T A L O Y H T I Ö N A R V O L E H T I • 1 / 2 2 2 Parvekeremontti: Kertasaneeraus tulee pikkukorjauksia halvemmaksi Taloautomaatio lisää tietoturva riskejä SKVL:n Jussi Mannerberg: Ihmiset etsivät suurempia asuntoja
Kauttamme hankittuna sen käyttö on taloyhtiölle ja heidän sidosryhmilleen (esimerkiksi isännöinti ja kiinteistönhuolto) täysin veloituksetonta nyt ja tulevaisuudessa. Tämä on mahdollista, koska ilmoitustaulun pinta-ala on jaettu kahteen osaan siten, että toisella puolella me KLINEN:illä näytämme yhteistyökumppaniemme kaupallisia tiedotteita ja mahdollistamme näillä tuloilla toiminnan. Pyrimme tiedotteilla tuottamaan asukkaillemme lisäarvoa, ja haluammekin mielellämme aina kuulla millaisia tiedotteita asukkaat haluavat nähdä. MITEN ILMOITUSTAULU VOI OLLA VELOITUKSETON. Tutulla tuotteella on monta nimeä, mutta meistä parhaiten kuvaava on digitaalinen ilmoitustaulu. TEHDÄÄN YHDESSÄ HYVÄÄ Vastuullisuus on meille KLINEN:illä tärkeä elementti meidän jokapäiväisessä toiminnassamme. Luonnollisesti myös asennus, sekä kaikki näytön ominaisuudet ovat veloituksetta käytössänne nyt ja tulevaisuudessa. Me Klinen Oy:lla olemme luoneet konseptin, jossa tarjoamme taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia kauttamme täysin veloituksettoman digitaalisen ilmoitustaulun. Kauttamme hankittuna sen käyttö on taloyhtiölle ja heidän sidosryhmilleen (esimerkiksi isännöinti ja kiinteistönhuolto) täysin veloituksetonta nyt ja tulevaisuudessa. TEHDÄÄN YHDESSÄ HYVÄÄ Vastuullisuus on meille KLINEN:illä tärkeä elementti meidän jokapäiväisessä toiminnassamme. Tämän vuoksi olemme mukana #KUMMITILASSA tukemassa Oulun lastenklinikan pieniä potilaita. Lahjoitamme jokaisesta asennetusta näytöstä 5 euroa Lastenklinikoiden Kummeille. WWW.KLINEN.FI 0400 532 000 INFO@KLINEN.FI TARVITSETTEKO LISÄTIETOA. Kaupalliset tiedotteet ovat olleet esimerkiksi lähellä sijaitsevien ruokapaikkojen tarjouksia ja työpaikkailmoituksia. Pyrimme tiedotteilla tuottamaan asukkaillemme lisäarvoa, ja haluammekin mielellämme aina kuulla millaisia tiedotteita asukkaat haluavat nähdä. Porrasnäyttö, digitaalinen ilmoitustaulu tai infonäyttö. Kaupalliset tiedotteet ovat olleet esimerkiksi lähellä sijaitsevien ruokapaikkojen tarjouksia ja työpaikkailmoituksia. Kauttamme hankittuna sen käyttö on taloyhtiölle ja heidän sidosryhmilleen (esimerkiksi isännöinti ja kiinteistönhuolto) täysin veloituksetonta nyt ja tulevaisuudessa. Haluamme valinnoillamme olla mukana luomassa viihtyisämpiä taloyhtiöitä ja yhteisöllisempää, sekä parempaa maailmaa. Tämä on mahdollista, koska ilmoitustaulun pinta-ala on jaettu kahteen osaan siten, että toisella puolella me KLINEN:illä näytämme yhteistyökumppaniemme kaupallisia tiedotteita ja mahdollistamme näillä tuloilla toiminnan. Kaupalliset tiedotteet ovat olleet esimerkiksi lähellä sijaitsevien ruokapaikkojen tarjouksia ja työpaikkailmoituksia. WWW.KLINEN.FI 0400 532 000 INFO@KLINEN.FI TARVITSETTEKO LISÄTIETOA. TEHDÄÄN YHDESSÄ HYVÄÄ Vastuullisuus on meille KLINEN:illä tärkeä elementti meidän jokapäiväisessä toiminnassamme. OTA MEIHIN YHTEYTTÄ! KAUTTAMME HANKITTE TALOYHTIÖIHIN VELOITUKSETTOMAN DIGITAALISEN ILMOITUSTAULUN MITÄ TARJOAMME TALOYHTIÖILLE. MITEN ILMOITUSTAULU VOI OLLA VELOITUKSETON. OTA MEIHIN YHTEYTTÄ! KAUTTAMME HANKITTE TALOYHTIÖIHIN VELOITUKSETTOMAN DIGITAALISEN ILMOITUSTAULUN MITÄ TARJOAMME TALOYHTIÖILLE. Kauttamme hankittuna sen käyttö on taloyhtiölle ja heidän sidosryhmilleen (esimerkiksi isännöinti ja kiinteistönhuolto) täysin veloituksetonta nyt ja tulevaisuudessa. Luonnollisesti myös asennus, sekä kaikki näytön ominaisuudet ovat veloituksetta käytössänne nyt ja tulevaisuudessa. Tämän vuoksi olemme mukana #KUMMITILASSA tukemassa Oulun lastenklinikan pieniä potilaita. Tämä on mahdollista, koska ilmoitustaulun pinta-ala on jaettu kahteen osaan siten, että toisella puolella me KLINEN:illä näytämme yhteistyökumppaniemme kaupallisia tiedotteita ja mahdollistamme näillä tuloilla toiminnan. Luonnollisesti myös asennus, sekä kaikki näytön ominaisuudet ovat veloituksetta käytössänne nyt ja tulevaisuudessa. MITEN ILMOITUSTAULU VOI OLLA VELOITUKSETON. Kaupalliset tiedotteet ovat olleet esimerkiksi lähellä sijaitsevien ruokapaikkojen tarjouksia ja työpaikkailmoituksia. Tutulla tuotteella on monta nimeä, mutta meistä parhaiten kuvaava on digitaalinen ilmoitustaulu. Tutulla tuotteella on monta nimeä, mutta meistä parhaiten kuvaava on digitaalinen ilmoitustaulu. Tämän vuoksi olemme mukana #KUMMITILASSA tukemassa Oulun lastenklinikan pieniä potilaita. Kaupalliset tiedotteet ovat olleet esimerkiksi lähellä sijaitsevien ruokapaikkojen tarjouksia ja työpaikkailmoituksia. Isännöitsijätoimisto Pohjola Oy Isännöintiyritykset ry KAUTTAMME HANKITTE TALOYHTIÖIHIN VELOITUKSETTOMAN DIGITAALISEN ILMOITUSTAULUN MITÄ TARJOAMME TALOYHTIÖILLE. Tutulla tuotteella on monta nimeä, mutta meistä parhaiten kuvaava on digitaalinen ilmoitustaulu. Luonnollisesti myös asennus, sekä kaikki näytön ominaisuudet ovat veloituksetta käytössänne nyt ja tulevaisuudessa. Porrasnäyttö, digitaalinen ilmoitustaulu tai infonäyttö. Lahjoitamme jokaisesta asennetusta näytöstä 5 euroa Lastenklinikoiden Kummeille. Tämä on mahdollista, koska ilmoitustaulun pinta-ala on jaettu kahteen osaan siten, että toisella puolella me KLINEN:illä näytämme yhteistyökumppaniemme kaupallisia tiedotteita ja mahdollistamme näillä tuloilla toiminnan. Luonnollisesti myös asennus, sekä kaikki näytön ominaisuudet ovat veloituksetta käytössänne nyt ja tulevaisuudessa. Luonnollisesti myös asennus, sekä kaikki näytön ominaisuudet ovat veloituksetta käytössänne nyt ja tulevaisuudessa. Tämä on mahdollista, koska ilmoitustaulun pinta-ala on jaettu kahteen osaan siten, että toisella puolella me KLINEN:illä näytämme yhteistyökumppaniemme kaupallisia tiedotteita ja mahdollistamme näillä tuloilla toiminnan. OTA MEIHIN YHTEYTTÄ! KAUTTAMME HANKITTE TALOYHTIÖIHIN VELOITUKSETTOMAN DIGITAALISEN ILMOITUSTAULUN MITÄ TARJOAMME TALOYHTIÖILLE. Porrasnäyttö, digitaalinen ilmoitustaulu tai infonäyttö. Porrasnäyttö, digitaalinen ilmoitustaulu tai infonäyttö. WWW.KLINEN.FI 0400 532 000 INFO@KLINEN.FI TARVITSETTEKO LISÄTIETOA. Lahjoitamme jokaisesta asennetusta näytöstä 5 euroa Lastenklinikoiden Kummeille. MITEN ILMOITUSTAULU VOI OLLA VELOITUKSETON. Kauttamme hankittuna sen käyttö on taloyhtiölle ja heidän sidosryhmilleen (esimerkiksi isännöinti ja kiinteistönhuolto) täysin veloituksetonta nyt ja tulevaisuudessa. Tutulla tuotteella on monta nimeä, mutta meistä parhaiten kuvaava on digitaalinen ilmoitustaulu. TEHDÄÄN YHDESSÄ HYVÄÄ Vastuullisuus on meille KLINEN:illä tärkeä elementti meidän jokapäiväisessä toiminnassamme. Haluamme valinnoillamme olla mukana luomassa viihtyisämpiä taloyhtiöitä ja yhteisöllisempää, sekä parempaa maailmaa. TEHDÄÄN YHDESSÄ HYVÄÄ Vastuullisuus on meille KLINEN:illä tärkeä elementti meidän jokapäiväisessä toiminnassamme. Haluamme valinnoillamme olla mukana luomassa viihtyisämpiä taloyhtiöitä ja yhteisöllisempää, sekä parempaa maailmaa. OTA MEIHIN YHTEYTTÄ! osake_2021_2_kannet.indd 2 osake_2021_2_kannet.indd 2 26.4.2021 14.42 26.4.2021 14.42. MITEN ILMOITUSTAULU VOI OLLA VELOITUKSETON. Me Klinen Oy:lla olemme luoneet konseptin, jossa tarjoamme taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia kauttamme täysin veloituksettoman digitaalisen ilmoitustaulun. Lahjoitamme jokaisesta asennetusta näytöstä 5 euroa Lastenklinikoiden Kummeille. MITEN ILMOITUSTAULU VOI OLLA VELOITUKSETON. Kauttamme hankittuna sen käyttö on taloyhtiölle ja heidän sidosryhmilleen (esimerkiksi isännöinti ja kiinteistönhuolto) täysin veloituksetonta nyt ja tulevaisuudessa. Haluamme valinnoillamme olla mukana luomassa viihtyisämpiä taloyhtiöitä ja yhteisöllisempää, sekä parempaa maailmaa. Pyrimme tiedotteilla tuottamaan asukkaillemme lisäarvoa, ja haluammekin mielellämme aina kuulla millaisia tiedotteita asukkaat haluavat nähdä. TEHDÄÄN YHDESSÄ HYVÄÄ Vastuullisuus on meille KLINEN:illä tärkeä elementti meidän jokapäiväisessä toiminnassamme. Kauttamme hankittuna sen käyttö on taloyhtiölle ja heidän sidosryhmilleen (esimerkiksi isännöinti ja kiinteistönhuolto) täysin veloituksetonta nyt ja tulevaisuudessa. Tämän vuoksi olemme mukana #KUMMITILASSA tukemassa Oulun lastenklinikan pieniä potilaita. Pyrimme tiedotteilla tuottamaan asukkaillemme lisäarvoa, ja haluammekin mielellämme aina kuulla millaisia tiedotteita asukkaat haluavat nähdä. Porrasnäyttö, digitaalinen ilmoitustaulu tai infonäyttö. Tutulla tuotteella on monta nimeä, mutta meistä parhaiten kuvaava on digitaalinen ilmoitustaulu. WWW.KLINEN.FI 0400 532 000 INFO@KLINEN.FI TARVITSETTEKO LISÄTIETOA. OTA MEIHIN YHTEYTTÄ! KAUTTAMME HANKITTE TALOYHTIÖIHIN VELOITUKSETTOMAN DIGITAALISEN ILMOITUSTAULUN MITÄ TARJOAMME TALOYHTIÖILLE. WWW.KLINEN.FI 0400 532 000 INFO@KLINEN.FI TARVITSETTEKO LISÄTIETOA. Haluamme valinnoillamme olla mukana luomassa viihtyisämpiä taloyhtiöitä ja yhteisöllisempää, sekä parempaa maailmaa. Porrasnäyttö, digitaalinen ilmoitustaulu tai infonäyttö. Tämän vuoksi olemme mukana #KUMMITILASSA tukemassa Oulun lastenklinikan pieniä potilaita. Me Klinen Oy:lla olemme luoneet konseptin, jossa tarjoamme taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia kauttamme täysin veloituksettoman digitaalisen ilmoitustaulun. Kaupalliset tiedotteet ovat olleet esimerkiksi lähellä sijaitsevien ruokapaikkojen tarjouksia ja työpaikkailmoituksia. Tämä on mahdollista, koska ilmoitustaulun pinta-ala on jaettu kahteen osaan siten, että toisella puolella me KLINEN:illä näytämme yhteistyökumppaniemme kaupallisia tiedotteita ja mahdollistamme näillä tuloilla toiminnan. Lahjoitamme jokaisesta asennetusta näytöstä 5 euroa Lastenklinikoiden Kummeille. Me Klinen Oy:lla olemme luoneet konseptin, jossa tarjoamme taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia kauttamme täysin veloituksettoman digitaalisen ilmoitustaulun. Tämän vuoksi olemme mukana #KUMMITILASSA tukemassa Oulun lastenklinikan pieniä potilaita. MITEN ILMOITUSTAULU VOI OLLA VELOITUKSETON. Porrasnäyttö, digitaalinen ilmoitustaulu tai infonäyttö. Tutulla tuotteella on monta nimeä, mutta meistä parhaiten kuvaava on digitaalinen ilmoitustaulu. Porrasnäyttö, digitaalinen ilmoitustaulu tai infonäyttö. OTA MEIHIN YHTEYTTÄ! osake_2021_2_kannet.indd 2 osake_2021_2_kannet.indd 2 26.4.2021 14.42 26.4.2021 14.42 Isännöitsijätoimisto Pohjola Oy Isännöintiyritykset ry KAUTTAMME HANKITTE TALOYHTIÖIHIN VELOITUKSETTOMAN DIGITAALISEN ILMOITUSTAULUN MITÄ TARJOAMME TALOYHTIÖILLE. Luonnollisesti myös asennus, sekä kaikki näytön ominaisuudet ovat veloituksetta käytössänne nyt ja tulevaisuudessa. Me Klinen Oy:lla olemme luoneet konseptin, jossa tarjoamme taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia kauttamme täysin veloituksettoman digitaalisen ilmoitustaulun. Lahjoitamme jokaisesta asennetusta näytöstä 5 euroa Lastenklinikoiden Kummeille. TEHDÄÄN YHDESSÄ HYVÄÄ Vastuullisuus on meille KLINEN:illä tärkeä elementti meidän jokapäiväisessä toiminnassamme. WWW.KLINEN.FI 0400 532 000 INFO@KLINEN.FI TARVITSETTEKO LISÄTIETOA. Pyrimme tiedotteilla tuottamaan asukkaillemme lisäarvoa, ja haluammekin mielellämme aina kuulla millaisia tiedotteita asukkaat haluavat nähdä. OTA MEIHIN YHTEYTTÄ! KAUTTAMME HANKITTE TALOYHTIÖIHIN VELOITUKSETTOMAN DIGITAALISEN ILMOITUSTAULUN MITÄ TARJOAMME TALOYHTIÖILLE. Tämän vuoksi olemme mukana #KUMMITILASSA tukemassa Oulun lastenklinikan pieniä potilaita. Pyrimme tiedotteilla tuottamaan asukkaillemme lisäarvoa, ja haluammekin mielellämme aina kuulla millaisia tiedotteita asukkaat haluavat nähdä. Pyrimme tiedotteilla tuottamaan asukkaillemme lisäarvoa, ja haluammekin mielellämme aina kuulla millaisia tiedotteita asukkaat haluavat nähdä. Haluamme valinnoillamme olla mukana luomassa viihtyisämpiä taloyhtiöitä ja yhteisöllisempää, sekä parempaa maailmaa. Haluamme valinnoillamme olla mukana luomassa viihtyisämpiä taloyhtiöitä ja yhteisöllisempää, sekä parempaa maailmaa. Lahjoitamme jokaisesta asennetusta näytöstä 5 euroa Lastenklinikoiden Kummeille. Kaupalliset tiedotteet ovat olleet esimerkiksi lähellä sijaitsevien ruokapaikkojen tarjouksia ja työpaikkailmoituksia. MITEN ILMOITUSTAULU VOI OLLA VELOITUKSETON. Lahjoitamme jokaisesta asennetusta näytöstä 5 euroa Lastenklinikoiden Kummeille. OTA MEIHIN YHTEYTTÄ! KAUTTAMME HANKITTE TALOYHTIÖIHIN VELOITUKSETTOMAN DIGITAALISEN ILMOITUSTAULUN MITÄ TARJOAMME TALOYHTIÖILLE. Kaupalliset tiedotteet ovat olleet esimerkiksi lähellä sijaitsevien ruokapaikkojen tarjouksia ja työpaikkailmoituksia. Haluamme valinnoillamme olla mukana luomassa viihtyisämpiä taloyhtiöitä ja yhteisöllisempää, sekä parempaa maailmaa. Me Klinen Oy:lla olemme luoneet konseptin, jossa tarjoamme taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia kauttamme täysin veloituksettoman digitaalisen ilmoitustaulun. Kauttamme hankittuna sen käyttö on taloyhtiölle ja heidän sidosryhmilleen (esimerkiksi isännöinti ja kiinteistönhuolto) täysin veloituksetonta nyt ja tulevaisuudessa. WWW.KLINEN.FI 0400 532 000 INFO@KLINEN.FI TARVITSETTEKO LISÄTIETOA. Luonnollisesti myös asennus, sekä kaikki näytön ominaisuudet ovat veloituksetta käytössänne nyt ja tulevaisuudessa. Pyrimme tiedotteilla tuottamaan asukkaillemme lisäarvoa, ja haluammekin mielellämme aina kuulla millaisia tiedotteita asukkaat haluavat nähdä. Tämä on mahdollista, koska ilmoitustaulun pinta-ala on jaettu kahteen osaan siten, että toisella puolella me KLINEN:illä näytämme yhteistyökumppaniemme kaupallisia tiedotteita ja mahdollistamme näillä tuloilla toiminnan. Tämän vuoksi olemme mukana #KUMMITILASSA tukemassa Oulun lastenklinikan pieniä potilaita. Tutulla tuotteella on monta nimeä, mutta meistä parhaiten kuvaava on digitaalinen ilmoitustaulu. WWW.KLINEN.FI 0400 532 000 INFO@KLINEN.FI TARVITSETTEKO LISÄTIETOA. Tämä on mahdollista, koska ilmoitustaulun pinta-ala on jaettu kahteen osaan siten, että toisella puolella me KLINEN:illä näytämme yhteistyökumppaniemme kaupallisia tiedotteita ja mahdollistamme näillä tuloilla toiminnan. Me Klinen Oy:lla olemme luoneet konseptin, jossa tarjoamme taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia kauttamme täysin veloituksettoman digitaalisen ilmoitustaulun. TEHDÄÄN YHDESSÄ HYVÄÄ Vastuullisuus on meille KLINEN:illä tärkeä elementti meidän jokapäiväisessä toiminnassamme. Me Klinen Oy:lla olemme luoneet konseptin, jossa tarjoamme taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia kauttamme täysin veloituksettoman digitaalisen ilmoitustaulun
12 Asuntosijoittaja: Asuntosijoittamista kerrostalo kerrallaan Asuntoihin voi sijoittaa myös suuressa mittakaavassa. Tietoturvariskeihin saattaa törmätä odottamattomissakin tilanteissa. 34 Energia ja ympäristö: Taloyhtiön yhteiskäyttöauto sopii satunnaiseen autoiluun Yhteiskäyttöauto on helppo ratkaisu taloyhtiölle ja sen asukkaille – autolla saa huristella ilman huolta huolloista ja vakuutuksista. Miten vastuusta on huolehdittu. 30 Vastuullinen hallitus: Antaa palaa vaan. 16 Asuntomarkkinat: Vuoden alun näkymiä asuntomarkkinoilla Ihmiset hakeutuvat tällä hetkellä suurempiin asuntoihin joka puolella Suomea. Jyväskyläläinen Sijoitusasunnot.com hankkii kokonaisia kerrostaloja. 20 Kiinteistön ylläpito: Taloyhtiön huoltokirja – Tärkein asiakokonaisuus taloyhtiön suunnitelmallisessa ja tehokkaassa kunnossapidossa Huoltokirjaa tai paremminkin kiinteistönpitokirjaa voi verrata auton huoltokirjan lisäksi rakennepiirrokseen sekä käyttöja huolto-ohjeeseen. 48 Laki ja sopimus: Taloyhtiön kyberuhat ja vastuunkantajat Tietoturvavahingosta vastuuseen voivat joutua hallituksen jäsenet ja isännöitsijä, jos taloyhtiön tietoturva on laiminlyöty huolellisuusvelvoitteen vastaisesti. 44 Tietoyhteiskunta: Tiedot piiloon tunkeilijoilta Kyberturvallisuuteen kannattaa kiinnittää huomiota myös taloyhtiöissä. 38 Korjausrakentaminen: Kyytiä vanhoille betonikaiteille Parvekeremontilla saadaan parhaimmillaan asuntoihin lisää ympärivuotista oleilutilaa, mutta vähintäänkin se piristää julkisivua ja nostaa asuntojen arvoa. 51 Seuraavassa numerossa 34 OSAKE 1/2022 12 OSAKE 3. 29 Hoitokulut: Käyttöja huoltokulut Erillisten yritysten kanssa laadittuun sopimukseen tai laskutukseen perustuvat, käyttöja huoltopalvelujen kulut kattavat hoitokuluista alueesta riippuen 40–53 senttiä. 20 5 Pääkirjoitus 6 Ajankohtaista Ajankohtaisia asioita taloyhtiöiden maailmasta. Pienistä asunnoista puolestaan on parhaillaan ylitarjontaa etenkin suurissa kaupungeissa. Onko yhtiössänne palovaroittimet jo taloyhtiön vastuulla
OTA YHTEYTTÄ ilmoitusmyynti@osakelehti.fi C M Y CM MY CY CMY K Älä kärsi enää kuumuudesta, vaan tilaa asuntoosi kerrostaloviilennys jo hyvissä ajoin. HALUATKO ILMOITTAA LEHDESSÄMME. Soita 010 83 60 600 tai mene suoraan osoitteeseen www.innoair.fi Innoair Oy | Vantaa | Tampere | toimisto@innoair.fi ILMALÄMPÖPUMPUT | ILMA-VESILÄMPÖPUMPUT | MAALÄMPÖ | AURINKOSÄHKÖ | ILMASTOINTI | ILMANVAIHTO JA PUTKITYÖT | LÄMMITYSLAITTEET | ILMANKOSTUTTIMET Tiesitkö, että voit hankkia kunnollisen viilennyksen myös kerrostalohuoneistoon . ja vielä ilman ulkoyksikköä?!
Lain mukaan yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä, mutta mikään ei estä pitämästä sitä aikaisemminkin. Niin ja kokoukseen tulisi olla mahdollista osallistua myös etänä. Kokousta tulisi myydä ja markkinoida, niin hassulta kuin se voi kuulostaakin. Siellä päätetään yhdessä monista taloyhtiötä, sen osakkaita ja asukkaita koskevista asioista. Yhtiökokouksessa valitaan myös hallitus, jonka tehtävä on panna toimeen osakaiden tahtotilaa. Yhtiökokouksesta pitäisi saada tavalla tai toisella houkuttelevampi. Vuoden tärkein päivä tulossa PÄÄKIR JOITUS OSAKE 1/2022 Tuottaja AVPlus Media Oy Päätoimittaja teppo.hirvikunnas@osakelehti.fi Toimituspäällikkö joni.nikkola@osakelehti.fi Toimitus toimitus@osakelehti.fi Kannen kuva SKVL RY Tilaajapalvelu tilaukset@osakelehti.fi P. Teppo Hirvikunnas Päätoimittaja T aloyhtiöiden tärkein kokous on jälleen tuloillaan. Yksi vaihtoehto olisi järjestää ehdokkaiden kesken paneelikeskustelu, ja ennen kokousta ehdokkaiden pitäisi esitellä itsensä ja teemansa osakkaille. Tieto kokouksesta kannattaakin lähettää ajoissa, moneen kertaan ja monissa kanavissa, ja muistuttaa vielä kokouksen lähestyessä riittävän usein. Ei tietenkään, vaikka toki tähänkin voi vaikuttaa. Jos vain pieni joukko osakkaista tekee päätöksiä kaikkien puolesta, tuleeko kaikkien ääni kuuluviin. Kokouksen tärkeydestä huolimatta yhtiökokouksiin ei osallistuta läheskään siinä laajuudessa kuin olisi suotavaa ja demokratian kannalta oleellista. Se on taloyhtiön yhtiökokous, joka on samalla korkein päätäntäelin. Varsinaisia yhtiökokouksia voi olla myös useampia vuodessa, jos yhtiöjärjestys niin määrää ja ylimääräisiä kokouksia voi olla silloin kun hallitus niin aiheelliseksi katsoo. 040 5530 693 lmoitusmyynti ilmoitusmyynti@osakelehti.fi Ulkoasu ja taitto Pop Media Oy – Markus Paajala ISSN: 2670-1340 www.osakelehti.fi Julkaisija ja kustantaja ISLI isännöintiyritykset ry P. Yhtiökokouksien ajankohta on tyypillisesti keväällä, mutta miksi. Näin asialistasta voi tehdä myös kiinnostavan, ja osakas vähintäänkin tietää, mihin päätöksiin hän päättää olla vaikuttamatta. Erityisesti uuden hallituksen valinta on tärkeää, ja siitä kannattaisikin tehdä suurempi asia kuin nykyisin usein on. Kokousten asialistat tulisi laatia hyvissä ajoin ja päätettävät asiat taustoittaa huolellisesti, ja osakkaille tulee antaa mahdollisuus esittää aiheitaan listalle ennen kokousta. Esimerkiksi hyvissä ajoin tehdyillä kyselyillä. Silloin osakkaat pääsevät äänestämään myös asioista pelkkien henkilöiden sijaan. Monilla yhtiökokous voi jäädä väliin osin kiireestä ja muistamattomuudesta johtuen. 040 5530 693 OSAKE 5
Kortelaisen mukaan viime vuoden kulut koko talon tasolla olivat maalämpötalossa 11 032 euroa lämmitys ja yleissähkö mukaan luettuina. Kaukolämpöputkia ei silloin tarvitsisi poistaa, ja maalämmön tueksi voisi ostaa tarvittaessa myös kaukolämpöä. Kaukolämmöllä lämpiävässä yhtiössä energiakustannukset olivat vuodessa liki 12 000 euroa korkeammat. Laskelman perusteella erot olivat maalämmön hyväksi peräti kymmeniä euroja asukasta kohden kuukaudessa. Huolet laitteiden kestävyydestä ovat osoittautuneet reilun kymmenen vuoden kokemuksella turhiksi. A J A N KO H TA I S TA ISÄNNÖITSIJÄ Juhani Kortelainen Mikkelin Kiinteistöpysäkistä on verrannut maaja kaukolämpötalojen energiakuluja keskenään. Esimerkiksi 50 neliömetrin kaksiossa kaukolämpötalossa maksetaan siis 32,5 euroa enemmän kuukaudessa. Maalämmön kulut olivat siis vain 40 prosenttia kaukolämmön vastaavista, ja euromääräisesti erotusta oli 65 senttiä. Mikkelissä Etelä-Savon Energia on kehittelemässä hybridituotetta, jossa maalämpöön voitaisiin siirtyä luopumatta kokonaan kaukolämmöstä. Vuodessa eroa kertyy 390 euroa. Maalämpöön päätynyt talo rakennettiin alun pitäenkin maalämpöä ajatellen. Maalämpötalossa on kaukolämpötalon tapaan pärjätty pienillä pumppuja laitekorjauksilla. Kumpikin taloista on rakennettu vuonna 2009. Asuntoja on kummassakin talossa 22 ja neliöitäkin on vertailukelpoisesti – kaukolämpökohteessa 1 398 neliötä ja maalämpökohteessa 1 348 neliötä. YLE: Mikkeliläinen isännöitsijä vertasi maaja kaukolämpötalojen energiakuluja – EROA JOPA 65 SENTTIÄ NELIÖLTÄ KUUKAUDESSA KOONNEET JONI NIKKOLA JA TEPPO HIRVIKUNNAS LÄ H D E: YL E. Kymmenessä vuodessa säästöä siis on tullut yli sata tuhatta euroa. Vertailu oli mahdollista, sillä kyseessä oli kaksi suunnilleen samankokoista kerrostaloa, joista toisessa lämmitysmuodoksi otettiin maalämpö ja toisessa kaukolämpö. . Viime aikoina on kirjoitettu kaukolämmöstä luopumisen kustannuksista. Maalämpötalon lämmityskulut olivat 44 senttiä asuinneliöltä kuukaudessa ja kaukolämpötalossa 1,09 euroa. 6 OSAKE
Siltamäen huollon isännöitsijä Jarno Tuokko kertoo Helsingin uutisille, että säästöä saattaa koitua kymmenen prosenttia, isoimmissa taloyhtiöissä lähes miljoona euroa. bit.ly/maalampokaivot-yleisilla-alueillahelsingissä OSAKE 7. Muissa taloyhtiöissä urakoitsijaksi valittiin Lehto, mutta kuudes valitsi YIT:n. Ensisijainen vaihtoehto on kuitenkin rakentaa kaivot taloyhtiön tontille, enintään 7,5 metrin päähän kaupungin omistaman viheralueen, katualueen tai tontin rajasta. . Haastatellut taloyhtiöt ovat laskeneet säästäneensä jo pelkästään suunnittelukuluissa 100 000 – 150 000 euroa verrattuna taloyhtiöön, jossa putkiremontti tehtiin muutama vuosi aikaisemmin. Miljoonaluokan säästöt putkiremontissa RYHMÄRAKENTAMISELLA SH U TT ER ST O CK HELSINGIN kaupunki on helpottanut taloyhtiöiden maalämpökaivojen rakentamista. Toisaalta se myös auttaa kaupunkia osaltaan tavoitteessa saavuttaa hiilineutraalius Helsingissä voi nyt rakentaa maalämpö kaivoja myös kaupungin maalle vuoteen 2030 mennessä. Maalämmön on tarkoitus täyttää kaupungin lämmitystarpeesta tuohon mennessä 15 prosenttia, kun se vuoden 2021 lopussa oli vasta noin 1,8 prosenttia. Seuraavaksi suunnitteilla julkisivuja kattoremontti. Siihen tarvitaan lupa kaupungilta, vaihtoehtoisten ratkaisujen poissulkeminen ja tarkistus, ettei lämmönotto vaikuta haitallisesti naapureiden mahdollisuuksiin hyödyntää maalämpöä. Ohjeessa on myös esimerkkejä suunnitelmista ja lisätietoa sopimuskäytännöistä, käyttökorvauksista ja irtisanomisehdoista. Tarkemmat perusteet ja ehdot löytyvät Maalämpökaivot yleisillä alueilla Helsingissä -ohjeesta ja pikaoppaasta. Kilpailutusta helpotti myös yhtiöiden yhteinen isännöinti ja huoltoyhtiö. Taloyhtiöt ovatkin jo aikaisemmin hoitaneet yhdessä viemärien sukitushankkeen. Osaltaan edulliseen hintaan vaikutti sekin, että talot ovat keskenään hyvin samanlaisia. Sen sijaan kaavamuutosta ei tarvita. Päätöksellä on tarkoitus vastata maalämmön kasvavaan kysyntään. Kaikkiaan saneerauksen arvo on 30–35 miljoonaa euroa. . Helsingin kaupungin päätös on tiettävästi ensimmäinen Suomessa. Helsingin Siltamäessä kuusi taloyhtiötä päätti teettää yhdessä jättikokoisen putkiremontin, johon kuuluu noin 850 asuntoa ja 39 taloa. Jos talon omalla tontilla ei ole mahdollisuutta saavuttaa riittävää energiapeittoa, yksityisen kiinteistön on mahdollista tietyin edellytyksin rakentaa energiakaivoja myös kaupungin yleisille alueille eli katuja viheralueille. Kaupungin tiedotteen mukaan viime vuonna maalämpökaivoja asennettiin kuitenkin jo 25 prosenttia edellisvuotista enemmän. HELSINGIN Uutiset kertoo, kuinka taloyhtiöt säästivät ryhmärakennuttamisella yhteensä miljoonia euroja. Näin suunnittelukuluissa pystyttiin säästämään
LUMI, SOPIMUKSET JA VASTUU KOONNEET JONI NIKKOLA JA TEPPO HIRVIKUNNAS SH U TT ER ST O CK 8 OSAKE. Ja myös vastuulle vahingoista. Runsasluminen talvi lisää kattojen lumikuormaa, mutta myös riskiä katolta alas tippuvan lumen aiheuttamille vahingoille, jopa kuolemantapauksille. Mitä huoltosopimuksessa on itse asiassa määritelty ja mitä se tarkoittaa. Tämä antaa taloyhtiölle oikeuden vaatia korvausta edelleen huoltoyhtiöltä. Vastuu on siis selvä, mutta tästä huolimatta vastaan on tullut tilanteita, joissa on ollut epäselvyyttä vastuun jaosta ja ennen kaikkea siis huoltoyhtiön vastuun laajuudesta sekä epävarmuutta riittävästä turvallisuudesta. Kuka vastaa ja kuka valvoo. Huolimattomuus saattaa johtaa myös rikosvastuuseen. Lumen ja jään poistamista katolta ei kuitenkaan ollut sisällytetty sopimuksessa lueteltuihin huoltoyhtiön tehtäviin. Asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja tuomittiin kuolemantuottamuksesta, kun turvallisuusvelvoite oli laiminlyöty.” KKO:2007:62 Taloyhtiön hallituksen jäsen voi siis joutua vastuuseen, mikäli huoltoyhtiön kanssa tehty sopimus ei ole riittävän tarkka. Ei siis riitä, että sopimuksessa mainitaan lumen ja jään poisto katolta tarvittaessa. Sopimuksessa tulisi olla myös maininta siitä, että lumitilanteen seuraaminen eli myös valvontavastuu kuuluu huoltoyhtiölle. Kiinteistön hoito oli sopimuksella uskottu huoltoyhtiölle. Sinänsä kiinteistönomistajan vastuuta kiinteistön turvallisuudesta ei voi siirtää huoltoyhtiölle, mutta siihen liittyvät huoltotehtävät ovat siirrettävissä. Kun vastuuta ei tältä osin ollut selvästi siirretty huoltoyhtiölle, asunto-osakeyhtiön tuli huolehtia tarvittaessa katon puhdistamisesta. Toki sopimusehtojen noudattamistakin on valvottava. Eräässä tapauksessa käräjäoikeus katsoi, ettei pelkästään katutasosta suoritettu kattolumien tarkkailu täyttänyt riittävää huolellisuusvelvoitetta. Tämä edesauttaa aktiivisen lumikuormatilanteen seuraamista ja sen vaatimien toimenpiteiden suorittamista. A J A N KO H TA I S TA RUNSALUMINEN talvi on muodostanut taloyhtiöille jälleen merkittävän kuluerän mutta myös nostanut esiin sopimusten sisällön merkityksen ja vastuukysymykset. Pääsääntöisesti kiinteistön omistaja on vastuussa kaikista katolta putoavan lumen ja jään aiheuttamista vahingoista. Toisaalta esimerkiksi jalkakäytävän puomittaminen varmuuden vuoksi koko talveksi ei ole suotavaa, vaikka se saattaisi olla houkuteltava vaihtoehto. . Taloyhtiöissä tämän vastuun viime kädessä kantavat taloyhtiön hallituksen jäsenet sekä isännöitsijä. Linjauksessa on laajennettu huoltoyhtiölle kuuluvia velvoitteita ja vastuita siitä, mitä kahden sopijapuolen kesken on sopimuksen tarkan sanamuodon perusteella sovittu. Valvonnan siirtäminen ei siirrä ensisijaista vastuuta. Lain mukaan kiinteistön turvallisuus on kiinteistönomistajan vastuulla, mutta kiinteistönomistajalle kuuluva turvallisuusvelvoitteen täyttäminen voidaan siirtää sopimuksella esimerkiksi kiinteistöpalveluyrityksen tehtäväksi. Korkein oikeus teki vuonna 2007 päätöksen koskien hallituksen jäsenen vastuuta: ”Asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa asioinut henkilö oli saanut surmansa jäälohkareen pudottua katolta hänen päähänsä. Käräjäoikeuden tuomion perusteella ei voida vielä tehdä kattavia johtopäätöksiä kiinteistönomistajan vastuun laajuudesta. Puomit eivät saa lojua paikoillaan viikkoja, eivät siis kauempaa kuin on tarpeen. Se on yleensä isännöinnin tehtävä. Käräjäoikeuden linjaus ei ratkaise myöskään huoltoliikkeen vastuun laajuutta. Ja tämä koskee toki yhtä lailla myös pihojen liukkautta. Palvelun tuottajalla puolestaan on vastuu töiden suorittamisesta huoltosopimuksen mukaisesti. Taloyhtiön hallituksen on sovittava huoltoyhtiön kanssa, miten ja kuinka usein katon lumitilannetta tarkkaillaan ja lunta pudotetaan. Yleensä taloyhtiön vastuuvakuutus korvaa taloudelliset vahingot, mutta hallituksen huolimattomuus voi muuttaa tilanteen niin, että vahingosta joutuu osittain vastuuseen myös yksittäiset hallituksen jäsenet
Asiantuntijat ja pankitkin ovat tästä erimielisiä. Yhtiön varallisuus voidaan myydä ja jakaa tulos osakkaiden kesken osakehuoneistojen ja osakeryhmien käypien arvojen suhteessa, jos kiinteistön kunnossapito tuottaa osakkaille huomattavaa vahinkoa. Mutta kuten Nyssönen jutussa totesi: ”Mutta se edellyttää, että on joku, joka sen yhtiön varallisuuden ostaa.” . Hän ennusti, että taloyhtiöiden konkursseista tullaan 2020-luvulla keskustelemaan entistä enemmän. Danske Bankin asuntoyhtiölainoituksesta vastaava johtaja Ville Roihu sanoi Kauppalehden mukaan (23.1.2022) joutuvansa viikoittain hylkäämään taloyhtiöiden remonttilainahakemuksia. Toisaalta Talouselämän haastattelema, yli tuhat eri alojen konkurssipesää hoitanut asianajaja Lassi Nyyssönen asianajotoimisto Fennosta uskoo, että asunto-osakeyhtiöiden konkurssit lisääntyvät: ”Kun ajat jonkun parinkymmenen tuhannen asukkaan tai vähän isommankin kaupungin läpi, siellä on valtava määrä tyhjiä liiketiloja. FI (3 1.1 .2 02 2) OSAKE 9. TALOUSELÄMÄ-lehden verkkosivuilla pohdittiin mahdollisten asunto-osakeyhtiöiden konkurssien lisääntymistä. Niitä on Suomessa nähty hyvin vähän, mutta tuleeko siihen muutosta, kun 1970ja 1980-luvuilla muuttotappioalueille rakennetut kerrostalot rapistuvat ja pankkien lainanantohalukkuus niiden korjauksiin laskee. Voi miettiä asunto-osakeyhtiöitä, joissa on vain muutama asuinhuoneisto ja liiketiloja. Toisaalta esimerkiksi OP:n pk-yritys asiakkaista vastaava johtaja Heikki Peltola toteaa: ”Me emme näe tätä millään tavalla isona ongelmana.” ”Mikäli taloyhtiötä on hoidettu suunnitelmallisesti, remontit on toteutettu ajallaan ja taloudesta on pidetty hyvää huolta, emme näe, että konkurssit olisivat erityisesti lisääntymässä”, totesi Nordean taloyhtiöyksikön johtaja Maiju Hinno. Mitä tapahtuu, kun liiketilojen omistajatahot menevät konkurssiin tai eivät kykene enää maksamaan asunto-osakeyhtiön vastikkeita?” ”Jos ei pysty maksamaan velkoja, käytännössä ainoa vaihtoehto on konkurssi.”, totesi Lassi Nyyssönen Talouselämän-artikkelissa. Hän nosti jutussa esiin myös vaihtoehdon konkurssille: purkavan uusrakentamisen. Tähän mennessä asunto-osakeyhtiöiden konkursseja on vuodesta 2010 alkaen toteutunut 11, joista kuusi viime vuonna, kertoo Alma Talent Tietopalvelujen data. Talouselämä: Tyhjät liiketilat voivat ennakoivat TALOYHTIÖIDEN KONKURSSEJA PIENILLÄ PAIKKAKUNNILLA SH U TT ER ST O CK LÄ H D E: TA LO U SE LA M A
Yhdistys arvioi tiedotteessaan, että lämpöpumppuinvestointeja tullaan tekemään kuluvalla vuosikymmenellä noin kymmenen miljardin euron edestä, ja lämpöpumppujen määrä nousee yli kahteen miljoonaan kappaleeseen. Ilma-vesilämpöpumppujen myyntiluvut kasvoivat peräti yli 50 prosenttia. Niihin investoitiin 800 miljoonaa euroa, mistä suurin osa oli pienja kerrostalojen omistajien investointeja. Niitä käytettiin kaukolämmön ja maalämpöpumppujen rinnalla. Suomessa on nyt 1,2 miljoonaa lämpöpumppua, ja yhdistys kertoo niiden tuottavan jo noin viidenneksen kaikesta lämmityksestä. Tähän on vaikuttanut SULPUn mukaan öljykattiloiden vaihtotuki. Maalämpöpumppujen markkina nousi 20 prosenttia, ja niitä rakennettiin aikaisempaa enemmän myös kerrostaloihin, palvelurakennuksiin sekä alueja kaukolämpöön ja -jäähdytykseen. Poistoilmalämpöpumppuja rakennettiin myös aiempaa enemmän kerrostaloissa. Lämpöpumppujen myynti nousi VIIME VUONNA NELJÄNNEKSELLÄ SH U TT ER ST O CK 10 OSAKE. Kasvua edellisvuoteen oli yli neljännes, ja se koski kaiken tyyppisiä lämpöpumppuja. A J A N KO H TA I S TA KOONNEET JONI NIKKOLA JA TEPPO HIRVIKUNNAS SUOMEN lämpöpumppuyhdistys SULPU ry kertoo, että vuonna 2021 Suomessa asennettiin 130 000 lämpöpumppua. . Sektori kasvoi 20 prosenttia. Valtaosa ilmalämpöpumpuista asennettiin kuitenkin sähkölämmitteisiin taloihin ja vapaa-ajan asuntoihin
Sähköä taloyhtiössä tuottavaan ja paneelit hankkivaan energiayhteisöön voivat liittyä kaikki asukkaat tai vain osa heistä. Sitä varten kantaverkkoyhtiö Fingrid rakentaa niin sanotun datahubin, joka laskee tuotantoja kulutustiedot automaattisesti sekä hyvittää ne. Tämäkin muuttuu ensi vuoden alussa niin sanotun tuntinetotuksen myötä. OSAKE 11. Koska taloyhtiöiden oma sähkönkulutus on pientä, koko tuotantoa ei saada esimerkiksi aurinkoisina kesäpäivinä käytettyä – etenkin, kun sähköä kuluu muutenkin silloin vähiten. Aurinkosähkön tuottaminen on kuitenkin taloyhtiöille kannattavaa ainoastaan, jos se pystytään kuluttamaan itse. VUODEN 2021 alussa tuli voimaan energiayhteisölaki, jonka ansiosta taloyhtiön asukkaat pystyvät nykyisin käyttämään talonsa tuottamaa aurinkoenergiaa omaan sähkönkulutukseensa. Asiakkaalta laskutetaan tai hänelle hyvitetään silloin tunnin aikana käytetyn ja tuotetun sähkömäärän erotus. Sen kannattaEnsi vuonna aurinkopaneelit OVAT ENTISTÄ KANNATTAVAMPIA vuutta on heikentänyt se, että siitä maksetaan veroton pörssihinta, josta vähennetään sähköyhtiön mahdollinen marginaali. Tasejaksoa lyhennetään vuoden 2023 aikana tunnista 15 minuuttiin. Osa sähköyhtiöistä on jo siirtynyt tuntinetotukseen. Sitä ennen taloyhtiöt pystyivät käyttämään tuottamaansa aurinkoenergiaa ainoastaan yhtiön yhteiseen sähkönkulutukseen. . Tällä hetkellä palvelun saatavuus on vielä riippunut sähköyhtiöstä, mutta vuoden 2023 alusta se muuttuu pakolliseksi. Ostosähköstä sen sijaan maksetaan siirtohinta ja vero, joten ostettu sähkö maksaa enemmän kuin itse tuotettu. Yhteisö voi päättää itse hyvitysten jakotavan. Aurinkosähkön myyminen verkkoon on myös mahdollista
Sijoituskohteita yhtiö hankkii Suomen laajuisesti keskisuurista kaupungeista ja kasvukeskuksista. He aloittivat kuten kuka tahansa asuntosijoittaja eli ostamalla yksittäisiä asuntoja ja asuntonippuja ja miettimällä, miten saisivat myytyä niitä voitolla eteenpäin. Sijoitusasunnot.com -domain on vapaana ja varasin sen. Seuraavana askeleena se suunnittelee listautumista Pohjoismaissa toimiville pienemmille yrityksille suunnatulle First North -markkinapaikalle. Yhtiö ostaa ja myy jatkuvasti nopean kierron kohteita mutta myös hankkii kokonaisia korjausvelkaisia kerrostaloja, joita se omistaa, kehittää, ja hallinnoi. Jyväskyläläinen Sijoitusasunnot.com hankkii kokonaisia kerrostaloja, kehittää niitä, remontoi ne perinpohjaisesti ja myy asunnot eteenpäin sijoittajille. Olennainen osa yhtiön toimintaa on sen keräämä noin 58 tuhannen asuntosijoittajan yhteisö. Miten sijoitustoimintanne kehittyi nykyiseen muotoonsa. Asuntosijoittamista voi tehdä myös suuressa mittakaavassa. Osan se myy eteenpäin asuntosijoittajille. Taisi olla vuosi 2014, kun huomasin, että asuntosijoittamisesta ei ollut vielä silloin netissä kovin paljon tietoa. Ostettavat kerrostalot voivat olla hyvässä tai huonossa kunnossa. Osan remontoimistaan asunnoista yhtiö pitää omassa salkussaan kerryttämässä vuokratuottoa. Kiinteistöstä riippuen taloon voidaan tehdä täydellinen remontti, jolloin talo saneerataan lähes uutta vastaavaksi. 12 OSAKE. Yhtiön toimitusjohtaja Henri Neuvonen perusti yhtiön vuonna 2011 isänsä kanssa JHS-Kiinteistöt Oy -nimellä. Minulla on taustaa nettisivujen tekemisestä ja markkinoinnista. liikevaihtoaan vuosien 2016–2021 välillä keskimäärin yli 70 prosenttia vuodessa. A S U N T OS I J O I T TA J A Isoista asunnoista tehdään samalla pieniä. Yhtiö on onnistunut kasvattamaan TEKSTI JONI NIKKOLA KUVAT SIJOITUSASUNNOT.COM Henri Neuvonen ASUNTOSIJOITTAMISTA KERROSTALO KERRALLAAN S ijoitusasunnot.com Group Oy tekee asuntobisnestä isossa mittakaavassa. Pienimmiltä paikkakunnilta kohteita ei pääsääntöisesti hankita
OSAKE 13
Motto Pisimmälle pääsee kun toimii aina oikein Nimi Henri Neuvonen Ikä 35 Kauanko olet ollut asuntosijoittaja. Noin 12 vuotta Asuinpaikka Muurame Harrastukset Padel ja kuntoilu 14 OSAKE
Pääsääntöisesti vähän pienemmät sijoittajat, joilla on 1–5 sijoitusasuntoa. Siitä toiminta lähti sitten kehittymään. Mistä löydätte kokonaisia kerrostaloja ostettavaksi. Meiltä on siinä mielessä helppo ostaa. Sillä tavoin me tuetaan tietyllä tavalla tällaista kansankapitalismia. Myymme asuntoja pääsääntöisesti suomalaisille piensijoittajille, jolloin omistus pysyy Suomessa. Meillä oli muutama asunto, jotka perinteisesti myimme välittäjien kautta. Kohteesta riippuen ne ovat joko asunto-osakeyhtiöitä tai kiinteistömuotoisia, jolloin me yhtiöitämme ne ja muutamme tavallisiksi asunto-osakeyhtiöiksi. Se tarkoittaa muun muassa sitä, että turhat kustannukset on karsittu, sopimukset kilpailutettu ja hoitovastike on määritetty sopivaksi, eli taloyhtiö ei ole alijäämäinen mutta ei myöskään makuuta merkittävää ylimääräistä rahaa tilillä ilman käyttötarkoitusta. Aika paljon on myös sellaisia asiakkaita, kenellä on 5–10 asuntoa, ja huomattavasti vähäisempi määrä isompia sijoittajia, joilla on kymmeniä tai satoja asuntoja. Hinta tietysti vaikuttaa, jos pyyntihinta on ilmoitettu. OSAKE 15. Olin muutaman vuoden jo harjoitellut asuntosijoittamista, ja minulle oli kertynyt kokemusta ja tietämystä. Pankit ovat myös kiristäneet tässä näkemystään, mikä on mielestäni tervettä. Emme ole. Meillä oli muutaman vuoden etumatka, ja mietimme, miten voisimme palvella asuntosijoittajia mahdollisimman hyvin. Nettisivujemme kautta on kertynyt laaja yhteisö, missä on tällä hetkellä noin 57 000–58 000 asuntosijoittajaa. Pyrimme olemaan hyvin tarkkoina, ettemme lainoita taloyhtiöitä ainakaan liikaa. Sieltä tuli muutamia kyselyitä ja saimme muutaman ensimmäisen kaupan aikaiseksi. Itse pidän myös tärkeänä sitä, että taloyhtiön taloudellinen puoli on kunnossa. Jos talon omistajat ovat muodostaneet yhteisen näkemyksen siitä, että osakekanta voidaan myydä sataprosenttisesti, kaupasta voidaan neuvotella. Lisäksi tulevat sijainti, kohteen kunto, vuokratuotto ja alueen markkinahintataso – ne ovat varmaan tärkeimmät. Päädyimme siihen, että lähdimme ostamaan isompia määriä asuntoja tukkualennuksilla ja myymään niitä uusille asuntosijoittajille oman kanavamme kautta, ja se osoittautui ihan kannattavaksi. Nopeus perustuu paljolti myös siihen, että teemme todella kattavat materiaalit kohteista, kun laitamme ne myyntiin. Tein sivuillemme myös vuokranantajille sopivia ilmaisia työkaluja, esimerkiksi vuokrasopimuspohjan ja vuokratuottolaskurin. Ketkä ovat asiakkaitanne. Kokonaisia kerrostaloja omistavat esimerkiksi kunnat, kaupungit, rahastot, säätiöt sekä jotkut yksityiset henkilöt ja sijoittajat. Neuvottelut ovat tosi haastavia, mutta jotkut rakennusliikkeethän saattavat tehdä yhteistyötä taloyhtiöiden kanssa, jos talo on sellaisella paikalla, että sen voi vaikka purkaa ja rakentaa uutta tilalle. Taloyhtiöiden omistajilla olisi hyvä olla yhtäläinen ja selkeä näkemys siitä, kuinka taloyhtiötä hoidetaan esimerkiksi investointien ja remonttien suhteen, ja hallituksen tehtävä on sitten vastata tästä. Siinä pitää nähdä aktiivisesti vaivaa. Vähän kuin uudiskohteissa asunnoissa on rakennusaikaista lainaa, meillä on remontin aikaista lainaa. Joissain kohteissamme on yhtiölaina mukana – etenkin niissä yhtiöissä, mitkä olemme korjanneet täysin. Viime vuonna yrityksemme nimi muutettiin Sijoitusasunnot.com Groupiksi. Vanhoja kohteitakin pystyy yhtiölainoittamaan, mutta siinä on riskinsä. Jos taloyhtiöllä on valmiiksi velkaa ja sitä tarvitaan korjauksiin lisää, yhtiön rahoitusasema voi olla heikko. Oletteko mukana taloyhtiön hallitusten toiminnassa. Tietysti myös vuokralaisemme ovat asiakkaitamme. Taloyhtiön on myös oltava sellaisella sijainnilla, että alueen markkinataso kestää laajat ja kalliit remontit niin, että taloudellisessa yhtälössä on järkeä. Kerran testasin, että mitä jos laittaisinkin niistä viestiä sähköpostilistallemme. Millaisia neuvoja haluaisit antaa taloyhtiöiden hallituksille. Vahvuutemme on, että kun olemme saaneet ostettua hyviä kerrostaloja ja laitamme yksittäisiä asuntoja niistä myyntiin, verkostosta löytyvät ostajat välillä hyvinkin nopeasti. Aloin kirjoittaa blogitekstejä. Oletteko ostaneet ihan perinteisiä taloyhtiöitä. Usein kokonaisista kerrostaloista jätetään vain tarjoukset. Minkä verran. Tällainen hallitustoiminta poikkeaa perinteisestä taloyhtiön hallituspaikasta, mutta esimerkiksi taloyhtiöiden talousarvioiden ja tilinpäätökseen liittyvien asioiden kanssa tulee työskenneltyä säännöllisesti. Hyvän isännöitsijän valinta on avainasemassa. Teillä osa rahoituksesta on ilmeisesti taloyhtiölainana. Se on aika vaikeaa, koska niissä on useita omistajia. . Mihin myyntine nopeus perustuu. Olen jatkuvasti vähintäänkin kymmenen taloyhtiön hallituksessa, mutta nämä ovat pysyvästi vain sellaisia hallituspaikkoja, jotka yhtiömme omistaa täysin. Mitkä tekijät teillä vaikuttavat sijoituskohteen valintaan. Asuntosijoitusbuumi oli silloin alkamassa. Jos joku korjausvelkainen taloyhtiö tarjoaisi kiinteistöään teille, millä tavoin kaupat voisivat onnistua. Parhaimmillaan me pystymme myymään kerrostalollisen asuntoja muutamassa minuutissa. Asuntosijoittajat
Markkinatilanne näyttää jatkuvan ennallaan. A S U N T O M A R K K I N AT VUODEN ALUN NÄKYMIÄ ASUNTOMARKKINOILLA Ihmiset hakeutuvat tällä hetkellä suurempiin asuntoihin joka puolella Suomea. Kysyimme SKVL ry:n toimitusjohtaja Jussi Mannerbergiltä alkuvuoden näkymistä asuntomarkkinoilla. MANNERBERGIN mukaan selvä tämän hetken trendi on, että ihmiset haluavat muuttaa aiempaa suurempiin asuntoihin. – Käytännössä vuosi sitten neliöhinnatkin nousivat isoissa asunnoissa yli sen mitä pienissä, mikä on historiallinen hintakehitys. Mutta se koskee vain Helsingin eteläisintä kantakaupunkia. Ääriesimerkkinä hän mainitsee eteläisen Helsingin isot asunnot, joiden kysyntä on ollut hämmästyttävän hyvä. – Kun hyviä, isompia asuntoja tulee tarjolle oikealla sijainnilla, ne ovat menneet tosi nopeasti kaupaksi. Tämä pätee niin kerrostaloissa, rivitaloissa kuin pientaloissakin. Tarjontaa on kuitenkin vähän kysyntään nähden. TEKSTI JONI NIKKOLA KUVAT SKVL RY S uomen Kiinteistönvälittäjät ry julkisti tammikuun alkupuolella asuntomarkkinaennusteen vuoden ensimmäiselle kvartaalille. Tavalliseen tapaan asunnonvaihtajat ovat erityisesti työssäkäyviä perheellisiä ja perheettömiä, mutta suuret ikäluokat ovat myös aktiivisina markkinoilla – niin ostajina kuin myyjinäkin. Sen mukaan eniten markkinoita jarruttaa tällä hetkellä pula hyvistä myytävistä asunnoista. 16 OSAKE. Korkojen liikehdintä ja Ukrainan tilanne aiheuttavat pientä epävarmuutta alkuvuoden asuntomarkkinoille. Pienistä asunnoista puolestaan on parhaillaan ylitarjontaa etenkin suurissa kaupungeissa
OSAKE 17
Ostajat taas kaipaavat ennen kaikkea uudempia asuntoja. Se on muuttanut yhteiskunnan työntekorakennetta aika paljonkin. – Kysyntä on ihan hyvää, mutta tarjontaa on enemmän kuin markkina tällä PI XA BA Y 18 OSAKE. Vaikka muutokset ovat olleet melko vahvoja, ne eivät ole perusvolyymitasapainoa paljon heilauttaneet. Myytävät kohteet eivät kuitenkaan täysin vastaa sitä, mistä on kysyntää, sillä suurilta ikäluokilta vapautuu pääasiassa vanhempaa asuntokantaa. Ei tietenkään kaikissa työtehtävissä. Kokonaiskuva ei ole Mannerbergin mukaan kuitenkaan merkittävästi muuttunut. – Saattaa olla, että etätyön tekeminen jää jollain tasolla pysyväksikin asiaksi. VUOKRAMARKKINOILLAKIN ihmiset etsivät aiempaa suurempia asuntoja. – 2000-luvulla tehty omakotitalo on aika kuumaa tavaraa melkein missä vain Suomessa. – Tällä hetkellä indikaatio on se, että ihmiset ovat ottaneet sen omakseen, ja monet yrityksetkin muuttavat kulttuuriaan niin, että ihmiset tekevät osan työviikosta kotoa silloin kun se on mahdollista. Se nimenomaan tuokin myytävää markkinoille. Se aiheuttaa myös konkreettisen tilantarpeen – tarvitaan työhuone. – Ikääntyvät ihmiset haluavat muuttaa helpompiin asuntoihin, missä ei ole välttämättä pihahuolia ja on palveluita. – Viimeisen kahden vuoden aikana omakotitalojen myynti on noussut voimakkaasti. Sen sijaan pienten asuntojen tarjontaa on nyt suhteessa reilusti. On mielenkiintoista nähdä, kun nämä epidemiat ovat oikeasti ohi, että mihin se asettuu. Mannerbergin mukaan niiden kysyntä on ympäri Suomea suurempi kuin tarjonta. Koronapandemian alussa arveltiin, että muuttoliike suurempiin asuntoihin tulisi jäämään vain lyhyeksi ilmiöksi. Eivät omakotija rivitaloasunnot silti yllä kerrostaloasuntojen tasolle, koska niitä on vain niin paljon enemmän. Erityisesti esimerkiksi toimistotyöläiset ja myyjät ovat tehneet ennenkin etätöitä, mutta nyt siitä on Mannerbergin mukaan saattanut tulla pysyvämpi ilmiö. Kerrostalokaksio on edelleen Suomessa se myydyin volyymituote. Halutaan muuttaa omaan pihaan, ja tilaa on tehdä kotona etätöitä ja vastaavia asioita. Se on edelleen se yleisin asumismuoto. Mannerbergin mukaan myös muu Suomi on kuitenkin pärjännyt korona-aikana suhteessa paremmin. SUURIN osa asunnonvaihdoista tapahtuu suurissa kaupungeissa eli Helsingissä, Turussa, Tampereella ja Oulussa sekä esimerkiksi Jyväskylässä ja Kuopiossa. Nyt pandemian keskellä on eletty jo kaksi vuotta eikä trendi osoita hiipumisen merkkejä. Se on ollut yksi keskeinen syy. Yksiöitä ja kaksioita on kaikissa suurissa kaupungeissa tarjolla paljon. – Sielläkin on ollut ihmisillä ihan samat tarpeet
Markkinat olivat hetken vähän rauhallisempana, mutta toisaalta nousu vuodesta 2015 eteenpäin on ollut tasaista ja voimakasta, sekä kysynnässä että hinnoissa. – Ihmisillä on kuitenkin tasainen asunnonvaihtotarve ihan elämän perussyistä: synnytään, kuollaan, mennään naimisiin ja erotaan. Nyt onkin Mannerbergin mukaan käynnissä vuokralaisen markkinat. Hän muistuttaa, että viimeisimmästä raskaammasta hetkestä Suomen taloudessa ja työllisyydessä alkaa olla jo kymmenen vuotta. Esimerkiksi monen asuntolainan taustalla oleva 12 kuukauden Euribor-ohjauskorko liikahti parissa päivässä jyrkästikin ylöspäin, vaikka pysyikin edelleen miinusmerkkisenä. Hiljaisemmat kaudet tuovatkin Mannerbergin mukaan myös lisää mahdollisuuksia asunnon vaihtoon, ellei rahoitusmarkkinoille tule mitään ongelmia. – Se on aika hurja määrä. Mannerberg muistuttaa, että asuntojen hinnat ovat nousseet suhteessa melko paljonkin markkinoilla ja toisaalta inflaatio syö pidemmän päälle lainakantaa, jos palkkatasot seuraavat inflaatiota tai toisaalta veroja lasketaan. Syynä pienten asuntojen ylitarjontaan on, että opiskelijat eivät ole opiskelupaikkakunnilla, ja lyhytvuokrauksen kysyntä on tällä hetkellä vähäistä, sillä turisteja ei ole ollut eikä välttämättä yhtä paljon myöskään työn perässä liikkuvia. Vuokrataso on jonkin verran painunut ja vuokralaisilla on ollut mahdollisuus neuvotella vuokrista. Työpaikat ja työllisyys ovat ne isot taloudelliset draiverit. – Se on ollut odotettavissa, enkä usko, että sillä mitään dramaattista vaikutusta on markkinoihin. Asuntosijoittajien näkökulmasta katsottuna saattaa tulla tyhjiä kuukausia. Se tuo suurimman osan siitä asunnonvaihdon tarpeesta ja myös tarjonnasta. – Asuntosijoittajalle se, jos asunto on tyhjänä kuukauden tai kaksi, merkitsee paljon enemmän kuin se, jos pikkuisen korjaa vuokraa alaspäin. Ihmiset enemmänkin pohtivat sitä kuin että se vaikuttaisi kovin merkittävästi mihinkään. Siellä erottuvat ne, millaisia saa helpommin vuokralle. Esimerkiksi Helsingissä on tällä hetkellä tarjolla vuokralle noin 1 500 yksiötä. On totuttu siihen, että ne menevät saman tien ja niistä on kova kilpailu. – Monet ovat siirtäneet lyhytvuokrauskohteensa pidemmän vuokrauksen markkinalle tai laittaneet myyntiin. hetkellä pystyy ottamaan. Mannerberg kuitenkin muistuttaa, että jos ostajien liikehdintä hiljenisi markkinahäiriön vaikutuksesta, se yleensä johtaa siihen, että tilanteen mentyä hieman ohi tuleekin voimakas nousu. . RAHOITUSMARKKINAT ja ostajien maksukyky ovat pysyneet korona-aikana hyvinä. OSAKE 19. – Sieltäkin noustiin kuitenkin aika nopeasti. Halukkuus ostaa ?60 ?45 ?30 ?15 15 30 45 60 2020 huhtikuu 2020 toukokuu 2020 joulukuu 2021 maaliskuu 2021 kesäkuu 2021 syyskuu 2021 joulukuu Halukkuus myydä ?60 ?45 ?30 ?15 15 30 45 60 2020 huhtikuu 2020 toukokuu 2020 joulukuu 2021 maaliskuu 2021 kesäkuu 2021 syyskuu 2021 joulukuu Toisena isona kysymysmerkkinä on se, mitä tapahtuu Ukrainan suunnalla, mikä saattaa aiheuttaa jonkinlaisia häiriöitä markkinoihin. Tarjontaa pienistä asunnoista on saattanut olla paikoitelleen hyvinkin paljon. Helmikuun alussa keskustelua ovat herättäneet korkojen liikahtelut. Nyt on jo kilpailua vuokralaisista