• Lisätai ullakkorakentamisen esiselvitys taloyhtiön tilanteesta ja mahdollisuuksista. Toimimme neuvonantajana kiinteistöihin ja asumiseen liittyvissä juridisissa kysymyksissä avustaen taloyhtiön hallituksen edustajia ja isännöitsijöitä mm. Me Lexiassa pohdimme samoja asioita juridiikan näkökulmasta. Olemme myös ISLIn yhteistyökumppani ja tarjoamme tämän ensimmäisen OSAKE-lehden lukijoille kevättarjouksena seuraavia palveluita: • Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen peruspäivitys vastaamaan voimassaolevaa asunto-osakeyhtiölakia, hinta 900 e + alv. +358 10 4244 200 Tarjoukset ovat voimassa toukokuun 2020 loppuun asti. Sisältää yhden konsultoinnin sekä lyhyen kirjallisen raportin, hinta 900 e + alv. ASIAKASLÄHTÖISTÄ JURIDIIKKAA KIINTEISTÖALAN TARPEISIIN Hei taloyhtiön vastuuhenkilö! Vastaat arjessasi taloyhtiön edun mukaisten ratkaisujen tekemisestä. Vuosikymmenten hyödyt kertarysäyksellä O SA KE 1/2 02 osake_kannet.indd 1 6.3.2020 14.21. www.lexia.fi T A L O Y H T I Ö N A R V O L E H T I • 1 / 2 2 LASSI VUORELA Taloyhtiön tulot eivät näy asuntojen hinnoissa ARAn energia-avustus Nyt energiatehokkuuden parantaminen kannattaa Useampi remontti kerralla. yhtiökokouksissa, erilaisissa rakennushankkeissa ja arjen juridisissa kysymyksissä. Arvaamme, että olet viime aikoina vaivannut päätäsi esimerkiksi ympäristövastuukysymyksillä, sähköisellä huoneistotietojärjestelmällä, taloyhtiön tietosuojalla, ilmalämpöpumppujen hyväksymisellä tai Airbnb-tyyppisellä vuokraustoiminnalla. Ota yhteyttä, niin voimme sopia mahdollisesta toimeksiannosta tarkemmin ja huolehtia taloyhtiönne juridiikasta! lexia@lexia.fi Puh
Tuloja voi käyttää esimerkiksi taloyhtiön remonttikustannusten rahoittamiseen. Lisääntynyt kosteus lisää kosteusvaurioiden riskiä, rakenteiden vaurioita ja muutoksia jopa maaperään kuten Tampereen Kaarilan sortumavaarassa olevan rivitalon tapauksessa. Parhaimmillaan täydennysrakentaminen mahdollistaa asuntojen arvon ylläpitämisen remontein: remonteista aiheutuvat rahoitusvastikkeet pysyvät kohtuullisina täydennysrakentamisesta saatavien tulojen avulla. 1950-1970-luvuilla rakennetut rakennukset on rakennettu toisenlaisiin ilmasto-olosuhteisiin kuin mitä meillä nyt on. Uusissa kerrostaloissa energiatehokkuuteen kiinnitetään huomiota jo rakennusvaiheessa, mutta vanhemmissa taloyhtiöissä hallituksella on tässä suuri vastuu. Helsinki Vantaa Nurmijärvi Turku Tampere Jyväskylä Oulu Kuusamo Rovaniemi kiinteistotahkola.fi Isännöitsijätoimisto Pohjola Oy osake_kannet.indd 2 6.3.2020 14.21. Miten näihin uhkiin pitäisi varautua. TYYPILLISEN taloyhtiön hoitokuluista jopa 40 prosenttia kuluu energiaan ja veteen. Pienilläkin ratkaisuilla voidaan saada merkittävää säästöä. SEURAAVA NUMERO ILMESTYY 18.5 Taloyhtiöiden energiaratkaisut Varautuminen ilmastonmuutokseen ILMASTONMUUTOKSEN myötä sään ääri-ilmiöt, kuten tulvat, rankkasateet ja kovat myrskytuulet yleistyvät. Yksi tapa on talon korottaminen lisäkerroksella: Millaisesta projektista on kysymys. Talon korottaminen lisäkerroksella TÄYDENNYSRAKENTAMISESTA voi saada merkittävää taloudellista hyötyä. Uusiutuvan energian uskotaan nousevan energiataloudessa johtavaan asemaan jo ennen vuotta 2050. Mitä tulevaisuuden energiaratkaisut ovat ja mitä energiatehokkuusvaatimukset edellyttävät taloyhtiöiltä
AURINKOSÄHKÖÄ TALOYHTIÖILLE Selvitä aurinkosähkön mahdollisuudet asiakaspalvelu@solar voima.fi I 010 274 1860 osake_2020_1_v3.indd 3 6.3.2020 14.26
16 Taloyhtiöillä voi olla merkittäviä vuokratuloja, mutta miksi ne eivät näy asuntoilmoituksissa ja myyntihinnoissa. Energia tehokkuuden parantamiseen saa nyt tukea, mutta säästöt voivat olla suuret myös energiakuluissa 26 32 10 Useamman saneerauksen niputtamisella voi säästyä huppuremontin tarpeelta vuosikymmeniksi Koteja ostava, myyvä ja remontoiva Laura Stolt puntaroi taloyhtiön dokumentaatiosta samoja asioita kuin kodinostaja 4 OSAKE osake_2020_1_v3.indd 4 6.3.2020 14.32
30 Strategiatyö: Strategia auttaa ennakoimaan Kaksi taloyhtiötä Helsingin Kontulassa laati strategian ennakoidakseen tulevia kuluja ja korjauksia 32 Energia ja ympäristö: Taloyhtiöille tukea energiaremonttiin Energiaremontti maksaa usein itsensä takaisin, ja nyt siihen voi saada myös tukea 36 Hoitokulut: Palvelu ja huolto Mistä palvelun ja huollon hinta koostuu. 7 Pääkirjoitus 8 Ajankohtaista Ajankohtaisia asioita taloyhtiöiden maailmasta. 10 Korjausrakentaminen: Suuri hintalappu, vuosikymmenten hyödyt Turkulainen asunto-osakeyhtiö hoitaa useamman saneerauksen kerralla 16 Asuntosijoittaja: Laura Stolt liputtaa aktiivisen omistamisen puolesta Taloyhtiön ilmapiirillä ja osaamisella on väliä myös asuntosijoittajalle 20 Kiinteistökehitys: Kiinteistöä voi kehittää monin tavoin Kysyimme, mitä mahdollisuuksia kiinteistökehitys tarjoaa taloyhtiöille 26 Asuntomarkkinat: Taloyhtiön vuokratulot eivät näy asuntojen hinnoissa Voisiko taloyhtiön varallisuudesta viestiä asunnonostajille nykyistä paremmin. Paloturvallisuus on koko talon asia. 16 Vastuullinen hallitus: Palovaroitin – turvallisuutta pakolla vai järjellä. Pitäisikö palovaroittimienkin tulla taloyhtiön puolesta. 44 Kiinteistön ylläpito: Digiratkaisut vauhdittavat vikailmoituksen kulkua Keskenään keskustelevat järjestelmät lisäävät läpinäkyvyyttä ja auttavat ennustamaan kustannuksia 46 Laki ja sopimus Tällä kertaa perehdyimme aurinkoenergiaan ja muutostöihin asunto-osakeyhtiössä 48 Tietoyhteiskunta: Asunto-osaketiedot muuttuvat sähköisiksi Huoneistotietojärjestelmä helpottaa taloyhtiön työtaakkaa ja sujuvoittaa asuntojen myyntiprosesseja 51 Seuraavassa numerossa OSAKE 1/2020 OSAKE 5 osake_2020_1_v3.indd 5 6.3.2020 14.26
Helppo huolto ja asennus osake_2020_1_v3.indd 6 6.3.2020 14.26. MyAir tarjoaa asuinkerrostaloihin tarpeenmukaisen ilmanvaihdon säätämällä ilmanvaihtoa asukkaan asumisen rytmin mukaan. Lue lisää: myair.fi Älykäs ilmanvaihtoratkaisu asuinkerrostalojen ilmanvaihtoon. Automaattinen ilmamäärien tasapainotus reagoi mittaustuloksiin ja säätää ilmanvaihtoa tarpeen mukaan. Mahdollistaa ongelmien tunnistamisen ja paikantamisen nopeasti. TÄMÄ ON SISÄILMASTONMUUTOS Mitä MyAir tekee. Hälyttää, raportoi sisäilmasta ja tehostaa kiinteistönhallintaa. Tarpeenmukaistaa ilmanvaihtoa ja säästää näin energiaa. Energiaa säästyy ja asukkaat hengittävät terveellistä ja turvallista sisäilmaa
MyAir tarjoaa asuinkerrostaloihin tarpeenmukaisen ilmanvaihdon säätämällä ilmanvaihtoa asukkaan asumisen rytmin mukaan. Vastuullinen hallitus voisi halutessaan huolehtia talon ja asukkaiden turvallisuudesta, vaikkei siihen pakkoa olisikaan. Siinä käydään läpi myös kiinteistön kunto ja korjaustarpeet sekä taloyhtiön nykyinen tilanne. Kysymykseen voi vastata laatimalla taloyhtiöstrategian. 044 304 0080 Lue lisää: myair.fi Älykäs ilmanvaihtoratkaisu asuinkerrostalojen ilmanvaihtoon. Onko teillä strategia. TÄMÄ ON SISÄILMASTONMUUTOS Mitä MyAir tekee. Osake on lehti taloyhtiön ja asunto-osakkeiden arvosta kiinnostuneille, erityisesti taloyhtiön hallitusten jäsenille ja tottakai kaikille taloyhtiön omistajille ja sijoittajille. Palovaroittimet on yksi tehokkaimmista keinoista palojen ennaltaehkäisyssä. Lue millaisen ovat tehneet kaksi asunto-osakeyhtiötä Helsingin Kontulassa. Asioista, joiden merkitystä ei voi liikaa korostaa ja joista hyvät taloyhtiöt on tehty. Osake-lehti kertoo arvokeskeisesti kiinteistön hoidosta, kunnossapidosta, suunnitelmallisesta hallitustyöskentelystä, strategioista ja hyvästä asiantuntijatyöstä esimerkein ja asiantuntevasti. Järki käteen Rakennuspaloista aiheutui rakennusja irtaimistovahinkoja vuonna 2018 239 miljoonaan euron edestä, ja uhattuna oli omaisuutta peräti 2,6 miljardin euron edestä. Millaisen kodin tai omistuksen me haluamme taloyhtiöstämme. PÄÄKIR JOITUS OSAKE 1/2020 Tuottaja AVPlus Media Oy Päätoimittaja teppo.hirvikunnas@osakelehti.fi Toimituspäällikkö joni.nikkola@osakelehti.fi Toimitus toimitus@osakelehti.fi Kannen kuva Markus Paajala Tilaajapalvelu tilaukset@osakelehti.fi P. 044 304 0080 lmoitusmyynti ilmoitusmyynti@osakelehti.fi Ulkoasu ja taitto Pop Media Oy – Markus Paajala ISSN: 2670-1340 www.osakelehti.fi Teppo Hirvikunnas Päätoimittaja Julkaisija ja kustantaja ISLI isännöintiyritykset ry P. Hälyttää, raportoi sisäilmasta ja tehostaa kiinteistönhallintaa. Puhumattakaan henkilövahingoista. Osake-lehti antaa asiantuntevaa tietoa, joka vaikuttaa taloyhtiön arvoon. Mahdollistaa ongelmien tunnistamisen ja paikantamisen nopeasti. Energiaa säästyy ja asukkaat hengittävät terveellistä ja turvallista sisäilmaa. Tarpeenmukaistaa ilmanvaihtoa ja säästää näin energiaa. Mistä on hyvät taloyhtiöt tehty. Automaattinen ilmamäärien tasapainotus reagoi mittaustuloksiin ja säätää ilmanvaihtoa tarpeen mukaan. T ämä on ensimmäinen Osake-lehti ja sen ensimmäinen pääkirjoitus ja heti alkuun on syytä kertoa mistä Osake-lehdessä on kysymys. Myös huoneistokohtaiset palovaroittimet voisivat olla taloyhtiön vastuulla ja valvonnassa palovaroittimien liitäntätavasta ja talon iästä riippumatta. Taloyhtiöstrategia kiteyttää omistajien ja käyttäjien tavoitteet. Helppo huolto ja asennus osake_2020_1_v3.indd 7 6.3.2020 14.26
Tutkimuksissa on huomattu, että niiden säilyvyysominaisuudet ovat heikot pääasiassa rakennusaikaisen puutteellisen tiedon ja siten puutteellisten vaatimusten vuoksi. Sademäärät kasvavat erityisesti talvisin, ja sade tulee useammin talvisinkin vetenä ja räntänä. Asiaa tutki Rakenteiden korjaamisen ja elinkaaritekniikan tutkimusryhmään kuuluva Toni Pakkala. Toisaalta ilman hiilidioksidipitoisuuden kasvu nopeuttaa sitä ja samalla kosteuden kasvu nopeuttaa merkittävästi terästen ruostumista, kun se lopulta pääsee alkamaan, Pakkala kertoo. Toisaalta pakkasrapautuminen ja raudoitteiden korroosio eivät tutkimuksen mukaan välttämättä kiihdy, sillä jäätymis-sulamissyklit vähenevät rannikolla. AJANKOHTAISTA 8 OSAKE osake_2020_1_v3.indd 8 6.3.2020 14.26. Myös esimerkiksi puustolla ja järkevällä aluesuunnittelulla voidaan vaikuttaa rakennusten säilymiseen paremmassa kunnossa, Pakkala sanoo. Sen läheisin ym päristö on kivinen tanner, mutta alempana alkaa pellot. Lisäksi ulkoilman suhteellisen kosteuden nousu hidastaa kuivumista ja lisääntyvä pilvisyys vähentää auringonvalon lämmittävää vaikutusta Suomessa. Pakkalan mukaan nykyvaatimusten mukaiset betonirakennukset kestävät hyvin ilmasto-olosuhteiden muuttumisen, mutta valtaosa vanhemmista kerrostaloista on vaarassa. . Siitä huolimatta rakenteet ovat kestäneet nykyilmastoa melko hyvin, Toni Pakkala kertoo. Rannikolla rakennukset vaurioituvat sisämaata nopeammin, ja jatkossa ne joutuvat yhä suuremman viistosaderasituksen armoille. Niillä pystytään alentamaan rakennusten kovimmalla rasituksella olevien yläosin rasitusta merkittävästi. Myös kuntotutkimuksia on tarpeen tehdä aiempaa tiheämmin, jolloin vaurioiden etenemistä voidaan hidastaa tai ehkäistä. Kosteusrasitustaso vaikuttaa erityisesti betonin kaltaisiin huokoisiin materiaaleihin, kun ne joutuvat säille alttiiksi. Kunnossapitotoimenpiteet on syytä ajoittaa jatkossa järkevästi ja kunnossapitosyklejä on lyhennettävä. TAMPEREEN yliopistossa tarkastetun väitöskirjan mukaan ilmastonmuutos nopeuttaa rakennuskannan vaurioitumista Suomessa. Sen sijaan sisämaassa niiden voidaan odottaa pysyttelevän nykyisellään. Ilmaston odotetaan lämpenevän ja talvien muuttuvan aiempaa sateisemmiksi. – Suomen kerrostalokannasta yli puolet rakennettiin nopean kaupungistumisen vuoksi välillä 1960–1989. Rakennukset joutuvat koville ILMASTON MUUTTUESSA Jukolan talo, eteläisessä Hämeessä, seisoo erään mäen pohjoisella rinteellä, liki Toukolan kylää. – Kosteus saattaa myös hidastaa reak tiota, jossa betonin teräksiä suojaava alkalisuus vähitellen poistuu. – Kasvavan viistosaderasituksen hillitsemiseen on myös paljon perinteisiä, hyvin tunnettuja menetelmiä, kuten räystäät. Sisämaassa taas rasitus lähestyy Pakkalan mukaan nykyisiä rannikko-olosuhteita
YMPÄRISTÖMINISTERIÖN pitkän aikavälin peruskorjausstrategia on loppusuoralla. . . Pitkän aikavälin peruskorjausstrategia on LOPPUSUORALLA Energiaekspertiksi voi nyt KOULUTTAUTUA NETISSÄ kurssin voi suorittaa silloin kun itselle sopii, ajasta ja paikasta riippumatta, hän jatkaa. Kurssin suorittamisen luvataan kestävän noin 15 tuntia. kurssi kiteytti ne tiiviiksi paketiksi juuri taloyhtiön hallituksen jäsenen näkökulmasta, kertoo juuri kurssilta valmistunut energiaekspertti Petja Partanen. – Energia-asiat olivat tuttuja jo kurssille tullessa, mutta energiaeksperttiOSAKE 9 osake_2020_1_v3.indd 9 6.3.2020 14.26. Kurssin luvataan auttavan keskustelua isännöinnin, huollon, taloyhtiön hallituksen ja palveluntarjoajien kanssa. Energiaekspertti voi auttaa parantamaan asumisolosuhteita, energiatehokkuutta ja yhteisöllisyyttä. Valmisteluja on tehty useissa eri hankkeissa, joissa ovat olleet mukana Motiva, VTT ja Tampereen ammattikorkeakoulu. Taustalla on vuonna 2018 voimaan tullut EU:n rakennusten energiatehokkuusdirektiivi. Nyt huomiota on kiinnitetty julkisiin rakennuksiin, eniten energiaa kuluttaviin rakennuksiin ja heikoimmassa asemassa oleviin kotitalouksiin. Pitkän aikavälin peruskorjausstrategian kuuluu yleiskatsaus Suomen rakennuskannan tilasta, esitykset kustannustehokkaista korjaustoimenpiteistä, korjausten rahoituksesta ja tavoitteen saavuttamista edistävistä politiikkatoimista. Energiatehokkuutta parantavilla toimilla voidaan vähentää asumisen kustannuksia, sillä hoitovastikkeista noin kolmasosa koostuu lämmityksestä, kiinteistösähköstä ja vedestä. Erityistä HELSINGIN seudun ympäristöpalvelut eli HSY on tuonut vuodesta 2018 järjestetyn taloyhtiön energiaeksperttikurssin saataville Koutsi-verkkokurssipalveluunsa. Sillä tavoitellaan helpotuksia vapaaehtoisiin parantaviin korjauksiin, joilla saataisiin rakennuskanta energiatehokkaaksi ja vähähiiliseksi vuoteen 2050 mennessä. Mukana on arviot korjaustoimenpiteiden odotetusta energian säästöstä, päästövähennyksistä ja muista vaikutuksista. Se on ilmainen, mutta vaatii rekisteröitymisen osoitteessa (koutsi.hsy.fi). Kurssilla opetetaan perusasioita taloyhtiön energiankulutuksesta, siihen vaikuttavista teknisistä järjestelmistä ja energiankäytön tehostamismahdollisuuksista. Vanhojen rakennusten energiatehokkuudelle on määritetty tavoitteet vuosille 2030, 2040 ja 2050 sekä niitä kuvaavat indikaattorit mittaustapoineen. – Haluamme tuoda tiedon helposti kaikkien saataville, kertoo Ilmastoviisaat taloyhtiöt hankkeen projektikoordinaattori Jenni Venäläinen
TEKSTI JA KU VAT EMMA NIK A NDER 10 OSAKE osake_2020_1_v3.indd 10 6.3.2020 14.26. Vanhat betoniset etukaiteet on osasta kerroksia jo purettu. KORJAUSRAKENTAMINEN SUURI HINTALAPPU, VUOSIKYMMENTEN HYÖDYT Aurajoen rannalla sijaitsevan turkulaisen As Oy Linnanrinteen kaksi jykevää tornitaloa on huputettu, ja niitä kiertää parikymmentä telinekerrosta. Suuri remontti on alussa, ja sitä on edessä neljä tornitaloa sisältävässä taloyhtiössä lähes kaksi ja puoli vuotta. Sen jälkeen huppua ei tarvitse rakennuksille pukea arviolta 40 vuoteen
SUURI HINTALAPPU, VUOSIKYMMENTEN HYÖDYT OSAKE 11 osake_2020_1_v3.indd 11 6.3.2020 14.26
Myös arkkitehtimme ja insinöörit ovat kokeneita, se auttaa paljon, hän kertoo. Kerros ja asunnon suunta sanelevat neliöhintaa. – Hallitusta ja isännöintitoimistoa tämä on työllistänyt kovasti, välillä on ollut kaksi kokousta kuukaudessa. Tätä käsiteltiin monessa vaiheessa ja valmisteltiin pitkään. Parveke ei ole remontin aikana käytössä. Pelkoa siitä, että yritys menee kesken kaiken konkurssiin, ei saa olla. Suunnitteluvaiheessakin osakkailta kysyttiin, ollaanko oikealla tiellä, kertoo kohteen isännöitsijä Ari Kesäläinen V-S Isännöintitalo Oy:sta. Pihassa on ollut yhteenKORJAUSRAKENTAMINEN 12 OSAKE osake_2020_1_v3.indd 12 6.3.2020 14.26. Kokonaisuudessaan remontti maksaa 17 miljoonaa. – Kun tehdään kerralla, säästetään rahaa ja voimavaroja. Yhtiö päätyi käyttämään rakenteiden ja tuotteiden käyttöiät loppuun ja uusimaan sitten kaikki kerralla. Kesäläinen muistuttaa, että tärkeää on myös urakoitsijoiden vakavaraisuus. V ielä puolenkymmentä vuotta sitten turkulaisen As Oy Linnarinteen taloyhtiön hallitus uskoi, että suuressa taloyhtiössä selvittäisiin julkisivuremonttien osalta saumojen uusimisella. Vaikka aika voi osakkaasta tuntua pitkältä ja asumishaittaa aiheutuu, se saadaan kerralla alta pois, sanoo Kesäläinen. Halvimpien perässä ei kannata juosta, sanoo Lindell. Sitten havaittiin, ettei se ole mahdollista. – Meillä on ollut koko ajan kokeneet konsultit mukana hallituksen tukena hyvän isännöitsijän lisäksi. Se tarkoittaa tämänkokoisessa taloyhtiössä noin 1 000 euron neliöhintaa. – Toivottiin, että päästään edullisesti. – Isossa yhtiössä myös ajatusta vastaan toki oli osakkaita. Silti kokonaisuus on kustannustehokas, ja se tulee vaikuttamaan asunto-osakkeiden arvoon. Tärkeää oli viestiä asiasta niin, että kaikki ymmärtävät. HANKKEEN hintalappu on suuri. Hyvät yhteistyökumppanit ovat avainasemassa. Yhtiössä maisemat vaikuttavat merkittävästi hinnan muodostukseen. Lopulta yhtiökokous teki enemmistöpäätöksen, ja osakkaatkin ymmärsivät kokonaisuuden. As Oy Linnanrinteen julkisivuremonttia suunniteltiin aktiivisesti kaksi vuotta. Hän arvelee säästöjen olevan arviolta noin 17–27 prosentin luokkaa erillisiin remontteihin verrattuna. Talo on remontin ajan huputettuna, joten näkymä Aurajoen ympäristöön vaihtuu remonttimuoviin. Paljastui, että seinistä ja katosta tuli vesi läpi, kertoo As Oy Linnarinteen taloyhtiön puheenjohtaja Olli-Pekka Lindell. Se oli kustannustehokkain vaihtoehto, vaikka moni osakas olisi halunnut tehdä remontit tipoittain ja välttää suuren kertamaksun. Tavoite on saada asunnoille remontin jälkeen keskihintaisen uudistuotannon arvo, eli noin 4 000–5 000 euroa. Myös ison taloyhtiön pysäköintiongelma on hankala. HAITTOJA mittavan projektin aikana väistämättä syntyy. Kesäläinen peräänkuuluttaa hyvää tiedottamista asioista. Lindellin mukaan näin mittavassa hankkeessa pitkäaikainen suunnittelu on ensiarvoisen tärkeää. Keskimäärin Linnanrinteen asukkaille aiheutuu vuoden asumishaitta, joka tarkoittaa tässä tapauksessa äänija maisemahaittaa. Meillä on aktiivinen ja sitoutunut hallitus, Lindell kertoo. Asuntojen neliöhinta liikkuu nyt keskimäärin 3 000 euron yläpuolella
Ratkaisevaa onkin, onko talossa aiemmin ollut pakko tehdä korjaamista osissa. Vuotta aiemmin hinnaksi oli arvioitu noin 15 miljoonaa euroa. – Vaikka tilaaja haluaisi ajatella, että autopaikkoja säilytetään, se tulee jo turvallisuusmääräysten vuoksi mahdottomaksi. Alueen pitää olla turvallinen sekä työntekijöille että asukkaille, Kesäläinen muistuttaa. Yhdessä tornissa on aina kaksi rakennusta kulmistaan kiinni, eli taloja on käytännössä kahdeksan. Urakan laajuus vaatii urakoitsijalta erityisosaamista, ja jo tarjouksen laskeminen on suuritöistä. f Neljän ison tornitalon kompleksi. Loppusuoralla viimeistelyjen myötä summa kipusi 17 miljoonaan, joka muodostui remontin lopulliseksi hinnaksi. Lisäksi aikaisempi toimistorakennus tornitalojen vieressä on muutettu asuinkiinteistöksi, ja siihen valmistuu 42 uutta asuntoa. Yksi vaihtoehto olisi ollut korjata katto, ikkunat ja parvekkeet erikseen, julkisivut kahdessa vaiheessa, sekä sokkelit ja salaojat erikseen. Perusteellisia urakkaneuvotteluja käytiin kaksi kierrosta. liikevaihto saa mielellään olla yli 60 miljoonaa euroa. – Aina ei ole mahdollista pitää osien elinkaarta nipussa. Se on Kesäläisen mukaan kaikkien etu. – Vanha rakennusalan laskentamalli toimii tässä: liikevaihdon pitää olla kolme kertaa suurempi kuin mikä urakan hinnaksi tulee. As Oy Linnanrinne OSAKE 13 osake_2020_1_v3.indd 13 6.3.2020 14.26. Taustalla on yksi kevyt julkisivujen maalaus ja parvekkeiden lattiakorjaus, jolla on saavutettu lisää käyttöikää. – Järkikin jo sanoo, että tällaisessa remontissa ei kannata ryhtyä pohtimaan, voidaanko joku pieni osa jättää vaihtamatta. – On turha tehdä miljoonaremonttia, jos jättää selvät viat korjaamatta, sanoo Lindell. . Niin ohjaa jo lainsäädäntö. – Hintaa yritettiin saada alaspäin muuttamalla hieman suunnitelmia ja etsimällä sieltä sellaisia kohtia, joissa on varaa nipistää. Se tarkoittaa että yhtiö on likimain joka toinen vuosi jonkin remontin kourissa. – Se voi olla taloyhtiölle onni, ettei välissä ole tehty mitään suuria saneerauksia. Kalleimmat tarjoukset olivat yli 20 miljoonaa euroa. f Asuntoja hieman alle 300 kappaletta. Sellaisissa taloissa, missä on heikkoja rakennusratkaisuja, esimerkiksi katto voidaan joutua korjaamaan jo ennen kuin muita korjaustarpeita ilmenee, Kesäläinen summaa. Tässä tapauksessa siis vakiintunut, normaalin vuoden f Turun merkittävimpiä asuntoosakeyhtiökohteita Aurajoen rannalla. Hän sanoo, että Linnanrinteessä hankkeisiin ole aiemmin lähdetty säästäväisyyden vuoksi. Alusta asti oli selvää, että urakka halutaan kokonaan samalta urakoitsijalta. Tämä on myös tuotu esille, kun asukkaat ovat kysyneet, miksi remontti on niin laaja. Linnanrinteen talot on rakennettu vuonna 1967. Ari Kesäläinen ja Olli-Pekka Lindell. Saaduissa tarjouksissa oli merkittäviä hintaeroja. Rahat eivät ole menneet hukkaan välikorjauksissa, Kesäläinen sanoo. Poikkeavan suuri hanke ei ollut tarjouksia pyydettäessä pelkästään etu. KOKONAISVALTAISTA julkisivuremonttia voi harkita taloyhtiölle, jos kuntokartoitukset osoittavat lähitulevaisuuteen useita korjaustarpeita. – Tilannetta voi verrata sellaiseen yhtiöön, jossa nämä remontit tehdään 15 vuoden ajanjaksolla. Kesäläinen sanoo, että yrityksen täytyy olla sen kokoinen, että sillä on edellytykset selvitä urakasta. Sen korjaaminen voi olla myöhemmin verrattain kallista tai jopa teknisesti typerää, lisää Kesäläinen. sä toistasataa autopaikkaa, mutta kun piha-alue muuttuu työmaaksi, kulku on rajoitettua. URAKOITSIJAN valinta oli haastavaa, ja siihen käytettiin paljon aikaa. Silloin vastuu ei ole hajallaan siellä täällä
– Kun yhtiö on saanut tiedot kiinteistön tarvitsemista korjaustoimenpiteistä ja niiden kiireellisyydestä, tulisi yhtiön hallituksen muodostaa näkemys siitä, mitä korjaushankkeeseen tulee ehdottomasti sisällyttää. KORJAUSRAKENTAMINEN 14 OSAKE osake_2020_1_v3.indd 14 6.3.2020 14.26. Yksi sopimusPOITSALON mukaan taloyhtiössä kannattaa ensin teettää riittävän laaja kuntotutkimus. T aloyhtiön julkisivukorjauksen hankkeet on usein järkevää toteuttaa mahdollisimman kattavasti yhdellä kertaa, mikäli laajaan korjaustyöhön on kiinteistössä tarvetta, sanoo työpäällikkö Mikko Poitsalo Jatke Julkisivut Oy:stä. – Silloin yhtiöllä on monta sopimuskumppania, joiden kanssa on laadittava useita eri sopimuksia. – Työmaan perustaminen ja viranomaisvaatimukset ovat kuitenkin melkein yhtä suuret riippumatta remontin laajuudesta. Oli julkisivuremontti sitten suppea tai laaja, työmaa pitää perustaa ja perusinfra rakentaa joka tapauksessa, jotta kohteessa voidaan toimia. Mutta kun sen on kerran kestänyt, lopussa kiitos seisoo. Yksi sopimuskumppani on turvallisempi Mikko Poitsalo. Samalla kartoitetaan asiat, jotka voidaan sisällyttää samaan hankkeeseen, ja valitaan asiat, jotka voivat vielä odottaa. Myös Poitsalo arvioi, että osiin jaettuna kokonaiskustannus tulee luultavasti nousemaan korkeammaksi kuin kerralla teetetyn, isomman remontin. MYÖSKÄÄN Poitsalo ei suunnittele julkisivuremontin palasten jakamista eri tekijöille, vaikka sillä voikin saada hintaa pudotettua. On vaivattomampaa ja kaikille osapuolille edullisempaa, jos se tehdään vain kerran sen sijaan, että se tehtäisiin useaan kertaan muutaman vuoden välein. Sen tulee kattaa kiinteistön ulkovaippa ikkunoita ja vesikattoa myöten. – Kun useampi laajempi kokonaisuus toteutetaan kerralla, ovat synergiaedut moninaiset, kertoo Poitsalo. Tarkastuksen avulla yhtiön edustajille selviää kiinteistön korjaustarpeet. Asiat tulevat kerralla kuntoon, Poitsalo sanoo. – Haitta on kerralla isompi ja kiinteistössä on vaikeampi liikkua. Aiheutuu meteliä ja pölyä, ja muuta epämiellyttävää. Jatke Julkisivut Oy toimii pääurakoitsijana Turussa sijaitsevassa As Oy Linnanrinteessä
f Katto ja kattorakenteet menevät uusiksi, kun vanha peltija bitumikermikatto vaihdetaan kokonaan bitumikermikattoon. . – Jos yhtiöllä on riittävän hyvä hallinto, joka pystyy perustelemaan yhtiökokoukselle luotettavasti ja hyvin perustein, miksi teetetään iso remontti, josta syntyy osakkaalle kustannuksia, on mahdollista saada isompikin hanke helpommin läpi. OSAKE 15 osake_2020_1_v3.indd 15 6.3.2020 14.26. Julkisivuhankkeen toteuttajat f Varsinais-Suomen Isännöintitalo Oy ja hallitus f Arkkitehtisuunnittelu: Sigge Oy f Rakennesuunnittelu: Vahanen Oy f Projektinjohto ja valvonta: Insinööritoimisto Aalto-Setälä Oy f Urakoitsija: Jatke Julkisivut Oy f Valmistelutyö: Varsinais-Suomen Tekniikkatalo Oy f Asiantuntija hallituksen apuna: Rakennusneuvos Seppo Malmi kumppani, joka vastaa kaikesta mitä sopimukseen on kirjattu, on taloyhtiölle helpompi ja turvallisempi valinta. Yleensä lopputulos on silloin hyvä ja kaikki ovat tyytyväisiä. Hankkeessa noudatetaan Kuivakymppi-järjestelmää, jolloin rakenteet eivät kastu missään vaiheessa rakentamista. Sillä pyritään energiansäästöön ja ekologisuuteen. Hanke on elinkaariedullinen, vaikka kertakustannus tuntuu isolta. Samalla tehdään paljon pieniä korjauksia, kuten puretaan vanha savupiippu. Pintamateriaaliksi on valittu keraaminen pakkasenkestävä laatta, joka asennetaan omaan asennusrankaan. Parvekejulkisivuihin rakennetaan uudet parvekkeet ja julkisivupäätyihin tulee ikkunavaloaukko. Koko rakennuksen ulkovaippa uusitaan. f Ikkunat vaihdetaan uusiin tuloilmaikkunoihin. f Rakennuksiin lisätään merkittävästi lämmöneristystä kattoon ja seiniin. Parvekkeisiin rakennetaan samalla sähköt, valaistus sekä valmius ilmalämpöpumpulle. Urakka-aika on noin 2,2 vuotta. f Ikkunat ja parvekeovet vaihdetaan ja parvekeseinä rakennetaan uudestaan. Linnarinteen julkisivuhanke pähkinänkuoressa resursseista ja tarvittavien alihankkijoiden kutsumisesta oikeaan aikaan työmaalle – Silloin, kun pääurakoitsija vastaa koko hankkeesta, yksi toimija vastaa kaikista liikkuvista osista työmaalla. Poitsalo uskoo, että kun yhtiössä on selkeä näkemys ja hyvin laaditut suunnitelmat siitä, mihin ollaan pyrkimässä, myös yhteistyö urakoitsijan kanssa sujuu paremmin. Urakoitsija vastaa tällöin esimerkiksi korjaustyön työjärjestyksestä, aikataulutuksesta, tarviketoimituksista, riittävistä POITSALON mukaan kerralla teettäminen ei ole trendi, vaan kertoo enemmän yhtiön omasta halusta ja ymmärryksestä huoltaa varallisuuttaan. Räystäsliittymät rakennetaan uusiksi, seinäpinnat uusitaan, ja vanhat sandwich-elementit eristyksineen puretaan pois. Hanketta on ohjannut käytettävyys ja turvallisuus sekä energiankulutus ja ekologisuus. f Salaojat uusitaan ja maapaineseinät vesieristetään. Laatat on räätälöity imitoimaan alkuperäistä Kupittaan Saven poltettua laattapintaa. f Julkisivuremontissa pyritään säilyttämään rakennusten alkuperäinen ilme mahdollisimman hyvin. Samalla varmistetaan, ettei rakenteisiin jää vanhoja kosteusvaurioita piilemään. Tällöin myös osakas pystyy sisäistämään asian: elämän laatu kohoaa ja kiinteistön arvo pysyy kunnossa. Rakennuksista pyritään tekemään asbestivapaita. – Mitä paremmin kaikki on tutkittu, suunniteltu ja mietitty, sitä paremmin saadaan hanke vietyä läpi yhteiseen maaliin
Nykyään hän on toinen North Nest Ventures Oy:n perustajista ja omistajista. Laura Stolt LIPUTTAA AKTIIVISEN OMISTAMISEN PUOLESTA omistukset ja tuotot. Asuntoja ostava, remontoiva ja myyvä Laura Stolt valitsee sijoitusasunnon kuin oman kodin. Yritys keskittyy ostamaan, remontoimaan ja myymään asuntoja ja kiinteistöjä sekä rakentamaan ullakkoasuntoja. Taloustiedot ja toiminta kertomukset viestivät hänelle taloyhtiön ilmapiiristä ja osaamisesta. Kun ostan asuntoa, saan informaation pitkälti papereista. Kun tutkii vuosittain lähes tuhannen yhtiön asiakirjoja, pystyy luvuista jo päättelemään, onko hallitus aktiivinen. Ostajalle ne voivat olla kynnyskysymys. Miten taloyhtiö vaikuttaa sijoituskohteen valintaan. Huomioimme nämä asiat aivan samalla tavalla kuin silloin, jos valitsisin kotia itselleni. Yhtiön asuntoliiketoiminta sijoittuu lähinnä pääkaupunkiseudulle, mutta kiinteistökokonaisuuksia halutaan TEKSTI JONI NIKKOL A KU VAT MARKUS PA AJAL A 16 OSAKE osake_2020_1_v3.indd 16 6.3.2020 14.26. A S U N T OS I J O I T TA J A hankkia myös pääkaupunkiseudun ulkopuolelta. Lisäksi yritys kehittää digitaalisia ratkaisuja kiinteistöalalle. Taseja tuloslaskelmasta taas näkee yhtiön H elsinkiläinen Laura Stolt on sijoittanut asuntoihin vuodesta 2015. Jos hoitomenot ovat suuret, mietin päättääkö yhtiön hallitus tarpeeksi aktiivisesti muun muassa huollosta tai isännöinnistä. Toimintakertomuksesta ja yhtiökokousten pöytäkirjoista voi tarkastella yhtiön ilmapiiriä – riidat tai toistuvat oikeusjutut ovat huono merkki
Olen innostunut asumisen uusista palveluista ja asumisen palvelullistumisesta. Motto Kun asiat tekee sydämestä käsin ja toisia kunnioittaen, menevät ne oikein. Olen myös miettinyt, että taloyhtiöissä pitäisi olla yritysten tapaan hallitusammattilaisia. Ammattilainen ymmärtää remontointia ja rakentamista eikä säikähdä turhista. Suurta eroa ei ole, sillä remontin lopputulos on aina koti. Monessa yhtiössä hallituskaudet ovat melko pitkiä, ja sama isännöitsijä pysyy yhtiön palveluksessa keskimäärin 13 vuotta. Tärkeää on varmistaa, että taloyhtiö on terve eikä siellä ole sellaisia rakenteellisia ongelmia, joita ei pysty itse korjaamaan. Kuinka ammattimaista taloyhtiöiden toiminta on. Eniten vaikuttaa asunnon kysyntä, mikä riippuu sijainnista, kunnosta, yhtiön tilasta ja korjauksista. Minkä verran kiinnitätte huomiota taloyhtiöiden tulevaisuudensuunnitelmiin. . 18 OSAKE osake_2020_1_v3.indd 18 6.3.2020 14.26. Näin hallituksen jäsenillä oletettavasti säilyy tieto yhtiön tilanteesta ja jää vähemmän pikkuasioita huomaamatta. Suomessa taloyhtiöt ovat tottuneet tekemään nollatuloksen, mutta voisiko menojen karsimisen lisäksi miettiä luovasti, mistä yhtiö saisi enemmän tuloja. Usein varsinkin mittavia peruskorjauksia kilpailutetaan vähän liian myöhään. Vakavaraisen yhtiön kannattaa rohkeasti myydä liiketilojaan, huoneistojaan tai ullakoitaan isojen korjauksien rahoittamiseksi. Jos edustajilla ei ole riittävää kiinnostusta tai osaamista, se ei tuota yhtiölle lisäarvoa eikä ole välttämättä heille itselleenkään antoisaa. Viisi vuotta Asuinpaikka Helsinki Harrastukset Dokkarit, lukeminen, pullakahvittelu, Wikipedia, elämän monipuolisuuden tutkiminen Miten aktiivisia olette taloyhtiön toiminnassa. Huonokuntoisten asuntojen ja ullakoiden myynnissä kannattaa suosia ammattiostajaa kodin ostajan sijaan. Ne ovat vielä bonusta, mutta viiden vuoden päästä niitä osataan jo vaatia. Aikataulussa tehdyt perusparannukset kertovat, että yhtiössä hoidetaan asioita ja rakennuksen kunnosta välitetään. Silloin myyntiaikaa merkittävämpää on mahdollisimman korkea vuokratuotto yhdistettynä arvonnousuun. Halpuus ei ole aina paras indikaattori vaan referenssit. Jos ostaa sijoitusasuntoa pitkään salkkuun, esimerkiksi 20 vuoden ajalle mahtuu peruskorjauksia tai markkinamuutoksia. Usein suunnitellaan kuitenkin vain remontteja. Liputan aktiivisen ja osaavan omistamisen puolesta, ja hallitusjäsenyys edellyttää sitoutumista yhtiön asioiden kehittämiseen useammalla kuin yhdellä tilikaudella. Millaisia ohjeita antaisit taloyhtiön hallituksille. Hallituksessa jokaisella pitäisi olla oma rooli ja tavoite. Omistusaikamme on lyhyt, joten yhtiömme harvemmin hakeutuu hallitukseen. Mitä eroa on, kun ostaa asuntoa myytäväksi ja remontoitavaksi verrattuna siihen, jos sen ostaa omaksi kodiksi. Remonttisuunnitelmat kannattaa tehdä vähintään 5–10 vuodelle. Asunto on helpompi ostaa yhtiöstä, jossa tulevaisuudensuunnitelmat ovat selvät. Hyviä edustajia kannattaa suositella uudelle hallituskaudelle. Laatu pysyy silloin yleensä tasaisena vuodesta toiseen. Nimi Laura Stolt Ikä 28 Kauanko olet ollut asuntosijoittaja
osake_2020_1_v3.indd 19 6.3.2020 14.26
Kiinteistö kehi tyksen keinot ovat monet, mutta ensin kannattaa suunnitella tarkkaan. Kiinteistöä voi kehittää MONIN TAVOIN Ullakkotilat asunnoiksi, tyhjentyneet kivijalkakaupat hyötykäyttöön, kauko lämmön vaihtaminen maa lämpöön. TEKSTI MARIA MARKUS K I I N T E I S T Ö K E H I T Y S 20 OSAKE osake_2020_1_v3.indd 20 6.3.2020 14.26