”Asuntosijoittajan paras konsultti on taskulaskin” Taloyhtiön remonttirahoitus?. T A L O Y H T I Ö N A R V O L E H T I • 2 / 2 2 1 Energiakartoituksella merkittäviä säästöjä Asuntomarkkinaennuste 2021: Mitä pandemian jälleen
Isännöitsijätoimisto Pohjola Oy Isännöintiyritykset ry
Miten saada parannettua demokratiaa. 14 Laki ja sopimus: Osakkaan remontit – muutostyöoikeus ja sille asetettavista ehdoista Osakkeenomistajalla on lähtökohtaisesti oikeus tehdä haluamiaan muutoksia omistamaansa asuntoon. 36 Tietoyhteiskunta: Porrasnäytöt tietokanavana Digitaalinen versio perinteisestä porrastaulusta on paljon muutakin kuin perinteinen ilmoitustaulu. Miten houkutella väkeä hallitukseen tai yhtiökokoukseen. Osakkaan muutostyöoikeus on melko laaja. 44 Kiinteistön ylläpito: Satsatkaa siivoukseen Taloyhtiön yleisten tilojen ja piha-alueiden siisteys vaikuttaa moneen asiaan – ennen kaikkea asumisviihtyvyyteen. 48 Hoitokulut: Mistä palvelun ja huollon hinta koostuu. 18 Vastuullinen hallitus: Aktiivinen yhteisö on taloyhtiölle eduksi Miksi aktiivisuus on tärkeää. Taloyhtiön energiankulutus on kannattaa selvityttää tasaisin väliajoin. Palveluja huoltokuluista pääosan kattavat hallinto ja huoltokulut. Tärkeää on teettää huolellinen esiselvitys, jolla tontin potentiaali selviää. 22 Energia ja ympäristö: Meneekö taloyhtiön energia harakoille. 40 Asuntosijoittaja: Erilaista asuntosijoittamista Petri Lehtolan sijoitusstrategia poikkeaa tyypillisestä – se ei suosi suuria kaupunkeja, keskuksia eikä uustuotantoa. Pellervon taloustutkimuksen ennuste summaa viime vuotta ja luotaa katseen tulevaan. 30 Korjausrakentaminen: Monta tapaa vaikuttaa lainansaantiin Lainaneuvotteluissa korostuu ammattimainen isännöinti, pitkäjänteinen suunnitelmallisuus ja kustannukset suhteessa arvonnousuun. Suuriakin säästöjä on mahdollista saada aikaan melko pienillä ja edullisilla toimenpiteillä. 26 Kiinteistökehitys: Rahoitusmahdollisuuksia tai asumisviihtyvyyttä lisärakentamisella Lisärakentaminen tuo yhtiölle taloudellisia hyötyjä. 10 Asuntomarkkinat: Mitä pandemian jälkeen. 50 Seuraavassa numerossa 30 OSAKE 2/2021 22 OSAKE 3. 26 5 Pääkirjoitus 6 Ajankohtaista Ajankohtaisia asioita taloyhtiöiden maailmasta. Se on tärkeä osa taloyhtiön viestintää ja asumisviihtyvyyttä
Varaa aika tai pyydä tarjous! pertti.sarkkinen@schindler.com We Elevate Kiinteistöjen ylläpidon asiantuntija Kiinteistöjen ylläpidon asiantuntija Me hoidamme 24/7. You Laadukasta hissien ja liukuportaiden huoltoa sekä kunnossapitoa kaikkien valmistajien laitteisiin. 03 3142 5900 Lokapalvelu Siili Oy Leppävirta, Kuopio ja Varkaus 040 123 9944 Siilinjärvi 0400 271 643 Jyväskylä 014 675 888 E-Ympäristöpalvelut Lappi Oy Rovaniemi ?. We Elevate... ?016 251 211 050 343 0230 Tornio 050 472 3925 Kittilä 050 570 4007 Pääkaupunkiseutu Kiinteistöt ????09 8553 0450 Infra ?. 06 414 4088 Vaasa 06 317 8090 E-Ympäristöpalvelut Itä Oy Lahti 03 875 7215 Loviisa . • Suurtehoimurointi ja -puhallus • Vaihtolavat ja kuljetuspalvelut • Norsu-Wc-tilapäiskäymälät • Viemärija erotinhuolto • Putkistojen pesu ja kuvaus • Puhdistamohuollot • Puhdasvesipalvelut • Jätevesipalvelut • Kuivanapito Teetä putkiston kuntotutkimus viemärijärjestelmän saneeraussuunnittelun tueksi. Kaikkialla Suomessa. ??09 8553 0449 Imurointi / puhallus ??. 09 8553 0460 Varsinais-Suomi ja Pohjois-Pohjanmaa Kaarina 02 243 3666 Oulu 050 357 4632 • PALVELUNUMEROMME Keskus . www.schindler.fi Tulemme mielellään kertomaan lisää palveluistamme. Teemme myös hissien uusimiset ammattitaidolla. Ympäri vuoden. 019 331 002 Puhdasvesipalvelut 09 8553 0466 Vaihtolavat / Kuljetukset / Norsu-WC:t . 09 8553 0452 Lokapalvelut ??. ??. Uudellamaalla vaihtolavaja kuljetuspalvelut taloyhtiön purkuja pihan muutostöihin tilaukset puh. Nyt on myös oikea hetki puhdistuttaa sadevesijärjestelmät. Soita oman alueesi asiantuntijalle. 040 912 8117 Mäntsälä 019 643 408 Lappeenranta ?050 400 7531 E-Ympäristöpalvelut HämePirkanmaa Oy Lisäksi teollisuuspesut Tervakoski 019 766 622 Ylöjärvi . 09 855 3040 • Alueelliset yhteistyökumppanit viemärija erotinhuoltopalvelut Pienennämme hiilijalanjälkeä kilometri kerrallaan käytämme autoissamme biokaasua.. 09 8553 0460 E-Ympäristöpalvelut Länsi Oy Lohja 019 331 002 Pienpuhdistamoiden ja -pumppaamoiden huoltopalvelut 03 875 7270 E-Ympäristöpalvelut Pohjanmaa Oy Seinäjoki
Erilaisten palaverija kokousohjelmien käyttö on yleistynyt muutenkin, ja viimeistään koronapandemia toi etäkokoukset kaikkialle. Kokoustamisessa käytettävän etäkokousohjelman täytyy niin ikään mahdollistaa kokousten järjestäminen asunto-osakeyhtiölain mukaisesti. Näin päätöksenteossa mukana oleminen on mahdollista kaikille osallistumistavasta riippumatta. Ensisijaisena esteenä on asunto-osakeyhtiölaki, joka asettaa vaatimuksia muun muassa taloyhtiön kokouksiin ilmoittautumisiin, valtakirjoihin sekä äänestyksiin niin etänä kuin paikan päällä järjestettävissä kokouksissa. Miksei kokouksiin etäosallistumista voitaisi sallia pysyvästi. Uudella väliaikaisella lailla pyrittäisiin takaamaan turvalliset kokoukset koronaepidemiasta huolimatta. Sama koskee myös poikkeusta järjestää kokoukset etäyhteyksin ja valtuutettua käyttämällä. Etäkokousmallissa yhdenvertaisuus toteutuu, jos käytössä on sellainen ohjelmisto, joka mahdollistaa kokouksiin osallistumisen sekä paikan päällä että etänä. Yhtiökokoukset jatkossakin etänä PÄÄKIR JOITUS OSAKE 2/2021 Tuottaja AVPlus Media Oy Päätoimittaja teppo.hirvikunnas@osakelehti.fi Toimituspäällikkö joni.nikkola@osakelehti.fi Toimitus toimitus@osakelehti.fi Kannen kuva Shutterstock Tilaajapalvelu tilaukset@osakelehti.fi P. 040 5530 693 OSAKE 5. Sitä samaa minkä huomaa muutenkin yhtiökokousten tiukassa aikasyöpössä protokollassa. Tämä lisäisi tärkeää osallistumisaktiivisuutta, mistä kirjoitamme tässä lehdessä. Onkohan tässä nyt kuitenkin liikaa byrokratiaa ja tärkeilyä. Kaikilla taloyhtiön osakkailla tulee olla yhdenvertainen mahdollisuus osallistua taloyhtiön päätöksentekoon. 040 5530 693 lmoitusmyynti ilmoitusmyynti@osakelehti.fi Ulkoasu ja taitto Pop Media Oy – Markus Paajala ISSN: 2670-1340 www.osakelehti.fi Teppo Hirvikunnas Päätoimittaja Julkaisija ja kustantaja ISLI isännöintiyritykset ry P. O ikeusministeriö on esittänyt jälleen uutta väliaikaista lakia, jolla muun muassa asunto-osakeyhtiöiden yhtiökokoukset voitaisiin pitää myöhemmin, syyskuun loppuun mennessä. Taloyhtiöiden hallituksen kokouksissa ja yhtiökokouksissa on siirrytty kokousten järjestämiseen niin sanottuna hybridikokouksena, missä osa kokoukseen osallistujista on fyysisesti paikan päällä ja osa etäyhteydellä. Tärkeintä pitäisi olla demokratian toteutuminen, että kaikki saavat asiansa esille. Vastaava väliaikainen laki oli voimassa myös viime keväänä. Yhdenvertaisuuden on täytyttävä
Hallitusohjelmassa on linjattu tavoitteeksi, että öljylämmityksestä luovutaan 2030-luvun alkuun mennessä ja julkisissa rakennuksissa vuoteen 2024 mennessä. Lamit tekee puolestanne ARA:n energiatukihakemuksen jotta varmistetaan tuen saaminen ARA ehtojen mukaisiin kohteisiin. Lamit tarjoaa taloyhtiöille energiaremontteja, energiatodistuksia, energiaja lämpöselvityksiä, sekä energianparannusprojektien toteutuksia. Ohjelmaluonnokseen kuuluu 26 toimenpidettä. Öljylämmitystä käyttäviä ei ole suunnitelmissa rangaista eikä nykyisiä öljylämmitysjärjestelmiä olla kieltämässä, mutta uusiin rakennuksiin niitä ei enää asenneta. Suomen rakennuskannan vanhetessa energianparannusprojektit tulevat entistä kannattavammaksi, sekä samalla vähennämme asumisen hiilijalanjälkeä. Ehdotusta on ollut valmistelemassa työryhmä, jossa on ollut mukana maaja metsätalousministeriön, työja elinkeinoministeriön, valtionvarainministeriön, Senaatti-kiinteistöjen, Tilastokeskuksen ja Motivan edustajia sekä laaja joukko sidosryhmiä. . Lisätietoja: lamit.fi Järvinen Ari (toimitusjohtaja) P.uh. Ohjelmaluonnos on tutustuttavissa ja kommentoitavissa Lausuntopalvelu.fi:ssa. Öljylämmityksen luopumista koskeva ohjelmaluonnos on parhaillaan lausuntokierroksella. +358 40 538 1869 ) ari.jarvinen@lamit.fi A J A N KO H TA I S TA YMPÄRISTÖMINISTERIÖ pyrkii vauhdittamaan fossiilisesta öljylämmityksestä luopumista uudella toimenpideohjelmalla. Energian säästötakuu ja energiaavustusten myötä suuret säästöt ja pienet päästöt. ÖLJYLÄMMITYKSEN LUOPUMISTA KOSKEVA OHJELMALUONNOS LAUSUNTOKIERROKSELLE SH U TT ER ST O CK TEKSTI JONI NIKKOLA JA TEPPO HIRVIKUNNAS 6 OSAKE. Taloyhtiön energiaremontti ja muut palvelut energiatehokkuuden parantamiseksi Eturivin osaamista energiaremonttien ja lämpöpumppuprojektien läpivientiin. Suunnitelmissa on jatkaa ja laajentaa tämänhetkisiä avustuksia ja tukia, täsmentää energiatehokkuussopimuksia, ohjata julkisten hankintojen kriteerejä, kehittää uudisrakennusten ja laajojen korjaushankkeiden energiatehokkuussäädöksiä ja muuttaa neuvontaa ja viestintää tehokkaampaan suuntaan. Taloyhtiöiden kustannuksista valtaosa kuluu energiaan. Myös valtio on valmis lähtemään mukaan energiansäästötalkoisiin
Taloyhtiöitä kiinnostavat aiempaa suuremmat laitteistot, sillä osa sähköverkkoyhtiöistä tarjoaa hyvityslaskentapalvelua. Keskimääräinen hinta 10–20 kWp:n järjestelmille on 1 250 euroa kilowatilta ja 21–50 kWp:n järjestelmälle 1 070 euroa kilowatilta. Kampanjasivulla on tarjolla myös aurinkosähkön mitoitusta, hankinnan etenemistä ja tekniikkaa käsitteleviä webinaareja. – Aurinkosähköjärjestelmien keskikoko on kasvussa sekä pientaloissa että taloyhtiössä. Mukana on nyt aiempaa suurempia, yli 20 kWp:n aurinkosähköjärjestelmiä. Lisätietoja: lamit.fi Järvinen Ari (toimitusjohtaja) P.uh. Energian säästötakuu ja energiaavustusten myötä suuret säästöt ja pienet päästöt. . Suomen rakennuskannan vanhetessa energianparannusprojektit tulevat entistä kannattavammaksi, sekä samalla vähennämme asumisen hiilijalanjälkeä. Sivuston tarjousten pohjalta voi hyvin tehdä hintavertailua ja saa käsityksen nykyisestä hintatasosta ja laitetarjonnasta, vaikka päätyisi pyytämään tarjouksen muultakin kuin kampanjaan osallistuvalta yritykseltä, Kettunen opastaa. Taloyhtiöiden kustannuksista valtaosa kuluu energiaan. Yritykset voivat jättää sivustolle tarjouksia tämän vuoden loppuun saakka. Lamit tekee puolestanne ARA:n energiatukihakemuksen jotta varmistetaan tuen saaminen ARA ehtojen mukaisiin kohteisiin. +358 40 538 1869 ) ari.jarvinen@lamit.fi AURINKOSÄHKÖÄ kotiin -verkkosivusto on uudistettu. – Kannustamme kotitalouksia ja taloyhtiöitä perehtymään huolellisesti yrityksiin, tutustumaan referensseihin ja tutkimaan tarjousasiakirjat takuuehtoineen. Myös valtio on valmis lähtemään mukaan energiansäästötalkoisiin. Tarjoussivustolla voi vertailla aurinkosähköjärjestelmiä toimittavien yritysten tarjouksia avaimet käteen -toimituksista. www.aurinkosahkoakotiin.fi Aurinkosähkön vertailusta ENTISTÄ HELPOMPAA. Se tarjoaa nyt selkeän ohjeistuksen aurinkosähkön hankintaan ja auttaa oikein mitoitetun järjestelmän valitsemisessa. Taloyhtiön energiaremontti ja muut palvelut energiatehokkuuden parantamiseksi Eturivin osaamista energiaremonttien ja lämpöpumppuprojektien läpivientiin. Sen ansiosta omalla aurinkosähköllä voi kattaa myös asuinhuoneistojen kulutusta, kertoo asiantuntija Teemu Kettunen Motiva Oy:stä. Lamit tarjoaa taloyhtiöille energiaremontteja, energiatodistuksia, energiaja lämpöselvityksiä, sekä energianparannusprojektien toteutuksia
– Toimenpiteet olivat onnistuneita ja olimme niistä kertyneistä säästöprosenteista positiivisen yllättyneitä. Kilpailun tänä talvena voittanut 26 asunnon taloyhtiö As Oy Mannerheimintie 43 a saa palkinnoksi joulukuun 2021 kaukolämmöt maksutta. – Voittaneessa taloyhtiössä huomioitiin hyvin vaikutukset asumismukavuuteen ja otettiin lämpövuodot haltuun. 8 OSAKE. Vuonna 1937 rakennetussa kerrostalossa säästettiin 8,83 % lämpöenergiaa. Energiahaaste on Wattisen yhteistyökumppaneineen järjestämä, pääkaupunkiseudun kerrostaloyhtiöille avoin kilpailu, jossa pyritään vähentämään kaukolämpöenergian kulutusta taloyhtiöissä – eli säästämään lämmityskustannuksissa ja vähentämään ilmastopäästöjä. Suosittelisinkin jokaista taloyhtiötä panostamaan helposti säädettäviin lämmitysratkaisuihin, joilla asukkaat voivat ohjailla tehokkaammin yksittäisten huoneistojen lämpötiloja. . www.energiahaaste.fi ENERGIAHAASTE 2021 -KILPAILUN VOITTI HELSINKILÄINEN KERROSTALO – säästöprosentit yllättivät asukkaatkin TEKSTI JONI NIKKOLA JA TEPPO HIRVIKUNNAS Voittaneen taloyhtiön As Oy Mannerheimintie 43 a hallituksen puheenjohtaja Matti Seilonen. – Monelle on tullut yllätyksenä esimerkiksi se, miten lämpö saattaa samassa asuintalossa jakautua todella eri tavoin asuinhuoneistojen kesken ja kuinka helppo sitä on päästää niin sanotusti harakoille. A J A N KO H TA I S TA HELSINKILÄINEN As Oy Mannerheimintie 43 a on voittanut DNA Oyj:n Wattisen järjestämän Energiahaaste 2021 -kilpailun, jossa etsittiin tänä talvena fiksusti eniten lämmitysenergiaa säästänyttä taloyhtiötä. Lämpöä on saatu jakautumaan paremmin asukkaille ja uusi katto on tietysti ollut myös hyvä sijoitus yhtiön kunnon kannalta, kertoo As Oy Mannerheimintie 43 a hallituksen puheenjohtaja Matti Seilonen. Lietsalmen mukaan oli iloa seurata, miten taloyhtiöt saivat toimenpiteillään konkreettisia tuloksia ja ahaa-elämyksiä lämmitysenergian säästöstä kilpailun aikana. As Oy Mannerheimintie 43 a:ssa energiatehokkuuteen on panostettu muun muassa tekemällä patteriverkoston säätö sekä kattoremontti, jossa lisättiin yläpohjan eristettä ja eristettiin lämpöputkia. Vanhassa talossa haettiin pitkän tähtäimen vaikutuksia ja myös toimenpiteiden budjetti oli kohtuullinen, Wattisen liiketoimintajohtaja Mikko Lietsalmi avaa raadin perusteluja
Mukana oli lähes 900 kerrosja rivitalossa asuvan vuoden 2019 vedenkulutuksen mittaustiedot, minkä lisäksi 2 500 kotitaloutta vastasi vedenkäyttökyselyyn. Vähimmillään pärjätään 50 litralla ja enimmillään vettä kuluu 150 litraa. Suomalaisten vedenkulutus vähentynyt – EROT KUITENKIN SUURIA. Eroja vedenkäyttöön aiheuttavat esimerkiksi asumismuoto, veden laskutustapa ja perhetilanne. SUOMALAISTEN keskimääräinen vedenkulutus on laskenut, kertoo Motiva. Hanke käynnistyi syksyllä 2019, ja se jatkuu vuoteen 2021 asti. Tutkimus on osa Kestävä vedenkäyttö -projektia. Heistä joka neljäs oli muuttanut vedenkäyttötapojaan säästävämmäksi, joka viides oli hankkinut uusia vesikalusteita ja lähes joka viides oli hankkinut uusia, vettä säästäviä kodinkoneita, Ketomäki sanoo. Kerrostaloissa vedenkäyttöön ei ole välttämättä kiinnitetty samalla tavoin huomiota kuin omakotitaloissa, sillä niissä veden laskutus ei ole ollut aikaisemmin kulutusperustaista. Osa vastaajista oli myös säästänyt vettä säätämällä verkoston vedenpaineen oikealle tasolle, käyttämällä sadevettä kasteluun ja lyhentämällä suihkuaikaa. Vedenkäyttötutkimuksen toteuttivat Työtehoseura ja Motiva. . – Tuloksissa ilahdutti se, että reilut puolet vastaajista oli tehnyt aktiivisesti toimia veden säästämiseksi. Vettä kului vuonna 2019 keskimäärin 113 litraa henkilöä kohti vuorokaudessa, mutta vaihtelu oli suurta
TEKSTI JONI NIKKOLA OSAKE 11. MITÄ PANDEMIAN JÄLKEEN. A S U N T O M A R K K I N AT Asuntomarkkinat ovat jakautuneet monillakin mittareilla. Kuten lähes jokaisen toimialan, korona säikäytti myös asuntomarkkinat keväällä 2020. Kaupungistumiskehitys siis jatkuu edelleen, ja kasvukeskuksissa asuntojen hinnat kohoavat edelleen kovaa tahtia. Pellervon taloustutkimuksen ennuste summaa viime vuotta ja luotaa katseen tulevaan. Tavallisesti talouskriisit näkyvät melko suoraan myös asuntojen hinnoissa, mutta asuntomarkkinoilla pandemiavuosi poikkesi normaalista myös kriisivuosien mittapuulla. Muuttotappioalueet taantuvat ja kasvukeskukset lähiympäristöineen porskuttavat. Ne toipuivat kuitenkin loppuvuonna takaisin kasvu-uralle. Asuntomarkkinat 2021 -ennusteessa analysoidaan poikkeuksellista viime vuotta ja ennustetaan loppuvuoden 2021 näkymiä. Korona on epidemian lisäksi talouskriisi, jonka vaikutukset tulevat näkymään vielä pitkään niin yksityisellä kuin julkisella sektorilla. ASUNTOMARKKINOIDEN päätrendi pysytteli PTT:n ennusteen mukaan ennallaan. Koronavuosi ei tuonut siihen muutosta. Koronan taloudelliset vaikutukset iskivät myös ostajiin epätasaisesti. P ellervon taloustutkimus julkisti helmikuussa tämänvuotisen asuntomarkkinaennusteensa
Tästä syystä Lahden hintamuutos näyttää noin pahalta. Suurten kasvukeskusten ulkopuolella Kuopiossa ja Kotkassa asuntojen reaalihinnat poikkesivat vuonna 2020 selvimmin edukseen keskipitkän aikavälin keskimääräiseen vuosikasvuun verrattuna. Suuret hintojen kasvuluvut kertovat omakotitalojen kohdalla kuitenkin osaksi tarjonnan vähyydestä. Kasvukeskuksissa asuntojen hintojen kasvuaste on jopa vahvistunut suhteessa aikaisempaan kehitykseen ennen koronaa, kertoo PTT:n ekonomisti Peetu Keskinen. – Yksi selitys voi olla se, että vuonna 2019 hinnat nousivat liian korkealle tasolle. – Ennen sieltä on ostettu mökkejä ja koettu, että kaupungissa on se toinen elämä. Sitten kun ihmiset kiinnostuvatkin niistä yhtäkkiä, niin hinnat reagoivat aika nopeasti. Ripeintä kasvu oli Helsingissä ja Tampereella, joissa se ylsi noin 2–3 prosenttiyksikköä tavallista korkeammalle, Turussa kasvu oli vajaat kaksi prosenttiyksikköä keskimääräistä vahvempaa. Niitä ei kauhean nopeasti saada lisää. Negatiivisena poikkeuksena on ollut Lahti, jossa reaalihintojen kehitys oli lähes kuusi prosenttiyksikköä normaalia heikompaa. Lainaraha on parhaillaan halpaa. Myös keskisuurissa ja suuremmissa kaupungeissa on ostettu omakotitaloja, mikä on näkynyt hinnoissa. KASVUKESKUSTEN vetovoima näkyy silti myös kehyskunnissa, kuten Tampereen seudulla Lempäälässä ja Helsingin seudulla Järvenpäässä. Kotkan kohdalla Keskinen arvelee, että vahvaan kasvuun on voinut vaikuttaa Helsingin suhteellinen läheisyys. Kasvua vuoden takaiseen oli peräti yli 20 prosenttia. ALUEELLISESTI nähdään myös poikkeuksia valtakunnallisesta trendistä. Helsingissä ja Tampereella kasvupoikkeama oli erityisen suurta vuoden 2020 viimeisellä neljänneksellä. Pellervon taloustutkimuksen luvuissa ei verrata suoraan hinnan muutosta vaan keskimääräistä kasvua. Niissä asunnonostohaaveet eivät ole niin usein lykkääntyneet koronan myötä. Keskinen summaa, että asuntokauppa keskittyy kasvukeskuksiin, samoin rakentaminen. Kaikkiaan heilahdukset ovat kuitenkin olleet valtakunnallisella tasolla pieniä. Elvyttävä finanssiPeetu Keskinen. Koronavuosi palautti hinnat realistisemmalle tasolle. Kuopiosta puolestaan moni on saattanut hankkia kakkosasunnon, jonne mennä koronakriisin aikana ja mahdollisesti jälkeenkin. – Koronan aikana kasvukeskukset ovat edelleen pysyneet vahvoina. – Omakotitalojen tarjonta on kuitenkin loppujen lopuksi aika suppea, mikä näkyy varsinkin pääkaupunkiseudulla. 12 OSAKE. Omakotitaloissa ja rivitaloissa oli havaittavissa viime vuonna muutosta, minkä Keskinen päättelee johtuvan koronan aiheuttamasta kysyntäpiikistä. Molemmissa kasvu oli nelisen prosenttiyksikköä keskiarvoa ripeämpää. Helsingin seudulla myös Espoossa ja Kauniaisissa osakeasuntojen reaalihinnat nousivat noin prosentin tavallista ripeämmin. – Koronakriisin alkuvaiheessa olisi voinut ajatella, että ihmiset varmaan haluaisivat ostaa asuntoja jostain kauempaa, ehkä luonnonläheisemmältä sijainnilta ja hyvien liikenneyhteyksien varrelta. Sitä voi pitää yllättävänä, sillä Lahdesta on tarjolla nopea junayhteys pääkaupunkiseudulle. Nyt koronan aikaan ehkä ajatellaan, että halutaankin tällaista kaupunkimaisempaa asumista maaseudulla. Muutokset mahtuvat normaaliin vaihteluun muualla paitsi Kotkassa, Jyväskylässä ja Lahdessa. Pellervon taloustutkimus ennustaa, että kasvu tulee tasaantumaan koronatilanteen hellittäessä. Kriisi ei ole ehkä vaikuttanut kehyskunnissa asuviin niin paljon kuin vaikka Helsingissä, Espoossa ja Tampereella. Rivitaloissa yllettiin erityisen koviin kasvulukemiin kauppamäärissä mitattuna. – Kehyskunnissa yleensä asuu keskituloisia tai parempituloisia ja perheellisiä kotitalouksia, joilla on ehkä jäänyt korona-aikana myös rahaa säästöön. Yksi syy asuntomarkkinoiden vilkkauteen korona-aikana on ollut se, että ihmisillä on ollut vähemmän mahdollisuuksia kuluttaa. Kevyt rahapolitiikka mataline korkoineen on helpottanut ostopäätöksen tekemistä. Niin ei ole käynyt. Pääkaupunkiseudulla omakotitalojen nimellishinnoissa on nähty jopa kaksinumeroisia kasvulukuja
Yksi tekijä Keskisen mukaan onkin, että vuokranantajat ovat halunneet pitää vuokralaisistaan kiinni ja tulla heitä vastaan. Silloin myös asuntokaupan kasvun odotetaan hidastuvan, sillä ihmisillä on mahdollisuus kuluttaa muuhunkin. MITEN ASUNTOMARKKINAT KEHITTYVÄT KORONAKRIISIN JÄLKEEN. Samalla vapaarahoitteisten vuokrien ennustetaan nousevan jälleen ripeämmin. – Varsinkin keskusten ulkopuolella ja myös keskuksissa on havaittu, että vuokralaisia ei ole enää niin hyvin kohteisiin. VAPAARAHOITTEISTEN VUOKRIEN MUUTOS VANHOJEN KERROSTALOASUNTOJEN HINNAN MUUTOS 1,2 % 1,4 % 1,5 % 1,5 % 1,8 % 1,8 % 1,8 % 0,3 % 0,2 % 0,5 % 0,9 % 1,0 % 1,4 % 1,4 % 1,6 % 1,7 % 1,7 % 1,7 % 1,7 % 1,7 % Koko maa Helsinki Espoo-Kauniainen Vantaa Tampere Turku Jyväskylä Oulu Lahti Kuopio 2,30 % 2,70 % 2,00 % 0,60 % 0,50 % 0,50 % -0,50 % -2,00 % Koko maa Helsinki Espoo-Kauniainen Vantaa Tampere Turku Jyväskylä Oulu Lahti Kuopio -2,00 % -3,70 % -3,50 % 0,00 % 1,50 % 5,00 % 4,00 % 4,40 % 4,60 % 3,80 % 3,50 % 3,00 % OSAKE 13. politiikka julkisine investointeineen on auttanut taloutta välttämään pahimmat notkahdukset. Keskisen mukaan jää nähtäväksi, onko edessä siirtymä suurempiin asuntoihin ja kauempana suurista kaupungista. Ennusteen mukaan kulutus elpyy rokotteiden myötä loppuvuoden aikana ja myös palvelualat pääsevät elpymään. Koronapandemia on näkynyt omistusasujia raskaammin juuri vuokralaisten tuloissa. Omistusasujilla on myös mahdollisuus saada joustoa kuluihinsa esimerkiksi lyhennysvapailla. Kysyntä on myös vähentynyt. Osaltaan etenkin kasvukeskuksissa vuokrien tasoon on vaikuttanut Keskisen arvion mukaan se, että Airbnb-asunnot ja muu lyhytaikainen vuokraaminen on vähentynyt koronan seurauksena. – Itse näkisin, että kehyskunnat ja näiden kaupunkien laitamat ovat ehkä voittajia. VUOKRANKOROTUKSET eivät seuranneet myyntihintojen trendiä vaan olivat viime vuonna tavallista maltillisempia. – Pitkäaikaiseen vuokraukseen on tarjolla enemmän asuntoja, jolloin vuokralaisilla on itse asiassa ollut aika hyvät valinnan mahdollisuudet tässä korona-aikana. . Mutta onko omakotija rivitalotrendi tullut jäädäkseen vai hiipuuko se koronaepidemian hellittäessä. Keskimäärin vuokrat kuitenkin kasvavat PTT:n ennusteen mukaan tasaisesti niilläkin paikkakunnilla, joissa myyntihintojen kasvun odotetaan heikentyvän vuoden 2020 tasoon verrattuna. Tämä pätee myös viime vuonna laskeneissa kaupungeissa kuten Jyväskylässä, Oulussa ja Lahdessa. Sellaiset alueet, jotka on hyvien liikenneyhteyksien varrella niistä keskuksista, joissa työja opiskelupaikat ovat
L A K I J A S O P I M U S TEKSTI RIIKKA LEHTINEN (LEXIA ASIANAJOTOIMISTO) Osakkaan remontit MUUTOSTYÖ OIKEUS JA SILLE ASETETTAVISTA EHDOISTA 14 OSAKE
Sen nojalla osakas voi vapaasti muuttaa huoneistonsa laatutasoa sekä alkuperäisvarustelua, kuten tehdä muutoksia huoneiston lattiaja seinämateriaaleihin, laskea huonekorkeutta tai purkaa kantamattomia väliseiniä. Yhtiö ei myöskään saa vaatia enempää selvityksiä kuin on tarpeellista. Kirjallinen muutostyöilmoitus tehtävä hallitukselle tai isännöitsijälle Osakkeenomistajan on tehtävä asunto-osakeyhtiölle ilmoitus huoneistossa suoritettavista muutostöistä, jos muutostyö voi vaikuttaa joko yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan osaan kiinteistöstä, rakennuksesta tai huoneistosta. Ilmoitus on tehtävä myös silloin, kun muutostyöllä voi olla haitallisia seuraamuksia, kuten äänieristyksen heikkenemistä. O sakkeenomistajalla on lähtökohtaisesti oikeus tehdä haluamiaan muutoksia omistamaansa asuntoon. Osakkaan muutostyöoikeus on melko laaja. Veden katkaisua edellyttävistä muutostöistä on kuitenkin aina ilmoitettava. Yhtiön kannattaa tässä tapauksessa ilmoittaa muutostyöilmoituksesta muille osakkaille mahdollisimman laajalti. Halutessaan osakas saa myös poistaa huoneistossa olevan alkuperäisen WC-istuimen tai kylpyammeen, vaikka nämä olisikin kiinnitetty rakennukseen kiinteästi. Muutostyölle voidaan asettaa erilaisia ehtoja Yhtiö tai toinen osakas voivat asettaa osakkaan muutostyölle ehtoja tai kieltää sen, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle. Osakkaan remontit MUUTOSTYÖ OIKEUS JA SILLE ASETETTAVISTA EHDOISTA tavanomaista, työaikana ilmenevää häiriötä ei tavallisesti pidetä erillistä ilmoitusta vaativana seurauksena. Ehtojen tulee olla tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi. Muutostyöilmoitusten käsittely yhtiössä Hallituksen ja isännöitsijän tehtävä on osakkaan muutostyöilmoituksen OSAKE 15. Muutostöiden toteuttamisen ja muutostyöluvan myöntämisen yhteydessä on otettava huomioon myös asunto-osakeyhtiölain mukainen yhdenvertaisuusperiaate. Kirjallinen muutostyöilmoitus osoitetaan yhtiön hallitukselle tai isännöitsijälle. Jos yhtiö vaatii muutostyön laajuuteen nähden kohtuuttomia selvityksiä ja tällä tavoin vaikeuttaa osakkaan muutostyötä, yhtiö voi joutua korvausvastuuseen osakkaalle aiheutuvasta vahingosta. Osakkaalle siis syntyy ilmoitusvelvollisuus aina silloin, kun muutostyön yhteydessä joudutaan puuttumaan yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluviin rakennuksen osiin. Osakkaan muutostyöoikeus ei anna oikeutta ryhtyä muutostöihin huoneistoa rajaavien seinien ulkopuolella. Saatuaan tiedon suunnitellusta muutostyöstä muilla osakkailla on mahdollisuus vaatia työtä koskevia selvityksiä ja tarvittaessa puuttua siihen. Muutostyöstä aiheutuvaa tilapäistä ja laadultaan perusteella arvioida, mikä vaikutus suunnitelluilla muutostöillä on yhtiölle tai yhtiön muille osakkeenomistajille. Sen sijaan esimerkiksi lämpöpatterin tai muun vastaavan huoneistossa olevan välttämättömänä pidettävän laitteen tai rakenteen poistamiseen osakas ei saa ryhtyä omin päin. Jos muutostyö voi vaikuttaa toisten osakkaiden huoneistoihin tai niiden käyttöön, hallituksen ja isännöitsijän on toimitettava kyseisille osakkaille erillinen ilmoitus muutostyöstä. Yksittäisen osakkaan muutostyöstä ei saa aiheutua kustannuksia yhtiölle tai muille osakkeenomistajille, joten muutostyötä suunnittelevan osakkaan on hankittava vaaditut selvitykset omalla kustannuksellaan. Ilmoitus on tehtävä esimerkiksi silloin, kun osakkaan suunnittelemat muutostyöt ulottuvat kylpyhuoneen vedeneristeisiin tai vesikalusteisiin. Osakas saa myös esimerkiksi asentaa ja poistaa huoneistokohtaisia johtoja sekä sijoittaa tai poistaa erilaisia huoneiston käyttöön liittyviä laitteita ja koneita. Yhtiöllä ja toisella osakkeenomistajalla RIITU LEHTINEN on rakentamisen ja asumisen juridiikan asiantuntija Lexia Asianajotoimistossa. Samoin muutostyötä suunnitteleva osakas vastaa muutostyöilmoituksen käsittelystä aiheutuvista tarpeellisista ja kohtuullisista kustannuksista, kuten ilmoituksen käsittelyä varten järjestettävän hallituksen kokouksen kokouspalkkioista
Muutostyö voidaan myös kieltää Asunto-osakeyhtiöllä tai toisella osakkeenomistajalla voi olla mahdollisuus myös kieltää osakkaan suunnittelema muutostyö kokonaan, jos työn suorittaminen aiheuttaisi kohtuutonta haittaa suhteessa osakkaan saamaan hyötyyn. Myös muutostyön johdosta kasvava vahinkoriski voi itsessään toimia perusteena asettaa muutostyölle ehtoja. Mikäli työ pitkittyy olennaisesti, voi osakkaalle pahimmillaan syntyä velvollisuus korvata viivästymisestä aiheutuvia vahinkoja sekä asunto-osakeyhtiölle että muille osakkeenomistajille. Esimerkiksi osakashallinnassa olevalle pihalle lisätyt laitteet voivat olla haitallisia, jos ne vaikuttavat olennaisesti kiinteistön ulkonäköön. Jos muutostyö on laaja, yhtiö voi asettaa työn suorittamiseen liittyviä konkreettisia ehtoja, kuten velvoittaa osakkaan siivoamaan pölyn ja rakennusjätteet rappukäytävistä määrävälein. Jotta muutostyön kieltäminen olisi perusteltua, haitalta edellytetään jonkinasteista pysyvyyttä. Tyypillisesti yhtiölle aiheutuva haitta on laadultaan taloudellista ja seurausta esimerkiksi siitä, että osakkaan huoneistoon asentamat laitteet kuluttavat aiempaa selvästi enemmän energiaa. Tämä toimintatapa on kuitenkin poikkeuksellinen ja koskee lähinnä tilanteita, joissa yhtiöllä on vakiintunut linjaus suunnitellun kaltaisten muutosten suhteen. Haitan täytyy kuitenkin ilmetä hyvin konkreettisesti, jotta työn keskeyttäminen remontin aikana olisi mahdollista. . Muutostyölle asetettavista ehdoista päättää yhtiön hallitus. Yksinomaan tilapäinen tai vähäinen haitta taikka vahinko eivät oikeuta asettamaan muutostyölle ehtoja. Riitu Lehtinen on rakentamisen ja asumisen juridiikan asiantuntija Lexia Asianajotoimistossa. Yhtiöllä ja toisella osakkeenomistajalla on mahdollisuus vielä työn alettuakin asettaa muutostyölle lisäehtoja tai kieltää se kokonaan, jos työn tekemisen aikana ilmenee seikkoja, jotka olisivat vaikuttaneet olennaisesti muutostyölle annettuun suostumukseen. Jos muutostyö on epätavallinen tai laaja, asia voi olla tarpeen saattaa yhtiökokouksen päätettäväksi. Selvissä tapauksissa yhtiö voi siirtää muutostyöilmoitusten käsittelyn ja luvan myöntämisen myös isännöitsijän vastuulle. Käytännössä muutostyön kieltäminen tulee kysymykseen esimerkiksi siinä tilanteessa, jos osakas ei esitä asianmukaista selvitystä muutostyön toteuttamisesta hyvän rakennustavan mukaisesti. on velvollisuus osoittaa sekä vahingon aiheutuminen että sen olennaisuus. PIX AB AY 16 OSAKE. Muutostyön yhtiölle aiheuttama haitta voi ilmetä esimerkiksi kiinteistön rakenteiden heikkenemisenä. Perusteeton muutostyön keskeyttäminen voi johtaa yhtiön, sen johdon ja toisen osakkaan korvausvastuuseen muutostyötä tekevälle osakkaalle aiheutuvasta vahingosta. Lisäksi muutostyöstä aiheutuvina haittoina voidaan pitää äänihäiriöitä sekä esteettisiä, rakennuksen ulkonäköön vaikuttavia muutoksia. Lisäehtojen asettaminen sen sijaan voi tulla kyseeseen jo vähäistenkin haittojen ilmetessä. Yhtiön on perusteltava muutostyön kieltäminen. Remontin kestoa koskevia ehtoja on mahdollista asettaa vielä remontin alkamisenkin jälkeen. Tällöinkin haitalta edellytetään olennaisuutta. Poikkeuksellisen laajoissa remonteissa työn suorittamiselle voidaan asettaa myös ajallisia ehtoja
Kuinka yhtiön tulisi menetellä, jos se haluaa kieltää tupakoinnin huoneistojen parvekkeilla. Kuka vastaa huoneistossa ilmenneiden luteiden hävittämisestä ja hävittämisen aiheuttamista kustannuksista. Onko osakkeenomistajalla oikeus saada tietoa hallituksen kokouspöytäkirjasta. Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajalla on oikeus saada tieto sellaisesta hallituksen päätöksestä, joka koskee hänen tai hänen omistamiensa yhtiön osakkeiden tuottamaa oikeutta tai velvollisuutta suhteessa toiseen osakkeenomistajaan tai yhtiöön. Taloyhtiöllä on tällöin näyttövelvollisuus siitä, että tuholaisia on vain kyseisessä huoneistossa ja että ne ovat kulkeutuneet huoneistoon nimenomaan asukkaan toiminnan seurauksena. Yhtiöjärjestysmuutosta varten tarvitaan kaikkien yhtiön osakkaiden suostumus, eli yhtiökokouksen yksimielinen päätös ja sen lisäksi kirjalliset suostumukset niiltä osakkeenomistajilta, jotka eivät ole olleet edustettuina asiasta päättävässä yhtiökokouksessa. Tällainen kielto on toteutettavissa järjestyssäännöillä, jotka yhtiökokous hyväksyy enemmistöpäätöksellä. KYSYMYS & VASTAUS TEKSTI RIIKKA LEHTINEN (LEXIA ASIANAJOTOIMISTO) OSAKE 17. Päätöksen sisältö voidaan kertoa osakkaalle eri tavoin, mutta osakkaan pyynnöstä tieto on annettava kirjallisesti. Lisäksi taloyhtiö voi kieltää tupakoinnin sen hallitsemissa yhteisissä ulkotiloissa, jotka sijaitsevat rakennuksen sisäänkäyntien ja ilmanottoaukkojen läheisyydessä, sekä lasten leikkialueella ja yhteisillä parvekkeilla. Taloyhtiö voi myös tarvittaessa hakea kunnalta tupakointikiellon määräämistä asuntoyhteisön rakennuksen huoneistoihin kuuluville parvekkeille, huoneistojen käytössä oleviin ulkotiloihin ja huoneistojen sisätiloihin. Koska asunto-osakeyhtiölaissa ei muutoin ole määräyksiä hallituksen kokouspöytäkirjan julkisuudesta, hallitus voi itse päättää, missä laajuudessa sen pöytäkirjoja julkistetaan. Säännöksestä ei seuraa osakkaalle oikeutta saada koko hallituksen kokouspöytäkirjaa nähtäväkseen, vaan ainoastaan kyseisen päätöksen sisältö. Yleensä yhtiön ei kannata jäädä odottamaan, että asukas huolehtii tuholaisten hävittämisestä. Jos taas luteet ovat kulkeutuneet huoneistoon esimerkiksi muista huoneistoista tai taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvista rakenteista, vastuu niiden hävittämisestä kuuluu taloyhtiölle. Mikäli luteita esiintyy vain yhdessä huoneistossa ja ne ovat kulkeutuneet sinne asukkaan oman toiminnan seurauksena, asukas vastaa lähtökohtaisesti itse niiden hävittämisestä. Jotta tuholaiset eivät pääse leviämään laajemmin, yhtiön kannattaa viivytyksettä tilata tuholaistorjunta ja pyrkiä jälkikäteen osoittamaan lasku huoneiston asukkaalle. Tupakointi huoneistoparvekkeilla voidaan kieltää yhtiöjärjestysmääräyksellä, jolloin kielto edellyttää myös yhtiöjärjestyksen muuttamista. Usein tuholaisten alkuperän selvittäminen on varsin haastavaa. Tupakkalaki kieltää tupakoinnin asuntoyhteisön yhteisissä ja yleisissä sisätiloissa
VA S T U U L L I N E N H A L L I T U S 18 OSAKE
Miten saada parannettua demokratiaa. Tyypillisesti kokouspalkkiot ovat puheenjohtajalle 100–150 euroa kokoukselta ja hallituksen jäsenelle 60–80 euroa kokoukselta. Miten houkutella väkeä hallitukseen tai yhtiökokoukseen. Jokaisen osakkaan luulisi siis olevan kiinnostunut taloyhtiönsä asioista kuten johtamisesta, kunnossapidosta, kehittämisestä ja asumisviihtyvyydestä. Hallitustyöskentelyn kiinnostavuutta voi heikentää sekin, jos hallituksen työ ei aina suju toivotusti tai yhtiö on riitainen. Luontevinta on, jos hallitus koostuu oman talon osakkaista ja asiantuntijana toimii isännöinti. Joissain yhtiöissä hallitukseen voi kuulua kiinteistöalan ammattilaisia, mutta ei aina. Joskus toimiva ratkaisu OSAKE 19. Hallitustyö saatetaan kokea liian työllistäväksi, vaikeaksi tai vastuulliseksi jopa perustasolla – saati jos siihen kuuluu vielä taloyhtiön kehittäminen. Monessa taloyhtiössä nihkeillään hallituspalkkioissa, eikä niistä ei välttämättä kehdata edes keskustella. Osa osakkaista onkin, mutta valitettavan moni ei osallistu edes talon yhtiökokoukseen. Yksi perinteinen houkutin on raha. AKTIIVINEN YHTEISÖ ON TALOYHTIÖLLE EDUKSI Miksi aktiivisuus on tärkeää. Muutamien satasten kokouspalkkioilla ei ole taloyhtiön budjetissa mitään merkitystä, mutta halukkuutta hallituksen jäseneksi ne lisäävät varmasti. Toki se asettaa myös vaatimuksia työlle. Taloyhtiö ja sen omaisuus vaativat kuitenkin yhä enemmän ammattimaista ja jatkuvaa hoitoa. Yhtiökokouksen lisäksi hallitukseen voi olla vaikea saada jäseniä. Aktiivisuutta yhtiökokouksiin Yhtiökokous on taloyhtiön tärkein päättävä elin. Hallitusammattilaisten kokouspalkkiot ovat tyypillisesti noin 300–350 euroa, minkä päälle tulee kaikki muu kokousten ulkopuolinen työ. TEKSTI TEPPO HIRVIKUNNAS KUVAT SHUTTERSTOCK voikin olla myös kokonaan ulkopuolisista koostuva ammattilaishallitus tai ainakin puheenjohtajuuden hoitaminen hallitusammattilaisen toimesta. Koska siellä valitaan myös käytännön asioita hoitava hallitus, on mahdollisimman laaja osanotto demoA sunto-osake on todennäköisesti yksilön suurin investointi ja varallisuuserä. Usein vedotaan siihen, että kyse on vapaaehtoisesta tehtävästä
Jos jokin aihe tuntuu herättävän enemmänkin keskustelua, sille kannattaa järjestää uusi tilaisuus. Se on paljon helpompaa, jos tietää, mitä osakkaat haluavat. Uuden hallituksen valinta on erittäin tärkeää, ja siitä kannattaisikin tehdä suurempi asia kuin nykyisin usein on. Sen ei tarvitse välttämättä olla uusi kokous, vaan se voi olla myös jokin muu foorumi. Sen ei pitäisi olla este, sillä tarjolla on lukuisia teknisiä vaihtoehtoja, joiden avulla voi osallistua etänä kokouksiin ja äänestämiseen. Yhtiökokouksesta pitää siis saada osakkaiden silmissä tavalla tai toisella houkuttelevampi. Taloyhtiön hallituksen tehtävä on hoitaa kaikki lakisääteiset perustehtävät ja kantaa niistä vastuu. Näin asialistasta voi tehdä myös kiinnostavan, ja osakas vähintäänkin tietää, mihin päätöksiin hän päättää olla vaikuttamatta. ”Passiivisuus ei ole syy vaan seuraus.” 20 OSAKE. Yksi vaihtoehto olisi järjestää ehdokkaiden kesken paneelikeskustelu, ja ennen kokousta ehdokkaiden pitäisi esitellä itsensä ja teemansa osakkaille. Selitykseksi ei riitä, että kaikilla on mahdollisuus osallistua. Osakkailta kannattaakin selvittää riittävän usein, miten he haluavat omaisuuttaan hoidettavan. Miten esimerkiksi asumisviihtyvyyttä voitaisiin lisätä ja millainen painoarvo sille lasketaan. Kokouksessa kannattaa varata myös riittävästi aikaa yleiselle keskustelulle, mutta senkin pitää olla johdettua. Hallitus ei ole onnistunut täysin tehtävässään, jos osanotto yhtiökokoukseen jää heikoksi. Kokousten asialistat tulisi laatia hyvissä ajoin ja päätettävät asiat taustoittaa huolellisesti, ja osakkaille tulee antaa mahdollisuus esittää aiheitaan listalle ennen kokousta. Mitään kokouksessa noussutta aihetta ja asiaa ei saisi jättää silleen vain sen takia, ettei sitä ollut asialistalla, aika on vähissä tai puheenjohtaja ei halua kuulla asiasta enempää. Hallituksella on mandaatti tehdä päätöksiä toimivaltansa rajoissa, mutta vastuullisen hallituksen tulisi olla aktiivinen ja osallistaa osakkaita päätöksentekoon. Esityslistan tulee olla selvä ja aikataulutettu, jolloin se etenee sujuvasti. Monilla yhtiökokous voi jäädä väliin osin kiireestä ja muistamattomuudesta johtuen. Hallitus voisikin mitata omaa onnistumistaan yhtiökokouksen osallistujien määrällä. Silloin osakkaat pääsevät äänestämään myös asioista pelkkien henkilöiden sijaan. Tieto kokouksesta kannattaakin lähettää ajoissa, moneen kertaan ja monissa kanavissa, ja muistuttaa vielä kokouksen lähestyessä riittävän usein. Mitä he haluavat taloyhtiöltä ja mitä hallitus voisi tehdä toiveiden toteuttamiseksi. Äänestämisen keinovalikoimien rajoittaminen on lähinnä keino vähentää demokratiaa. Myös esimerkiksi arpajaiset osallistujien kesken voivat lisätä mielenkiintoa saapua paikalle. Osallistumisen mielekkyyttä lisää, jos varsinainen kokous on hyvin organisoitu ja johdettu. Osakkaille on tärkeää tuntea tulevansa kuulluksi. Monelle osakkaalle pienetkin asiat saattavat olla tärkeitä, ja vastuullisen hallituksen tulisi tietää asukkaiden ja osakkaiden tahtotila ja tarpeet. Lähemmäs 70 prosentin aktiivisuus olisikin suositeltavaa. Yksikin huono kokemus yhtiökokouksesta saa helposti jättämään seuraavat kerrat väliin. Toki etäkokouksissa tulee ehdottomasti ottaa huomioon osakkaiden erilaiset tietotekniset valmiudet. Osallistuminen helpoksi Tällä hetkellä kokousten järjestäminen kasvotusten on hankalaa tai jopa mahdotonta. Kokouksesta voi tehdä houkuttelevamman jo hieman kahvia ja pullaa juhlavammalla tarjoilulla – vaikka kuohuviinillä ja cocktailpaloilla. kratian toteutumisen kannalta erittäin tärkeää. Etäkokoustyökalut mahdollistavat kokousten pitämisen lähes ajasta ja paikasta riippumatta. Sitä kannattaa myydä ja markkinoida, niin hassulta kuin se voi kuulostaakin. Kaikilla osallistujilla pitää tarjolla samat lähtötiedot päätettävistä asioista. Yhtiökokouksen ei tarvitse, eikä se saisikaan olla, ainoa foorumi keskustelulle. Näiden vaihtoehtojen tulisi olla myös käytettävissä – samoin esimerkiksi ennakkoäänestämisen