T A L O Y H T I Ö N A R V O L E H T I • 1 / 2 2 1 Asuntosijoittaja Marko Kaarto: Uusien hallitusjäsenten perehdyttämiseen kannattaa panostaa Hissiremontti: Ennakoinnilla voidaan vähentää hissiremontin asumishaittaa Onko taloyhtiössänne hukkatiloja?
Isännöitsijätoimisto Pohjola Oy Isännöintiyritykset ry
36 Kiinteistön ylläpito: Korjauskulut aisoihin ennakoimalla Hoitovastikkeella katettavat korjauskulut ovat nousussa, mutta niissä voi säästää hyvällä suunnittelulla ja nopealla reagoinnilla. 30 Energia ja ympäristö: Yhä useampi tarvitsee sähköauton latauspisteen Sähköauton latauspisteen rakentaminen tulee taloyhtiöissä ajankohtaiseksi viimeistään autopaikkoja koskevien piharemonttien yhteydessä. 40 Tietoyhteiskunta: Ovet auki avaimilla vai etäratkaisuilla. 42 Laki ja sopimus: Hissiremontin ongelmat ja edut Hissiremontin säännösten tulkinta ei ole helppoa. 46 Vastuullinen hallitus: Varkaudet herättävät keskustelun kameravalvonnasta Varkauksien lisääntyessä alkavat taloyhtiön hallituksen hälytyskellot soida. 35 Hoitokulut: Lämmitys Taloyhtiöiden hoitokuluista reilu viidennes koostuu lämmityksestä. 13 Asuntostatistiikka: Vuodenvaihteen näkymiä asuntomarkkinoilla Viime vuosi asuntomarkkinoilla päättyi koronakevään rajusta notkahduksesta huolimatta kasvuun. Onko teidän taloyhtiössänne tiloja, joita voisi hyödyntää paremmin. Saman ennustetaan jatkuvan tänä vuonna. Hissiremontti voidaan räätälöidä sopivaksi yhtiön tarpeisiin. 51 Seuraavassa numerossa 46 OSAKE 1/2021 8 OSAKE 3. Miten voimme suojautua paremmin varkauksilta ja ilkivallalta. 24 Kiinteistökehitys: Hukkatilat hyötykäyttöön Etenkin vanhoissa taloyhtiöissä saattaa olla tiloja, joilla ei ole kunnon käyttötarkoitusta. Apua kannattaakin jo hyvissä ajoin kysyä asiantuntijalta. Sopivimmat avainja lukitusjärjestelmät eri yhtiöihin riippuvat ainakin elämäntyylistä, turvan tarpeesta, käytön helppoudesta ja hinnasta. 20 Asuntosijoittaja: Marko Kaarto: “Peruskorjauksilla on suurempi merkitys kuin huoneiston kunnolla” Pitkän linjan asuntosijoittaja Marko Kaarto toivoo parempaa perehdytystä uusille hallitusjäsenille. 30 5 Pääkirjoitus 6 Ajankohtaista Ajankohtaisia asioita taloyhtiöiden maailmasta. 8 Asuntomarkkinat: Hallitus kaavailee lisää tukia moniin korjauksiin Taloyhtiöille on luvassa kannustusta säästämiseen, riitojen selvittelyyn, peruskorjauksien tekoon ja uusiin energiamuotoihin. 14 Korjausrakentaminen: Väsymättä kerrosten väliä seuraavat vuosikymmenet Kun taloyhtiön hissin ylläpidosta alkaa koitua kustannuksia, se on aika peruskorjata. Todennäköisesti jo aiemmin
PALVELUNUMEROMME Keskus 09 855 3040 Pääkaupunkiseutu Kiinteistöt 09 8553 0450 Infra 09 8553 0449 Imurointi / puhallus 09 8553 0452 Vaihtolavat / Kuljetukset / Norsu-WC:t ???09 8553 0460 Jätevesipalvelut ??. Uudellamaalla vaihtolava-auto nosturilla, kuljetuspalvelut sekä Norsu-wc:t yhden tilauksen takana kiinteistön remonttija huoltotöiden ajaksi puh. Soita oman alueesi asiantuntijalle. Ympäri vuoden. 09 8553 0460 Me hoidamme 24/7. • Suurtehoimurointi ja -puhallus • Vaihtolavat ja kuljetuspalvelut • Norsu-Wc-tilapäiskäymälät • Viemärija erotinhuolto • Putkistojen pesu ja kuvaus • Puhdistamohuollot • Puhdasvesipalvelut • Jätevesipalvelut • Kuivanapito Edistämme ja valvomme etujasi kiinteistösi vakuutusasioissa Ota yhteyttä: 09 5420 2400 finland@howdengroup.com www.howdenfinland.fi. 019 331 002 Puhdasvesipalvelut ??09 8553 0466 Pienpuhdistamoiden ja -pumppaamoiden huoltopalvelut 03 875 7270 Varsinais-Suomi Kaarina 0400 520 595 Pohjois-Suomi Oulu 050 357 4632 Tornio 050 472 3925 Rovaniemi 050 343 0230 Kittilä 050 570 4007 Alueelliset yhteistyökumppanit viemärija erotinhuoltopalvelut E-Ympäristöpalvelut Länsi Oy Länsi-Uusimaa Lohja 019 331 002 E-Ympäristöpalvelut Pohjanmaa Oy Pohjanmaa Seinäjoki 06 414 4088 Vaasa ??06 317 8090 E-Ympäristöpalvelut Itä Oy Itä-Uusimaa, Päijät-Häme, Kymenlaakso ja Etelä-Karjala Loviisa, Pyhtää ja lähialueet 040 912 8117 Porvoo, Mäntsälä, Lahti ja lähialueet ?019 643 408 Lappeenranta ja lähialueet ??050 400 7531 E-Ympäristöpalvelut HämePirkanmaa Oy Lisäksi teollisuuspesut Pirkanmaa ja Kanta-Häme Tervakoski 019 766 622 Ylöjärvi ?03 3142 5900 Lokapalvelu Siili Oy Keski-Suomi ja Pohjois-Savo Leppävirta 040 123 9944 Kuopio ?040 123 9944 Siilinjärvi 0400 271 643 Jyväskylä 014 675 888 Kiinteistöjen ylläpidon asiantuntija Kiinteistöjen ylläpidon asiantuntija Palvemme kaikissa vesija viemärihuoltoasioissa 24/7 ympäri vuoden. Kaikkialla Suomessa
Yhtiökokouksissa voisi olla mahdollisuus äänestää ennakkoon ja etänä, ja hallituksen päätöksenteon tueksi voisi harkita mielipidekyselyjä. 040 5530 693 OSAKE 5. Hyvä viestintä esimerkiksi tiedotteiden asukaskyselyjen ja -tilaisuuksien sekä haastattelujen muodossa auttaa jo paljon. Näinhän tämä toimii aina. Osaa ei vain kiinnosta ollenkaan tai ainakaan paljon. Osakkaita ja intressejä on erilaisia, mutta kokonaisuuden tulee perustua yhteiseen näkemykseen asioiden hoidosta. Ei voi mennä senkään taakse, että kaikilla oli mahdollisuus vaikuttaa: “Miksi valitat nyt kun et ollut äänestämässä?” Pienessä yhtiössä asukkaiden aktivoinnin ei pitäisi olla niin vaikeaa. Taloyhtiö on kuitenkin niin pieni yhteisö, että jokaisen mielipiteellä pitäisi olla merkitystä. Hyvin johdetussa taloyhtiössä kuunnellaan ja huomioidaan totta kai myös vähemmistön mielipiteitä. Ongelma on tuttu valtakunnanpolitiikassa ja kuntatasolla, vaikka kansaa yritetäänkin aktivoida ottamaan kantaa. Hallituksen tulisi olla itse aktiivinen ja huolehtia, että päätökset tehdään aidon enemmistön perusteella. On helpompi nuijia päätökset samanmielisten kesken. Ellei sitten ole oma lehmä ojassa. Jos päätöstentekoon ei saada vähintään 70 prosentin osanottoa, niin voiko tulosta kutsua aidosti demokraattiseksi. Vain näin demokratia toteutuu kuten on tarkoitettu. Mutta mitä enemmistö tarkoittaa. PÄÄKIR JOITUS OSAKE 1/2021 Tuottaja AVPlus Media Oy Päätoimittaja teppo.hirvikunnas@osakelehti.fi Toimituspäällikkö joni.nikkola@osakelehti.fi Toimitus toimitus@osakelehti.fi Kannen kuva Shutterstock Tilaajapalvelu tilaukset@osakelehti.fi P. Valitusoikeuttahan ei ole. Muuten ei voi vaikuttaa. Hallituksen kokouksissa päätökset tehdään samaan tyyliin: hallitus saattaa usein olla valittu hyvinkin kapealla otannalla osakkaista, ja tällä mandaatilla mennään. Yhteinen näkemys tarkoittaa siis demokratiassa enemmistön kantaa. Syitä voi toki olla myös muita. Mielestäni ei. Tyypillisessä taloyhtiön päätöksentekoelimessä eli yhtiökokouksessa se tarkoittaa läsnä olevien enemmistöä – eli niiden, joita asiat kiinnostavat, jotka ovat aktiivisia tai pystyvät osallistumaan kokoukseen. Demokratiaa vai aktiivi enemmistön diktatuuria. Päätökset siis tehdään niin sanotun aktiivienemmistön päätöksillä eikä siten, että kaikki osakkaat olisivat saaneet ilmaista kantansa asioihin. Hyvin harvoin se tarkoittaa taloyhtiön kaikkien osakkaiden enemmistöä. 040 5530 693 lmoitusmyynti ilmoitusmyynti@osakelehti.fi Ulkoasu ja taitto Pop Media Oy – Markus Paajala ISSN: 2670-1340 www.osakelehti.fi Teppo Hirvikunnas Päätoimittaja Julkaisija ja kustantaja ISLI isännöintiyritykset ry P. T aloyhtiö on kuin yhteiskunnan pienoismalli. Se ei saisi olla aktiivisen enemmistön diktatuuria
. Mukana on muistilista, jonka avulla omaan taloyhtiöön soveltuvia keinoja on helpompi etsiä yhdessä esimerkiksi isännöintiyrityksen ja huoltoyhtiön kanssa. A J A N KO H TA I S TA GREEN Building Council Finland julkaisi joulukuussa 2020 maksuttoman Energiahukan riivaamasta taloyhtiöstä energiaviisauteen – löydä kustannussäästöjä ja vähennä päästöjä -oppaan taloyhtiöille. 16-sivuinen opas sisältää tietoa ja keinoja, joilla taloyhtiöt voivat kehittää energiatehokkuuttaan. Isännöitsijöille ja osakkaille tarkoitetun oppaan on tarkoitus auttaa taloyhtiöitä kohti energiaviisaampia ja samalla kustannustehokkaampia päätöksiä. Mukana oppaan laatimisessa ovat olleet Helsingin kaupunkiympäristön toimialan ja Helsingin seudun ympäristöpalvelujen asiantuntijat. Säästöä on mahdollista saavuttaa merkittävästi, sillä hoitokuluista keskimäärin 30–40 prosenttia koostuu energiaja vesikustannuksista. Se antaa myös vinkkejä siihen, miten asukkaita voi kannustaa energiaa säästäviin valintoihin omassa asumisessaan. Se on julkaistu osana Ilmastoviisaat taloyhtiöt -hanketta. APUA ENERGIANSÄÄSTÖÖN ILMAISESTA OPPAASTA PIX AB AY 6 OSAKE. Opas on ladattavissa Green Building Council Finlandin sivuilta osoitteesta figbc.fi
Tavoitteena on, että taloyhtiöklubit jatkavat toimintaansa myös hankkeen jälkeen ja toiminta laajenee myös muille alueille. Taloyhtiöklubit ovat taloyhtiöiden alueellisia yhteistyöfoorumeja, jotka auttavat taloyhtiöiden hallituksia toimimaan yhteistyössä sekä jakamaan kokemuksia jokin rakennuksen osa vahingoittuu tai jos rakennuksen esteettömyys tai pelastusturvallisuus niin vaatii. Pilottivaiheessa toiminta käynnistyi yhdeksällä pilottialueella SH U TT ER ST O CK OSAKE 7. Espoossa, Helsingissä ja Vantaalla loppuvuonna 2020 ja jatkuu vuoden 2021 loppuun. Niitä ovat rakennuksen omistajan lisäksi rakennuksen sijaintikunta, valtion viranomainen, maakunnan liitto, alueellinen vastuumuseo ja kulttuuriperintöä vaaliva tai rakennetun ympäristön laatuun vaikuttava rekisteröity yhteisö. Lupaa voimassa olevasta suojelupäätöksestä poikkeamiseen voivat hakea omistaja tai haltija. Rakennussuojelurikoksen määritelmään on lisätty vuoden alusta myös poikkeamisluvan ja muiden suojelua koskevien määräysten vastaiset teot. ELY-keskus on lisäksi velvoitettu ilmoittamaan poliisille rakennusperintölain vastaisista teoista. Nyt yhä useammalla taholla on oikeus esittää ELY-keskukselle rakennuksen suojelua. Tähtäimessä on kustannusten pienentäminen, asumisolosuhteiden parantaminen sekä kiinteistön ja koko alueen arvon kohottaminen. Mukana on myös asiantuntijoita, ja hallitusten edustajat saavat tietoa energiatehokkuuden parantamisesta ja suunnitelmallisen kiinteistönpidon työkaluista. Suojelupäätöksestä poikettaessa rakennuksen keskeiset kulttuurihistorialliset arvot on säilytettävä. Rakennusperintölain noudattamisen valvominen on ELY-keskusten ja Museoviraston vastuulla. Suojelupäätösten lisäksi poikkeamispäätöksistä voi valittaa alueelliseen hallinto-oikeuteen. Yhä useampi voi esittää RAKENNUSTA SUOJELTAVAKSI Taloyhtiöklubi KANNUSTAA YHTEISTYÖHÖN ja tietoja. Sitä varten hankkeessa selvitetään myös, miten taloyhtiöt ja yritykset voisivat tulevaisuudessa osallistua klubien rahoittamiseen. . RAKENNUSPERINNÖN suojelemisesta annettu laki muuttui vuoden alussa. Lainmuutoksen myötä myös naapureita kuunnellaan aiempaa laajemmin, kun suojeluesityksiä käsitellään. ELY-keskuksen tekemä suojelupäätös tulee jatkossa voimaan ilman ympäristöministeriön vahvistusta. . Näin voi olla esimerkiksi, jos TALOYHTIÖKLUBI-HANKKEEN klubitoiminta on käynnistynyt ensimmäisissä taloyhtiöissä. Muutosta päätökseen voi hakea alueellisesta hallinto-oikeudesta. Kuntien ilmastoratkaisut -ohjelmaan kuuluva ja ympäristöministeriön rahoittama hanke toimii vuosina 2020–2021. ELY-keskus voi myöntää luvan, jos sille pystyy esittämään erityisen painavan rakennusperinnön käyttöä tai hoitoa edistävän perusteen
Ympäristöministeriö asetti työryhmän ja parlamentaarisen seurantaryhmän valmistelemaan asuntopoliittista kehittämisohjelmaa vuosille 2021–2028. HALLITUS KAAVAILEE LISÄÄ TUKIA MONIIN KORJAUKSIIN M illä tavalla maamme hallitus turvaa kaikille kohtuuhintaisen asumisen Suomen polarisoituvilla asuntomarkkinoilla. Työryhmä luovutti työnsä joulukuussa ympäristöja ilmastoministeri Krista Mikkoselle. Asuntopoliittisessa kehittämisohjelmassa etsitään ratkaisuja asumisen haasteisiin. TEKSTI TIINA SAARI KUVAT SHUTTERSTOCK OSAKE 9. Asuntopoliittiset tavoitteet ovat selvät. Entä miten kehitetään taloyhtiöiden rahoitusmahdollisuuksia ja varautumista tuleviin remontteihin. Niitä ovat muun muassa asuntojen A S U N T O M A R K K I N AT Taloyhtiöille on luvassa kannustusta säästämiseen, riitojen selvittelyyn, peruskorjauksien tekoon ja uusiin energiamuotoihin
Valtio kaavailee nyt auttavansa taloyhtiöitä ja asunnonomistajia omaisuuden arvon säilyttämisessä monin tavoin, erityisesti tukemalla remontteja. – Asumiseen liittyvät riidat ovat usein pitkiä oikeusprosesseja tuomioistuinten käsittelyssä. Myös taloyhtiöiden kunnossapitotarveselvitykseen on tulossa uudis”Pyrimme huolehtimaan siitä, että taloyhtiöiden tilanne ja asunto kannan kunto säilyvät hyvänä.” 10 OSAKE. Asuntopoliittisissa toimenpide-ehdotuksissa korostuu asuntokannan korjaaminen. – Pyrimme jakamaan avustuksia siihen, että taloyhtiöt kehittäisivät peruskorjauksien tekemistä ja korjaustoimintaansa sekä löytäisivät uusia energiaratkaisuja. Erityisesti työryhmä haluaa varmistaa, että taloyhtiöt varautuvat ennalta peruskorjauksiin. – Esitämme, että yhtiöiden hallituksille tulee velvoite selvittää, miten seuraavan kymmenen vuoden aikana tehtävät korjaukset rahoitetaan. – Ohjelmassa ei ole mitään, mikä olisi taloyhtiöille rasite tai suuri kustannuserä. Päinvastoin: pyrimme huolehtimaan siitä, että taloyhtiöiden tilanne ja asuntokannan kunto säilyvät hyvänä, kommentoi erityisasiantuntija Mikko Friipyöli ympäristöministeriöstä. Riidat ja rahoitus Työryhmä esittää selvitettäväksi neuvontaja sovittelumenettelytoimielimen perustamista. Sovittelumenettelyssä riitoja voitaisiin ratkaista edullisemmin ja nopeammin, Friipyöli toteaa. Viranomaisen ylläpitämän toimielimen tehtävä olisi ratkaista riitoja asunto-osakeyhtiöiden ja osakkaiden sekä vuokranantajien ja vuokralaisten välillä. Friipyölin mukaan valtio haluaa huolehtia siitä, että esimerkiksi 1960–70-luvuilla rakennetuissa taloyhtiöissä voidaan tehdä peruskorjauksia. vakaa hintakehitys sekä rakentamisen ja asumisen ilmastopäästöjen hillitseminen
Asunto-osakeyhtiön hallituksen velvollisuus selvittää yhtiökokoukselle tarvetta yhtiön kiinteistöjen kunnossapitoon pitenee viiden vuoden ajanjaksosta kymmeneen vuoteen. tus. Työryhmä esittää myös isännöitsijätodistuksen kehittämistä. – Siten osakkaat ja asukkaat osaavat taloudellisesti varautua korjauksiin, kertoo yliarkkitehti Harri Hakaste ympäristöministeriöstä. Siinä tulee olla nähtävissä huoneistokohtaisesti korjaushankkeisiin ennakolta maksetut tai kerätyt huoneistokohtaiset euromääräiset osuudet. – Tämä lisäisi läpinäkyvyyttä asuntokaupoissa. Isännöintitodistuksen tietoihin perustuen asunnot olisivat nykyistä vertailukelpoisempia keskenään, Friipyöli perustelee.
Nykyisin se on kaksi prosenttia myönnetyn lainan pääomasta ja maksetaan Valtiokonttorille lainan nostamisen yhteydessä. Valtiontakaus auttaisi erityisesti niitä yhtiöitä, joiden on vaikea saada rahoitusta. Energiaavustuksia Kestävään korjausja uudisrakentamiseen sekä rakennusten hiilijalanjäljen vähentämiseen tähtääviä toimia jatketaan. Pientalot eivät olisi ohjauksen piirissä, Hakaste kertoo. – Tulevaisuudessa taloyhtiöille kohdistetaan lisää tukia korjauksia varten, Friipyöli lupaa. Rakennusmateriaalien osuus rakennuksen elinkaaren aikaisista kasvihuonekaasupäästöistä on merkittävä. Vähähiiliseen rakentamiseen ohjaavia säädöksiä valmistellaan osana lain kokonaisuudistusta. ARA myöntää taloyhtiöille parhaillaan energia-avustuksia energiatehokkuutta parantaviin korjaushankkeisiin vuosina 2020–2022. Aurinkopaneeleja koskien on tullut voimaan lakimuutos. Friipyöli kehottaa taloyhtiöitä hakemaan nyt korjausja hissiavustuksia, joiden avulla asuntokantaa saadaan muutettua entistä esteettömämmäksi väestön ikääntyessä. Avustuksen suuruus on 4 000 tai 6 000 euroa, kuitenkin enintään 50 prosenttia energiatehokkuutta parantavista, rakennuskohtaisista kustannuksista. . – Kehitämme lakia niin, että se palvelisi nykyistä paremmin taloyhtiöitä korjauslainoissa. Hallituksen lakiesityksen on tarkoitus valmistua vuoden 2021 loppuun mennessä. Suurin osa päästöistä syntyy materiaalien valmistuksen aikana. Asumisen rahoitusja kehittämiskeskus ARA voi hyväksyä asunto-osakeyhtiöille myönnettävän lainan takauslainaksi. Työryhmä on kaavaillut muun muassa taloyhtiöiden perusparannusten takausmallin kehittämistä. Sen ansiosta aurinkosähköä voidaan ohjata taloyhtiön asukkaiden käyttöön. Lakia asuntoosakeyhtiöiden perusparannuslainojen valtiontakauksesta uudistetaan. Friipyölin mukaan taloyhtiöt ovat käyttäneet valtiontakausta vähän. Valtion roolia taloyhtiöiden peruskorjausten rahoittamisessa selvitetään. Asetusmuutos sallii pientuotannon hyvityslaskennan osakkaille. Tavoitteena on, että rakennuksen elinkaaren aikaista hiilijalanjälkeä ohjataan lainsäädännöllä 2020-luvun puoliväliin mennessä. Uudisrakennuksille kaavaillaan hiilijalanjäljen rajaarvoja, joihin sisältyvät materiaaleihin liittyvät päästöt. Työryhmä ehdottaa, että tulevaisuudessa huomioidaan myös niiden myönteiset ilmastovaikutukset. Friipyöli sanoo, että erityisesti takauksen ehtoja tarkistetaan. – Tarkoituksena on kannustaa asunto-osakeyhtiöitä ennakkoon säästämiseen. Vähähiilisyyttä Maankäyttöja rakennuslaki (MRL) uudistuu ja vaikuttaa osaltaan myös rakentamiseen. 12 OSAKE. Avustusta voi saada myös latauslaitteiden hankintaan. Hän arvioi, että monille takausmaksu on ollut liian korkea. – Uudisrakennuksille kaavaillaan hiilijalanjäljen raja-arvoja, joihin sisältyvät materiaaleihin liittyvät päästöt. Valtiontakausta Tavoitteena on, että Suomessa on miljoona esteetöntä asuntoa vuoteen 2030 mennessä. Lisäksi taloyhtiöt voivat saada ARAlta avustusta sähköautojen latauspisteiden edellyttämiin kiinteistöjen sähköjärjestelmiin kohdistuviin muutoksiin
Tarjonnan vähyys kuitenkin hidastaa kaupankäyntiä. Pulaa on etenkin keskeisillä paikoilla sijaitsevista hyväkuntoisista asunnoista. Vaikka kauppa notkahti koronakeväänä 30 prosenttia, vanhojen asuntojen kauppa kohosi lopulta koko vuonna arvoltaan viisi prosenttia, 11,7 miljardista 12,3 miljardiin euroon. Asunnon täytyy kuitenkin sijaita SKVL:n toimitusjohtaja Jussi Mannerbergin mukaan riittävän lähellä työpaikkaa. 5 % ”Samaan aikaan on kuitenkin nähtävissä eriarvoistumista. Taustalla on hintojen nousu, joka saa myyjiä liikkeelle. PÄÄKAUPUNKISEUTU 6 % Pääkaupunkiseudulla ennustetaan, että asuntokauppa vilkastuu peräti kuudella prosentilla vuoden ensimmäisen neljänneksen aikana. Vuokra-asuntojen kysyntä kasvaa ennusteen mukaan noin kolmella prosentilla. Omakotitalojen myyntiin odotetaan yli kuuden prosentin kasvua. Noin 50 kilometrin säteellä Helsingis tä on suurin kysyntä uudemmista omakoti-, parija rivitaloista. Jos valtionvarainministeriön kaavailut yhtiöja peruskorjauslainojen vähennysoikeuden poistamisesta toteutuvat, se voi näkyä vuokrankorotuspaineina. KAAKKOIS-SUOMI 4 % Kaakkois-Suomessa kerrostalokauppaan odotetaan neljän prosentin nousua. Monet arvostavat myös omaa pihaa. Maallemuuton suosio tuo mahdollisuuksia pienille paikkakunnille, kunhan palvelut ja liikenneyhteydet ovat hyvät. KASVUN ODOTETAAN JATKUVAN Suomen Kiinteistönvälittäjät SKVL puolestaan on julkistanut asuntomarkkinaennusteen alkuvuodelle 2021. TAMPERE 5–6 % Tampereella kerrostalojen ja rivitalojen kauppamäärien ennustetaan kasvavan viidestä kuuteen prosenttia. Kauppa käy hyvin suurissa kaupungeissa ja niiden kehyskunnissa, mutta tilastostamme on nähtävissä hiljaisuus syrjäseuduilla”, KVKL:n toimitusjohtaja Annukka Mickelsson kiteyttää. Vuokrien suuruuden odotetaan laskevan lievästi normaalia suuremman tarjonnan vuoksi. < 500 000 € Omakotija rivitalojen kysyntä on erittäin kovaa alle puolen miljoonan euron hintaluokassa 50 km Nurmijärvi-ilmiö on tehnyt paluun. OULU 2–5 % Asuntokaupan ennustetaan nousevan Oulussa 2–5 prosenttia. PÄIJÄT-HÄME 5–6 % Päijät-Hämeen asuntomarkkinoille odotetaan vilkastumista viidestä kuuteen prosenttia. LÄ H D E: SU O M EN KI IN TE IS TÖ N VÄ LI TT ÄJ ÄT OSAKE 13. Huonokuntoisten vuokra-asuntojen kysyntä on huonompi. A S U N T O M A R K K I N AT 3 % KOONNUT JONI NIKKOLA LÄ H D E: KI IN TE IS TÖ VÄ LI TY SA LA N KE SK U SL IIT TO VANHOJEN ASUNTOJEN KAUPAN KOKONAISARVO 2015–2020 VUOSI M IL JA RD IA EU RO A VUODENVAIHTEEN NÄKYMIÄ ASUNTOMARKKINOILLA Kiinteistövälitysalan keskusliitto KVKL julkisti asuntomarkkinakatsauksen vuodesta 2020. Etätyön lisääntyminen koronapandemian aikana on muuttanut kysyntää suurempien asuntojen suuntaan. 2–3 % Hintojen odotetaan kohoavan ensimmäisellä neljänneksellä keskimäärin kahdesta kolmeen prosenttia. Omakotitalojen kauppaan seitsemän prosentin. Myös Tampereen ympäryskunnissa on voimakasta kysyntää hyväkuntoisista omakotija rivitaloista
14 OSAKE. KORJAUSRAKENTAMINEN TEKSTI EMMA NIKANDER KUVAT EMMA NIKANDER JA SHUTTERSTOCK Kun taloyhtiön hissin ylläpidosta alkaa koitua kustannuksia, se on aika peruskorjata. Hissiremontti voidaan räätälöidä sopivaksi yhtiön tarpeisiin, silloin jo tehdyt suuremmat korjaukset ja investoinnit eivät menetä arvoaan remontin myötä
VÄSYMÄTTÄ KERROSTEN VÄLIÄ SEURAAVAT VUOSIKYMMENET OSAKE 15
Hissiä peruskorjattaessa voidaankin usein vaihtaa vain se, mikä sillä hetkellä on tarpeellista. J ärvenpäässä sijaitsevassa asunto-osakeyhtiö Kytökartanossa on hissiremontti onnellisesti takana. Kertakorjaukset voivat maksaa yli tuhat euroa. Hissiä on usein jo ennen peruskorjausta korjattu isolla rahalla, sanoo 16 OSAKE. Hissi voidaan joko peruskorjata, uusia kokonaan, tai hissittömään taloon voidaan rakentaa kokonaan uusi hissi. Ongelmia voi tuottaa esimerkiksi se, ettei hissi enää pysähdy juuri kerroksen kohdalle vaan jättää hankalan kynnyksen. Sen toteuttamiseen on erilaisia vaihtoehtoja riippuen taloyhtiön tarpeista ja lähtötilanteesta. Myös Kytökartanon hississä alkoivat huoltokustannukset nousta, ja varaosien saatavuus oli heikentynyt. Kaikki sähkötekniikka on vaihdettu uuteen, mutta myös vanhaa ja toimivaa voitiin remonttia tehdessä säilyttää. Jo olemassa oleva hissi on aika peruskorjata, jos varaosia on hankala saada, niillä on pitkä toimitusaika tai kun hissin ylläpidosta alkaa tulla kustannuksia, sanoo Järvinen. – Tilanne oli se, että hissin hajotessa seisokista olisi voinut tulla pitkäkin, sanoo kohteen isännöitsijä Mikko Kamunen Järvenpään Isännöintipalvelu Oy:sta. HISSIREMONTTI ei eroa hankkeena juurikaan taloyhtiön muista suurista remonteista. – Loput voidaan korjata tai vaihtaa jälleen tarpeen tullen, kuten tässä hississä nostokoneisto, sanoo Suomen Hissiurakointi Oy:n tekninen johtaja Toni Järvinen. Simppeli nostokoneisto kestää vielä arviolta kymmenen vuotta, vaikka se on alkuperäinen. Nelikerroksisessa, vuonna 1989 rakennetussa talossa hissi on kulkenut kerrosten väliä alusta asti uutterasti ja jatkaa nyt todennäköisesti seuraavat parikymmentä vuotta tehtäväänsä suhteellisen ongelmitta. Vain uutuuttaan kiiltelevät napit paljastavat, että hissi on vastikään peruskorjattu, muuten kori on ennallaan
Kamunen sanoo, että isännöitsijän rooli on remontin suunnitteluvaiheessa tärkeä juuri kokemuksensa kautta. Toimittajat ovat vastuussa takuusta, ja heillä on siksikin motivaatio tehdä hyviä ratkaisuja. – Kannattaa valita luotettavat yritykset, joilla on myös oma huoltoorganisaatio, ja pyytää heidän näkemyksensä siitä, mitä hissille tulisi tehdä. Järvinen. Jos yhtiössä kuitenkin tarvitaan päätökselle lisätukea, voi hallitus etsiä käsiinsä toisen vastaavan remontin tehneen taloyhtiön, ja kysyä heiltä suosituksia. – Jos on jo vaihdettu esimerkiksi kannatusköysi ja moottori, voidaan vaihtaa loput peruskorjauksen yhteydessä. Näin tehdyt remontit eivät mene hukkaan. KUN hissin käyttövarmuus on vaakalaudalla ja on syytä epäillä remontin tarvetta, voi hissille teettää kuntokartoituksen. Asukkaille lähetetään ennakkoilOSAKE 17. KYTÖKARTANON hallitus kilpailutti useamman hissiurakoitsijan ja esitteli tarjoukset yhtiökokoukselle. Edullisemmaksi taloyhtiölle kuitenkin tulee pyytää hissiyrityksiltä tarjoukset siitä, mitä hissille kannattaisi tehdä, vinkkaa Järvinen. Nämä investoinnit voidaan monesti säästää. Esimerkiksi Suomen Hissiurakointi on tehnyt vastaavanlaisia remontteja muihinkin kohteisiini, ja sitä kautta uskallan suositella sitä uudelleen, hän sanoo. – Isännöitsijällä on kokemuksia ja näkemyksiä erilaisista toteutusvaihtoehdoista: millaisia remontteja muualla on tehty ja miten ne ovat toimineet käytännössä. Kun tarjouksesta on valitun urakoitsijan kanssa keskusteltu ja on varmistettu, että tarpeet ja tarjous kohtaavat, on aika sopia aikataulusta ja allekirjoittaa sopimus. Urakoitsija tilaa tarvittavat osat. Tällöin ulkopuolisen asiantuntijan apu on melko turhaa, Järvinen sanoo. Tarjousten hinnoissa ei ollut valtavia eroja, ja urakan sai entuudestaan tuttu, luotettava hissiurakoitsija
Hissistä puretaan kaikki liikkuvat osat ja tekniikka uusitaan. Hintaa laski se, että nostokoneisto voitiin jättää ennalleen. Keskivertohississä on arviolta noin kilometrin verran johtoa vedettävänä. Tällöin asukkaat voivat mahdollisuuksiensa mukaan mennä mökille tai etsiä paikan, jossa on mahdollista asua remontin ajan. – Jostain syystä niitä ei alun perin rapuissa ollut, ja niillä helpotettiin portaita pitkin kulkemista, Kamunen sanoo. Kun hissiremontti alkaa, hissi ei heti ensimmäisestä päivästä alkaen liiku, kunnes se on täysin valmis ja viranomaisten hyväksymä, Kamunen sanoo. Remonttiin kannattaa ylipäätään ryhtyä ajoissa, jotta elämää hankaloittavia käyttökatkoja ei tulisi hajonneen hissin takia. 18 OSAKE. Yleisesti hissiremontin hintalappu on suunnilleen 30 000–50 000 euron luokkaa. Niiden perusratkaisut ovat yksinkertaisia, ja vanhimmat hissit ovatkin kestäneet alkuperäisessä kunnossaan jopa 80 vuotta. Silloin suunnitelmia ei voida tehdä rauhassa eikä aikataulutus esimerkiksi kesäkuukausille onnistu, Järvinen sanoo. – Siihen haarukkaan uppoaa suurin osa hisseistä. Syy on elektroniikassa, sillä uusissa hisseissä seinien taa piiloutuu suuri määrä turvalaitteita ja erilaisia mukavuuksia. KYTÖKARTANON remontti maksoi noin 25 000 euroa. Vanhoja hissejä, joiden teknologia on yksinkertaisempaa, pystytään usein myös korjaamaan käsityönä niin, etteivät ne jää pysähdyksiin. Tällä hetkellä tehdäänkin eniten juuri 80ja 90-lukujen hissien peruskorjauksia. HISSIÄ ei luonnollisesti hissiremontin aikana voi käyttää lainkaan, mutta itse asunnoissa remontti aiheuttaa melko vähän haittaa. Hissiremontin haittapuoli on kuitenkin se, että esteettömyys kärsii. Ylemmistä kerroksista ei enää pääse alas kuin rappusia pitkin. Näin remontti ei hankaloita kohtuuttomasti esimerkiksi sellaisten henkilöiden asumista, jotka eivät voi käyttää portaita. Tämän päivän uudenkarhean hissin peruskorjaus tulee eteen suunnilleen 25 vuoden kuluttua rakentamisesta. Niitä voivat olla esimerkiksi valoverhot, joilla varmistetaan, ettei kukaan jää oven väliin. – Hissiin saattaa tulla pitkiäkin käyttökatkoja, jos varaosien saatavuus on selvästi heikentynyt. Järvisen mukaan tärkeintä on ennakointi. Jotkut joutuvat lähtemään kotoa evakkoon siitä syystä, Kamunen sanoo. Niitä on vaikea korvata, sanoo Järvinen. – Remontti kestää keskimäärin kuukauden, vähän alle tai vähän yli riippuen sen laajuudesta, sanoo Järvinen. Tämä vaikuttaa eniten 1980ja 1990-luvun hisseihin, joissa on käytössä ensimmäisiä tietokoneita ja piirikortteja. – Tässäkin kohteessa asuu liikuntarajoitteisia henkilöitä, ja asumishaitta on merkittävä, jos hissi kuukaudenkin päivät seisoo paikallaan. – Mutta kun tullaan moderneihin laitteisiin ja 2000-luvulle, elinkaaret lyhenevät, sanoo Järvinen. Suomessa kaikki asuintalot ovat loppujen lopuksi aika saman kaltaisia, mitä hisseihin tulee, sanoo Järvinen. Meteliäkään ei juuri synny. moitus, ja remontti alkaa sovittuna aikana. – Jos ongelmia on jo alkanut tulla ja huoltoliike on huomauttanut, ettei osia saa helposti, remontti voidaan joutua tekemään pikavauhdilla. Uudemmista hisseistä löytyy myös hälytyspuhelimia ja vaakalaitteita, mitkä turvaavat sekä tekniikkaa että matkustajaa. Kytökartanossa tilannetta pyrittiin etukäteen helpottamaan asentamalla porraskäytävään käsikaiteet. – Yritimme varautua käyttökatkokseen ja tiedottaa asiasta asukkaille heti, kun aikataulusta saatiin sovittua. VANHAT hissit ovat kestäviä. Kun suunnitelmat saadaan tehdä kaikessa rauhassa, voidaan remontti ajoittaa vaikkapa kesälle. Kytökartanon hissiremontti kesti pari–kolme viikkoa
Vanha kori ja vanha kuilu voivat olla täysin toimivat, ja korin sisäpuolta voidaan niin halutessa uusia vaikka vaihtamalla koriin matto ja uusi peili, Kamunen sanoo. Käytännössä kyse on yleensä tilanteista, jossa kääntöovien tilalle vaihdetaan automaattiovi. . Peruskorjauksesta kaikki osakkaat maksavat vastikeperustaisesti. OSAKE 19. Peruskorjattu hissi on aina teknisesti täysin uusi, ja sen elinkaari on vähintään sama kuin uudella – todennäköisesti jopa pidempi, sillä vanhemmissa hisseissä perusrakenne on hyvä. Hissi voidaan modernisoida, tai tekniikka voidaan vaihtaa vanhaa kunnioittaen. – Kaikki tekniikka menee uusiksi, mutta esimerkiksi vanha, upea puukori jätetään, samoin verkkoseinät, Järvinen kertoo. Se maksaa avustuksista huolimatta, hän kertoo. Esteettömyyskorjauksiin voidaan myöntää avustusta enintään 45 prosenttia hyväksytyistä kustannuksista, ja avustus voi olla enintään 25 prosenttia korjaamisen kokonaiskustannuksista. Esimerkiksi Helsingin keskustassa on paljon hissejä, joiden alkuperäisilme on säästetty. Jos hissi muutetaan esteettömäksi, peruskorjaukseen voi saada myös tukea. – Yhtiössä pitää tehdä päätös siitä, lähdetäänkö korjaamaan vanhaa vai uusi taanko hissi kokonaan. Hissin käyttöluotettavuus kasvaa, ja samalla päästään eroon pikkuvioista, kuten siitä, että hissi jättää pysähtyessään kynnyksen tai kolisee ja pitää meteliä. Asunto-osakeyhtiölaki mahdollistaa kustannusten jyvityksen, kun hissittömään taloon rakennetaan täysin uusi hissi. HISSIREMONTIN kustannukset jakaantuvat osakkaille kuten taloyhtiöiden muissakin korjaushankkeissa. – On kustannuskysymys, jos halutaan laittaa pinnat uusiksi. Sitä tarjoaa Asumisen rahoitusja kehittämiskeskus ARA. Vaikka avustuksia saakin, oven vaihto vaikuttaa silti yhtiölle maksettavaksi jäävään loppusummaan. Silloin alimman kerroksen osakkaat eivät maksa remontista välttämättä lainkaan, kun taas ylimmän kerroksen osakkaat maksavat hissistä suhteessa eniten. – Kun myynti-ilmoituksessa lukee, että hissi on remontoitu täysin, niin kustannuksia ei sen osalta ole odotettavissa vuosikymmeniin, Järvinen sanoo. Liputan usein peruskorjaamisen puolesta. Järvinen sanoo, että hyvin moneen hissiin automaattiovi pystytään vaihtamaan. – Loppujen lopuksi näitä ovien vaihtoja ei kuitenkaan tehdä kovin paljoa. Monesti raha on vahva motivaattori. Mitä tahansa hissiä peruskorjatessa ulkonäkö ei juuri muutu, koska tekniikka on pitkälti piilossa seinien sisällä. Juuri hissin ulkonäköön vaikuttavista seikoista usein tingitään, kun halutaan säästää, kertoo Järvinen. Avustettavia toimenpiteitä ovat sellaiset korjaukset, joilla hissin käyttö mahdollistetaan myös liikuntarajoitteisille. HISSIREMONTTI, kuten muutkin peruskorjaukset, tuovat asunnolle lisäarvoa. Hintaan vaikuttaa se, mitä hissiin on aiemmin tehty ja millaisia lisävarusteita remontin yhteydessä asennetaan. Peruskorjaus maksaa noin puolet uuden hissin hinnasta
Merkittävästi. Vuokralainen lyhentää asuntoon kohdistuvan lainan, ja muutaman kymmenen vuoden päästä velaton TEKSTI JONI NIKKOLA Marko Kaarto ”PERUSKORJAUKSILLA ON SUUREMPI MERKITYS KUIN HUONEISTON KUNNOLLA” A suntosijoittaja Marko Kaarto on toiminut vuokranantajana vuodesta 2009. Kaarron toiminta-ajatuksena on, että asunnot sijaitsevat suurimmissa kas20 OSAKE. A S U N T OS I J O I T TA J A vukeskuksissa ja hyvissä taloyhtiöissä. Hän sijoittaa osta ja pidä -strategialla ja käyttää vierasta pääomaa maltillisella 50 prosentin velkavivulla. Yleensä suosin suuria taloyhtiöitä, joissa on mahdollisimman paljon asuinneliöitä. Vuonna 2015 Kaarto kirjoitti aiheesta kirjan Sijoita asuntoihin – aloita, kehity, vaurastu. Miten taloyhtiö vaikuttaa sijoituskohteen valintaan. Asuntosijoittamiseen Kaarron houkutteli ajatus lisätuloista eläkepäivien varalle. Ensinnäkin taloyhtiön koolla on merkitystä. Niissä Pitkän linjan asuntosijoittaja ja asuntosijoittamisesta kirjan kirjoittanut Marko Kaarto painottaa peruskorjausten tärkeyttä. Hän toivoo myös parempaa perehdytystä uusille hallitusjäsenille. asunto tuottaa ylimääräistä kassavirtaa vuokratulojen muodossa