoi näkyä suomalaisissa kotitalouksissa syksyllä, kun sekä korot että energian hinnat nousivat voimakkaasti. Nousu-termi on tosin melko tekninen, tarkentaa ekonomi Veera Holappa PTT:stä. Alkuvuosi on asuntokauppojen osalta ollut edelleen nihkeä, mutta kääntyy pian nousuun. A suntomarkkinoilla elettiin viime vuonna tavallisesta poikkeavia aikoja. Elinkustannusten nousu taas sai aikaan sen, että asunnonostohaaveet siirrettiin sivuun, ja silloin myös asuntojen hinnat kääntyivät laskuun. Hinnat kääntyvät nousevalle uralle. Vuositasolla ne voivat siis vielä laskea, mutta edelliseen kuukauteen tai kvartaaliin nähden ne kasvavat. PTT on tutkimuslaitos, joka tuottaa tietoa muun muassa kansantaloudesta ja asumisesta yhteiskunnallisille päättäjille, yrityksille ja yhteisöille. ”Kyse on todellisuudessa siitä, että hinnanlasku pienenee ja jopa pieniä kasvulukemia voidaan nähdä
12 OSAKE. Veera Holappa
”Pääkaupunkiseudulle on viime vuoden aikana muutettu paljon, mutta muuttajat ovat olleet maahanmuuttajia. Asiaan vaikuttavat paljon myös sijoittajat. Myös edelleen käynnissä oleva sota voi aiheuttaa epävarmuuksia ja yllättäviä tilanteita. ”Korkojen nousu haastaa asunto sijoittajia. Maan sisäisen muuttoliikkeen palautu misen osalta on oletettavaa, että kau pungistuminen ja suurten kaupunkien vetovoima jatkuu edelleen.” . Jotkin kotitaloudet ovat tip puneet markkinoilta kokonaan, sillä heidän taloustilanteensa ei enää mah dollista omistusasunnon hankkimista. Esimerkiksi uusissa osakeasunnoissa kysyntä on tippunut todella paljon, Holappa sanoo. Mutta kun se tapahtuu, myös markkinoilla alkaa taas tapahtua.” OSAKE 13. Kun se tippuu, myös asuntojen hinnat tippuvat. Yksiöis sä hintakehitys on heikompaa kuin suuremmissa asunnoissa.” Koronapandemian myötä yleistyneet etätyöt voivat mahdollistaa sen, ettei lähellä työpaikkaa ole pakko asua. ”Viime vuoden alussa vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat kehittyivät hyvin. ”Näiden tekijöiden edessä on pakko olla realismia päätöksenteossa.” Siinä, missä kustannusten nousu on hankalaa asukkaan näkökulmasta, kärsivät siitä myös sijoittajat. Pienemmissä kaupungeissa hinnat ovat tippuneet vähän vähemmän, sanoo Holappa. Sähkön huippu hinnoista onkin jo tultu alaspäin, mutta korkokehitys ei ole tasaantunut, sanoo Holappa. Mutta kun se tapahtuu, myös markki noilla alkaa taas tapahtua – ihmisillä on tarvetta vaihtaa asuntoa ja aina on uusia ensiasuntojen hankkijoita.” NOLLAKORKOMAAILMAAN me emme enää palaa, sanoo Holappa. Seuraava kysymys on, lähde täänkö jo olemassa olevista sijoituksista luopumaan. Hintojen pu toaminen on suurempaa pääkaupunki seudulla ja suurissa kaupungeissa. Suurimmissa ongelmissa ovat pienet sijoitusasunnot. Kyse on kui tenkin todennäköisesti marginaalisesta ilmiöstä, sanoo Holappa. Se taas vaikuttaa suoraan siihen, minkä kokoista lainaa kotitalouksilla on varaa ottaa, vai onko lainarahaan ylipäätään varaa. Sijoituskysyntää on suhteessa enem män suurissa kaupungeissa. Ylipäätään viime vuosina vuokran antajat eivät ole pystyneet siirtämään kohonneita kustannuksia vuokriin. ”Inflaatio näyttää sitkeältä, ja voi olla, että se siirtää korkokehityksen tasoittumista edemmäs siitä, mitä kuvittelimme. Alkuvuodesta taas tulee isoja miinuksia. ”Inflaatio näyttää sitkeältä, ja voi olla, että se siirtää korkokehityksen tasoittu mista edemmäs siitä, mitä kuvittelimme. Koro naaikana vuokraasuntojen kysyntä oli heikkoa, eikä vuokria voitu nostaa. On voitu vivuttaa tai käyttää taloyhtiölainoja. ”Se kertoo siitä, että sijoittajat eivät ole olleet innokkaita hankkimaan uusia sijoituksia. Tä nä vuonna se on onnistunut jo hieman paremmin, mutta ei samassa suhteessa, jossa kustannukset ovat nousseet, sanoo Holappa. Se voi jossain määrin lisätä pienempien kaupunkien vetovoimaa. ”Isoissa kaupungeissa otetaan suurempia asuntolainoja, joissa myös korolla on suurempi merkitys. Jos tarjontaa tulee paljon, se voi vaikuttaa pienten asuntojen hin taan laskevasti. edelliseen mittauspisteeseen nähden parempi.” VAIKKA hintakehitys nyt pikkuhil jaa paraneekin vuoden loppua kohti, vanhojen kerrostalojen hinnat laskevat koko maassa 2,5 prosenttia, eikä laskua edeltänyttä hintatasoa saavuteta. ASUNTOMARKKINOIDEN tilan teessa on alueellisia eroja. Veera Holappa. Ja mikäli yhtiössä ollaan liian velkaantuneita eikä selvitä lyhennyksistä, voi tulla ongelmia.” ASUNTOSIJOITTAMISESSA ollaan siis uudenlaisessa tilanteessa, jossa kan nattavuuslaskelmiin vaikuttavat tekijät ovat muuttuneet merkittävästi. Loppuvuodesta miinukset kyllä pienenevät, mutta kun viime vuo teen verrataan, kokonaistilanne jää silti miinukselle.” Vuodenvaihteessa ajateltiin, että myös asuntomarkkinoiden näkymät kääntyvät sähkön hinnan ja korkoke hityksen tasoittuessa
IltaSanomien äänestyksessä rakennus valittiin vuonna 2019 Suomen kauneimmaksi asuinrakennuksek si. Histo riallinen kartanomainen rakennus on jo ulkoapäin huomiota herättävä. Kiinteistöliitto PäijätHäme ry valitsi Aurinkolinnan vuonna 2022 PäijätHämeen parhaaksi taloyhtiöksi. kehitysvammalaitos. Toisen maailmansodan aikana rakennus toimi sotasairaalana, kunnes palasi sodan jälkeen tuberkuloosisairaalaksi. Kehitysvammais ten hoito jatkui eri muodoissaan vuo teen 1989 asti. Kunta oli kovasti kiinnostunut näistä maista ja lopulta saikin ostettua parantolan maat.” Ympäröiville maille rakennettiin pikkuhiljaa omakotialue, ja pihapiirissä olleet entiset työntekijöiden asuntolat muutettiin taloyhtiöiksi asuntokäyt töön. AURINKOLINNA rakennettiin vuon na 1925 nivel ja luutuberkuloosia sai 14 OSAKE. Kyseessä on eri tauti kuin tunnetumpi keuhkotu berkuloosi, ja siitä myös parannuttiin. Taloyhtiön edustaja Matti Pietilä on kirjoittanut rakennuksen historiasta 700 sivua, ja jo pikaesittely pursuilee kiehtovia yksityiskohtia: ”Parantolan alilääkäristä Aino Järve lästä tuli päällikkölääkäri, eli hän johti sotasairaalaa. Erityiseksi yhtiön tekee myös sen runsas palveluvalikoima. Hänestä tehtiin majuri, vaikka hän oli nainen, ja hänellä oli Puolustusvoimien upseereita alaise naan.” 1960luvulla tuberkuloosi alkoi olla voitettu, jolloin rakennuksessa aloitti TEKSTI JONI NIKKOLA KUVAT SEBASTIAN RATU, KARI HÄRKÖNEN JA JONI NIKKOLA ENEMMÄN KUIN TALOYHTIÖ A urinkolinna Lahden Nastolassa on monella kin tapaa poikkeuksel linen taloyhtiö. ”Vuonna 1993 loppui pakolaiskes kustoiminta, ja siinä kohtaa ei raken nuksille löytynyt uutta käyttöä. H E N K I LÖ K U VA rastavien lasten parantolaksi. Teemana kilpailussa oli yhteisöllisyys. Itse päärakennukselle ei kuiten Yhteisöllisyydestään ja kauneudestaan palkittu nastolalainen Aurinkolinna tarjoaa historiallisessa miljöössä yhteisöllisyyttä, ylellisyyttä ja runsaan palvelutarjonnan. Sen jälkeen Aurinkolinna toimi muutaman vuoden ensin SPR:n ja sitten valtion vastaanottokeskuksena muun muassa Somalian sisällissodan ja Jugoslavian hajoamissotien pakolaisille
KA RI H ÄR KÖ N EN OSAKE 15
16 OSAKE
”Koko lämmitysjärjestelmä meni uu siksi. Samalla JO N I N IK KO LA Matti Pietilä. Rakennuksen Brapussa oli kuitenkin kuusi asuntoa, jotka edellinen omistaja oli ehtinyt saneerata pitkälle. Sisäpuolella on pystynyt remontoimaan kaan tahtonut löytyä käyttöä. Monivaiheisessa ja haastavassa projektissa on auttanut se, että perusta jaosakkailla on vankkaa alan osaamista. ”Olen ekonomi ja minulla on ollut aika paljon hallinnollista ja rahoituk seen liittyvää vastuuta sekä viestintää.” JULKISIVU on suojeltu. Muutimme normaalin osa keyhtiön Aurinkola Oy:n taloyhtiöksi yhtiöjärjestyksen muutoksella. OSAKE 17. Se asettaa omat rajoitteensa, mutta sitä ei ole nähty kuitenkaan yhtiössä ongelmana. Se on sillä tavalla edistyksellinen, että meillä on joka asunnossa, paitsi Brapussa, oma lämmönjakokeskuk sensa, mistä pystyy asuntokohtaisesti säätelemään sisälämpötilaa lämpöti laantureita apuna käyttäen, ja lämmi tys on hyvin moderni.” Brapussakin on koneellinen ilmanvaihto lämmöntalteenotolla, mutta siellä on lattialämmityksen sijaan patterilämmitys. ”2012 kohde oli huutokaupassa ja me voitettiin. Osakkaat saneerasivat ne omarahoitteisesti val miiksi. ”Me alkuperäiset perustajaosakkaat teimme sellaisen toimenpiteen, mitä ei ehkä kauhean usein ole Suomen histo riassa tehty. Sillä tavalla homma eteni. A ja Crappuihin asennet tiin vesikiertoiset lattialämmitykset, lämmöntalteenotto ja valettiin kipsile vylattiat. Kun pankille saatiin näytettyä, että valmista syntyy, yhtiö sai rahoituk senkin liikkeelle. Mukana on kiinteistökehittäjää, raken nusprojektien johtamisen osaamista Suomen mittakaavassa jättiluokan työmailta sekä Suomen kärkiluokan LVISosaamista. Alettiin tekemään välttämättö mimpiä korjauksia heti alkuun.” RAHOITUSTA yhtiöllä ei aluksi ollut. ”Jokainen käytännössä otti omiin asuntoihinsa henkilökohtaisen asun tolainan, jota nostettiin sitä mukaa maksuposteina, kun saneeraus eteni. järjestettiin merkintäanti uusille osak keenomistajille” Kun mukaan saatiin lisää osakkaita, taloa lähdettiin edistämään ryhmära kentamishankkeena. Pietilällä itselläänkin on kiinteistövälittäjän osaamista sekä projektin ohella suoritettuja rakennus alan työmaapäällikön opintoja. Se johtuu siitä, että aikaisempi omistaja oli ehtinyt jo uusia lämmityksen. Omistaja vaihtui pariin otteeseen, kunnes Pietilä yhtiökumppaneineen osti rakennuksen huutokaupasta. Osa merkitsi useampiakin asuntoja sijoitusasunnoik si siinä vaiheessa.” Taloyhtiössä tehtiin perinpohjainen saneeraus. Meitä oli neljä yrittäjää, ketkä hyvin toisemme tunnettiin. Minä, kaksi ystävää ja isä oltiin mukana alkuvai heessa
Kuntosalin laitteet ovat peräisin lopetetulta kuntosalilta, joten levypai noja lukuun ottamatta laitevalikoima on täysipainoinen. Kaiteet oli aikanaan hävitetty, mutta metsästä oli löytynyt yksi malliksi. Perinteisemmän sauna tilan lisäksi rakenteilla on parhaillaan suurempi tila poreammeineen, joka sopii suuremmallekin porukalle. Esimerkkinä hän mainitsee ikkunat, joita edeltävä omistaja oli yrittänyt kunnostaa, mutta ne olivat tulleet auttamatta elinkaarensa päähän. ”Mediahuoneeessa pystyy katsele maan 150tuumaiselta valkokankaalta ohjelmia tai vaikka pelailemaan pleik karilla. Aurin kolinnaan on tulossa myös verstastila asukkaiden käyttöön. ”Sen perusteella arkkitehdit mallin sivat, minkälainen sen täytyy nykypäi vänä olla, että se täyttää turvallisuus vaatimukset. Talossa toimii hierojayrittäjä, jonka palvelut ovat myös asukkaiden varattavissa. Vaikka kompromisseja onkin jouduttu tekemään, he ovat myös ymmärtäneet ja joustaneet tarvittaessa. Siellä on myös työpisteitä, jos haluaa rauhallisen työskentelypaikan. Muutoin pystytään keskittymään asumiseen ja perusasioihin. Vanhaa on siis haluttu pikemminkin suojella itse kuin tehdä siihen muutok sia. Tiloissa on vielä kehittämis mahdollisuuksia palveluiden ja uusien asuintilojenkin verran, mutta käytän nössä talo on valmis. Tehtävälistalla on seuraavaksi kattojen maalaus. ”Esimerkiksi parvekkeiden alku peräiset hienot balustradikaiteet oli purettu jo 1950luvulla ja asennettu siihen verkkoaidat, ettei sieltä kukaan pääse putoamaan.” Aurinkolinnalaiset päättivät palaut taa parvekkeet alkuperäiseen muotoon sa. ”Tämmöistä peruskunnossapitoa tie tysti on, mitä muissakin taloyhtiöissä, mutta tämmöinen historiallinen raken nus tietysti vaatii vielä ehkä pikkuisen enemmän huolenpitoa.” PALVELUJEN puolella yhtiön kehittä minen jatkuu. Sitten teetettiin toistasataa valtavaa betonibalusteria.” Pietilä kiittelee muutenkin yhteis työtä Lahden rakennusvalvonnan ja Lahden kaupunginmuseon kanssa. Asuntoja yhtiössä on 30 ja liiketiloja kolme. Sen voi varata vaikka koko päiväksi itselleen.” Pietilä kuitenkin muistuttaa, että taloyhtiö on sillä tavalla haastava ym 18 OSAKE. ”Neuvoteltiin museon kanssa, minkä tyyppiset ja minkä näköiset ikkunat lai tetaan, jotta ne ulkonäöllisesti noudat televat alkuperäistä ruutujakoa.” Koska rakennus on remontoitu täysin viime vuosikymmenellä, isot saneeraukset ovat edessä vasta kauka na tulevaisuudessa. vapaasti, ja taloyhtiön historia on pi kemminkin nähty yhtiössä vahvuutena. Lisäksi on muun muassa lentopallokenttää, pergo latyyppistä grillauspaikkaa ja oma hunajatarha
OSAKE 19
Kannattavampaa varmasti olisi vuokrata asunto vakituiselle asuk kaalle, mutta Pietilä ei ole halunnut tehdä niin. Etenkin koronaaikana ihmiset tilasivat paljon verkkokaupois ta, mutta muutenkin pakettipalvelut kotitalossa ovat ahkerassa käytössä. ”Meillä on osakkaita, ketkä tekevät aika paljonkin tämän taloyhtiön eteen miettimättä omia kustannuksia. ”Esimerkiksi taloyhtiön sauna ja me diatila ovat siellä varausjärjestelmässä, jo ten kenenkään ei tarvitse hallinnoida niitä. Pietilä arvelee, että syynä on talo yhtiön yhteisöllisyys, joka on lähtenyt kehittymään jo rakennusvaiheessa. Esimerkkinä kaikkia palvelevasta palvelusta Pietilä mainitsee Postin pa kettiautomaatin. ”Varsinkin ne alkuperäiset osakkaat, ketkä asuvat täällä tänäkin päivänä, ovat edelleen tosi aktiivisia.” Pietilä toteaa, että kun yhteisöllisyys toimii tarpeeksi hyvin, uskaltaa mennä suoraan keskustelemaan naapurin kanssa eikä tarvitse laittaa valitusta ta loyhtiön hallitukselle ja antaa varoitusta toiselle asukkaalle. päristö, että ihmisillä on hyvin erilaisia toiveita, harrastuksia ja tarpeita. Se tuo paitsi joustavuutta myös säästöjä hallinnointikuluissa. Meillä ei ole saunavuoroja, vaan kun tulet vaikkapa lenkiltä ja keksit että nyt tekisi mieli käydä saunassa, sen voi varata siitä vaan saman tien ja mennä saunomaan.” JÄRJESTYSSÄÄNTÖJÄ Aurinkolin nassa ei ole laadittu lainkaan. Pieti lä itse omistaa yhtiöstä yksiön, jota voi vuokrata esimerkiksi vierailleen yösijaksi. YHTEISÖLLISYYS näkyy siinäkin, että monet osakkaat tarjoavat yhtiön osakkaille ja asukkaille palveluja ilman varsinaisia bisnestavoitteita. 20 OSAKE. Ainoa vaatimus on ollut paloturvallinen tila, mihin se sijoitetaan. Monet yhtiön asunnoista ovat kaksioita, joissa tila käy nopeasti ahtaaksi. Pal velujen kohdalla täytyy miettiä, mitkä palvelevat laajasti kaikkia asukkaita. Jos ajatellaan vaikka sijoitusasuntoja omistavia osakkaita, niin sehän on ehdottomasti kilpailuetu, että saat läheltä ne paketit.” Viime vuodesta alkaen Posti ei kui tenkaan ole enää ottanut uusia taloyh tiöasiakkaita, vaan se keskittyy paranta maan julkisten pakettiautomaattiensa ja olemassa olevien taloyhtiöasiakkaiden sa palvelua. Sääntöjä laaditaan kyllä tarpeen tullen, mutta niille ei ole ollut toistaiseksi tarvetta. Tätä yksiötä voi käyttää myös työpisteenä. ”Olen ihmetellyt, miksei niitä ole useammassa yhtiössä. Kyseessä ei ole kuitenkaan mikään varsinai nen periaate. Palvelu on ollut myös edullinen, sillä sen kuukausimaksu on koko talolta vain 70 euron tietämillä. Meillä on ehkä poikkeuksellisenkin aktiivisia osakkaita.” Siinä missä lämmityslaitteisto on moderni, myös palveluita pystyy varaamaan talon varausjärjestelmästä vaikkapa mobiililaitteella tai jopa suo raan kosketusnäytöllisiltä porrasnäy töiltä kirjautumalla asunnon tietoihin