T A L O Y H T I Ö N A R V O L E H T I • 1 / 2 2 3 OP:n Heikki Peltola Käsillä ei ole kuplaa tai hintaromahdusta SKVL:n Jussi Mannerberg: Asunnonvaihtotarve ei ole kadonnut Pienikin puute palokatkoissa voi maksaa ihmishenkiä
50 Vastuullinen hallitus: Taloyhtiön varsinainen yhtiökokous vuoden tärkein (vai turhin) kokous. Siitä huolimatta useissa taloyhtiössä sen merkitystä ja hyötyjä ei välttämättä täysin ymmärretä. 14 Henkilökuva: Isännöitsijä Elmeri Koistinen – rohkeasti uutta päin Korkojen nousu ja inflaatio kiristävät lähes kaikissa yhtiöissä budjettia. PIX AB AY 18 44 OSAKE 1/2023 10 5 Pääkirjoitus 6 Ajankohtaista Ajankohtaisia asioita taloyhtiöiden maailmasta. 24 Talous: Jaossa kymmenien miljoonien eurojen arvosta avustuksia – pidä kiirettä Tänä vuonna saattaa olla viimeinen mahdollisuus saada avustusta energiaremontteihin, sähköautojen latausinfran rakentamiseen ja matalalämpöiseen kaukolämpöön siirtymiseen. 18 Korjausrakentaminen: Taloyhtiöillä tiedossa erikoinen kevät Vaikka taloustilanne on epävarma, taloyhtiöillä lähitulevaisuus näyttää kohtuullisen vakaalta, arvioi Osuuspankin pk-yrityksistä vastaava johtaja Heikki Peltola. 42 Hoitokulut: Energiakustannukset huolestuttavassa nousussa Erityisesti Ukrainan sodan alkamisen jälkeen energiakustannukset ovat kohonneet merkittävästi. 36 Talous: Maksuvaikeuksista voi seurata konkurssi Jos asunto-osakeyhtiö joutuu maksuvaikeuksiin, se voi onnistua paikkaamaan taloutta esimerkiksi ylimääräisillä yhtiövastikkeilla – ja säästyä konkurssilta. 10 Asuntomarkkinat: Vuoden alun näkymät asuntomarkkinoilla Korona-ajan vauhti asuntomarkkinoilla näyttää hiipuneen, mutta ihmisten asunnonvaihtotarve ei ole kadonnut mihinkään ja tilanne on odottava. Taloyhtiön varsinaisen yhtiökokouksen tärkeydestä on kirjoitettu yhä uudelleen ja uudelleen. 59 Seuraavassa numerossa OSAKE 3. 44 Vastuullinen hallitus: Tuli seis, savu seis! Jos taloyhtiön palokatkot ovat kunnossa, ne antavat pelivaraa niin pelastuskuin evakuointityöllekin. 30 Energia ja ympäristö: Suuria säästöjä lämmitysjärjestelmän optimoinnilla Älyjärjestelmä optimoi lämpötilan huomioimalla kiinteistön ominaisuudet, jolloin säästöjä voi kertyä parikymmentä prosenttia. Tällä on myös kääntöpuolensa. 56 Laki ja sopimus: Energiaremontit taloyhtiöissä Yksi keino energiakulujen pienentämiselle on taloyhtiössä suoritettava energiaremontti. Omistajat miettivät vaikeina aikoina tarkemmin asuntojensa tilannetta
Vastuullisuus on myös kustannustehokasta.
040 5530 693 OSAKE 5. Ja tietenkin pitäisi laittaa vielä ajoissa muistutukset kokouksesta. Monessa taloyhtiössä vastikkeisiin on jouduttu tekemään merkittäviä, jopa useiden kymmenien prosenttien korotuksia. TALOYHTIÖN varsinainen yhtiökokous on taloyhtiön tärkein päätöksentekoelin. Rahoitukseen ei ole otettu korkosuojausta. Yllättäviin menojen kasvuun pitäisi siis osata varautua. Kaksi viikkoa on kuitenkin aivan liian lyhyt aika jo senkin takia, että osakkaat osaisivat varautua käsiteltäviin asioihin. Rahastojen verokohtelussa on nimittäin eroa. Ei niin, että ketään tarvitsisi syyttää, mutta asiaa on syytä miettiä. 040 5530 693 lmoitusmyynti ilmoitusmyynti@osakelehti.fi Ulkoasu ja taitto Pop Media Oy – Markus Paajala ISSN: 2670-1340 www.osakelehti.fi Julkaisija ja kustantaja ISLI isännöintiyritykset ry P. Teppo Hirvikunnas Päätoimittaja V uosi on käynnistynyt taloyhtiöidenkin kannalta monella tavalla hankaloituneessa tilanteessa. Varsinkin kun tulevissa yhtiökokouksissa asiat voivat hyvinkin nousta keskusteluun. Vaikeiden päätösten kevät PÄÄKIR JOITUS OSAKE 1/2023 Tuottaja AVPlus Media Oy Päätoimittaja teppo.hirvikunnas@osakelehti.fi Toimituspäällikkö joni.nikkola@osakelehti.fi Toimitus toimitus@osakelehti.fi Avustajat Katja Alaja, Maria Markus, Emma Nikander, Tiina Saari Tilaajapalvelu tilaukset@osakelehti.fi P. Oikeastaan kaikki kustannukset ovat nousseet, niin energian, rahoituksen, kunnossapidon kuin remonttienkin. Remontteja on lykätty eteenpäin, vastikkeissa on menty minimillä ilman varautumista yllättäviin tapahtumiin ja niin edelleen. Käsittelemme muun muassa tätä ja taloyhtiön taloutta tarkemmin seuraavassa numerossa. Kutsut yhtiökokoukseen on lain mukaan toimitettava osakkaille viimeistään kaksi viikkoa ja aikaisintaan kaksi kuukautta ennen kokousta. Tämä ei ole kuitenkaan aina aivan ongelmatonta. Osakkaille tulisi niin ikään viestiä ajoissa mahdollisuudesta vaikuttaa kokouksen sisältöön eli tuoda kokoukseen asioita käsiteltäväksi ja tehdä jopa konkreettisia päätösehdotuksia. Mielellään kutsut tulisi lähettää ainakin kuukautta ennen ja käyttäen monikanavaisesti kirjettä, ilmoitustaulua sekä muita käytössä olevia sähköisiä kanavia. Hallituksen tulisikin miettiä, ovatko aikoinaan tehdyt tai tekemättä jääneet päätökset olleet oikeita. Harva haluaa maksaa ylimääräistä pääomavastiketta, ja ristiinvetoa saattaa syntyä myös taloyhtiössä asuvien ja sijoitusasuntoja omistavien kesken
. Jos yhtiökokous ei ota korkosuojausta käyttöönsä, osakkaalla on mahdollisuus siirtää taloyhtiölaina nimiinsä ja hakea siihen korkosuojausta. Kannustammekin rohkeasti olemaan yhteydessä omaan pankkiin, jotta voimme tarjota sopivat ratkaisut tässä taloustilanteessa, OP Uusimaan liiketoimintajohtaja Mikko Yli-Isotalo kannustaa. Se kuitenkin vaatii neuvotteluja pankin kanssa. A J A N KO H TA I S TA KORKOJEN nousu tekee taloyhtiölainojen korkosuojauksesta aiempaa ajankohtaisempaa. Taloyhtiölainan korkosuojauksesta päättää yhtiökokous, joten jos osakas kokee asian ajankohtaiseksi, se kannattaa pyytää otettavaksi yhtiökokouksen asialistalle. Pankin edustaja kannattaa pyytää silloin mukaan, jotta voi luontevasti kysyä korkosuojauksen yksityiskohdista. Kasvaneesta mielenkiinnosta huolimatta taloyhtiön hallitus tai yhtiökokous päättävät usein olla suojaamatta luottoja koronnousulta. Taloyhtiölainojen KORKOSUOJAUS ON HARVINAISTA KOONNUT JONI NIKKOLA SH U TT ER ST O CK 6 OSAKE. – Kiinnostus taloyhtiölainojen korkosuojaukseen on syksyn aikana kasvanut, mutta ei siinä määrin kuin olisi voinut odottaa. Henkilöasiakkaiden asuntolainoista puolestaan on korkosuojattu noin joka kolmas. OP Ryhmä kertoo, että sen myöntämistä taloyhtiölainoista on korkosuojattu ainoastaan seitsemän prosenttia. Henkilökohtaiseen lainaan pystyy hakemaan myös takaisinmaksuturvaa ja lainajoustoja kuten matalampia kuukausieriä
87 prosenttia koki, että suojat lisäävät suomalaisten turvallisuutta. Vastaava määrä vuonna 2019 oli 68 prosenttia. Esityksen yksityiskohdat tarkentuvat vielä, mutta se on tarkoitus antaa eduskunnalle niin pian kuin mahdollista. 95 prosenttia oli nykyisten väestönsuojien kunnossapitämisen kannalla, ja 81 prosenttia kannatti uusien suojien rakentamista. Tuen myöntäjä olisi Asumisen rahoitusja kehittämiskeskus ARA. 11 prosentilla oli pelkona, että väestönsuojat lisäävät asumiskustannuksia. PIX AB AY OSAKE 7. Näin kohonneita lämmityskuluja olisi pienempi paine siirtää vastikkeisiin. 92 prosenttia vastaajista kertoi väestönsuojien olevan tarpeellisia Suomen Väestönsuojat koetaan ENTISTÄ TARPEELLISEMMIKSI väestön suojaamiseksi poikkeusoloista, kun vuonna 2019 näin vastasi 80 prosenttia. Väestönsuojien Rakentamisyhdistys ry VSR teetti joulukuussa 2002 Taloustutkimuksella tutkimuksen, jossa selvitettiin suomalaisten mielipiteitä väestönsuojista. Aivan kaikki eivät suhtautuneet väestönsuojien rakentamiseen positiivisesti, sillä viisi prosenttia kannatti sen lopettamista. LÄHES kaikki suomalaiset pitävät väestönsuojia tarpeellisina. Kyselyyn vastasi reilu 1 000 henkilöä. Kustannusarvio asunto-osakeyhtiöiden osalta on 14 miljoonasta 25 miljoonaan euroon. Hallitus kaavailee taloyhtiöille HELPOTUSTA SÄHKÖKULUIHIN SANNA Marinin hallituksen puolueet valmistelevat lakiehdotusta takautuvasti maksettavasta sähköhyvityksestä ja maksuajan pidentämisestä. . Esitysehdotuksessa on huomioitu myös ne asunto-osakeyhtiöt, joissa lämmitys perustuu sähköön ja joissa lämmitykseen käytettävän sähkön kustannukset ovat asunto-osakeyhtiön vastuulla. . Aiempaa harvempi jätti ottamatta kantaa väestönsuojeluasioihin verrattuna vuoden 2019 tutkimukseen
Homehtumisriskiä voi ehkäistä ulkoverhouksen takana olevalla avoimella tuuletusraolla, viistosadetta heikosti läpäisevällä julkisivupinnalla ja heikosti homehtuvilla materiaaleilla. jotta korjataan oikeita asioita oikea-aikaisesti. Nousevat lämpötilat ovat riski ASUKKAIDEN TERVEYDELLE A J A N KO H TA I S TA KOONNUT JONI NIKKOLA SH UT TE RS TO CK 8 OSAKE. Rakenteen kuivumismahdollisuus on tärkeintä. Vesistötulvat koskettavat alueellisesti etenkin omakoti ja paritaloja tunnetuilla tulvariskialueilla. Nykymääräysten mukainen rakentaminen muodostaa tutkimuksen mukaan vain pienen riskin homeenkasvulle myös tulevaisuuden ilmastossa. Tutkimuksen mukaan ulkoseinärakenteista valtaosa kestää muuttuvan ilmaston. . TAMPEREEN yliopisto, Terveyden ja hyvinvoinnin laitos, Aalto-yliopisto ja Itä-suomen yliopisto ovat laatineet valtioneuvostolle “Rakennusten kosteusvauriot ja ylilämpeneminen muuttuvassa ilmastossa” -tutkimuksen. Tätä varten kannattaa selvittää rakenteiden kunto järjestelmällisellä kuntotutkimuksella, johon kuuluu rakennuksen vaipan ilmanpitävyysmittaukset. Kun rakennuksessa tehdään tiivistäviä korjaustoimia, ilmanvaihtoja lämmitysjärjestelmä on syytä tasapainottaa. Laskennallista mallinnusta käytettiin myös, kun tarkasteltiin, miten ilmastonmuutos vaikuttaa rakennusten ylilämpenemiseen ja lämpöviihtyvyyteen. Siinä tarkasteltiin ulkoseinärakenteiden rakennusfysikaalista toimivuutta nykyisessä ja projisoidussa tulevaisuuden ilmastoskenaariossa. Tutkimuksessa suositellaan korjaamaan tunnistettujen kosteusvaurioiden kannalta riskialttiit rakenteet. Laskennalliset ja havaitut lämpötilat nousevat asunnoissa ja palvelutaloissa jo nykyisellään korkeiksi. Tässä nojattiin epidemologisiin ja vaikutusarvioinnin menetelmiin. Kun väestö ikääntyy ja lämpötilat nousevat, lämpötilojen terveyshaittojen ennustetaan lisääntyvän huomattavasti jo lähitulevaisuudessa, ellei asialle tehdä jotain. Tutkimukseen kuului myös rakennusten kosteusvaurioiden ja niihin liittyvien mikrobien yhteyden tarkastelua kahden systemaattisen katsauksen kautta sekä korkeiden kesäajan lämpötilojen vaikutusta terveyteen tällä hetkellä ja tulevaisuudessa. Sen sijaan kaupunkitulvien vaikutukset ovat vaikeammin ennakoitavissa, sillä siihen liittyy viemäriverkostojen kapasiteetti ja sadeveden mahdollisuus imeytyä maaperään. Vaikka passiivisilla auringonsuojilla ja tuuletusikkunoilla voidaan hillitä ylilämpenemistä, etenkin helleaikoina tarvitaan myös aktiivista jäähdytystä. Kun hulevesivesijärjestelmiä peruskorjataan, ne suositellaan mitoitettavaksi huomattavasti nykyistä suuremmille vesimäärille. Vesistöja kaupunkitulvien riskin arvioinnissa hyödynnettiin kirjallisuutta ja tietoa sateisuuden lisääntymisestä. Aktiiviseen jäähdytykseen tulee puolestaan kiinnittää erityistä huomiota taloissa, joissa on yli 65-vuotiaita ja kroonisista sairauksista kärsiviä
Toistaiseksi se on edennyt verkkaisesti, sillä vuodenvaihteessa vasta 11,9 prosenttia taloyhtiöistä oli tehnyt siirron. Osoitteenmuutos on helpointa tehdä osake-lehden verkkosivuilla (osake-lehti.fi). Vuonna 2019 ja sen jälkeen valmistuneet taloyhtiöt ovat automaattisesti mukana huoneistotietojärjestelmässä. . 24% OSAKE-LEHTI on mahdollista tilata taloyhtiön lukuun vain hallituksen puheenjohtajalle ja hallituksen jäsenille. Tietojen siirrosta huoneistojärjestelmään päättää taloyhtiön hallitus, mutta käytännössä siirto hoituu isännöinnin kautta. Jos siis hallituksen kokoonpano vaihtuu, niin muistathan ilmoittaa tästä myös meille. Voit toki myös pyytää uutta puheenjohtajaa ilmoittamaan uudet tiedot. Etelä-Savossa siirtoja oli tehty aktiivisimmin, sillä siellä 26 prosenttia taloyhtiöistä oli siirtänyt tietonsa. Osakeluetteloiden siirto EDELLEEN HIDASTA Nousevat lämpötilat ovat riski ASUKKAIDEN TERVEYDELLE PIX AB AY Säästä rahaa! Havaitse lämpövuoto ennen talven pakkasia. Lämpökuvaukset dronella Lentävä Lämpökamera Oy. Timo Närä 050 55 333 79 www.lentava.net Kiinteistöjen lämpökuvaukset alkaen 399€ + alv. Osake-lehti on toki mahdollista tilata myös omalla kustannuksella eli jos haluat jatkaa lehden tilausta, niin tee uusi tilaus samalla kun ilmoitat meille uuden puheenjohtajan (ja hallituksen jäsenten) tiedot. JOKAISEN ennen vuotta 2019 perustetun taloyhtiön tulisi siirtää osakeluettelonsa huoneistotietojärjestelmään vielä tämän vuoden aikana. Hitaimmin siirto on edennyt Satakunnassa, jossa luku oli ainoastaan 5,6 prosenttia. OSOITTEENMUUTOKSET JA LISÄTILAUKSET OSAKE 9
Jussi Mannerberg. 10 OSAKE
A S U N T O M A R K K I N A K AT S A U S S uomen Kiinteistövälittäjät ry on julkaissut asuntomarkkinaennusteensa vuoden ensimmäiselle kvartaalille. Korona-ajan vauhti asuntomarkkinoilla näyttää hiipuneen, mutta ihmisten asunnonvaihtotarve ei ole kadonnut mihinkään ja tilanne on odottava. Ihmiset ovat kyllä miettineet asunnon hankintaa tai vaihtamista, mutta kaupat eivät ole välttämättä toteutuneet, toteaa SKVL ry:n toimitusjohtaja Jussi Mannerberg. Tämä pätee niin kerrostaloihin, rivitaloihin kuin pientaloihin. VUODEN ALUN NÄKYMÄT ASUNTOMARKKINOILLA TEKSTI MARIA MARKUS KUVAT SKVL RY OSAKE 11. Suuria asuntoja ei vain ole riittävästi tarjolla. – Vuodenvaihteesta lähtien on alkanut tulla raportteja, että ihmiset ovat liikkeellä. Ennusteen mukaan korona-ajan vauhti asuntomarkkinoilla näyttää hiipuneen. – Korona-aikaan isoissa asunnoissa nähtiin valtava kysyntä suhteessa tarjontaan. MANNERBERG kertoo, että heidän kyselyissään on näkynyt jo kauan, että suurin kiinnostus asuntomarkkinoilla kohdistuu tilaviin perheasuntoihin. Ostajat arvostavat koko ajan enemmän modernia tekniikkaa ja energiatehokkuutta. Mutta uusi käänne voi tulla nopeastikin. Kun pato murtuu, kysyntä voi paisua todella nopeasti. Varsinkin pääkaupunkiseutu hiljeni loppusyksystä voimakkaasti talouden epävarmuustekijöiden takia. Hänen mukaansa jo nyt näyttää siltä, että markkina on elpymässä. Ja jos sopivaa asuntoa ei löytynyt kasvukeskuksista, sitä oltiin valmiita hakemaan pitkänkin matkan päästä, hän sanoo. Kaikki kiinnosti, jos oli enemmän tilaa ja iso piha. Se johtuu ihan elämän perussyistä ja elämäntilanteen muutoksista. – Asunnonvaihtotarve ei ole kuitenkaan kadonnut mihinkään. – Puhe inflaatiosta sekä korkojen ja energian hintojen noususta on vaikuttanut ihmisten mieliin ja haitannut asuntomarkkinoita
Ja toisaalta kustannukset ovat nousseet, joten vuokratuotto on heikompi. . 12 OSAKE. MANNERBERGIN mukaan tilanne pienten asuntojen suhteen on nyt kuitenkin varsin mielenkiintoinen ja tarjoaa paljon mahdollisuuksia. Nyt sellaisen voi helposti ostaa omaksikin. – Etätyö on tullut sen verran vahvasti normaaliksi asiaksi, että monikaan ei pidä mahdottomana ajatusta muuttaa pois kaupungista tilavampaan asuntoon. Hänen mukaansa tulevina vuosina taloyhtiöillä on mahdollisuus erottua ja nostaa arvoaan hoitamalla taloa modernisti ja huolehtimalla, että rakennus on teknisesti hyvässä kunnossa. Asuntoja on valmistunut paljon, ja niinpä vapaita asuntoja on hyvin tarjolla. SKVL KARTOITTI viimeisimmässä jäsenkyselyssään myyjien ja ostajien motiiveja ja tilannetta. Siihen taas on vaikuttanut paitsi kiivas rakentaminen myös se, että korona-aikaan opiskelijat eivät olleet opiskelupaikkakunnilla ja myös lyhytvuokrauksen kysyntä on ollut vähäistä, sillä turisteja ei ole ollut eikä myöskään työn perässä liikkuvia. – Tarjonta on yksinkertaisesti niin suurta, että jos vuokra nousee, vuokralainen vaihtaa toiseen asuntoon. SUURIN hidastuminen asuntokaupassa on näkynyt viime kuukausina Mannerbergin mukaan lomaja sijoitusasuntojen kohdalla. Ja toisin päin: jos tekniikka ja energiatehokkuus ovat kunnossa, on se ehdoton myyntivaltti. Kymmeniä prosentteja ne eivät ole tippuneet, mutta selvä linjakorjaus on tapahtunut. – Suurilta ikäluokilta vapautuvat asunnot ovat pääasiassa vanhempaa asuntokantaa. Selvästi nousi esille, että monet myyjät eivät vielä olleet valmiita neuvottelemaan asuntojen hinnoista alaspäin. Sijoitusasuntokauppa on hyytynyt etenkin siitä syystä, että pienten asuntojen kysyntä on ollut matala ja tarjonta kova. – Hinnat eivät ole enää vuoden 2021 tasolla. MYÖS kerrostaloasunnoissa kiinnitetään Mannerbergin mukaan entistä enemmän huomiota energiatehokkuuteen ja teknisiin ratkaisuihin. Lisäksi selvisi, että asuntonäytöillä kyllä käydään, mutta tarjousten tekeminen on ostajille pitkän harkinnan takana. Nyt tilanne on kuitenkin palautunut lähes samalle tasolle kuin ennen koronaa, sillä ihmiset ovat palanneet työpaikoilleen ja opintojensa pariin. Monien ostajien haaveet ovat kaatuneet pankkien evätessä lainapäätöksiä. – Voisi jopa puhua vuokralaisen markkinoista, Mannerberg toteaa. Ostajat taas kaipaavat uusia asuntoja. Kun ihmisten ostovoima uhkaa heikentyä, mihinkään ylimääräiseen ei haluta sijoittaa, hän toteaa. Jos joitakin vuosia sitten keskustayksiöön oli jonossa kymmeniä ihmisiä, nyt vuokralaisella on vara valita ja jopa neuvotella vuokrista. – Loppupeleissä väliraha on se, joka näkyy sekä ostajan että myyjän kukkarossa, ja se ei välttämättä ole muuttunut kovin paljon. Omakotitalojen kohdalla korostuu Mannerbergin mukaan kiinnostus uusiin ja moderneihin taloihin, joissa on uutta tekniikkaa ja hyvä energiatehokkuus. – Kaikki miettivät nyt, miten taloyhtiöt tulevat toimimaan esimerkiksi vastikkeiden kanssa. – Jos remontit ovat tekemättä, ilman muuta se vaikuttaa asuntojen arvoon heikentävästi. – Myös sellainen asuntokauppa, jossa vaihdetaan asuntoa vain niin sanotusti huvikseen tai elämänlaadun parantamiseksi, hiljeni. Toisaalta pienten asuntojen tarjonta on lisääntynyt huomattavasti parin vuoden aikana. KYSYNTÄ vuokramarkkinoilla laski voimakkaasti korona-aikaan erityisesti pienissä asunnoissa. 2000-luvulla tehty omakotitalo tai rivitaloasunto käyvät kaupaksi melkein missä vain Suomessa. Mannerberg neuvoo, että myyjien kannattaa nyt kuunnella järkeviä tarjouksia ostajilta ja neuvotella rakentavasti. – Tässä on tullut melko suuri muutos muutaman vuoden takaiseen nähden. Etenkin sellaisia on hänen mukaansa tarjolla vähän suhteessa kysyntään. Tiedonjano on korkea ja ostajat ovat valistuneita, hän toteaa ja neuvoo taloyhtiöitä viestimään suunnitelmistaan selkeästi. Tämä on johtanut Mannerbergin mielestä siihen, että jos asunto on huonokuntoinen tai huonojen liikenneyhteyksien päässä, alhainenkaan vuokra ei välttämättä riitä houkuttamaan vuokralaista. Energiakulujen vaikutus näkyy SKVL:n kyselyn mukaan jonkin verran myyjien motiiveissa myydä, mutta korkokulujen ei nähdä vaikuttavan myynnin tarpeeseen. Vaikka kysyntä on tasaantunut koronavuosista ja olemme palanneet takaisin normaalimpaan asuntomarkkinaan, tilavat asunnot kiinnostavat edelleen, ja myös kasvukeskusten ulkopuolella. Hinnatkin ovat tulleet jonkin verran alaspäin, ja se koskee kaiken kokoisia asuntoja. – Ukrainan sodan aiheuttama shokki ja seuraukset vaikuttivat ensimmäisenä loma-asuntokauppaan. Hinnat ovat tulleet keskimäärin joitakin prosentteja alaspäin myös vuoden 2022 lopputasoon nähden. Ja jos taannoin oli kovastikin suosittua hankkia jokunen vuokra-asunto eläkepäiviä turvaamaan, nyt tilanne on muuttunut Mannerbergin mukaan haastavammaksi, sillä vuokria ei ole päässyt nostamaan lainkaan. – Pari kolme vuotta sitten yksiön saaminen oli hankalaa, kun sijoittajat veivät ne käsistä ja hinta nousi. – Ostajat ovat äärimmäisen kiinnostuneita siitä, mitä taloyhtiössä on tehty ja millaisia suunnitelmia sillä on tulevaisuuden suhteen
Parempi kysyntä . Vähäinen kysyntä . 100 75 50 25 -25 -50 -75 -100 KYSYNTÄ: KOKO SUOMI . Noussut selvästi 20 20 m aa lis ku u 20 20 hu ht ik uu 20 20 to uk ok uu 20 20 jo ul uk uu 20 20 ke sä ku u 20 21 sy ys ku u 20 21 jo ul uk uu 20 22 he lm ik uu 20 22 m aa lis ku u 20 22 ke sä ku u 20 22 sy ys ku u 20 22 jo ul uk uu A S U N T O M A R K K I N A K AT S A U S OSAKE 13. Noussut hieman . Kova kysyntä Pi en et 12 h ke rro st al o Pe rh ea su nn ot 35 h ke rro st al o Ri vi ta lo as un no t Lo m aas un no t O m ak ot ito nt it Va pa aaj an as un to to nt it O m ak ot ita lo t 20 00 O m ak ot ita lo t 19 80 -1 99 9 O m ak ot ita lo t 19 50 -1 97 9 HALUKKUUS MYYDÄ 100 75 50 25 -25 -50 -75 -100 . Laskenut selvästi . Laskenut hiukan . Ei kysyntää
Korkojen nousu ja inflaatio kiristävät lähes kaikissa yhtiöissä budjettia. – Isännöitsijä on tärkeässä roolissa ohjaamassa siihen, että esimerkiksi taloyhtiöt kulkevat vihreän siirtymän mukana kohti edullisempaa, ekologisempaa ja taloudellisempaa ympäristöä. H E N K I LÖ K U VA K iinteistötahkola Jyväskylän isännöitsijä ja tiiminvetäjä Elmeri Koistinen on ollut isännöintialalla reilun kaksi vuotta. Hän näkee isännöinnin olevan myös tärkeässä roolissa luotsaamassa asunto-osakeyhtiöitä tulevaisuuden haasteisiin. Lisäksi TEKSTI JONI NIKKOLA KUVAT KIINTEISTÖTAHKOLA Elmeri Koistinen ROHKEASTI UUTTA PÄIN 14 OSAKE. Työtä ohjaaviksi arvoikseen Koistinen nostaa ahkeruuden ja rehellisyyden. Omistajat miettivät vaikeina aikoina tarkemmin asuntojensa tilannetta. Koistisella oli ennestään kirjanpitäjän koulutus, ja hän oli aikaisemmin Helsingissä töissä rakennusalalla. Tällä on myös kääntöpuolensa. hän on opiskellut Kuopiossa rakennusarkkitehdin opintoja, joita on tarkoitus jossain vaiheessa edistää töiden ohella. Isännöitsijän työ oli siinä mielessä hyvä yhdistelmä. Taloyhtiöt elävät pitkästä aikaa taloudellisesti epävarmempia aikoja. Koistinen päätyi alalle mietittyään missä ammatissa pystyisi yhdistämään kiinteistöosaamisen sekä talousja hallinto-osaamisen. Kiinteistöt ovat kiinnostaneet häntä aina
OSAKE 15
16 OSAKE
Vaikka tälle vuodelle ounastellaan inflaation hiipumista, ollaan kuitenkin korkeammalla tasolla kuin viime vuosina on totuttu. Koistisen mukaan omien yhtiöiden tilannetta tulee seurattua töiden lisäksi jonkin verran vapaa-aikanakin. Toisaalta korot olivat olleetkin pitkään alhaisia. – Ylipäätään nyt kun inflaatio on kova, kaikki kustannukset nousevat. Koistinen toivoo, että taloyhtiöissä pyrittäisiin yhteistyöhön eikä riideltäisi turhaan tai periaatesyistä asioista. Ne voivat usein aiheuttaa vastustusta, mikä pitkittää korjausvelan hoitamista. – Uskalletaan kokeilla uutta. Luovutaan esimerkiksi siitä öljylämmityksestä ja siirrytään maalämpöön. – Eniten osakkaita koskettaa korkojen nousu, energiahintojen nousu ja ylipäätään vastikkeiden nousu. Esimerkkinä Koistinen mainitsee riitaisat haltuunotot. Kaiken kaikkiaan Koistinen on kuitenkin optimistinen taloyhtiöiden tilanteesta. Mieluisimpana työssään Koistinen kokee, kun saa positiivista palautetta urakan tai muun asian onnistuneen hoitamisen yhteydessä. Harva yhtiö varmaan pystyy enää laskemaan tämän vuoden yhtiökokouksessa hoitovastiketta. Työarkeen kuuluu kuitenkin myös ikävämpiä piirteitä. – Keskustelemalla ne aina hoituneet, mutta ovat ne silti inhottavia inhottavia tapauksia, esimerkiksi jos ihminen ei pysty suoriutumaan vastikkeistaan ja hän on kovasti yrittänyt, mutta yhtiölle ei jää muuta vaihtoehtoa kuin ottaa tila haltuun. Suurten projektien vetämisen lisäksi positiivista palautetta saattaa saada myös arkisemmasta ongelmanratkaisusta, esimerkiksi häirikköasukastapauksen onnistuneesta hoitamisesta. Toisaalta se on ollut vain ajan kysymys, että milloin se tapahtuu. Osaltaan korkojen nousu ja epävarmemmat talousnäkymät ovat saaneet asunnon omistajat terästäytymään ja miettimään enemmän asuntojen tilannetta. – Ne varmaan lämmittävät kaikista eniten mieltä. – Tehtäisiin rationaalisia päätöksiä ja ne tehtäisiin tehokkaasti, ettei jäädä niihin jumittamaan vaan ollaan avoimia myös uudistamaan taloyhtiömaailmaa, eikä välttämättä mennä sillä, mitä on vaikka 1990-luvulla tai 2000-luvun alussa. – Kustannuspaineita on varmasti. Kolikolla on kääntöpuolensa. VASTIKKEIDEN suuruus kiinnostaa taloyhtiöissä toki aina, mutta viime aikoina inflaatio, nousseet korot ja kaiken kaikkiaan kasvavat kustannukset tehneet taloudenpidosta yhä polttavamman kysymyksen. . Ne kasvavat koko ajan, mutta yhtiöillä, joilla on ollut esimerkiksi maksuvaikeuksia jo ennen korkojen nousuja ja muuta, heillä voi olla rankat ajat. Maksuvaikeuksia voi tulla, ja on tullutkin, joillekin yhtiöille. Oli selvää, että ne tulevat jossain vaiheessa nousemaan. VUOSIKOKOUKSET ovat jälleen ajankohtaisia. Monissa yhtiöissä käsitellään tänäkin vuonna suuria peruskorjauksia. Monissa yhtiöissä puhuttavat nyt energia-asiat. Kun Euroopan keskuspankin ohjauskorot ensimmäisen kerran painuivat miinukselle vuonna 2016, sitä pidettiin poikkeuksellisena. Niidenkin osalta Koistinen toivoo avointa ja rohkeaa mieltä. – Ihmisiä kiinnostaa tällä hetkellä omista taloyhtiöistä ja asunnoista huolehtiminen enemmän kuin kertaakaan aikaisemmin urallani. ”Ihmisiä kiinnostaa tällä hetkellä omista taloyhtiöistä ja asunnoista huolehtiminen enemmän kuin kertaakaan aikaisemmin urallani.” OSAKE 17. ISÄNNÖITSIJÄN tehtäviin kuuluu monella tavoin taloyhtiön arjen pyörittäminen. Ei pelätä niitä uusia systeemejä, mitä tulee. Erityisen tärkeiksi ne nousivat Ukrainan sodan ja kallistuneiden polttoainehintojen myötä, mutta siirtymä fossiilisista polttoaineista uusiutuviin on ollut meneillään jo pitkään. Ja tunne siitä, että on saanut esimerkiksi jotain isoa konkreettista aikaan. Rahahanat esimerkiksi remontteihin ovat aiempaa tiukemmalla, ja talouden myllerrykset vaikuttavat myös osakkaiden eli taloyhtiön omistajien arkeen. Tilastokeskuksen kuluttajahintaindeksin mukaan inflaatio oli joulukuussa 2022 euroalueella 9,1 prosenttia ja vuonna 2022 keskimäärin 7,1 prosenttia
TALOYHTIÖILLÄ TIEDOSSA ERIKOINEN KEVÄT Vaikka taloustilanne on epävarma, taloyhtiöillä lähi tulevaisuus näyttää kohtuullisen vakaalta, arvioi Osuus pankin pk-yrityksistä vastaava johtaja Heikki Peltola. K asvaneet elinkustannukset ja hurja energian hinnannousu ovat vaikuttaneet myös taloyhtiöiden osakkeenomistajien kukkaroihin. Mutta miltä taloyhtiömaailman lähitulevaisuus näyttää. Vielä viime syksynä lainoja nostettiin paljon – nehän olivat viime kevään yhtiökokouksten päätöksiä. Korot nousevat, ja talousnäkymät ovat monilta osin epävarmat. TEKSTI EMMA NIKANDER OSAKE 19
Osakkaan kannalta tärkeintä onkin käyttää mahdollisuutensa vaikuttaa asioihin. On selvää, että nykyisessä taloustilanteessa osakkaiden oma budjetti on kireällä yleisen kustannustason nousun takia, ja siksi osa osakkaista suhtautuu todennäköisesti kriittisesti myös taloyhtiön korjaussuunnitelmiin. Edessä on erikoinen kevät, ja tämän kevään yhtiökokouksiin valmistaudutaan ehkä tavallista huolellisemmin, arvioi Osuuspankin pk-yrityksistä vastaava johtaja Heikki Peltola. Nyt tulevassa yhtiökokouksessa osakkailla voi olla aikaisempaa enemmän erilaisia intressejä. Siksi ennustan jännittävää kokouskierrosta. Joitakin korjauksia tarvitaan teknisen tason ylläpitoon, osa korjausehdotuksista on asumisviihtyvyyttä parantavaa, ehkä jopa kiinteistön arvoa korottavaa nykyaikaistamista. Peruskorjauksia tehdään noin 10 miljardilla eurolla vuodessa. Lisäksi listalla saattaa olla muita ehdotuksia, joita olisi kiva saada tehtyä. Joskus nämä toiveet ovat jonkin verran ristiriidassa. – Mitä tiukemmasta taloudesta on kyse, sitä suuremman mittakaavan kokouksissa päätettävät asiat saavat. Yhtiöissä tingitään todennäköisesti niistä ja asumisviihtyvyyteen liittyvistä projekteista. – Kaikissa yhtiöissä on osakkaita, jotka haluavat asua mahdollisimman halvalla, ja niitä, jotka haluavat pitkäjänteistä asumisen turvallisuutta ja vakautta. PELTOLAN mukaan olennaista on, että osakkaat tietävät, mitkä korjaukset omassa yhtiössä ovat välttämättömiä, mitkä taas eivät. – Pankkikin kuitenkin toivoo, että osakkailla riittäisi kiinnostus ja innostus kulumisen ja vikojen korjaamiseen ja ennakointiin. Sitä kautta ei pelkästään säästetä rahaa vaan tehdään tulevaisuutta, Peltola sanoo. Kokouksiin ja päätöksentekoon osallistumalla voi vaikuttaa omaan talouteen. Kevään yhtiökokouksessa on syytä käydä kuuntelemassa, millaisia suunnitelmia yhtiöllä on. Summa ei ole pienenemään päin, sanoo Pel20 OSAKE