T A L O Y H T I Ö N A R V O L E H T I • 1 / 2 2 4 Taloyhtiöiden säännölliset kuntotarkastukset ovat järkevää ennaltaehkäisyä Älykäs lämmönsäätö: Energiatehokkuutta, säästöä ja asukas viihtyvyyttä Millaista lainaa taloyhtiölle?
Vakuuttava asiantuntija www.finib.fi VAKUUTTAMINEN JA VAHINKOTILANTEIDEN HOITO ON MONIMUTKAISTA JA AIKAA VIEVÄÄ Ota kumppaniksi etuasi ajava vakuutusmeklari.
Taloustilanne on edelleen hankala ja korot korkealla, mutta taloyhtiön korjaustarpeet eivät välttämättä odota. 48 LAKI JA SOPIMUS: Vastuu muutostöistä. 14 TALOUS: Millaista lainaa taloyhtiölle. 34 KUNNOSSAPITO: Näin ehkäiset vesivuotovahinkoja Vesivuodot aiheuttavat taloyhtiössä mittavia vahinkoja. SH U TT ER ST O CK SH U TT ER ST O CK 18 34 OSAKE 1/2024 14 5 Pääkirjoitus 6 Ajankohtaista Ajankohtaisia asioita taloyhtiöiden maailmasta. 26 HOITOKULUT: Älykäs lämmönsäätö Taloyhtiöiden energiankulutuksen optimointi on noussut keskeiseksi keskustelun aiheeksi, kun ilmastonmuutos ja kasvava energiakustannusten paine haastavat etsimään kestävämpiä ratkaisuja. 22 HENKILÖ: Vesa Lempinen Yhteistyötä ja rohkeita päätöksiä Vesa Lempinen on toiminut erilaisissa hallituksissa vuodesta 1989. Hän haluaa olla puheenjohtajana helposti lähestyttävä. Niin taloudellisia kuin henkisiäkin. Kysyimme, millaisia vaihtoehtoja yhtiöillä on hankkeidensa rahoittamiseen. Voiko osakas joutua vastuuseen aikaisempien omistajien virheellisistä remonteista, joista ei ole ollut ostohetkellä tietoinen. OSAKE 3. 18 ASUNTOMARKKINAKATSAUS 2024: Ostajien kiinnostus kasvussa Suomen Kiinteistönvälittäjät ry:n (SKVL) uusimman asuntomarkkinakatsauksen mukaan asuntokaupoissa on havaittavissa elpymistä, joskin alueelliset erot ovat edelleen suuret. Ja vaikka vahingot toki korvataan vakuutuksista, niin paljon tehokkaampaa olisi kun vahinkoja ei tapahtuisi tai ainakin ne havaittaisiin riittävän nopeasti isompien vahinkojen välttämiseksi 40 KUNNOSSAPITO: Taloyhtiöiden kuntotarkastukset ovat ennaltaehkäisyä Asunto-osakeyhtiöiden hallinnossa on keskeistä ymmärtää kiinteistön kunnossapidon merkitys osakkeenomistajien arkeen ja talouteen. Älykäs lämmönsäätö tarjoaa innovatiivisen tavan vähentää energiankulutusta ja parantaa asumismukavuutta, samalla tuoden merkittäviä säästöjä taloyhtiön lämmityskustannuksiin. 51 Seuraavassa numerossa Vakuuttava asiantuntija www.finib.fi VAKUUTTAMINEN JA VAHINKOTILANTEIDEN HOITO ON MONIMUTKAISTA JA AIKAA VIEVÄÄ Ota kumppaniksi etuasi ajava vakuutusmeklari
PS. Erityisen tärkeää on asukkaiden osallistuttaminen esimerkiksi kyselyjen ja valistuksen avulla, mikä vahvistaa yhteisöllisyyttä ja luottamusta taloyhtiön hallintoon ja isännöintiin. Säännöllinen seuranta on investointi, joka maksaa itsensä takaisin paljastaen pienet korjaustarpeet ennen niiden muuttumista suuriksi ongelmiksi. Ennen vanhaan talonmiehet tiesivät tarkalleen kaiken kiinteistön kunnosta ja korjaustarpeista. 040 865 7933 OSAKE 5. Jatkuvan seurannan hyödyt ovat selkeät: taloudelliset säästöt, parantunut turvallisuus ja viihtyvyys, sekä parempi asukastyytyväisyys. Myös asukastyytyväisyys on sidoksissa säännöllisiiin kuntotarkastuksiin. Nyt katto saattaa vuotaa pitkään ennen kuin kukaan sitä huomaa. Hyvästä kunnossapidosta tunnetun taloyhtiön asuntojen arvo säilyy, ja voi jopa nousta. Säännölliset kuntotarkastukset ja asukkaiden niihin osallistuttaminen tuottavat pidemmällä aikavälillä säästöjä, vähentyneitä vikailmoituksia ja kasvanutta asukastyytyväisyyttä. Turvallinen, siisti, ehkä ja viihtyisä asuinympäristö, jossa asukkaiden palautteetkin otetaan vakavasti, lisää asukkaiden tyytyväisyyttä. Taloyhtiöiden hallitusten on hyvä ymmärtää jatkuvan seurannan arvo ja tehdä siitä kiinteistönhallinnan olennainen osa, edistäen turvallista ja viihtyisää asumista. Jatkuva kuntotarkkailu on investointi kiinteistön tulevaisuuteen ja asukkaiden hyvinvointiin, vaatien suunnitelmallisuutta, avoimuutta ja sitoutumista. Jatkuva kiinteistön kunnon tarkkailu on tässä avainasemassa, mahdollistaen tulevien korjaustarpeiden ennakoinnin sekä kustannussäästöt ja asumisen turvallisuuden ja mukavuuden varmistamisen. Teppo Hirvikunnas Päätoimittaja J atkuvan ja säännöllisten kuntotarkastusten merkitystä ei aina täysin ymmärretä, eikä tässä tarkoiteta ainoastaan kiinteistön fyysistä kuntoa vaan myös asukastyytyväisyyttä. Säännöllinen tarkkailu: Rakennuksen ja hyvinvoinnin kulmakivi PÄÄKIR JOITUS OSAKE 1/2024 Tuottaja AVPlus Media Oy Päätoimittaja teppo.hirvikunnas@osakelehti.fi Toimitus toimitus@osakelehti.fi Avustajat Katja Alaja, Maria Markus, Emma Nikander, Tiina Saari Tilaajapalvelu tilaukset@osakelehti.fi P. Taloyhtiöiden hallinnointi vaatii vastuullisuutta, jatkuvuutta ja ennakointia. 040 5530 693 lmoitusmyynti ilmoitusmyynti@osakelehti.fi Ulkoasu ja taitto Pop Media Oy – Markus Paajala ISSN: 2670-1340 www.osakelehti.fi Julkaisija ja kustantaja ISLI isännöintiyritykset ry P
Erityisesti Porissa ja Kuopiossa kaukolämmön hinnat ovat nousseet 15-16 prosenttia, mikä on tämän vuoden suurin nousu. Rakennuskustannusten nousuvauhdin hidastuminen on auttanut hillitsemään hintojen nousua. Jätemaksuihin on myös tullut korotuksia, mikä vaikuttaa taloyhtiöiden talouteen. . Järvinen neuvoo, että taloyhtiön kassassa tulisi olla vähintään kolmen tai neljän kuukauden vastikkeita vastaavat varat ja että yhtiökokouksessa olisi hyvä valtuuttaa hallitus keräämään tarvittaessa ylimääräisiä vastikkeita ilman uuden yhtiökokouksen järjestämistä. “Taloyhtiöiden kannattaa seurata vakuutusten hintoja ja tarvittaessa kilpailuttaa ne,” muistuttaa Järvinen. Kiinteistövakuutusten hinnat ovat myös nousseet, vaikkakin vähemmän edellisvuoteen verrattuna. Taloudellisesti epävarmoina aikoina on erityisen tärkeää, että taloyhtiöt huolehtivat taloudestaan varmistaakseen maksuvalmiuden äkillisiin rahantarpeisiin. Myös kiinteistöveron maapohjan eli tontin yleinen veroprosentti on noussut valtion talousarvioesityksen mukaan 0,93:sta 1,30 prosenttiin, mikä tarkoittaa noin 40 prosentin nousua kiinteistöverossa tietyissä kunnissa. Oulussa hintojen nousu on lähes 10 prosenttia. “Taloyhtiöiden on tärkeää tarkistaa omien alueidensa kaukolämpöyhtiöiden tulevat hinnankorotukset sekä selvittää energiansäästömahdollisuuksia talousarviota laadittaessa,” neuvoo Kiinteistöliiton talousja veroasiantuntija Juho Järvinen. Lisäksi taloyhtiöiden kustannukset kasvavat vesimaksujen myötä. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla HSY on nostanut veden hintaa noin 10 prosenttia jo toisena peräkkäisenä vuotena. A J A N KO H TA I S TA KAUKOLÄMMÖN hinnat ovat nousseet merkittävästi useissa Suomen kaupungeissa. Taloyhtiöiden kustannukset JATKAVAT KASVUAAN VUONNA 2024 KOONNUT TEPPO HIRVIKUNNAS SH U TT ER ST O CK LISÄTIETOA: Kiinteistöliiton Talousarvio-ohjeen tiivistelmä (pdf-tiedosto) 6 OSAKE
Tutkimuksen mukaan isännöinnin kiinteät kuukausipalkkiot ovat nousseet keskimäärin noin seitsemän prosenttia vuodesta 2020. Lisäksi rivitaloista korkeimpia kuukausipalkkioita maksoivat 1990-luvulla valmistuneet taloyhtiöt ja kerrostaloista ennen vuotta 1940 valmistuneet talot. Esimerkiksi isännöitsijäntodistuksen hinta on noussut 15 % kolmen vuoden aikana. Isännöinnin hinta vaihtelee riippuen taloyhtiön koosta ja sijainnista. . OSAKE 7. Erityisesti kokouspalkkiot ja erilaiset erillisveloitukset, kuten isännöitsijäntodistukset, ovat nousseet merkittävästi. Isännöinnin hinnan kehityksen tulevaisuuden näkymät riippuvat monista tekijöistä, kuten markkinatilanteesta ja taloyhtiöiden erityistarpeista. Isännöinnin erillisveloitukset nousseet KUUKAUSIPALKKIOITA ENEMMÄN SH U TT ER ST O CK LÄ H TE ET : KI IN TE IS TÖ LI IT O N “I SÄ N N Ö IN TI PA LK KI O T 20 23 ” -T U TK IM U S, KI IN TE IS TÖ LI IT TO JA ST T IN FO . Esimerkiksi 40 asuinhuoneiston taloyhtiön keskimääräinen kuukausipalkkio oli noin 745 euroa, 20 asuinhuoneiston taloyhtiössä noin 450 euroa ja 100 asuinhuoneiston taloyhtiössä noin 1300 euroa kuukaudessa. Hinnat sisältävät arvonlisäveron. ISÄNNÖINNIN hinnoittelu Suomessa on kokenut muutoksia viime vuosina. Hinta-laatusuhteen arviointi onkin tärkeää, kun taloyhtiöt pohtivat isännöintipalvelujen kilpailuttamista tai sopimusten päivittämistä. Kiinteistöliiton toteuttaman “Isännöintipalkkiot 2023” -tutkimuksen mukaan taloyhtiöiden maksamat isännöintipalkkiot ovat kasvaneet. Taloyhtiöiden hallitusten kannattaa kiinnittää huomiota erillisveloituksiin ja isännöinnin kokonaiskustannuksiin, sillä ne muodostavat merkittävän osan koko isännöintikustannuksista. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla ja Uudellamaalla isännöinnin kuukausipalkkiot ovat korkeammat verrattuna muihin alueisiin Suomessa
Vanhojen taloyhtiöiden tulee olla siirtynyt huoneistotietojärjestelmään vuoden 2023 loppuun mennessä. Samalla mitätöidään paperinen osakekirja. Monilla osakekirja on myös pankin kassakaapissa asuntolainan panttina, joten sen sähköistäminen edellyttää pankin suostumusta ja vain he voivat tehdä siirron. A J A N KO H TA I S TA VIIME vuoden aikana taloyhtiöiden tuli siirtää osakasluettelonsa Maanmittauslaitoksen uuteen sähköiseen huoneistotietojärjestelmään. Rekisteröinti on kuitenkin pakollista silloin, jos huoneisto vaihtaa omistajaa. . Moni on kuitenkin lähtenyt sähköistämään osakekirjaansa saman tien. Osakekirjojen sähköistämisessä ruuhkaa, MUTTA KIIRETTÄ EI OLE SH U TT ER ST O CK KOONNUT TEPPO HIRVIKUNNAS LISÄTIETOA taloyhtiöille ja asunto-osakkeenomistajille löytyy osakehuoneistorekisteri.fi -sivustolta ja Maanmittauslaitoksen verkkosivuilta, jossa myös sekä kätevä toimenpideapuri eri tilanteisiin: maanmittauslaitos.fi/huoneistot/asiointiapuri. Tähän on kuitenkin kymmenen vuoden siirtymäaika. Asunnon omistajien pitää nyt seuraavaksi rekisteröidä omistuksensa eli käytännössä digitalisoida tai sähköistää paperinen osakekirja. Helsingin Sanomien teettämän raportin mukaan pankit veloittavat osakekirjojen sähköistämisestä 230–540 euroa, ja lisäksi Maanmittauslaitos perii rekisteröimisestä 90 euron maksun. Tämä on aiheuttanut Maanmittauslaitoksella ruuhkaa. Sitä ennen osakekirjoja ei tarvita mihinkään. Määräaika alkaa siitä, kun taloyhtiö siirtyy uuteen järjestelmään. Mitään kiirettä ei kuitenkaan ole, sillä esimerkiksi pankissa asuntolainan vakuutena olevia osakekirjoja tarvitaan kenties vasta vuosien kuluttua kun asuntoa ollaan myymässä. Tällöin uuden omistajan tulee hakea omistuksen rekisteröintiä Maanmittauslaitokselta kahden kuukauden sisällä kaupasta. Osakekirjan ehtii siis sähköistää myöhemminkin. Suorat linkit QR-koodeissa. Jos osakekirjan rekisteröinti viivästyy, saattaa tämä vaikeuttaa osallistumista esimerkiksi yhtiökokoukseen, sillä vain rekisteröity osakkeenomistaja saa osallistua Asunnon ostaja voi toki pyytää varmuuden vuoksi edelliseltä omistajalta valtakirjan, jonka avulla he voivat osallistua yhtiökokoukseen vaikka rekisteröinti viivästyisi. Asuntovelallisen kannattanee kuitenkin odottaa osakekirjojen sähköistämisen kanssa, sillä se on helpointa tehdä asunnon vaihtaessa omistajaa. 8 OSAKE
Kuinka kilpailutan ISÄNNÖINNIN. Laadukas palvelu, taloudellinen vastuullisuus ja proaktiivinen viestintä ovat osakkaiden yleisiä odotuksia. PI XA BA Y OSAKE-LEHTI on mahdollista tilata taloyhtiön lukuun vain hallituksen puheenjohtajalle ja hallituksen jäsenille. Voit ladata sen oheisesta QR-koodista (pdf-tiedosto) OSAKE 9. Osake-lehti on toki mahdollista tilata myös omalla kustannuksella. Jos siis hallituksen kokoonpano vaihtuu, niin muistathan ilmoittaa tästä myös meille. . Jos siis haluat jatkaa lehden tilausta, tee uusi tilaus samalla kun ilmoitat meille uuden puheenjohtajan (ja hallituksen jäsenten) tiedot. Kilpailuttamalla taloyhtiö voi varmistaa, että isännöintipalvelut vastaavat sen tarpeita ja että palvelun hinta on markkinatilanteeseen nähden kohtuullinen. Osoitteenmuutos on helpointa tehdä osake-lehden verkko sivuilla (osakelehti.fi). OSOITTEENMUUTOKSET JA LISÄTILAUKSET ISÄNNÖINNIN säännöllinen kilpailuttaminen on tärkeää, koska se takaa, että taloyhtiö ja sen osakkaat saa parasta mahdollista palvelua ja vastinetta rahoilleen. Voit myös pyytää uutta puheenjohtajaa ilmoittamaan uudet tiedot. Strategian laatiminen voi auttaa tarpeiden määrittelyssä, ja laatukriteerit olisi hyvä sisällyttää tarjouspyyntöön. Isännöinnin kilpailuttamisessa taloyhtiöiden tulee arvioida yksilöllisiä tarpeitaan, kuten yhtiön ikää, sijaintia ja korjaustarpeita. Hallituksen on syytä miettiä, minkälaista osaamista ja palvelutasoa taloyhtiö tarvitsee ja millaiset ovat osakkaiden laatuodotukset. VAIKKA asia olisi jo tuttua, niin kannattaa silti tutustua Kiinteistöliitton laatimaan oppaaseen isännöinnin hankinnasta ja ostamisesta. Lisäksi kilpailuttaminen voi tuoda esiin uusia palveluinnovaatioita ja tehostaa taloyhtiön toimintaa
Lisäksi asukkaiden rooli palovaroittimien ylläpidossa on jäänyt epäselväksi, mikä herättää kysymyksiä vastuunjaosta ja käytännön toteutuksesta. Uudistuksen tavoitteena on sääntelyn selkeyttäminen ja velvoitteiden parempi toteutuminen. Vaikka muutos on saanut laajaa kannatusta, se tuo mukanaan myös haasteita. Laissa todetaan seuraavaa: • Rakennuksen omistaja on velvollinen huolehtimaan siitä, että asunto 10 OSAKE. A J A N KO H TA I S TA KOONNUT TEPPO HIRVIKUNNAS ARVIOIDEN mukaan noin 20 prosentissa asunnoista ei ole lainkaan palovaroitinta ja niissäkin missä on, niiden kunnossapitovastuu on ollut vain asukkaalla itsellään. Vain huoneiston sähköverkkoon kytketyt palovaroittimet varavirtalähteineen sekä porraskäytävien ja taloyhtiön muiden yhteisten tilojen palovaroittimet ovat olleet taloyhtiön vastuulla. Taloyhtiöiden on nyt varauduttava uusiin vastuisiin ja varmistettava, että ne pystyvät täyttämään nämä vaatimukset. SH U TT ER ST O CK Pelastuslaissa palovaroittimissa edelleen asukkaan velvollisuus – TURVALLISUUSRISKI. Vuoden 2024 alussa voimaan tulleessa pelastuslakimuutoksessa siirretään palovaroittimien hankintaja kunnossapitovastuu asukkaalta rakennuksen omistajalle, eli käytännössä taloyhtiöille. Tämä lakimuutos vaikuttaa erityisesti kerrosja rivitaloihin
Näin taloyhtiöt voivat suunnitella, miten asia käytännössä järjestetään. Selkeät määräykset ja dokumentointivaatimukset tekisivät taloyhtiöiden vastuut täysin selväksi ja parantaisivat paloturvallisuutta. Tämä on tietenkin täysin luonnollista, mutta samalla epämääräinen vaatimus ilman sanktiota. Asian kanssa on turha jäädä odottelemaan. Ja aivan maalaisjärjellä pääteltynä on selvää, että vain asukkaan vastuulle asiaa ei voi jättää. varustetaan riittävällä määrällä palovaroittimia tai muita laitteita, jotka mahdollisimman aikaisin havaitsevat alkavan tulipalon ja varoittavat asunnossa olevia. OSAKE 11. Asukkaita on monenlaisia ja osalla voi esimerkiksi toimintakykynsä puitteissa tai muusta syystä olla mahdotonta huolehtia asiasta. Tämä lähestymistapa poistaisi epävarmuuden ja varmistaisi yhdenmukaisen toimintatavan turvallisuuden ylläpitämiseksi asuinrakennuksissa. Huoneiston asukkaan on viipymättä ilmoitettava omistajalle palovaroittimien ja muiden laitteiden vioista. • Mikäli rakennuksen omistaja laiminlyö palovaroittimien riittävän määrän varustamisen, kunnossapidon tai muiden mainitun pykälän mukaiset velvollisuudet, rikkomus voi johtaa sakkorangaistukseen. Tämä saattaa kuitenkin johtaa tilanteeseen, jossa taloyhtiö siirtää vastuuta asukkaille ja toisaalta asukkaat olettavat taloyhtiön hoitavan kaiken, mikä voi viivästyttää vikojen ilmoittamista ja korjaamista. • Palovaroittimen tulee olla toimintakunnossa, ja sen toimintakunto on varmistettava säännöllisellä testauksella. Miksi pelastuslaki ei selkeästi määritä taloyhtiöiden kattavaa vastuuta palovaroittimien ylläpidosta, mukaan lukien tarkastusväleistä ja niiden todentamisesta tarkastuspöytäkirjojen avulla. Sisäasiainministeriön asetus palovaroittimien sijoit tamisesta ja kunnossapidosta täsmentää lisäksi: • Asunnon jokaisen kerroksen, myös kellarikerrosten ja ullakoiden, tulee olla varustettu vähintään yhdellä palovaroittimella. Taloyhtiöissä kannattaa kuitenkin jo melko pian päättää palovaroittimien mahdollisesta uusimisesta, asukkaiden perehdytyksestä ja varoittimien kunnossapidosta. Jokaisen asuinkerroksen tai tason alkavaa 60 neliömetriä kohden on oltava vähintään yksi palovaroitin. Tärkeintä on, että kaikki osapuolet taloyhtiöt, asukkaat ja viranomaiset tekevät yhteistyötä varmistaakseen, että uusi lainsäädäntö toteutuu tehokkaasti ja turvallisuus asuinrakennuksissa paranee. Lain mukaan huoneiston asukkaan on siis viipymättä ilmoitettava omistajalle palovaroittimien ja muiden laitteiden vioista. . • Rakennuksen omistajan on huolehdittava, että palovaroittimet ja muut laitteet pidetään toimintakunnossa. Ehkäpä tällä lakiin kirjatulla asukkaan “ilmoitusvastuulla” halutaan vain “muistuttaa ja valistaa” kansalaisia ilman sanktioita. • Palovaroittimen tai muun paloilmaisulaitteen hälytysäänen tulee kuulua kaikkiin asunnon osiin, joissa normaalisti oleskellaan. Tulenpalavaa kiirettä ei taloyhtiöissä vielä ole, sillä pelastuslaissa on kahden vuoden siirtymäaika
Taloyhtiöissä korjaustoiminta on ollut aktiivista vuonna 2023, mutta kasvu näyttää pysähtyvän vuonna 2024. Koronapandemian ja geopolitiikan aiheuttamien markkinavaikutusten jälkeen rakennusmarkkinat ovat löytäneet uuden tasapainotilan. 14 12 10 8 6 4 2 asunto-osakeyhtiöt (isännöitsijät) julkisyhteisöt vuokrataloyhtiöt vastaajatyypit yhteensä 2020 Syksy 2021 Syksy 2022 Syksy 2023 Syksy 12 OSAKE. Kiinteistöliiton pääekonomisti Jukka Kero summaa tilanteen toteamalla, että vaikka aiempien poikkeusvuosien vaikutukset ovat hiipuneet, uusi kasvu korjausrakentamisessa on edelleen haasteellista. Kuitenkin korkotason nousu ja Suomen talouden viimeaikainen heikko kehitys jarruttavat korjausrakentamisen kasvua. Vuodelle 2024 ennustetaan, että rakennusalan yleinen ahdinko erityisesti korkojen nousun ja talouden taantuman vaikutuksesta saattaa painaa korjausrakentamisen kustannuksia alaspäin. . Tämä voi tarjota taloyhtiöille mahdollisuuden toteuttaa korjaushankkeita edullisemmin, vaikka rahoituksen ehdot saattavatkin kiristyä. Korjausrakentamisessa HINNAT LASKUSSA. Barometrin mukaan 27 prosenttia vastaajista odottaa korjaustoiminnan kasvavan, kun taas 29 prosenttia ennakoi supistumista. 2021 Kevät 2022 Kevät 2023 Kevät A J A N KO H TA I S TA KOONNUT TEPPO HIRVIKUNNAS KUSTANNUSTEN ja korkojen nousu yhdistettynä heikkoon talouskehitykseen varjostavat alan tulevaisuudennäkymiä, eikä kasvua odoteta vuodelle 2024. Kuitenkin, korjaustarpeiden kumuloituminen ja teknisen korjaustarpeen kasvu tulevina vuosina pitävät korjausrakentamisen markkinat aktiivisina, vaikkakaan ei kasvussa. Barometri osoittaa myös, että taloyhtiöt ovat saaneet korjauslainoja pankeista aiempaa paremmin, mikä on positiivinen merkki korjausten toteuttamisen kannalta. Kuitenkin korjaushankkeiden suunnitteluja tarjouspyyntövaiheiden osuus on pienentynyt verrattuna kahteen edellisvuoteen, mikä ei ennusta vahvaa vuotta 2024 korjausrakentamiseen. Erityisesti putkistoremontit ovat pysyneet korjaustoiminnan keskiössä, ja niiden odotetaan säilyvän yleisinä myös tulevina vuosina. Kiinteistöliiton syksyn 2023 Korjausrakentamisbarometri osoittaa, että hieman yli puolet vastaajista on toteuttanut taloyhtiössään korjaushankkeita tämän vuoden aikana. Tämä selviää Kiinteistöliiton tuoreesta Korjausrakentamisbarometristä, joka tarjoaa syvällisen katsauksen alan nykytilaan ja tulevaisuuden odotuksiin
Taloyhtiöt, jotka eivät reagoi tilanteeseen joustamalla yhtiövastikkeissa, voivat päätyä tilanteeseen, jossa liiketilat eivät tuota tuloja, mutta aiheuttavat silti kustannuksia. Taloyhtiöiden proaktiivinen toiminta liiketilojen yhtiövastikkeiden osalta on olennaisen tärkeää yrittäjien pysymiselle kivijalassa. Pelastakaa KIVIJALKALIIKKEET Erityisesti paikkakunnilla, joissa asukasmäärä on laskussa, liiketilojen tarjonta ylittää kysynnän. AS U ST E AP U N EN (K O KK O LA ) TALOYHTIÖITÄ kehotetaan aktiivisesti harkitsemaan liiketilojen yhtiövastikekertoimien alentamista, jotta yrittäjät saataisiin pysymään kivijalassa. Suuri yhtiövastike voi nimittäin ajaa liiketoiminnan pois ja aiheuttaa taloudellisia haasteita sekä liiketilan omistajille että taloyhtiölle. Tämä johtaa tilanteeseen, jossa liiketiloja on paljon tyhjillään, ja vuokrataso pysyy maltillisena. . Tämä edistäisi liiketoiminnan jatkuvuutta ja taloyhtiön taloudellista hyvinvointia. Asiantuntijat suosittelevat, että taloyhtiöiden hallitukset käyttäisivät yhtiökokouksia hyväkseen liiketilojen yhtiövastikkeiden alentamiseksi. Liiketilojen yhtiövastikkeet ovat usein merkittävästi suurempia kuin asuinhuoneistojen, jopa 2,5-kertaisia. OSAKE 13. Tämä voi tehdä liiketilan vuokraamisesta kustannustehokkaampaa vaihtoehtoa verrattuna omistamiseen, mikä puolestaan voi johtaa liiketilojen tyhjenemiseen ja yrittäjien lähtöön. Ongelman tunnistaminen ja ratkaisujen etsiminen ei ainoastaan auta säilyttämään elinvoimaista liiketoimintaa, vaan myös vahvistaa taloyhtiön taloudellista asemaa pitkällä aikavälillä. Joissakin tapauksissa taloyhtiöt ovat jo onnistuneet neuvottelemaan yhtiövastikkeet uudelleen ja löytämään ratkaisuja, jotka hyödyttävät sekä taloyhtiötä että liiketilan omistajia
TA LO U S 14 OSAKE
TEKSTI EMMA NIKANDER K ireä taloustilanne on saanut myös taloyhtiöt varovaiseksi. Taloustilanne on edelleen hankala ja korot korkealla, mutta taloyhtiön korjaustarpeet eivät välttämättä odota. OSAKE 15. Vaikka viime vuoden loppukesän korkohuipusta on jo tovi, suuriin korjausrakennushankkeisiin lähtöä punnitaan taloyhtiöissä edelleen tarkemmin kuin ennen, kertoo Nordean taloyhtiöyksikön johtaja Antti Tolonen. Kysyimme, millaisia vaihtoehtoja yhtiöillä on hankkeidensa rahoittamiseen. Nordea teetti viime vuonna asumisen tutkimuksen, jossa 13 prosenttia taloyhtiöissä asuvista kertoi, että yhtiössä suunniteltua remonttia oli lykätty elinkustannusten nousun vuoksi. Oleellista muutosta tähän viimevuotiseen tulokseen Tolonen ei näe. SH U TT ER ST O CK Millaista lainaa taloyhtiölle
REMONTTILIMIITTI Remonttilimiitti on joustavampi kuin suora yhtiölaina. Fakta MITEN HANKE RAHOITETAAN. Kun taloyhtiölainan ehdot ovat kaikille osakkaille samat, henkilökohtaisessa lainassa on enemmän neuvotteluvaraa ja se voi tuoda tiukassa taloustilanteessa helpotusta. Se, millaista rahoitusta korjaushankkeeseen kannattaa hakea, riippuu hankkeen koosta. YHTIÖLAINA Yhtiölaina on taloyhtiön nimissä otettava laina, jota osakkeenomistajat lyhentävät rahoitusvastikkeilla. Yhtiölaina on yleinen tapa rahoittaa taloyhtiön hankkeet, ja sen nostamisesta päättää yhtiökokous. Korjaushankkeen toteutuksen ajaksi yhtiöllä on käytössä remonttilimiitti, joka muutetaan hankkeen päätyttyä lyhennettäväksi lainaksi. 16 OSAKE. Pienemmät hankkeet on järkevää tehdä yhtiölainalla. OSAKKAAN OMA LAINA Osakas voi maksaa osansa hankemenoista taloyhtiön rahoitusvastikkeen sijaan omalla lainalla. Limiitti sopii suurempiin hankkeisiin, noin 100 000 eurosta ylöspäin. Antti Tolonen. Omaa lainaa kannattaa harkita esimerkiksi silloin, kun yhtiö on erityisen pieni, sillä silloin yksittäisen osakkeenomistajan vastuu taloyhtiölainasta on merkittävästi suurempi
– On tietenkin selvää, että joukkoon mahtuu niitäkin, joiden maksukyky on tiukempi kuin toisilla. Mitä hajautuneempi omistus, sen vähemmän riskejä, sillä silloin yksittäisen omistajan rästit eivät vaikuta taloyhtiön talouteen niin voimakkaasti. Korkosuojan avulla vältytään myös osakkaan näkökulmasta siltä, että koron märässä tapahtuu suuri muutos. Investoidaan esimerkiksi maalämpöön tai sähköautojen latausinfraan. Kokonaisarviossa huomioidaan taloyhtiön koko, ikä, sijainti, tehdyt ja tulevat remontit, ja korjausten suhde markkina-arvoon. Hänen mukaansa sekä kuluttajaettä taloyhtiöpuolella korkealle kivunneisiin korkoihin on kuitenkin toistaiseksi sopeuduttu hyvin. Korkosuojauksella lainan vaihtuva viitekorko muutetaan kiinteäksi koroksi tai korolle määritetään katto, jonka yli se ei sovittuna aikana nouse. Korjaamisesta ei kannata tinkiä Vaikka taloustilanne onkin kireä, kaikista tärkeintä olisi siitä huolimatta pitää kiinni pitkäjänteisestä kunnossapidosta ja hankkeiden suunnittelemisesta, sanoo Tolonen. Monissa yhtiöissä on jouduttu keräämään esimerkiksi ylimääräisiä vastikkeita lainan kulujen kattamiseksi. Taustalla on usein nimenomaan korjausvelkaa, eli remonttien tekemistä on lykätty liikaa, sanoo Tolonen. – Yhä enemmän haetaan lainaa energiaremonttehin, joissa parannetaan energiatehokkuutta. – Satunnaisesti vastaan tulee yhtiöitä, joiden hankkeita emme voi lähteä rahoittamaan. TURVALLINEN ja kaikkien osakkaiden maksukyvyn huomioiva taloyhtiölaina on kaikkien osakkaiden etu. – Korkosuoja helpottaa yhtiön taloudenhallintaa pitkällä tähtäimellä etenkin silloin, jos yhtiöllä on paljon velkaa. Rahoituksen harkinta on aina tilannekohtaista ja päätökset perustuvat kokonaisarvioon, Tolonen muistuttaa. Jos yhtiön taloudenpito on kunnossa, rahoitus on helpompi saada. Korkosuoja tuo taloyhtiönkin talouteen ennustettavuutta, vaikkei korkosuoja korostukaan taloyhtiöpuolella samalla tavalla kuin talokohtaisessa asuntolainassa, sanoo Tolonen. – Se antaa myös pankille taloyhtiöstä suunnitelmallisen kuvan, ja kertoo, että asiat osataan yhtiössä hoitaa, sanoo Tolonen. Lisäksi merkitystä on silläkin, miksi hankkeita on jätetty tekemättä tai miksi suunnitelmat ovat menneet puihin. Korjaavia toimenpiteitä voidaan yhtiössä silti tehdä. Yksi keino vakauttaa elämisen kustannuksia on suojata laina koronvaihteluilta. Riskit pienemmäksi korkosuojalla "Vaikka taloustilanne onkin kireä, kaikista tärkeintä olisi siitä huolimatta pitää kiinni pitkäjänteisestä kunnossapidosta ja hankkeiden suunnittelemisesta." OSAKE 17. Oleellisinta on analysoida mitä on jo tehty ja mitä seuraavaksi pitäisi tehdä. Lisäksi myöhässä olevat korjaushankkeet voivat aiheuttaa yhtiölle suuriakin lisäkustannuksia, mikäli esimerkiksi putkiremontin tarpeessa olevaan kiinteistön putket alkavat vuotaa. – Yksittäistä vastausta tähän ongelmaan ei ole. Jos taloyhtiölle on päässyt jo kertymään korjausvelkaa, eikä rahoitusta hankkeelle meinaa löytyä, mitään nopeaa ratkaisua ongelmaan ei ole olemassa – korjausvelka ei ole hetkessä myöskään kertynyt. Korjausvelkaa alkaa kertyä ja sen myötä myös lainansaanti tuleviin hankkeisiin voi vaikeutua. Päätös korkosuojasta tehdään yhtiökokouksessa. . Tällä hetkellä rahoitettavissa hankkeissa korostuu enenevissä määrin vihreä siirtymä, sanoo Tolonen. Hankkeiden lykkääminen voi pahimmillaan aiheuttaa hankalan kierteen. Lisäksi myös omistuskeskittymät kiinnostavat pankkia. Pitkäjänteinen ja oikea-aikainen korjaaminen on siis avainasemassa myös rahoitusta haettaessa. Sellaisissa hankkeissa olemme mielellämme rahoituskumppaneita
Tämä sai monet ensiasunnonostajan aktivoitumaan. Loppuvuoden osalta kehitys on kuitenkin hieman valoisampaa kun kauppaan saatiin piristystä varainsiirtoveron alennuksen ja ensiasunnon varainsiirtoveron vapautuksen poistumisen johdosta. A suntomarkkinoilla viime vuosi on ollut aikamoista turbulenssia. A S U N T O M A R K K I N A K AT S A U S ASUNTOMARKKINAT 2024. Vanhojen ja uusien asuntojen kauppoja tehtiin lähes 30% verrattuna pidemmän välin keskiarvoon. Ja kysyntä on jatkunut selvästi aktiivisempana myös alkuvuonna TEKSTI TEPPO HIRVIKUNNAS 18 OSAKE. OSTAJIEN KIINNOSTUS OSTAA ON KASVANUT MERKITTÄVÄSTI Suomen Kiinteistönvälittäjät ry:n (SKVL) uusimman asuntomarkkinakatsauksen mukaan asuntokaupoissa on havaittavissa elpymistä, joskin alueelliset erot ovat edelleen suuret
OSAKE 19
Kantakaupungin vilkastunut kauppa ja kasvava ulkomaalaisten asiakkaiden määrä heijastavat markkinoiden elpymistä. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla niiden kauppamäärät pomppasivat merkittävästi. Vuoden 2023 viimeisen neljänneksen aikana myös pienten asuntojen kauppa kasvoi ensiasunnon ostajien rynnätessä kaupoille houkuttelevaan hintatasoon. Myös perheasuntojen kauppa kävi keskimäärin paljon paremmin kuin moni ehkä kuvittelee. Uusien asuntojen kauppojen alhaiset luvut olivat ehkä suurin syy siihen, miksi vanhojenkin kauppa hidastui niin paljon – erityisesti sijoittajien poistuminen uudiskohdekaupasta loi ylitarjonnan. Asuntojen hinnoissa ei vielä odoteta selvää nousua, mutta ei myöskään laskua. Hintatasossa perheasunnot pitivät pintansa yllättävän hyvin kasvukeskuksissa. Samanaikaisesti Espoossa ja Vantaalla havaitaan perheasuntojen kysynnän kasvua, mutta uusien asuntojen kauppa ei ole vielä täysin elpymässä. Hintatasossa perheasunnot pitivät pintansa yllättävän hyvin kasvukeskuksissa. Kuitenkin perheasuntojen kauppa kävi keskimäärin paljon paremmin kuin moni ehkä kuvittelee. 20 OSAKE. Pääkaupunkiseudulla, erityisesti Helsingissä, kysyntä on piristynyt huomattavasti. Suomen Kiinteistönvälittäjät ry:n tekemässä ennusteessa arvioidaan, että verrattuna vuoden 2023 lopun voimakkaaseen viimeiseen neljännekseen alkuvuosi 2024 tulee olemaan edelleen kasvun aikaa. Vuoden 2023 toteutuneiden lukujen valossa voidaan nähdä, että vanhojen asuntojen kaupassa suurimmat muutokset tapahtuivat pienten asuntojen kaupassa. Nyt on nähty sijoittajien siirtyneen ostamaan vanhoja asuntoja. Pääkaupunkiseudulla, Espoossa, Vantaalla ja Tampereella on havaittu selkeää markkinoiden piristymistä. Uusien asuntojen kauppojen alhaiset luvut olivat ehkä suurin syy siihen, Korkojen lasku merkittävin tekijä markkinoiden elpymiseen. Myös perheasuntojen kaupassa nähtiin normalisoitumista. Vuoden 2023 viimeisen neljänneksen aikana myös pienten asuntojen kauppa kasvoi ensiasunnon ostajien rynnätessä kaupoille houkuttelevaan hintatasoon. ”Nyt alkaa yli vuoden kestäneen markkinoiden suma purkautua järkevällä vauhdilla”, kommentoi SKVL:n toimitusjohtaja Jussi Mannerberg. Toisaalta uudisasuntojen ylitarjonta, erityisesti yksiöiden ja kaksioiden osalta, luo kuitenkin haasteita. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla niiden kauppamäärät pomppasivat merkittävästi. SKVL:n ennusteen mukaan ostajien kiinnostus on sinänsä historiallisen korkealla, ja tämä näkyy erityisesti pienten asuntojen kasvavana kysyntänä. ”Ennusteessamme näkyy nyt erityisesti perheasuntojen kysynnän jatkuva nousu”, hän jatkaa. Myös perheasuntojen kaupassa nähtiin normalisoitumista