Nro 12/2014 6,50 ja isännöinti Kiinteistö Taloyhtiön maalämmitysjärjestelmä purettava Luotettiin rakennustarkastajan suulliseen lupaan: Ympäristöministeriö tukee ikäihmisten kotona asumista: Vuoteen 2030 mennessä tarvitaan miljoona esteetöntä asuntoa Vain Aalto-yliopistossa opiskellaan kiinteistöalaa yliopistotasolla Energiatehokkuus ei asukkaita kiinnosta Kokenut hallitusammattilainen Juhani Siikala: Kiinteistövakuutuksista yli 410 miljoonan korvaukset vuosittain
4 Kiinteistöalan koulutus kallistuu – Jatkossa kiinteistöalan työnantajat maksavat henkilöstönsä kouluttamisesta kalliimman hinnan siksi, että nykyinen hallitus on leikkaamassa työelämälle räätälöidyn koulutuksen ja ns. Se tuonee säästöä, mutta ainakin aluksi vain joillekin kunnille, ja sen seurauksena ilmeisesti jotkut maksavat nykyistä enemmän. – Tyhjää toimistotilaa on ainakin neliömäärällä mitaten ennätysmäisen paljon, sanoo toimitusjohtaja Hanna Kaleva KTI Kiinteistötieto Oy:stä. Varakkain, kunnista toiseksi suurin Espoo ei ole aivan helpolla käännytettävissä uuteen kuntajakoon. Helsinki haluaa saada suuret naapurinsa Espoon ja Vantaan huostaansa, kun taas valtiovalta suunnittelee 14 kunnan metropolialuetta, joka saisi myös verotusoikeuden. Sote-uudistusta on rakennettu pitkään. Viime kädessä on kyse asumiskustannuksista. Onko Helsingin kaupungin nykyisten rajojen sisällä neljän vuosikymmenen kuluttua miljoona asukasta. Kalliit työvoimakustannukset estävät menestymisemme kansainvälisessä kilpailussa. Toisaalta on todennäköistä, että Helsingin ympäristössä tulee lähivuosina tapahtumaan kuntaliitoksia. Näin on, jos kaupunkisuunnittelijoiden juuri julkisuuteen saatetut kaavoitusja rakentamissuunnitelmat toteutuvat. Sen sijaan Helsingissä asuntojen hinnannousu jatkuu, vaikka keskihinta on kaksinkertainen muuhun Suomeen verrattuna. Kerrosten lisäämisen on laskettu olevan kustannuksiltaan edullista. Sivu 44 Pääkirjoitus Puhuvat päät Ennätysmäisen paljon tyhjiä tiloja Toimistotiloja on tyhjillään pääkaupunkisedulla tällä hetkellä noin miljoona neliötä. Hän muistuttaa tarkistamaan kiinteistövakuutukset aina saneerausten yhteydessä. Suomen kansantalous kehittyy huonosti. Kuntajako ei niinkään ratkaise Helsingin cityn suuria rakennushankkeita. Sivu 18 Vakuutuksen tiedot ajan tasalla – Ensisijaisen tärkeää on, että vakuutettavan kiinteistön tiedot on merkitty vakuutussopimukseen oikein. Sivu 82 Jo muutaman vuoden ajan on Helsingin kaupungin ydinalueen asunnoista ollut suurempi kysyntä kuin takavuosina. Helsingin ympäristökuntien asuntorakentaminen alkoi vilkastua 1960luvulla. Eero Ahola Moderni city-rakentaminen ei välttämättä ole edullista. Käytäntö on osoittaa toista. Uusi piirre toimitilamarkkinoilla on ollut myös liikekiinteistöjen tyhjentyminen. Suomen luonnonvarat: uusiutuva energia ja puuraaka-aineena mahdollistavat menestyksen eväät, edellyttäen, ettemme syö enempää, kuin tienaamme, kuten viime vuosina on tapahtunut. Muuttoliike pääkaupunkiseudulle vilkastui huippu saavutettiin 1970-80-luvuilla. Pahin kuoppa lienee ohitettu. Onko kyse tasaamisesta, vaikka tavoitteena oli merkittävän säästön saavuttaminen. Hanke tuskin toteutuu, koska kuntajaon muutos edellyttää perustuslaillista käsittelyjärjestystä. Maakuntajohtaja Juha Haapaniemi näkee nyt merkkejä paremmasta. – UPM Kymmene investoi 160 miljoonaa euroa lisäkapasiteettiin Kuusankoskella ja Kotkassa Sunilakin on tehnyt lähes 40 miljoonan euron investoinnin. Mitä korkeampi talo, sen suuremmat asumiskustannukset. Nuorta väestöä virtasi pääkaupunkiseudulle runsain mitoin silloin, kun suuret ikäluokat valmistuivat ammatteihin. Missä määrin, on vielä epäselvää. Työn tuottavuus on heikko ja kustannustaso on korkea. Perinteinen maaseutumainen asutus näyttäisi olevan taaksejäänyttä aikaa. Nyt olisi kuntien ja valtiovallan tärkeää suhteuttaa asumisja elämiskustannukset kotimaisen työn tuottavuuteen. Toisekseen tulisi saada syntymään vientiä, joka valtion tukitoimin, jollei muuten, voi menestyä markkinoilla. Jos sopimuksesta puuttuu tietoja vaikkapa piharakennelmista tai autokatoksesta, kiinteistövakuutus ei korvaa niille sattuneita vahinkoja, sanoo johtava asiantuntija Petri Mero Finanssialan Keskusliitosta. Me tarvitsemme perusremontin asumiskustannuksissa ja julkisen hallinnon menoissa. Vuosituhannen taittuessa muuttoliike Helsingin rajojen sisälle ja erityisesti ydinkeskusta-alueille alkoi jälleen lisääntyä. Sivu 60 Investoinnit luovat uskoa, että pahin olisi ohitse Kymenlaakso kärsi vuosikymmenen vaihteessa suuresta rakennemuutoksesta. Itäja Pohjois-Suomen hintoihin verrattuna vieläkin enemmän. Vaikka tiheä asutus vähentää liikennekustannuksia, on niiden osuus elinkustannuksissa vain murto-osa verrattuna asumiskustannuksiin. Helsingin kaupungin päättäjät haluavat kasvattaa kaupungistaan metropolin, jossa rakennusten keskikorkeus nousee nykyisestä kuuden-seitsemän kerroksen tasosta viiteentoista. Uudistuksia pyritään saamaan aikaan. työelämätutkintojen valtionosuudet kokonaan pois, sanoo Kiinkon uusi toimitusjohtaja Jarno Tuimala. Asuntojen hintataso Suomessa on paikoin laskenut ja nousu ollut vähäistä. Asukkaat ovat alkaneet viihtyä entistä paremmin city-alueella, jossa monipuoliset palvelut ovat lähellä, samoin monen työpaikka
70 20 vuotta julkisivutyötä – Asenneilmasto julkisivusaneeraamisia kohtaan on muuttunut yhä positiivisemmaksi, toteaa Julkisivuyhdistyksen puheenjohtaja Mikko Tarri. ISSN 0782-7911 Kannen kuva: Aalto-yliopisto Sisältö 12 / 14 ALUESIVUT KYMENLAAKSO ALUESIVUT ETELÄ-SAVO Nro 12/2014 6,50 ja isännöinti Kiinteistö Taloyhtiön maalämmitysjärjestelmä purettava Luotettiin rakennustarkastajan suulliseen lupaan: Ympäristöministeriö tukee ikäihmisten kotona asumista: Vuoteen 2030 mennessä tarvitaan miljoona esteetöntä asuntoa Vain Aalto-yliopistossa opiskellaan kiinteistöalaa yliopistotasolla Energiatehokkuus ei asukkaita kiinnosta Kokenut hallitusammattilainen Juhani Siikala: Kiinteistövakuutuksista yli 410 miljoonan korvaukset vuosittain. KUSTANTAJA: Karprint Oy 03150 Huhmari Puh. 24 Maalämpökiistasta ennakkotapaus Taloyhtiö luotti rakennustarkastajan suulliseen lupaan. Mukaan kilpaan lähti myös yksi uusi yrittäjä. Prosenttitaidetta halutaan edistää ihmisten asuinympäristöissä. Tilaushinnat: Määräaikainen 76,00 €/vuosi (10 nro) Kestotilaus 68,00 €/vuosi PAINOPAIKKA: Karprint Oy Lehden osoitteistossa olevia nimiä voidaan käyttää suoramarkkinointiin. 60 Vakuutukset ajan tasalle – Ensisijaisen tärkeää on, että vakuutettavan kiinteistön tiedot on merkitty vakuutussopimukseen oikein, toteaa johtava asiantuntija Petri Mero Finanssialan Keskusliitosta. Oy Risto Rytin tie 28 Helsingin Kulosaaresta. 40 Asumisen tukija veroviidakko Pelkästään asumistukea saa joka viides Suomen asuntokunta, yhteensä 1,4 miljardia euroa vuodessa. Maalämmitysjärjestelmä purettava luvattomana. 09-413 97 300 Fax 09-413 97 405 Sähköposti: ki.toimitus@karprint.. 78 Ympäristöasiat eteenpäin Ilmastonkestävä kaupunkisuunnittelu on saanut oman oppaan. 18 Miljoona neliötä tyhjillään Viimeisen vuoden aikana uusi piirre on ollut toimistotilojen lisäksi liikekiinteistöjen tyhjentyminen kiihtyvällä tahdilla. Maakuntajohtaja Juha Haapaniemi näkee nyt merkkejä paremmasta. 5 6 Energiatehokkuus ei kiinnosta Hallitusammattilainen Juhani Siikalalla laaja kokemus asuntoyhtiöiden peruskorjausten johtamisesta, eikä pitkäjänteisyyteen ohjaaminen tahdo onnistua. Talvi lisää myös turvallisuusriskejä. 89 Etelä-Savo ja Kymenlaakso samaan vaalipiiriin 90 Pääomat kiinni vihreässä kullassa Etelä-Savossa metsä määrää edelleen elämisen tahtia. 92 Mikkelin isännöinnissä muutosten vuosi Mikkelin kaupungin isännöintimarkkinoilla on tapahtunut viimeisen vuoden aikana isoja muutoksia. 63 Varautuminen säästää ja luo turvallisuutta Kiinteistövakuutusten korvaussummien trendi on nouseva, samoin tapahtuu turvallisuusriskeille. Pakkaset lisäävät lämmityskustannuksia ja lumi teettää töitä pihoilla ja katoilla. 21 Toimitiloista asuntoja Vanhoja toimistotiloja remontoidaan kovaa vauhtia asunnoiksi. Pelkästään asunto-osakeyhtiöissä julkisivujen korjaukseen käytetään vuositasolla satoja miljoonia euroja. 44 Kiinko sai uuden johtajan Kiinkon tuleva toimitusjohtaja Jarno Tuimala näkee välttämättömäksi koulutusten tehostamisen yhä yksilöllisemmällä räätälöinnillä 48 Saneeraus yhä kalliimpaa Heinäkuussa voimaanastunut ilmoitusvelvollisuus taloyhtiössä tehtävistä saneerauksista työllistää ja aiheuttaa kustannuspaineita taloyhtiöille. 56 Yksityiselle sektorille Aalto -yliopiston Insinööritieteiden korkeakoulu on ainoa paikka Suomessa, joka tarjoaa kiinteistötalouden koulutusta yliopistotasolla. 12 Toistakymmentä aluerakentamiskohdetta Helsinkiä rakennetaan ahkerammin kuin vuosikymmeniin. 66 Julkisivukorjaukset miljardiluokkaa Korjattavaa riittää ruuhkaksi asti seuraavaksi kymmeneksi vuodeksi. 82 Metsäteollisuus investoi Kymenlaakso kärsi suuresta rakennemuutoksesta, kun osa maakunnan suurista metsäteollisuuden yhtiöistä sulki porttejaan. Kaksi suurinta isännöintitoimijaa, yhdistyivät. TILAAJAPALVELU: puh. 86 Maailman 300:n parhaan joukossa Lappeenrannan teknillinen yliopisto oli edelläkävijän roolissa yhdistäessään tekniikan ja talouden vuonna 1969. Alkamassa on myös geotermisen energian pilottituotantolaitoksen suunnittelu. 09-413 97 300 tilaukset@karprint.. Monesti myös vanhoja liikerakennuksia puretaan ja tilalle rakennetaan asuintaloja. Uudet kaupunginosat ja alueet rakennetaan paitsi hyväksi elinympäristöksi myös toimivaksi ympäristöksi yrityksille. 28 Energiansäästö tärkeä kriteeri Vuoden 2014 putkiremontti -kilpailun voittajaksi valittiin As. 58 Ala alkanut kiinnostaa nuoria Nuoria hakeutuu Kiinkon koulutusjohtajan Liisa Kallion mukaan alalle nyt ilahduttavassa määrin. 32 Miljoona esteetöntä asuntoa – Tarvitsemme vuoteen 2030 mennessä noin miljoona esteetöntä asuntoa, mikäli pyritään kansallisen tavoitteen mukaisesti siihen, että kotona asuu vähintään 92 prosenttia 75 vuotta täyttäneistä, sanoo Sari Hosionaho ympäristöministeriöstä. 36 Talvi nostaa turvallisuusriskejä Talvi tuo haasteita kiinteistön hoidolle. 52 Uusiutuvia energiaratkaisuja Helsinki ja osa muuta pääkaupunkisetua tähyävät tuulivoiman lisäämiseen. (toimitusaineisto) JULKAISIJA: Karprint Oy PÄÄTOIMITTAJA: Eero Ahola TOIMITUS: Juha Ahola Mari Ahola-Aalto Terttu Iiskola Kaisa-Liisa Ikonen Juhani Karvonen Tuula Kolehmainen Maija Salmi Klaus Susiluoto Ilmoituspäällikkö Tarmo Lappalainen 09-413 97 384 tarmo.lappalainen@karprint.. 84 Yhä suuri vaikutus – Suorien vaikutusten lisäksi metsäteollisuudella on erittäin suuri välillinen vaikutus muun muassa logistiikkaan ja palveluihin, toteaa aluekehitysjohtaja Jussi Lehtinen Kymenlaakson liitosta. 74 Taidetta asuinympäristöön Prosentti rakennuskustannuksista taiteeseen. Maakunta on selvinnyt nykyisestä talouden taantumasta monia muita maakuntia vähemmillä vaurioilla. Tarastin työryhmä perustettiin tehostamaan ympäristöhallinnon lupaprosesseja. 38 Pirkanmaalla tehtiin viestintäopas Oppaalla on tarkoitus auttaa taloyhtiöiden hallituksia arvioimaan oman kiinteistönsä viestinnän tilaa sekä kehittämään sitä edelleen
– Valitettavasti investointeja halutaan asuntoyhtiöissä katsoa vain lyhyellä tähtäyksellä ja silloinkin tämän hetken investoinneissa vähiten rahaa vaativan vaihtoehdon mukaan, sanoo kokenut kiinteistöalan hallitusammattilainen. 6 Energiatehokkuus ei asukkaita kiinnosta Juhani Siikalalla laaja kokemus asuntoyhtiöiden peruskorjausten johtamisesta, eikä pitkäjänteisyyteen ohjaaminen tahdo onnistua
Taloyhtiöt usein riitaisia Miksi taloyhtiöt kiinnostavat sinua niin paljon, että olet yli 10 taloyhtiön hallituksessa. – Julkisella kentällä ja liikerakennusten osalla asia on toinen. – Rakennuttajakeskeisestä roolistani siirryin kiinteistöjen ylläpitopainotteiseen toimintaan siksi, että rakennuttamisessa on selkeät työkalut ja pelisäännöt, mutta taloyhtiömaailmassa niissä on vielä paljon kehitettävää. – Olen yrittänyt esittää alustavia vaihtoehtoja elinkaarilaskentaan perustuvilla vaihtoehdoilla, mutta valitettavasti halutaan katsoa investointeja vain lyhyellä tähtäimellä ja silloinkin tämän hetken investoinneissa vähiten rahaa vaativan vaihtoehdon mukaan. Juhani Siikala on kuulunut vuodesta 2005 Kiinteistöalan Hallitusammattilaiset AKHA ry:n hallitukseen.. 7 25 tai 50 vuotta kestäviä toimenpiteitä. Toimiessani Tekesin elinkaariklinikan asiantuntijana tein paljon elinkaaritaloudellisia vertailulaskelmia ja RTkortiston päätoimittajan pyynnöstä oman RT-kortin siitä, miten esimerkiksi julkisivukorjauksia tehdään tavoitteena 10, Juhani Siikala on kuulunut vuodesta 2005 Kiinteistöalan Hallitusammattilaiset AKHA ry:n hallitukseen. Millaisia muita kokemuksia kokeneella hallitusammattilaisella on. – Tulevaisuuden tavoitekysymyksiin on alustavasti otettu kantaa niissä taloyhtiöissä, joihin on rakennettu strategia, muttei niissäkään ole otettu kantaa energiatehokkuuden kokonaisseurantaan tai elinkaarilaskentaan, Siikala kertoo. Olen koko työurani ajan halunnut kehittää asioita ja varsinkin sellaisia, joissa on selvästi näkynyt ongelmia. Niissä otettiin mukaan myös energiansäästön vaikutus. – Olen halunnut olla taloyhtiöissä puheenjohtajana silloin, kun niissä on tulossa putkitai julkisivuremontti, Yli kymmenen taloyhtiön hallituksessa konsulttina toiminut Juhani Siikala kantaa huolta lyhytjänteisyydestä asuntoyhtiöiden hallituksissa
Aloitti työuransa rakennusliikkeessä ja jatkoi 20 vuotta Neste Oy:ssä muun muassa Nesteen tornin rakennuttajainsinöörinä, kiinteistöpäällikkönä, hallintopäällikkönä ja palveluyksikön johtajana. Hän katsoo asioita kokonaisuuden, osakkaiden tasapuolisuuden tai taloyhtiön kannalta vieden keskeiset asiat tarpeen mukaan yhtiökokouksen päätettäviksi. Käynnisti vuosituhannen vaihteessa oman liikkeenjohdon konsultointityön, kuulunut vuodesta 2005 Kiinteistöalan Hallitusammattilaiset AKHA ry:n hallitukseen. Valmistui rakennusinsinööriksi Tampereen teknillisestä oppilaitoksesta vuonna 1969 ja jatkoi Kauppakorkeakoulussa suorittaen työn ohessa ekonomin tutkinnon 1973. Kiinteistöyhtiöiden hallitusammattilaisia on Suomessa yli 70. Perheessä vaimo ja kaksi lasta sekä viisi lastenlasta. Juoksi nuorena kilpaa 400 ja 800 metrin matkoja, mutta kun ei saanut aliupseerikoulussa viikonloppuvapaata valmennuskurssilleen, lopetti kilpajuoksut. – Mitä homogeenisempi on yhtiön osakasjoukko, sitä hel– Yhtiökokouksissa hankalimpia asioita kannattaa yrittää selkeyttää esimerkiksi avoimella keskustelulla ja tarvittaessa koeäänestyksen avulla.. Tenniksessä Suomen tennisliiton teknisen valiokunnan puheenjohtaja ja esim. Golfaa pelkästään oman kunnon sekä hyvien kavereiden ja liikekumppaneiden yhdessäolon takia. Työelämässä aloitti keilailun ja oli esimerkiksi ?rmakeilailun EM-kilpailuissa jopa ?naalissa; toimi Suomen joukkueiden johtajana ja sai kuutena vuotena vastaanottaa Euroopan parhaan maan palkinnon. Eivätkö asuntoyhtiöt ole riitaisia ja siksi hankalia hoidettavia. – Yhtiökokouksissa hankalimpia asioita kannattaa yrittää selkeyttää esimerkiksi avoimella keskustelulla ja tarvittaessa koeäänestyksen avulla. Pasilan Huolto Oy:n toimitusjohtajana vastasi Pasilan alueen kiinteistöjen isännöinnistä ja huollosta, kunnes siirtyi Satopalvelut Oy:n toimitusjohtajaksi ja Sato-Yhtymän toimialajohtajaksi isännöinnin ja kiinteistön hoidossa. Monien kiinteistöalan sanastotyöryhmien puheenjohtaja ja esimerkiksi Tekniikan sanastokeskuksen hallituksen puheenjohtaja. kaavamuutos tai muu haasteellinen asia. ”Helsingin alueella meitä on riittävästi hallinnon ja talouden osaajina, mutta tarvittaisiin lisää varsinkin tekniikan ja erityisesti korjaushankkeiden osaajia, jotka osaavat myös hallinnolliset asiat”. – Tällaisissa tilanteissa ongelmien sovittelua helpottaa ulkopuolinen neutraali ihminen, koska hänellä ei ole henkilökohtaista oman edun tavoittelua. Myöhemmin hankkinut serti?oidun kiinteistöjohtajan serti?kaatin (KJs). Tällöin pyrin selvittämään ja kehittämään sitä, miten maksavien osakkaiden enemmistön tahdonilmaus saadaan aikaiseksi heti suunnitteluvaiheesta lähtien. – Isä oli käsillä tekemisen mestari, jonka kanssa sain hyvän opin puutöihin, omakotitalon rakentamiseen ja moniin muihin käytännön töihin. 8 Käytännönläheisestä kodista moneen tekniseen tekemiseen Juhani Siikala syntyi Vilppulassa 1945, mutta rautatieläisisän perhe muutti seuraavana vuonna Keuruulle. Ovatko pelkät asuntoyhtiöt tässä suhteessa helpompia vai vaikeampia kuin asuinliiketalot. Tapiolan tennispuiston rakennustoimikunnan puheenjohtaja, hallituksen puheenjohtaja ja jonkin aikaa myös toimitusjohtaja. Äiti hoiti kotia todella taloudellisesti, ja häneltä opin säästäväisyyden ja sen, miten tasapainoillaan pienilläkin resursseilla niin, että ruuasta ja vaatteista ei ole pulaa; näin hänen ”pohojalaanen” yritteliäisyytensä jäi minulle perinnöksi. Nesteellä työskennellessään toimi suojelujohtajana ja sitä kautta joutui Finnsecurity ry:n puheenjohtajaksi; käynnisti Turvallisuus-lehden ja oli sen päätoimittajana kahdeksan vuotta; nyt Finnsecurityn kunniapuheenjohtaja. – Olen halunnut tarkastella kiinteistöalaa kokonaisvaltaisesti ja siksi olen kirjoittanut oppikirjan Kiinteistönpidosta kiinteistöliiketoimintaan”. Suomen ?rmakeilailuliiton kunniapuheenjohtaja
Lisää kiinteistötalouden ymmärrystä Yksi ongelma on se, että asuntoyhtiöiden osakkailla ei ole halua osallistua kokouksiin eikä kiinnostusta eikä tietoa omaisuutensa hoidosta. – Osakkaiden tahdonilmaisuun on vihdoinkin saatu mukaan netin kautta saatavat palauteohjelmat esimerkiksi hankesuunnitelman tekemisen yhteydessä, kun täytyy löytää osakkaiden enemmistön näkemys. – Asuin-liiketaloissa on helposti osakkaiden välillä erilaisia näkemyksiä ja tavoitteita. – Olen monissa yhtiökokouksissa esitellyt keskeiset osiot Hyvästä hallintotavas. – Tästä johtuen tietoa tuleekin antaa sellaisillekin osakkaille, joilla ei ole osaamista kokouskäytännöistä ja hallitustyöskentelystä. Viestintäjärjestelmiin on saatu digitaalisia ohjelmia, jotka helpottavat materiaalija kalustevalintoja sekä osakkaitten omia muutostöitä sotkematta hankkeen kokonaisaikataulua. – Olen halunnut tarkastella kiinteistöalaa kokonaisvaltaisesti ja siksi olen kirjoittanut oppikirjan Kiinteistönpidosta kiinteistöliiketoimintaan”, Juhani Siikala sanoo. pompi on heidän kanssaan löytää enemmistön kanta ja toimia sen mukaisesti. 9 Isännöintipäivillä Juhani Siikala vaihtoi televisiossa omaa remontointiohjelmaa pyörittäneen Remontti Reiskan kanssa kuulumisia ajankohtaisista kunnossapitoon liittyvistä asioista. Levin hiihtolenkeillä nousee kunto ja akut lataantuvat. Onko isojen remonttien tekemisessä edistytty tällä vuosikymmenellä itse prosessin ohjauksessa suhteessa omistajiin. – On yleistynyt erillisen asukasinsinöörin mukaan tulo. – Tällaisten uusien tapojen yleistyminen on kuitenkin hidasta ja haasteellista, koska kaikilla ei ole mahdollisuutta nettitekniikkaan
Pitäisikö/olisiko mahdollista jonkin tahon ruveta rakentelemaan hyvä malli -prosessinohjauksia, kun remonttikohteita on tuhansin jonossa. – Ilman muuta on, mutta hyödyt näkyvät oikeastaan vasta sitten, kun heillä itsellään on vastuu asuinkiinteistöstään tai osakehuoneistostaan. – On saatu liikkeelle ryhmäkorjausrakentaminen sekä saman työkunnan siirtäminen ilman hukka-aikoja seuraavaan kohteeseen. Tämä on selvästi helpottanut jopa osakkaiden tulemista hallitukseen. Teksti: Terttu Iiskola ja Juhani Siikala Kuvat: Juha Siikalan arkisto Kunnossapidon prosessin osapuolen, keskeiset tehtävät sekä tiedon hallinnointi. Missä on kannattavuusraja. KUNNOSSAPIDON PROSESSI. Suuri peruskorjausremontti maksaa heille enemmän kuin he ovat asunnostaan maksaneet, ja se tuntuu heistä kohtuuttomalta, eikä asuntoa myydyksikään saa. Teknistä edistymistä Miten on edistytty peruskorjausten teknisissä toteutuksissa/innovaatioissa. Lainan saa edullisella korolla ja jopa niin, että maksetaan vain korot ilman lyhennyksiä. Remonttikulut tuntuvat kohtuuttomilta 40–50 vuotta vanhoissa taloissa asuu paljon iäkkäitä ihmisiä, jotka ovat aikanaan maksaneet ”osakkeestaan” nykyrahassa mitättömän hinnan. – Suurissa kaupungeissa pienet huoneistot on suhteellisen helppo myydä heti remontin jälkeen ja saada itselleen asunnon arvonnousu, joka usein voi olla sama tai jopa suurempi kuin osakkaan osuus remontista. Miten energiatehokkuus-/ lähes nollaenergiataloasiat ovat menneet läpi niissä taloyhtiöissä, joista sinulla on kokemusta. – Osakkaalla on mahdollista saada myös ns. Millaisissa tapauksissa käy niin, että talo puretaan eli peruskorjausremonttiin ei ryhdytä lainkaan. Nyt on vihdoin havahduttu siihen, että kouluissa pitäisi istuttaa lapsiin ja nuoriin käytännön taloustietoa. 10 ta, jonka AKHA on laatinut yhdessä Kiinteistöliiton kanssa. käänteinen laina, jolloin perilliset ovat jatkossa velvollisia hoitamaan lainan. – Talon arvoa pohdittaessa täytyy selvittää, olisiko esimerkiksi joku kiinteistöjalostaja kiinnostunut hankkeesta tai olisiko joku grynderi kiinnostunut ostamaan kohteen ja rakentamaan tontille uuden talon ja maksamaan osakkaille oikeudenmukaisen korvauksen. Millaisia kokemuksia sinulla on näiden asioiden hyvistä hoito/ohjausratkaisuista putkiremonttien yhteydessä. – Esimerkiksi ikkunakorjauksissa on lisätty kolmas lasikerros sekä putkiremonteissa ovat energiaystävälliset vesikalusteet ja huoneistokohtaiset veden mittaustavat itsestään selvyyksiä. – Purkamista voi harkita silloin, jos rakennuksen arvo purkamisineen ja muine kuluineen on pienempi kuin tuleva korjauskustannus. – Pankit antavat nykyään 20 vuoden lainoja sekä taloyhtiöille että vaihtoehtoisesti henkilökohtaisena osakkaalle, ja vakuutenahan riittävät huoneiston osakkeet. – Muutamat yritykset ovat hakeneet malleja saksalaisesta systemaattisuudesta ja tehokkuudesta sekä ruotsalaisten logistiikan hyödyntämisestä. Olisiko tästä jollakin aikavälillä hyötyä myös kiinteistöjen hoidossa. – On kehitetty uusia energiaa säästäviä tuotteita ja saatu lisätyksi teollista esivalmistusta
Muovi häviää luonnossa hyvin hitaasti, sanoo Koivuniemi. – Sekajätteen mukana oleva muovi päätyy poltettavaksi laitosmaisen käsittelyn kautta. Esimerkiksi elektroniikkaja sähköromusta ei tarvitse alkaa kenenkään muovia irrottamaan, vaan se tehdään aikanaan kierrätyksessä. Sen sijaan varsinaisen pakkausalusta tulee viedä erilliskeräykseen. Tarkoituksena on saada muutoin sekajätteeseen päätyvät muovipakkaukset kerättyä uusioraakaaineeksi muoviteollisuudelle. Muovipakkausten erilliskeräykseen ei tule laittaa muovisia öljytai liuotinkanistereita. Pakkaukset kerätään muutamaan kymmeneen terminaaliin eri puolilla maata, tai suoraan käsittelylaitokselle. – Emme peri yrityksiltä vastaanottomaksua, jos yritysten muovipakkauksia tuodaan vastaanottoterminaaliin. Juhani Karvonen – Keräyksellä pyritään saamaan pois etenkin isot, tilaavievät ja paksut muovipakkaukset kuluttajilta.. kauksissa, muovisissa mehupulloissa, voirasioissa, jugurttipurkeissa ja muovikasseissa. – Näitä muovilaatuja on esimerkiksi kirsikkatomaattipakIsot pakkaukset halutaan hyödyntää Kuluttajapakkausten keräily alkaa vuoden 2016 alusta. Pakkausmuovin keräämisellä pyritään vähentämään roskaamista. Yksi esimerkki on jauhelihapakkaus. Koska jonkinlainen lyhytaikainen välivarastointi on välttämättömyys. Uusiomuovia ei enää käytetä hygieniasyistä elintarvikepakkauksissa. – Keräyksellä pyritään saamaan pois etenkin isot, tilaavievät ja paksut muovipakkaukset kuluttajilta. Toistaiseksi kaikki lähes kaikki kotitalouksien muovit kuuluvat sekajätteeseen tai energiajätteeseen. – Lähes kaikki elintarvikkeet pakataan muoviin säilyvyyden takaamiseksi. 11 Suomeen on tarkoitus perustaa viisisataa keräyspistettä ja mahdollisesti myös kunnallisia keräyspisteitä voidaan hyödyntää, sanoo tehdaspäällikkö Mikko Koivuniemi Ekokemistä. Uusiomuovi käy rakennusteollisuuteen Erilliskeräykseen tulee laittaa ne pakkaukset, joissa on paljon muovia. Kaikki tällaiset jakeet käsitellään uusioraaka-aineeksi muoviteollisuudelle. Tyypillisiä erilliskeräysmuoveja ovat PET-, LDPE-, HDPEja PP-muovit. Uusiomuovista valmistetaan esimerkiksi erilaisia rakennusteollisuuden valmistamia tuotteita. Ne ovat ns. Koivuniemi korostaa, että kyse on nimenomaan muovipakkausten keräyksistä. eivät kuulu erilliskeräykseen. Likaisen muovin erilliskeräys ei ole järkevää, vaan ne voi laittaa edelleen sekajätteeseen. Sen sijaan muovi on hyvin näkyvä jätejae. Koivuniemen mukaan pelko siitä, ettei kaikki muovit tulisi hyödynnetyksi, on turha. Repäisymuovin voi kuluttaja heittää sekajätteen joukkoon. Muovin osuus kokonaisjätemäärästä on varsin pieni. – Ne on laitettava haitallisten jätteiden keräykseen kuten tähänkin saakka. tuottajavastuun alaisia jätejakeita. Myöskään automuovit tai elektroniikkaja sähköromuun liittyvät muovit Muovin keräys kotitalouksista tehostuu Kierrätysmuovista valmistettujen terassiritilöiden etuna on jatkuvan kosteuden hyvä kesto
12 Helsingissä on keskustaprojektin ohella 12 aluerakentamiskohdetta Helsingissä on keskustaprojektin ohella 12 aluerakentamiskohdetta Helsinkiä rakennetaan ahkerammin kuin vuosikymmeniin. Helsingin miljardipanostukset kantavat hedelmää 2020-luvulla. Uudet kaupunginosat ja alueet rakennetaan paitsi hyväksi elinympäristöksi asumiseen ja vapaaaikaan, myös toimivaksi ympäristöksi yrityksille ja työpaikoille
Viikki-Kivikko, ArabiaHermanni ja Alppikylä ovat pääpiirteittäin valmiina 2-3 vuoden kuluessa, kun taas Pasilaa rakennetaan vielä 2030-luvulla. Ratapihakäytöstä vapautuneen Keski-Pasilan rakentamiJätkänsaareen vuonna 2013 valmistuneita rakennuksia Crusellinsillalta katsottuna. Itäisen Östersundomin projekti jatkuu tämän jälkeenkin, mutta kaavoitus ja rakentaminen ovat vasta alkuvaiheessa. Lisäksi on vielä Pasilan Konepajan alue, Länsija Itä-Pasilan täydennysrakentaminen sekä messukeskuksen kehittäminen, kertoo Kari Pudas. Jätkäsaaresta lähtivät konttiliikennetoiminnot, mutta sinne jäivät terminaalirakennukset, joita kehitetään, sekä valtava Bunkkeri-rakennus. Sataman entinen konttori sekä pari makasiinia säilyvät myös. Pasilasta vapautui ratapiha-alueita. Aiemmin paikalla on ollut vain niittyä, metsää, kalliota tai logistiikkarakennuksia. Keski-Pasilan tehokkuusluku huippuluokkaa Pasila on yksi mielenkiintoisimpia rakennuskohteita, siellä yhdistyvät täydennysrakentaminen, kokonaan uusien alueiden luominen ja tornitalorakentamisen keskittymä. Sataman siirron vaikutus on kuitenkin ollut vain yksi osatekijä. Viime mainittuja oli varsinkin Jätkäsaaressa, Kalasatamassa ja Kruunuvuorenrannassa. Uusia kaupunginosien osa-alueita on rakennettu myös muun muassa Myllypuroon, Arabiaan-Hermanniin ja Vuosaareen. Noin puolet aluerakentamiskohteista on aloitettu lähes puhtaalta pöydältä eli alueilta, joissa ei ole ollut asuintaloja tai niitä on ollut vain vähän. KeskiPasilan lisäksi puhutaan Ilmalasta, Pohjoisja Ylä-Pasilasta. 13 Helsingissä on keskustaprojektin ohella 12 aluerakentamiskohdetta Kaupungin oman listauksen mukaan Helsingissä on 12 aluerakentamiskohdetta keskustaprojektin ohella. Projektit ovat eri kokoisia, sisältöisiä ja eri vaiheissa. Kuva: Pertti Nisonen/ Helsingin kaupunki – Kun yritetään kehittää sosiaalisesti, taloudellisesti ja ekologisesti kestävää kaupunkia, on korkeammalle ylöspäin rakentaminen yksi mielekäs suunta, aluerakennuspäällikkö Kari Pudas sanoo.. – Helsingissä kehitetään nyt poikkeuksellisen hienoja alueita, jotka erityisesti satamatoimintojen siirtyminen Vuosaareen on vapauttanut muuhun käyttöön, kertoo Helsingin hieman yli puoli vuotta virassa ollut aluerakentamispäällikkö Kari Pudas. Honkasuolla, Kuninkaantammessa, Alppikylässä ja Koivusaaressa aloitettiin lähes nollasta. – Alue on myös laaja
Tehokkuusluku (e) kuvaa alueen väljyyttä eli rakennusten pinta-alaa suhteessa alueen pinta-alaan. AM on vuoden 2008 asumisen ja maankäytön toteutusohjelma 2008–2017, jossa määritellään kaupungin asuntopoliittiset päämäärät sekä ohjelmakauden tavoitteet ja toimenpiteet. Helsinki on kuitenkin yhteistyökumppanien kanssa tutkinut korkean rakentamisen haasteita useasta näkökulmasta. Kaupunki ei ole halunnut antaa kenellekään etuajooikeutta esimerkiksi kokonaisiin kortteleihin. – Kaupungilla on KeskiPasilan alueella vähän maanomistusta. Kuva: Klaus Susiluoto. Keski-Pasilassa tehokkuusluku on neljä. Yksityisen omistamalla maalla kaupunki ei ole asuntomuotojakauman periaatteen noudattamista edellyttänyt. Kari Pudas arvioi Pasilan kehittyvän todelliseksi kaupunkikeskukseksi. Liikenne kuntoon Yksityiset investoinnit Pasilaan saattavat nousta pidemmällä Jätkäsaarta toteutetaan usean rakennusliikkeen ja rakennuttajan voimin. Kaupungin maanomistus Pasilassa on vähäinen, ja siitä suuri osa on toimitilatontteja. – Kun yritetään kehittää sosiaalisesti, taloudellisesti ja ekologisesti kestävää kaupunkia, on korkeammalle, ylöspäin rakentaminen mielekäs suunta, Pudas sanoo. Kuva: Klaus Susiluoto.. Puu-Myllypuro on käytännössä oma kaupunginosansa, jossa lähes kaikki asuinrakennukset ovat puusta. 14 PERUSKORJAUS nen yhdistää Pasilan kokonaisuudeksi. – Uskon, että näitä tehdään vakavalla mielellä, koska hankkeiden valmistelu, suunnittelu ja kehittäminen on jo sinällään iso satsaus. – Keski-Pasilan keskuksessa ja tornialueella AM-ohjelman noudattaminen ei ole rakennusten toteutuskustannusten vuoksi järkevää, sanoo Puumalainen. – Nykyisin jo suuri työpaikkakeskittymä on loistavan sijaintinsa ja erinomaisten liikenneyhteyksiensä vuoksi Helsingin toimitilarakentamisen avainalue, jonka kehittämiseen kaupunki panostaa merkittävästi lähivuosina. Kaupunki toki panostaa paljon infraan, koulujen, kirjastojen ja sote -palveluiden vaatimiin tiloihin, jopa 300 miljoonaa euroa. Kuva: Patrik Lindtröm/Helsingin kaupunki Pasilan projektijohtaja Niina Puumalainen muistuttaa, että tornitalot ja muutkin rakennusprojektit perustuvat suurimmalta osaltaan yksityisiin investointeihin. Kaupungin maanomistus vähäistä Pasilan projektijohtaja Niina Puumalainen muistuttaa, että tornitalot ja muutkin rakennusprojektit perustuvat suurimmalta osaltaan yksityisiin investointeihin. – Helsingin väestö lisääntyy 1,5 prosenttia vuosittain, mikä on eurooppalaiselle kaupungille merkittävä kasvuvauhti. Tila Helsingissä on rajallinen
Pasilan läpäisee seudullisia työmatkapyöräilyreittejä, joiden sujuvat yhteydet turvataan myös tulevaisuudessa. Kuva: Helin & CO Arkkitehdit/Helsingin kaupunki.. – Työssä on ollut kaupungilta mukana muun muassa pelastusja rakennusvalvontaviranomaisia ja asiantuntijoina korkeaan rakentamiseen perehtyneitä arkkitehtija insinööritoimistoja sekä rakennuttajia. – Kaupunkikeskus on kolmen korttelin kokonaisuus, johon tulee Suomen viidenneksi suurin kaupallinen keskittymä monipuolisine palveluineen ja liikkeineen. Arkkitehtuurikilpailu 2015-2016 Niina Puumalainen kertoo Keski-Pasilaan tulevan noin 13 000 uutta työpaikkaa ja asuntoja noin 5 000:lle asukkaalle. Uuteen kaupunginosaan tulee noin 6 000 asuntoa ja 11 000 asukasta. Yhdestä säiliöstä on tehty valotaideteos. – Lisäksi Vallilan kautta Sörnäisiin ja Kalasataman suuntaan johtava väylien mitoituksessa on varauduttu myös suunniteltuun Tuusulanväylän liikenteen kääntämiseen Veturitielle. Ja aluerakentamisessa suositaan muutenkin alakokonaisuuksien rakentamista kerrallaan, sanoo Puumalainen. – Liikenneviraston KeskiPasilaan rakentama uusi läntinen lisäraide helpottaa Helsingin ratapihan järjestelyjä ja mahdollistaa junavuorojen lisäämisen ja junien vuorovälien tihentämisen. Kaksi rakentaa YIT ja kaksi kaupungin oma ATT. Tavoitteena on luoda erilaisia merellisiä kaupunkiympäristöjä ja asumismuotoja, niin moderneja kerrostaloja, kaupunkipientaloja kuin asuntoja aivan veden äärellä. Kokonaisuuteen kuuluu uudistettava Pasilan asema. Redi tulee olemaan kahdeksan tornitalon ja kauppakeskuksen yhdistelmä. Kruunuvuoresta on kaavailtu ”valon kaupunkia”. Kunnallistekniikan rakentaminen on jo alkanut. Kuva: Helsingin KSV. Rakentaminen alkaa Gunillankalliosta ja Borgströminmäestä edeten Hopealaaksoon ja Kaitalahteen. Metropolin jokainen juna ja myös kaukojunat pysähtyvät Pasilassa. – Pasilan Keskuksen eli Triplan rakentamisen mahdollistava keskustakorttelien asemakaavaehdotus on ollut lausunnoilla ja kaavan on tarkoitus tulla lainvoimaiseksi kesällä 2015, jolloin Triplan rakentaminen käynnistyy. Terveysasema on yhteinen Laajasalon asukkaiden kanssa ja se sijaitsee Laajasalossa, kuten myös lähin kirjasto, mikä ei valitettavasti ole sama asia kuin lähikirjasto. – Pasilalla on keskeinen rooli kasvavan kantakaupungin liikenteen sujumisessa, mikä edellyttää merkittävää panostamista kevyen liikenteen, joukkoliikenteen ja muun ajoneuvoliikenteen ratkaisuihin, sanoo Niina Puumalainen. Keski-Pasilan kaksi muuta keskeistä osa-aluetta ovat ratapihakorttelit ja tornialue ja tämän lisäksi alueella on kolme pienempää myöhemmin asemakaavoitettavaa aluetta. Kruunuvuorenrannan suunnittelu ja rakentaminen etenee osa-alueittain. Ratapihakorttelien asemakaava vahvistetaan todennäköisesti 2016 ja tornialueen 2018. – Kilpailun on tarkoitus käynnistyä syksyllä 2015 ja voittajasta tehdään päätökset loppuvuonna 2016. Alueella tullaan toteuttamaan valotaidetta laajemminkin, rakennuskustannuksista on taidetta varten varattu prosentti kaikille tonteille. Uudenlainen kaupunkikeskus Pasilan aseman ja nykyisen Pasilansillan viereen rakentuu täysin uudenlainen kaupunkikeskus Mall of Triplan ympärille. Triplassa on myös runsaasti toimistotilaa, hotelli ja erityyppistä asumista. 15 PERUSKORJAUS tähtäimellä jopa 4,5 miljardiin euroon. Kruunuvuorenrannassa tavoitteena on luoda erilaisia merellisiä kaupunkiympäristöjä ja asumismuotoja, niin moderneja kerrostaloja, kaupunkipientaloja kuin asuntoja aivan veden äärellä. Kruunuvuorenrannan rakentaminen tulee olemaan varsin monimuotoista. Triplan saavuttaa kymmenessä minuutissa yli 500 000 ja 30 minuutissa yli miljoona asiakasta. Uudistettavasta Pasilan asemasta kasvaa Suomen vilkkain. KeskiPasilaan rakennetaan uusi pääväylä Veturitie, kertoo Puumalainen. – Sinne luodaan myös puolijulkista tilaa oleskeluja elämystilaa, Niina Puumalainen luettelee. – Tornialueeseen asemakaava laaditaan kaupungin ja valtion järjestämän Helsinki High Rise-arkkitehtuurija toteutuskilpailun voittaneen ratkaisun pohjalta. Kruunuvuorenrantaan rakennetaan kaksi koulua, useita päiväkoteja ja kaksi asukaspuistoa. Aseman edustalle Pasilansillalle rakennettava raitioja bussiliikenteen vaihtoterminaali mahdollistaa sujuvat vaihdot liikennemuodosta toiseen. Hän kertoo Helsingin tutkineen korkeaa rakentamista jo vuosikaudet. Pasilan rautatieaseman kautta kulkee tulevaisuudessa lähes 200 000 matkustajaa päivittäin. Kalasataman metroasema sijoittuu tulevaisuudessa kauppakeskus Redin kolmanteen kerrokseen, osin kauppakeskuksen sisään. Kruunuvuorenranta: valon kaupunki Laajasalon länsiosaan tuleva Kruunuvuorenrannan uusi kaupunginosa koostuu kahdeksasta osa-alueesta, jotka ovat Borgströminmäki, Gunillankallio, Kaitalahti, Kruunuvuori, Hopealaakso, Haakoninlahti, Koirasaaret ja Stansvikinnummi. Ensimmäisenä on alkanut Gunillankallion neljän kerrostalon rakentaminen
Bunkkerista järjestetään toteutuskilpailu 2015, rakentaminen alkaisi tällöin 2016-2017. Hankkeessa 16-kerroksiseen uudisrakennukseen liitetään myös toinen Sonckin suunnittelemista vanhoista makasiineista kongressiosaksi. Lisäksi kesäaikaan Länsisatama on vilkas risteilyalussatama. Korkein tornitalo tulee olemaan 35-kerroksinen ja 132 metriä korkea. – Ensimmäisenä osakokonaisuutena valmistuu Sörnäistenniemi 2018. – Ensimmäisenä osakokonaisuutena valmistuu Sörnäistenniemi 2018. Länsisataman lisäksi alueelle jäi muutama varastorakennus, joiden käyttötarkoituksia muutetaan. Asukkaita on jo nyt parituhatta, mutta kokonaismäärä nousee 20 000een 2030-luvulla. Kalasataman aluerakentamisprojektin johtaja Hannu Asikainen arvioi Kalastaman tarjoavan monipuolisuutta ja yhteisöllisyyttä. Liikennettä oli varsinkin Sörnäisten satamaan. Kalasataman puisto valmistuu jo hieman aiemmin, vuosina 2015-2017. Clarion-hotellin rakentamisen Jätkäsaareen on tarkoitus käynnistyä maaliskuun alussa. – Puisto avautuu kohti keskustaa ja merimaisemaa. Myös Bunkkerin mahdollisesti toteutettava asuntomäärä on avoin. – Jo vuonna 2016 osa alueesta on vihreää. Keskeisestä kiilamaisesta puistosta tulee asukkaiden kohtauspaikka. Julkisuudessa Verkkokauppa.com on vastustanut ajatusta ja haluaisi lisää tilaa logistiikalleen. Pasilaan avautui tilaa rakentamiselle tavaraliikenteen ratojen poiston ansiosta. Kalasatamaan tulee myös kuntalaisille tarpeellisia palveluita kuten kouluja, sosiaalija terveyspalveluita ja jätehuoltoa alipaineella. Bunkkerin kehitystyö alkaa Länsisataman aluerakentamisprojektiin kuuluvat Ruoholahti, Salmisaari, Jätkäsaari, Hernesaari, Telakkaranta ja Eiranranta. Kuva: Helsingin kaupunki Kalasataman aluerakentamisprojektin johtaja Hannu Asikainen kertoo Kalasatamassa asuvan jo parituhatta kaupunkilaista. Kalasataman keskus on kokonaan valmis vasta 2023. Itäja Länsi-Pasilan välille tulee uusi parempi silta. 16 Sörnäistenniemi rakentuu jo 2018 Kalasatamasta on kehittymässä urbaani ja tiivis kaupunginosa. Kuva: Klaus Susiluoto. Kalasataman Sörnäistenniemen ja Mustikkamaan välille rakennetaan Isoisänsilta, jonka valmistuttua syksyllä 2016 Kalasatama yhdistyy Mustikkamaan ja Korkeasaaren virkistysalueisiin. – Sataman entinen hallintorakennus eli Sonckin noppa sekä Lars Sonckin suunnittelemat makasiinit säilyvät kuten myös infotilana toimiva Huutokonttori, josta osa on pelastusalan oppilaitoksen käytössä, kertoo Säntti. – Redi on oikeastaan kahdeksan tornitalon ja kauppakeskuksen yhdistelmä, kertoo Hannu Asikainen. – Hyväntoivonpuiston rakentaminen on alkanut maanrakennustöillä ja sen pohjoisosa valmistuu vaiheittain vuoteen 2019 mennessä, kertoo Länsisataman aluerakentamisprojektin johtaja Outi Säntti. Puistokiilan pohjoisimmasta osasta rakennetaan Kalasataman keskukseen liittyvä katuaukio, kertoo Asikainen. Suurin kokonaisuus on Jätkäsaari. Redi-kauppakeskuksesta kaavaillaan destination-tyyppistä elämyskeskusta. – Helsingin kaupunki ei kuitenkaan ole käyttänyt pilvenpiirtäjä-sanaa, ja yleisempi korkeusraja on noin 150 metriä, vaikka virallista metrimäärää ei olekaan, tarkentaa Asikainen. Asemakaavatyön pohjana on ollut arkkitehtitoimisto Cino Zucchi Architettin tekemä viitesuunnitelma, mutta kaava ei ole vielä lopullinen. Pasilaan tulee uudenlainen kaupunkikeskus Tripla. Ennakkokaavailuissa näkemyseroja on ollut muun muassa siitä, tuleeko rakennukseen uimahalli. Viereisten asuinrakennusten rakennustyöt vaikuttavat aikatauluihin. Kalasatamanpuisto sijaitsee Sörnäistenniemen ja Suvilahden sekä Kalasataman keskuksen välissä. Puisto toteutetaan useassa vaiheessa, joten täsmällisiä aikatauluja on vaikea vielä antaa. Kaupungin kokonaisinvestoinnit Kalasatamaan ovat peräti noin 600 miljoonaa euroa. Kuva: Klaus Susiluoto.. Havainnekuvassa KeskiPasilan ratapihakorttelit, Tripla-keskus ja tornialue. Isoisänsilta on saanut nimensä Mustikkamaan Isoisänniemen mukaan Kauppakeskus metroaseman ympärille Kalasataman keskukseen on suunnitteilla tornitaloja. Kalasataman keskus on kokonaan valmis vasta 2023. Rediin tullee esimerkiksi kolmen kerroksen korkuinen kiipeilyseinä. Kalasataman metroasema sijoittuu tulevaisuudessa Redin kolmanteen kerrokseen, osin kauppakeskuksen sisään. Kuva: Kimmo Brandt/Helsingin kaupunki. Massiivinen Bunkkeri, entinen kappaletavaravarasto, on alueen maamerkki. Jätkäsaaren tavarasataman toiminnot siirtyivät Vuosaareen vuonna 2008, mutta alueella jatkaa toimintaansa Länsisatama, josta liikenne suuntautuu Tallinaan sekä Pietariin
Vahvasti puuvaltainen uusi kaupunginosa on Honkasuo. – Kuninkaantammeen tulee puisia kerrostaloja ja kaupunkipientaloja 1 500:lle asukkaalle. Tornitalojen kohtalo on osin avoinna sitkeän taantuman ja mahdollisten valitusten vuoksi. Puu-Myllypurossa myös kerrostalot ovat puusta. Infra alkaa siellä jo olla valmiina. – Täydennysrakentamiskorvausten jako tullee olemaan tärkeä asia. Jos nyt jo yli kuusi vuotta kestänyt talouden alamäki jatkuu, ei ole vaikea ennustaa, että tornitalojen määrää suunnitelmissa vähennetään. Eri rakennuksia yhdistää katoksen alla oleva ”puuluola”. 16-kerroksinen uudisrakennus Jätkäsaareen toteutetaan myös puurakentamista. Niistä kerrotaan enemmän hankkeiden edetessä.. Näkyvien maamerkkien lisäksi yhtä lailla mielenkiintoisia aluerakentamisprojekteissa ovat paljolti piiloon jäävät innovatiiviset energiaja jätehuoltoratkaisut. Mukana ovat muun muassa Saraco, Hoas, Oulun Rakennusteho, Pohjola Rakennus Tampereelta, Lemminkäinen sekä Woodicityssä SRV, Stora Enso ja ATT. Alueen koilliskulmaan Välimerenkatu 1-3 Vähentääkö sitkeä taantuma tornitaloja. rakentuu kokonainen puutalokortteli. Kalasataman 8000 työpaikkaa vuoteen 2030 mennessä ei ehkä ole yhtä epärealistinen, mutta lukumagiassa olisi toivonut realismia. Moni toimija on pääkaupunkiseudun ulkopuolelta. Suomessa puurakentamishankkeet ovat jääneet liian usein koerakentamiskohteiksi. – Esikaupunkialueilla tapahtuu yksittäisten rakennusten täydennysrakentamista, mutta myös aluekokonaisuuksia rakennetaan. Puu-Myllypuro sijaitsee vain puoli kilometriä metroasemasta. Muuten tiiviisti rakennettuun Jätkäsaaren länsiosaan tulee myös townhouse-tyyppisiä pientaloja. Vähintään niiden rakentaminen viivästyy. Tosin esitetyt luvut eivät mitenkään sitovia olekaan. Osa sijoittuu kunnostettavan tekolammen eli nykyisen Palettilammen ympärille viuhkamaisesti, kertoo projektinjohtaja Kimmo Kuisma. Keski-Euroopassa ja Ruotsissa puurakentaminen on suosittua. Täydentävää rakentamista on yllättävän paljon niiden saamaan vähäiseen julkisuuteen verrattuna. Tannerin mukaan kaupungin kehittämisen tavoitteena on tiivis, joukkoliikenteeseen tukeutuva kaupunkirakenne. – Kivikkoon on tulossa pienteollisuusalue. Eli miten jaetaan kunnan ja taloyhtiön kesken tontista saa lisärakennusoikeus. Tankovainion alueelle Mellunmäen metroaseman lähelle Mellunkylän Tankovainioon asuntoja noin 600:lle asukkaalle. Teksti: Klaus Susiluoto Viereiset peruskoulut ja korttelitalo toteutuvat varmasti. – Toivomme tietenkin uusien toimijoiden rakentavan jatkossakin kohteita koko Helsingin alueelle ja tätä kautta lisääntyvän kilpailun tuovan hintatasoon edullisuutta. Ainoa vastaava, Espoossa Keilaniemessä sijaitseva SRV:n tornitaloprojekti on viivästynyt. Kuva: Klaus Susiluoto. – Tiivistä lisärakentamista pyritään saamaan varsinkin Helsingin julkisen liikenteen solmukohtiin, Tanner kertoo. Tyypillinen asuinrakennuksen koko on 4 500-5 000 neliötä. Clarion-hotellin rakentaminen on tarkoitus käynnistyä maaliskuun alussa. Asuintalojen lisäksi Wood Cityyn tulee hotelli sekä toimistoja liikerakennuksia. Hankkeessa 16-kerroksiseen uudisrakennukseen liitetään myös toinen Sonckin suunnittelemista vanhoista makasiineista kongressiosaksi. Kun toimijoita on useita, saadaan projekteja varmemmin liikkeelle. Apuna ovat muun muassa sadepuutarhat, joilla hulevesiä voidaan käsitellä luonnonmukaisesti. – Pienistä puroista tulee suuria virtoja, vertaa Tanner. Vaikka puukerrostaloista puhuttiin jo 1990-luvun lopussa, vasta nyt 2010-luvulla tapahtuu läpimurto. Eräiden aluerakennuskohteiden arvioidut työpaikkamäärät tuntuvat ylimitoitetuilta. Esimerkiksi piskuiseen Koivusaareen on kaavailtu 4000 uutta työpaikkaa. Vuonna 2016 valmistuu eritasoliittymä, josta kaupunki maksaa 20 miljoonaa euroa. Täydennysrakentaminen myös vilkasta Uuden Helsingin rakentamisen kokonaisuudessa projektijohtaja Ritva Tannerin vastuulla ovat esikaupungit ja täydennysrakentaminen sekä Alppikylä. Toivottavasti Helsinki High Rise-arkkitehtuurikisassa 20152016 saadaan innovatiivisia ideoita. – Kaupunki ei ole halunnut antaa kenellekään etuajo-oikeutta esimerkiksi kokonaisiin kortteleihin. – Tiivistä lisärakentamista pyritään saamaan varsinkin julkisen liikenteen solmukohtiin. Alueelle tulee puisia omakotitaloja, rivitaloja ja pienkerrostaloja rakennetaan noin 1 600:lle asukkaalle. Yksittäisiä tornitaloja on Helsingissä, Espoossa ja Vantaalla rakennettu, mutta korkeita taloryhmiä, jollaisia on kaavailtu Kalasataman lisäksi Keski-Pasilaan, ei Suomessa käytännössä ole. Esimerkiksi Siltamäen eteläosaan ja Haagan Isonnevaan tulee molempiin noin 1000 uutta asukasta. Sanoivat kriitikot mitä vain, tornitaloja ja jopa ”matalia pilvenpiirtäjiä” Helsingin seudullakin tarvitaan. Arvio saattaa olla hieman optimistinen, mutta varmuudella puurakentaminen Helsingissä jatkuu hyvällä mallilla vielä 2020-luvun aluerakentamisen aikana. Useat toimijat lisäävät kilpailua Jätkäsaarta toteutetaan harvinaisen usean rakennusliikkeen ja rakennuttajan voimin. Outi Säntti kertoo, että puukortteli Wood Cityn rakentaminen alkanee keväällä 2015 toimistorakennuksilla. Puutalojen Honkasuo, Kuninkaantammi ja Uusi Myllypuro Puurakennuksia tulee käytännössä kaikkiin aluerakentamiskohteissa. Helsingin apulaiskaupunginjohtaja Hannu Penttilä on arvioinut, että vuonna 2020 pääkaupungissa kaikista asuntorakennuksista puutaloja on neljännes. Helsingin kaupunki on ilmoittanut, että se kaipaa laajempaa tarjontaa, jotta puusta valmistettujen asuntojen hintataso ei karkaa käsistä. Parin vuoden kuluessa asukkaita on jo noin 2000. 17 Projektijohtaja Ritva Tannerin vastuulla ovat esikaupungit ja täydennysrakentaminen sekä Alppikylä. Näkyvinä maamerkkeinä ne tulisi kuitenkin suunnitella huolellisesti. – Helene Schjerfbeckin puiston ja sen lähellä olevien alueiden sadeja sulamisvedet käsitellään ekologisesti. – Arkkitehtuurikilpailun voitti Anttinen Oiva arkkitehdit
Viimeisen vuoden aikana uusi piirre on ollut myös liikekiinteistöjen tyhjentyminen kiihtyvällä tahdilla.. 18 Toimistotiloja tyhjänä pääkaupunkiseudulla miljoona neliötä Liikekiinteistöjäkin jää autioiksi entistä enemmän Toimistotiloja on tyhjillään pääkaupunkisedulla tällä hetkellä noin miljoona neliötä
Tyhjän toimistotilan määrä ei osoita vähenemisen merkkejä, ja vähittäiskaupan haasteet ovat nyt kääntäneet myös liiketilojen vuokraamisen näkymät entistä heikommiksi. 19 Toimistotilojen osalta kehityskäyrä on ollut samansuuntainen jo muutaman vuoden. Liiketilojen vuokrauskin alamäessä Myös liiketilojen vuokramarkkinoilla on tapahtunut käänne huonompaan suuntaan. Liiketilojen tyhjyyteen vaikuttaa heikontunut kulutuskysyntä. Liiketilojen vuokramarkkinoiden tilanne on pitkään ollut toimistoja parempi, mutta nyt toimitilabarometrin vastaajat arvioivat Helsingin keskustan hyvän liiketilan käyvän neliövuokratason olevan keskimäärin 109 euroa, kun vielä vuosi sitten lukema oli 120 euroa. Keskustan toimitilat kiinnostavat sijoittajia, jos vuokrakassavirta on vakaa ja liiketaloudelliset näkymät positiiviset. – KTI:n vuokratietokantaan tilastoidut uudet vuokrasopimukset ovat alkaneet pääosin aivan parhaiden sijaintien tiloista. Näissä vuokratasot ovat edelleen nousseet. Ero muihin kaupunkeihin kasvaa Helsingin keskustan ero muihin kaupunkeihin kasvaa. Osa tyhjistä tiloista purettaneen Kalevan mukaan tyhjillään olevien toimitilojen määrän odotetaan edelleen kasvavan. Päivittäistavarakaupassa liiketiloja on tyhjänä selvästi vähemmän kuin toimistotiloja. – Helsinki ja varsinkin ydinkeskusta ovat tietyllä tapaa oma lukunsa koko maata ajatellen. – Osaa tyhjistä toimistoja liiketiloista odottaa väistämättä purkaminen. Toimistotiloja voidaan jossain määrin saneerata esimerkiksi asunnoiksi, mutta kaupan tilojen käyttötarkoitusta on vaikea tai jopa mahdoton muuttaa ainakaan järkevillä kustannuksilla. – Sen sijaan liikekiinteistöjen tyhjentyminen on ainakin joillakin alueilla viimeisen vuoden aikana kiihtynyt erityisesti kuluvan vuoden aikana. – Helsingin keskustan vuokrataso on tähän saakka ollut yleisestä taloustilanteesta huolimatta nouseva, mutta tämän vuoden aikana on ensimmäisen kerran ollut havaittavissa merkkejä, että ainakin korkeimmat vuokrat ovat leikkaantuneet. Oulussa ja Jyväskylässä sijoittajat vaativat toimistokiinteistösijoituksilleen yli kahdeksan prosentin nettotuottoa. Toimitilabarometrissa aiemmin positiivisena pysytellyt Helsingin keskustan toimistovuokraennusteiden saldoluku on nyt kuitenkin painunut negatiiviseksi, eli seuraavan puolen vuoden aikana useampi vastaaja ennustaa vuokrien laskua kuin nousua. Myös liiketiloissa Helsingin keskustan vuokraennusteiden saldoluvut ovat nyt painuneet selvästi negatiiviseksi ensimmäistä kertaa sitten vuoden 2009. KTI:n Helsingin keskustan uusia toimistovuokria kuvaava indeksi on noussut 2,6 prosenttia viimeisen vuoden aikana. Barometriin vastasi 60 kiinteistömarkkinoiden ammattilaista. Helsinki oma lukunsa Kalevan mukaan heikko yleinen taloustilanne heijastuu toimitilojen vuokramarkkinoille. Helsingin keskustan toimistovuokrat ovat jatkaneet vielä nousuaan. – Parhaiden toimistojen neliövuokrataso on vakiintunut reilusti yli 30 euroon, ja keskiarvovuokrakin on uusissa vuokrasopimuksissa noussut 27 euroon. –Kaikissa muissa kaupungeissa näkymät ovat vielä tätäkin laskusuuntaisempia. – En jaksa uskoa, että miljoona neliötä tyhjää toimistotilaa voisi realistisesti ajatellen täyttyä edes pitkällä aikavälillä. – Muissa kaupungeissa tuottovaatimukset ovat sen sijaan nousseet viimeisen puolen vuoden aikana, ja esimerkiksi Espoossa, Vantaalla ja Tampereella liikutaan nyt 7,0– 7,3 prosentin tuottovaatimuslukemissa. Sama ilmiö koskee koko maata, sanoo Kaleva. – Toimistotilojen täyttyminen voi olla hidasta, sen sijaan liiketilat täyttyvät, kun kulutuskysyntä kasvaa, mikä voi tapahtua nopeastikin. Tyhjää toimistotilaa on ainakin neliömäärällä mitaten ennätysmäisen paljon, sanoo toimitusjohtaja Hanna Kaleva KTI Kiinteistötieto Oy:stä KTI Kiinteistötieto Oy:n marraskuussa julkaisema markkinakatsaus sekä KTI:n RAKLIn toimeksiannosta lokakuussa toteuttama toimitilabarometrikysely antavat kuvan Toimistotiloja tyhjänä pääkaupunkiseudulla miljoona neliötä siitä, että toimitilavuokrauksessa ja kiinteistökaupassa eletään jossain määrin uutta aikaa. Keskustan ulkopuolella vuokrat eivät ole enää pariin vuoteen nousseet ja paikoin jopa laskeneet. Toimitilabarometrin mukaan Helsingin keskustan toimistokiinteistöjen keskimääräinen nettotuottovaatimus laski 5,3 prosenttiin, ja parhaiden kohteiden tuottovaateet liikkuvat jopa alle viidessä prosentissa. Tuo miljoona neliötä tarkoittaa Helsingin ydinkeskustan liiketiloissa vuokrataso on tähän saakka ollut yleisestä taloustilanteesta huolimatta nouseva.. Vahva sijoittajakysyntä painaa parhaiden kohteiden tuottovaatimuksia alaspäin
Matalat korot ovat innostaneet kauppoihin, sanoo Laurikainen. Teksti: Juhani Karvonen Hämeenlinnaan kolmosmoottoritien päälle lokakuussa valmistunut Kauppakeskus Goodman toi kaupunkiin lisää kaupan neliöitä. Myös instituutiosijoittajille on perustettu edelleen uusia rahastoja. – Käyttötarkoituksen muuttamista pitäisi nyt kaikin tavoin helpottaa. – Sijoittajat ovat entistä valikoivampia. KTI:n toimitilavuokrakannan mukaan vain noin 83 prosenttia suurten sijoittajien omistamista pääkaupunkiseudun toimistotiloista oli vuokrattuna syyskuun alun tilanteessa. – Helsingissä Kalasataman kauppakeskuksen rahoituspohja on nyt varmistunut. Parhaimpien kohteiden arvo on jopa hieman noussut, mutta yleisesti arvo on kenties jopa hieman laskenut. KTI Kiinteistötieto Oy:n toimitusjohtajan Hanna Kalevan Helsingin keskustan toimitilat kiinnostavat sijoittajia, jos vuokrakassavirta on vakaa ja liiketaloudelliset näkymät positiiviset. Kiinteistökauppavolyymiä nostaa etenkin syyskuussa perustettu uusi logistiikkaja teollisuuskiinteistöyhtiö Certeum Oy, joka osti 917 miljoonan euron arvosta kiinteistöjä Spondalta, Varmalta sekä kolmelta Spondan rahastolta. Selkeä enemmistö toimitilabarometrin vastaajista odottaa toimistojen vajaakäytön kasvavan edelleen tulevan puolen vuoden aikana. Tyhjät toimistot eivät ole kaupunkikuvallekaan eduksi, lisää Laurikainen. – Käyttötarkoituksen muuttamista pitäisi nyt kaikin tavoin helpottaa.. Tilojen myyntiin vaikutta suuresti niiden sijainti. Siksi myös kotitalouksien sijoitusvaroja virtaa nyt aikaisempaa enemmän kiinteistömarkkinoille kiinteistösijoitusrahastojen kautta. Pankkirahoituksen saatavuus kiinteistösijoituksiin on parantunut huomattavasti viimeisen vuoden aikana. Kiinteistöjen kysyntä on kasvanut sijoitusmarkkinoilla, ja kiinteistökauppavolyymi on korkeimmillaan sitten vuoden 2008. Ongelmana voi olla tilojen soveltumattomuus muuhun kuin alkuperäiseen tarkoitukseensa. Osa olemassa olevista liikeja toimistotiloista jää odottamaan aikaa parempaa mutta osalle omistajat varmaan joutuvat miettimään käyttötarkoituksen muutoksia. Helppoja ratkaisuja ei ole näköpiirissä. Toimitilojen kysyntä on varsin heikkoa, eikä tyhjillään olevaa kohdetta ole helppo saada kaupaksi. Kauppojen kokonaisvolyymi kasvoi Kolmen ensimmäisen vuosineljänneksen kiinteistökauppojen kokonaisvolyymi nousi lähes kolmeen miljardiin euroon, mikä oli reilusti yli kaksinkertainen määrä viime vuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna. Vaikka tilaa on tyhjillään, pääkaupunkiseudulla kuten muuallakin maassa on valmistunut tänäkin vuonna uutta liikeja toimistotilaa. Tilojen vuokrauksessa kahtia jakaantuminen tuntuu korostuvan keskustan ja muiden osin välillä. Kiinteistökauppoja siivittää sekä ulkomaisten sijoittajien kasvava kiinnostus että kotimaisten sijoittajien kiinteistösalkkujen uudelleenjärjestelyt. 20 PERUSKORJAUS käytännössä 12-13 prosenttia koko toimistotilakannasta. Lokakuussa avattiin esimerkiksi Hämeenlinnassa ja Porissa uudet kauppakeskukset. Matalat korot ja rahoituksen saatavuus tukevat tällä hetkellä kiinteistösijoittamista. Tapiolaan ja Espoon Matinkylään on rakenteilla lisää kaupan tilaa. Tyhjän tilan määrä on vähentynyt esimerkiksi Helsingin Pasilassa ja Espoon Keilaniemessä, mutta vastaavasti kasvanut Helsingin Sörnäisissä ja Helsinki-Vantaan Aviapoliksen alueella. Toimitilabarometriin vastanneet kiinteistöalan ammattilaiset uskovat vahvasti kiinteistökauppojen määrän kasvuun myös lähitulevaisuudessa. Myös kaavoitusprosessit ovat hitaita, vaikka esimerkiksi toimistotilan muuttaminen asunnoiksi olisikin periaatteessa mahdollista, miettii Kaleva. Toimistotilojen myynti on vaikeutunut, jos ne sijaitsevat keskustan ulkopuolella. Kolmen ensimmäisen vuosineljänneksen kaupoissa ulkomaisten sijoittajien osuus on noin 38 prosenttia, sanoo Kaleva. – Matalat korot ja rahoituksen parantunut saatavuus vahvistavat kiinteistöjen asemaa sijoitusmarkkinoilla. – Kieltämättä tämä oli positiivinen yllätys. – Erityisesti ulkomaisen sijoittajakysynnän uskotaan säilyvän vahvana. – Matalana pysyttelevä korkotaso vahvistaa myös kiinteistöjen asemaa sijoitusmarkkinoilla esimerkiksi korkosijoituksiin verrattuna. Kiinteistörahastot ovat tämän vuoden aikana ostaneet kiinteistöjä reilun puolen miljardin euron arvosta, sanoo Kaleva. Parhaissa kohteissa arvo jopa noussut Myös kiinteistökaupassa on paljolti sama suunta. RAKLI:n toimitusjohtaja Jyrki Laurikainen näkee tyhjät kiinteistöjä haasteina tai mahdollisuuksina