Kiinteistö ja isännöinti Nro 10/2014 6,50 RAKLI:n uusi toimitusjohtaja Jyrki Laurikainen: Kiinteistö- ja rakennusmaailma on hurjassa murroksessa, siihen pitää pystyä vastaamaan Suomi on maailman kärkeä biopolttoaineissa Valaisimet vaihtamalla ja käyttöaikoja lyhentämällä ulkovalaistuksen kulut puoleen Jyväskylässä Asuntokauppojen määrässä pudotusta koko maassa Kultaisen ansiomerkin saanut Irja Mällönen-Valkeinen: Hyvä isännöitsijä osaa ottaa vastaan myös kritiikkiä
Lähtökohtanamme on asiakas; kartoitetaan hänen tarpeensa ensin ja suunnitellaan sitten, miten Vesivek-kattohuolto voi hyödyttää häntä eniten. Tavoitteena on tuottaa kiinteistönomistajille huoltopalvelulla konkreettista arvoa. Tarjoa talollesi vain parasta. + 17,17 snt/min vesivek.fi puh. 0207 353 560. set Kuntotarkastuk Kattohuollot S TUU -UU IPPU HU Vesivek on koonnut pitkän kokemuksensa ja tietotaitonsa vesikatoista yhteen ja laajentanut asiantuntijapalvelunsa myös kattohuoltoon. Sadevesijärjestelmät, kattoturvatuotteet ja huolto puhelun hinta kiinteästä verkosta 8,35 snt/puh. set Vuotopaikkauk Korjaus set Lumenpudotuk lmät Sadevesijärjeste t Katon kulkutie tiet Hätäpoistumis Lumiesteet Tikkaat Nyt saat kaikki vesikaton tarpeesi hoidettua yhden luotettavan kumppanin kanssa. + 7,02 snt/min, matkapuhelimesta 8,35 snt/puh. Takuulla
010 851 1000 | www.kerabit.fi Väinö Tannerin tie 3, 01510 Vantaa Puistokatu 25, 08150 Lohja. Lisätietoa palveluistamme löydät kotisivuiltamme www.kerabit.fi. Jälki on sen mukaista, pitävää ja pätevää. Huomioithan, että säännöllinen huolto säästää kustannuksia ja pidentää katon käyttöikää huomattavasti! Meillä on sadan vuoden kokemus ja ammattitaito. Ota yhteyttä, kun tarvitset apua kattoasioissa! KerabitPro Oy | Puh. KerabitProlta saat katto- ja vedeneristysrakentamisen palvelut pitävästi ja pätevästi KerabitProlta saat kaikki katto- ja vedeneristysrakentamisen palvelut niin uudis- kuin korjausrakentamiseenkin: • bitumi-, pelti- ja tiilikatot • viherkatot ja -kannet • pihakansien ja perusmuurien vedeneristys • kuntoarviot, huollot ja pienkorjaukset. Pitävä ja pätevä
Suomi ei saisi olla jälkijunassa päästöjen vähentämiskehityksessä. Sillä on avainasema kansantalouden tilan parantamisessa. Pääkaupunkiseudulla ollaan nyt sikäli terveessä tilanteessa että asuntojen hinnat reagoivat yleiseen taloustilanteeseen, sanoo Asukasliiton puheenjohtaja Hans Duncker. Alalle jatkuvasti tulevat uudet velvoitteet ja menettelytavat edellyttävät, että kehityksessä on oltava aktiivisesti mukana. – Jos muutetaan toimistoa asunnoksi, on säännösviidakko kova. Sen käsittely tarjoaa työtä samoin kuin turpeen. Johdinautojen käyttöönotto taajama-alueiden joukkoliikenteessä on keino vähentää liikennepäästöjä. Osuus on kansainvälisessä vertailussa pieni. Tyhjä tila elävässä kaupungissa on tuskin kenenkään etu, sanoo RAKLI:n tuore toimitusjohtaja Jyrki Laurikainen. Kiinteistöjen tarvitsema energia on lämmitysenergiaa, josta suuri osa tuotetaan kaukolämmöllä, ja se on vielä tänään suurelta osin tuontienergiaa. Sivu 37 Ensin sote, sitten metropoli ja lopuksi kuntauudistus Vihdin kunnanjohtaja Sami Miettinen pitää Vihdin, Espoon, Kirkkonummen ja Kauniaisten liitosta mahdollisena. Nykyistä kiinteistökantaa tuskin voi kohtuullisin kustannuksin muuttaa nollaenergiataloiksi, sillä niiden rakennustekniikka ei sitä mahdollista. Lämmitysenergian tuottamiseen ja käyttötarpeisiin tulee saada uusia ratkaisuja, jotka vähentävät kulutusta ja energian tuontia. Tässä työssä on osattava myös ottaa vastaan kritiikkiä, hän muistuttaa. – Meille tuo suunta on ainakin luonteva, sillä 40 prosenttia vihtiläisistä käy työssä Espoossa. Öljyn ja maakaasun puute velvoittavat meitä vahvaan kehitystyöhön, jotta tuontipolttoaineiden määrää saadaan vähennetyksi kotimaisin biopolttoainein sekä aurinko- ja tuulienergialla. Ainakin nykyistä runsaammin. Kotimaisen energian määrää on kyetty viime vuosina lisäämään. – Meidän on kuitenkin ensiksi katsottava, mitä sote-uudistus tuo tullessaan, samoin kuin mahdollinen metropolihallinto. Meillä on edellytykset vähentää energiankulutusta niin lämmityksessä kuin liikenteessäkin. Puun poltto on uusiutuvaa energiaa. Kehitys on hidasta lähinnä poliittisten päättäjien keskuudessa käytävästä poleemisista keskustelusta johtuen. nergian omavaisuusosuus on Suomessa vain noin kolmannes. Raskaiden ajoneuvojen kohdalla odotetaan tehokkaita uusia ratkaisuja päästöjen vähentämiseksi ja kotimaisen energian käytön lisäämiseksi. Ydinvoiman käyttö on kasvussa, sen halpa polttoaine tuodaan ulkoa, mutta sen kilpailukyky on huono suuren pääomavaltaisuuden vuoksi. Joudutaanko kehityksessä tukeutumaan ydinenergiaan. Sivu 26 Omistusasuntojen hinnat lievässä laskussa Syyskuun puolivälissä tapahtui pitkästä aikaa niin, että omistusasuntojen hinnat olivat lievässä laskussa. Kiinteistöjen lämmitykseen kuluu runsaasti on energiaa, ja lämmitys tuottaa myös merkittävästi päästöjä. Myös kotimainen hake ja turve tulee ottaa nykyistä suurempaan käyttöön, siitä huolimatta, että syntyy päästöjä. Eduskunta ei ole energiakysymyksissä yksimielinen – pieni, mutta suuriääninen vähemmistö saa julkisuutta siinä määrin, että maan hallitus ei paneudu riittävällä ponnella kotimaisen energian lisäkäyttöön. Liikennepäästöjen vähentäminen tullee tukeutumaan sähköautojen lisääntyvään käyttöön – junien lisääntyvään käyttöön niin tavara- kuin henkilöliikenteessäkin. Uusissa kiinteistöissä ei ole vielä päästy nollaenergiatasoiseen toteutukseen, vaikka se on mitä keskeisin tavoite. – Myyntiajat ovat alkaneet venyä, mikä vaikuttaa nyt myös hintoihin. Vaikka Suomessa on jo pitkään ollut tavoitteena päästä kiinteistöjen lämmityksessä nollatasolle, lienevät suunnitelmat kovin alkuvaiheessa. Kaukolämmön tuottaminen ja liikenne ovat Suomessa ilmastopäästöjen suurimmat aiheuttajat. Olisi toivottavaa, että tulevien eduskuntavaalien edellä keskustelu ulottuisi energian omavaraisuuden lisäämiseen. Hyvä isännöitsijä myös huomioi kaikki talon osakkaat ja asukkaat. Eero Ahola Sivu 86 4. Sitä prosessia pitää pystyä nopeuttamaan eivätkä säädökset saa tehdä siitä liian kallista. Puun ja turpeen käyttö on kansantalouden kannalta perusteltua. Tosin muun muassa Helsingissä laudevoimalla on osuus kaukolämmön tuotannossa. Raskaiden ajoneuvojen maantiekuljetus on jatkuvasti lisääntynyt ja niiden liikennepäästöt myös. Sivu 22 Kehityksessä pysyttävä mukana Irja Mällönen-Valkeinen on toiminut 36 vuotta isännöitsijänä Heinolassa. – Hyvä isännöitsijä pitää ammattitaitoaan jatkuvasti yllä. Puhuvat päät Pääkirjoitus Kotimaisesta energiasta tullee kuuma vaaliteema Tyhjä liiketila helpommin asuinkäyttöön E Pääkaupunkiseudulla on miljoona neliötä tyhjää toimistotilaa, joka pitäisi saada järkevään käyttöön. Puuta jää edelleen merkittävässä määrin hyödyntämättä
Moppi ja ämpäri ovat edelleen porrassiivoojan parhaat kaverit, mutta tekniikka tekee silti kiinteistönhoidosta helpompaa. 10 Juuri nyt korjataan eniten 1960–1970-luvun kiinteistöjen korjausbuumi on nyt kiihkeimmillään. TILAAJAPALVELU: puh. 30 Päätöksenteossa on eroja Liikekiinteistömaailmassa tehdään bisnestä, kun taas asuinyhtiössä toimitaan välillä tunteiden varassa. ALUESIVUT UUSIMAA Kiinteistö ja isännöinti Nro 10/2014 6,50 RAKLI:n uusi toimitusjohtaja Jyrki Laurikainen: Kiinteistö- ja rakennusmaailma on hurjassa murroksessa, siihen pitää pystyä vastaamaan 84 Metropolihallinnon valmistelu etenee Valtionvarainministeriö valmistelee metropolihallintolakia hallituksen linjausten pohjalta. 48 Suomi maailman kärkeä biopolttoaineissa UPM investoi 150 miljoonaa euroa Lappeenrannassa sijaitsevaan maailman ensimmäiseen biojalostamoon, joka valmistaa UPM:n omaan innovaatioon perustuvaa vetykäsittelyteknologiaa käyttäen puupohjaisia uusiutuvia biopolttoaineita. 26 36 vuotta isännöitsijänä Heinolassa 89 Rakentamisen kirjo esillä messuilla Irja Mällönen-Valkeisen pitkä ura isännöitsijänä perustuu luottamukseen. 40 Teknisyys tekee alasta haastavamman Kiinteistöalan koulutuskeskuksen eläkkeelle siirtyvä toimitusjohtaja, opetusneuvos Keijo Kaivanto uskoo, että esimerkiksi digitalisoinnin ja teknisen manageerauksen tarve alan koulutuksessa kasvaa tulevina vuosina merkittävästi. 44 Ilmanvaihdon automatiikkaa mahdollista kehittää Automatiikalla saavutetaan energiansäästöjä ja asuinmukavuutta. 09-413 97 300 tilaukset@karprint.fi Tilaushinnat: Määräaikainen 76,00 €/vuosi (10 nro) Kestotilaus 68,00 €/vuosi PAINOPAIKKA: Karprint Oy Lehden osoitteistossa olevia nimiä voidaan käyttää suoramarkkinointiin. ALUESIVUT KESKI-SUOMI 77 Esityksenä seitsemän kunnan liitos Jyväskylän seutu saattaa yhdistyä suurkunnaksi parin vuoden kuluttua. Kun nuo ovat selvillä, voimme toden teolla keskittyä kuntarakenneuudistukseen. 33 Miljardiharppaus kiinteistöalalla Esittelyssä Finn Build-messujen kuumimpia uutuuksia ja palkittuja innovaatioita. 12 Uusi palvelumalli korjausrakentamiseen RAKLI puuhaa Suomeen korjausrakentamisen uutta palvelumallia, joka nopeuttaisi kiinteistöjen saneerauksia. 5 Suomi on maailman kärkeä biopolttoaineissa Valaisimet vaihtamalla ja käyttöaikoja lyhentämällä ulkovalaistuksen kulut puoleen Jyväskylässä Asuntokauppojen määrässä pudotusta koko maassa Kultaisen ansiomerkin saanut Irja Mällönen-Valkeinen: Hyvä isännöitsijä osaa ottaa vastaan myös kritiikkiä. Sähköposti: ki.toimitus@karprint.fi (toimitusaineisto) JULKAISIJA: Karprint Oy PÄÄTOIMITTAJA: Eero Ahola TOIMITUS: Juha Ahola Mari Ahola-Aalto Terttu Iiskola Kaisa-Liisa Ikonen Juhani Karvonen Tuula Kolehmainen Maija Salmi Pauli Jokinen Klaus Susiluoto Ilmoituspäällikkö Tarmo Lappalainen tarmo.lappalainen@karprint.fi 09-413 97 376 95 Skapat-energiapalsta Yli 900 miljoonan arvoisten logistiikka- ja tuotantokiinteistöjen siirto lokakuun alussa toimintansa aloittaneeseen Certeum-yhtiöön on uusin vaihe Suomen kiinteistösijoitusalan erikoistumisjärjestelyissä. 86 Heikkenevä talous pakottaa uudistuksiin – Meidän on ensiksi katsottava, mitä sote-uudistus tuo tullessaan, samoin kuin mahdollinen metropolihallinto. Syinä tähän ovat isännöintiin edelleen liittyvät väärät mielikuvat ja jokseenkin vaikeaselkoinen koulutuspolku. 58 Tulevaisuuden trendi on palvelukokonaisuuksissa – Etsimme jatkuvasti ratkaisumalleja, joilla vahvistamme asiakkaidemme ydintoiminnan kehittämistä, toteaa ISS Palvelujen toimitusjohtaja Kari Virta. 66 Älykkäillä energiajärjestelmillä mallialue Maakaapeloinnin kustannuksia vähentävät älyverkot ovat kehitteillä Suomessa. Näillä näkymin valmistuminen menee ensi kesään, pohtii Vihdin kunnanjohtaja Sami Miettinen. 18 Vanhat liiketilat muutoksen kourissa Iäkkäiden lähiöiden perinteikkäät liiketilat joutuvat kilpailemaan elintilastaan uusien, kauppakeskusten kanssa. Sisältö 10 / 14 6 Valaisimet ja ohjausjärjestelmä uusiksi Jyväskylän Ympäristöystävällinen ulkovalaistus -hankkeen toimenpiteillä syntyy säästöä yhteensä noin 47 prosenttia. 15 Isännöintiala tarvitsee nuoria tekijöitä Harva nuori hakeutuu alalle. GapCon Oy:n vastaavalla isännöitsijällä Vesa Mäkelällä on kokemusta molempien tahojen isännöinnistä. 62 Ulkoistamalla 10–15 prosentin säästöt Ulkoistamiseen päädytään yleensä siksi, että organisaatio haluaa keskittyä oman ydinosaamisen kehittämiseen eikä kiinteistö- ja toimitilapalveluihin. 71 Tekniikka ei sovi joka paikkaan 22 Jyrki Laurikainen palasi juurilleen RAKLI sai johtoonsa ulkomaita nähneen miehen. KUSTANTAJA: Karprint Oy 03150 Huhmari Puh. 37 Hinnat karkaamassa käsistä Valtaosa Keski-Suomesta pysynee Kuopion yliopistosairaalan erva-alueella. Asuntotuotanto ei vastaa kysyntää, minkä takia hinnat ovat osin karkaamassa tavallisen palkansaajan käsistä. Asuntokaupat ovat määrällisesti laskeneet Uudellamaalla ja koko Suomessa hieman viime vuodesta. 56 Aerogeelit vaihtoehto nollaenergiarakentamisessa Rakennusten käytönaikaisen energian kulutuksen pienentäminen on yksi tärkeimmistä keinoista, joilla pyritään alentamaan kokonaisenergian kulutusta ja kasvihuonekaasupäästöjä. 52 Vuokranantajan kuvan kiillottajat Suomen Vuokranantajat ry:n jäsenmäärä ollut huimassa nousussa. 09-413 97 300 Fax 09-413 97 405 78 Jämsän ja Kuhmoisten sote-ratkaisuja jännitetään 79 Työnhakijoita enemmän kuin muulla Teknologia, energia ja asuminen työllistävät KeskiSuomessa. Kuntien omat omat kuntajakoselvitykset ovat eri vaiheissa. ISSN 0782-7911 80 Asiakkaiden yksilölliset tarpeet huomioon Jyvässeudun Isännöitsijät Oy panostaa ruohonjuuritason palveluun. – Tässä työssä on osattava ottaa vastaan kritiikkiä, hän muistuttaa
– Säästöjen avulla CO2päästöt vähenevät 1 665 tonnia, joka vastaa 272 kierrosta henkilöautolla maapallon ympäri vuodessa. Hankkeen arvioitu 6 kokonaissäästö on 6 000 MWh eli 600 000 euroa vuodessa. Tavoitteena on säästää 40 prosenttia kaupungin ulkovalaistuksen käyttämästä energiasta, parantaa valaistusta ja säästää huoltokustannuksissa. Valaisinvaihdon takaisinmaksuaika on noin 11 vuotta. Kuokkalan sillan vanhat pallovalaisimet päivitettiin ledeiksi, jolloin säästyy 76 prosenttia sähköä vanhaan valaistukseen verrattuna. iimeisimmän yhteenvedon mukaan Ympäristöystävällinen ulkovalaistus –hankkeen toimenpiteillä syntyy säästöä yhteensä noin 47 prosenttia, joten tavoite tulee ylittymään selvästi. Ympäristöystävällinen ulkovalaistus -hankkeen puitteissa kaikki vanhat elohopealamppuvalaisimet vaihdetaan uusiin valaisimiin vuoden 2014 aikana ja samalla on uusittu ulkovalaistuksen ohjausjärjestelmä ja - tapa.. Vuoden 2014 jälkeen vuosittainen säästö on jo 570 000 euroa, sanoo Valon kaupunki -koordinaattori Annukka Larsen. Kuva: Jani Salonen Jyväskylässä säästetty energiaa ulkovalaistuksessa Valaisimet vaihdettu ja käyttöaikoja lyhennetty V Jyväskylän ulkovalaistuksen energiankulutus on vuoden 2013 lopussa 19,8 prosenttia pienempi kuin vuonna 2005
Jyväskylässä on noin 30 000 valopistettä ja ulkovalaistuksen vuosittainen energiankulutus oli 14 645 MWh hankkeen vertailuvuonna 2005. – Ulkovalaistuksen ohjauksella oli uusimistarvetta. Noin puolet valopisteistä oli vielä vuoden 2009 alussa vanhoja elohopeahöyrylamppuvalaisimia. Jyväskylän Energia Oy ilmoitti palvelun alasajosta 2010 alkaen, minkä takia ulkovalaistuksen käyttö oli vaarassa häiriintyä. Kaupungin ulkovalaistus sijaitsee Kuntaliitokset poikivat myös valaistusuudistusta Jyväskylän seudulla tehdyt kuntaliitokset olivat pohjana valaistuksen uudistamiselle. Vanhat valaisimet käyttivät 127 prosenttia enemmän energiaa. Vattenfall Oy lopetti ulkovalaistuksen ohjauspalvelun ylläpidon 2009. Tuolloin 19 000 valopisteen verkko laajeni hetkessä noin 30 000 valopisteeseen. Jyväskylä, Jyväskylän maalaiskunta ja Korpilahti yhdistyivät vuoden 2009 alusta. Lisäksi valaistuksen ylläpito poikkesi toisistaan eri kunnissa. 7 kolmen eri sähköyhtiön toiminta-alueilla. Omaisuuden määrästä, kunnosta tai sijainnista ei luotettavia tietoja. – Valaisinvaihdoissa suurin elinkaarikustannusten säätö syntyi asuntokatujen vanhojen elohopeahöyrylamppuvalaisinten vaihtamisella uusiin suurpainenatriumlamppuvalaisimiin. Hankkeen taustalla on EcoDesign-direktiivi, jonka myötä vanhoissa valaisimissa käytetyt valonlähteet, elohopeahöyrylamput, poistuvat markkinoilta keväällä 2015.
Sopimuksen taustalla on EU-direktiivi, jonka tavoitteena on säästää yhteisön energiankulutuksesta 20 prosenttia vuoteen 2020 mennessä, sanoo rakennuttaja Jukka Piispanen. – Polttotunnit ovat vähentyneet vuosina 2009–2013 sytytys- ja sammutusaikojen tarkentamisella ja kesäkatkolla 3 900:sta 3 600 tuntiin. – Lisäksi vuoden 2013 kesän ja syksyn aikana vaihdettujen 2 200 valaisimien energiasäästö saavutetaan täysimääräisenä vasta ensimmäisen täyden kulutusvuoden jälkeen, huomauttaa Larsen. Lisäksi asennettiin kymmeneen ulkovalaistuskeskukseen asennettiin jännitteenalennin. Myös yksityistiet on otettu mukaan hankkeeseen. Seuraavien neljän vuoden aikana kaikki elohopeahöyrylamput korvattiin energiatehokkaammilla suurpainenatriumlampuilla. Vuoden 2014 alussa käyttöön otetulla tarkennetulla ohjausmallilla ulkovalaistuksen käyttötunteja vähennetään 3 600:sta 2 800 tuntiin – Käyttötuntien vähentäminen on suoraan verrannollista energiankulutukseen, joten käyttöön otetun ohjaustavan tuoma lisäsäästö vuonna 2014 on 22,2 prosenttia. – Yksityisteiltä sammutetaan valaistus joka yö klo 23–05. Energiansäästö perinteiseen tekniikkaan verrattuna on noin 54 prosenttia. Äijälänrannan asuntomessualueella on älykäs, käyttäjälähtöinen katuvalaistus. – Pelkästään 14 500 valaisimen uudet lamput tuottavat 200 000–300 000 euron säästön ylläpidon lampunvaihtokustannuksiin ensimmäisten vuosien aikana, sanoo Piispanen. Lisäksi kunnan yksi-. Vuosien 2009–2013 toimenpiteiden kokonaissäästö on näin ollen 25,1 prosenttia. Valon määrä kasvaa ruuhka-aikaan ja himmenee mahdollisimman alas yöaikaan. Elohopeahöyrylamput korvattiin Hanke alkoi vuonna 1998. Valaisinpisteitä on rakennettu vuosina 2005–2013 lisää noin 1 200 kappaletta, mikä huomioiden kulutus on pienentynyt 24,1 prosenttia, sanoo Piispanen. Kuva: Touho Häkkinen – Jyväskylä on lisäksi sitoutunut Kuntien energiatehokkuussopimuksen mukaisesti vähentämään energiankulutusta yhdeksän prosenttia vuoteen 2016 mennessä. 8 Ulkovalaistusverkon tehojen pienentyessä voidaan sähköliittymien liittymäsulakekokoja pienentää, jolloin saavutetaan suoria säästöjä sähköliittymien perusmaksuissa. Jos mitään ei olisi tehty olisimme maksaneet ulkovalaistuksen energiasta 250 000 enemmän vuonna 2013. Myös alueen uuden kevyen liikenteen sillan valaistus on toteutettu ledein. Keskuksia voidaan lisäksi yhdistää taajama-alueilla, jolloin saavutetaan lisäsäätöjä. Vanhojen pallovalaisimien päivitys ledeiksi tuo merkittävät säästöt vanhaan valaistukseen verrattuna. Kuva: Jani Salonen Säästöjä syntyy montaa kautta Uusitun tekniikan myötä vikaantuminen vähenee, josta syntyy suoria säästöjä
Sähköturvallisuuspuutteet tulee käydä läpi koko verkon osalta. Rahoitus hoidettu leasingilla Hanketta on rahoitettu leasingrahoituksella. – Asukaskyselyn mukaan valaistus on häikäisemättömämpää ja valo jakautuu tasaisemmin. Jussi Karvonen Osana kaupungin energiansäästöhanketta valaisin vaihdettiin ledivalaisimeen, joka pudotti kiertoliittymän valaistuksen energiankulutusta 92 prosenttia. Samalla voidaan purkaa myös tarpeettomaksi käyneet valaistukset, sanoo Larsen. – Jyväskylän ulkovalaistuksessa on edelleen potentiaalia energiansäästön osalta, toteaa Piispanen. – Valaisinvaihdot kannattavat elohopeahöyrylamppuja käyttävistä valaisimista kaikkiin tehoiltaan ylimitoitettuihin valaisimiin. Valaisinvaihtojen yhteydessä kannattaa siirtyä käyttämään elinkaareltaan 24 000 tunnin lamppuja aikaisemmin käytettyjen 16 000 tunnin lamppujen tilalla. Projekti toteutettiin ESCOhankkeena, työ- ja elinkeinoministeriö myönsi hankkeelle 30 prosenttia energiatukea. Takaisinmaksuaika hankkella on alle 4,5 vuotta. – Sitä käyttämällä voidaan investoinnit maksaa valtionavustuksilla ja syntyvällä energiansäästöillä. Äijälänrannan asuntomessualueen uuden kevyen liikenteen sillan valaistus on toteutettu ledein. tyistieavustuksia vähennetään ulkovalaistuksen ylläpitokustannuksia vastaava summa niiltä yksityistiehoitokunnilta, joilla on kunnan omistama valaistus. Ulkovalaistuksen yösammutuksista on toistaiseksi saatu vähän negatiivista palautetta. Mikäli yksityistie haluaa luopua valaistuksesta, poistaa kunta valaistuksen kustannuksellaan. Tämän takia yösammutuksista tulisi päättää mahdollisimman aikaisin, sanoo Piispanen. – Yösammutukset estävät käytännössä jännitteenalentimien ja valaisinkohtaisten tehonpudotusten käyttämisen sammutettavissa kohteissa. Yösammutus otetaan laskennassa huomioon tiekunnan eduksi. Kuvat: Touho Häkkinen 9. Erillistä investointirahaa tai lisämäärärahaa käyttötalouteen ei siis tarvita. Kuva: Touho Häkkinen Länsi-Päijänteentien kiertoliittymää valaisi aiemmin valaisinmasto, jossa oli 6 kappaletta 2000 watin monimetalliheitintä ja heijastinpeilit. Kuva: Annukka Larsen Malli kelpaa muuallekin Jyväskylän mallia voitaisiin toteuttaa missä tahansa kunnassa
Kauppakadulla sijaitsevassa asuin- ja toimitilakiinteistössä on kesän aikana tehty julkisivuja vesikattoremontti, minkä lisäksi kiinteistön hissit on uusittu. 10. Rakennustyömaan pääurakoitsija on Vesikattoliike Mäkinen, jonka yrittäjä Timo Virenius kertoo vesikattoremontin kustannuksien olleen noin puoli miljoonaa euroa. Lisäksi tehdään paljon toiminnallisista syistä johtuvia pienempiä korjauksia kuten pintaremontteja, maalauksia ja rikkoontuneiden osien vaihtoja. Tarkkoja lukuja kaikesta Suomessa tapahtuvasta korjausrakentamisesta ei ole olemassa, mutta varmaa on, että korjausrakentaminen on tällä hetkellä esimerkiksi uudisrakentamista suurempi bisnes: asuntojen korjaamiseen käytettiin viime vuonna noin 6,5 miljardia euroa, Peruskorjaustyö Jyväskylän ydinkeskustassa oli elokuussa loppusuoralla. S uomessa peruskorjataan vuosittain arviolta noin 45 000–60 000 asuntoa. Myös uudistuneet energiamääräykset vaikuttavat korjausrakentamisen tarpeeseen. Asuinkiinteistöjä peruskorjataan yleensä silloin, kun niissä käytetty tekniikka alkaa pettää: putkistot hapertuvat, julkisivut ja parvekkeet rapistuvat tai ikkunat alkavat vetää. Vuosittain peruskorjataan noin kolme prosenttia koko maan rakennuskannasta. 1960–1970-luvun kiinteistöjen korjausbuumi on nyt kiihkeimmillään Korjausrakentaminen on suurin rakentamisen sektori Asuinkiinteistöissä tehdään isoja peruskorjauksia noin 30–40 vuoden välein.1960–1970luvulla rakennettujen kiinteistöjen korjausbuumi on nyt kiihkeimmillään, kun putkistot, julkisivut ja katot vaativat huolenpitoa
– Toimitilojen peruskorjaaminen on usein halvempaa, kun tilakin on halvempaa: on paljon väliseinättömiä ja yksinkertaisia eristeettömiä halleja. Toimitilojen lisäksi peruskorjaustyöt käyvät kiivaina julkisissa kohteissa. Kuva: Forecon Oy. Asuntojen korjausrakentaminen on tällä hetkellä suurin yksittäinen rakentamisen sektori. Lähde: Tilastokeskus ja Forecon Oy. Suomessa on erilaisia toimitiloja moninkertainen määrä asuinhuoneistoihin verrattuna. Aivan tarkkaan ei pystytä kertomaan, mitä 6,5 miljardilla eurolla on saatu aikaiseksi. Korjausrakentamisesta on saatavilla huonommin tilastoja kuin uudisrakentamisesta, sillä tietoja ei kerätä kootusti. Riihimäki toteaa, että valtion myöntämä 115 miljoonan euron asuinkerrostalojen peruskorjausten käynnistysavustus tulee kiihdyttämään asuinkerrostalojen korjausrakentamista ainakin tänä ja ensi vuonna. Valtion avustukset kiihdyttävät peruskorjauksia Asuntojen rakentaminen on viime aikoina vähentynyt merkittävästi. Asuntojen korjaamiseen sitoutuu rahaa eniten Yhteensä kaikkeen rakentamiseen käytettiin viime vuonna 28,8 miljardia euroa. Korjausrakentaminen työllistää tällä hetkellä enemmän ihmisiä kuin uudisrakentaminen. Kouluja ja sairaaloita remontoidaan ahkerasti vastaamaan nykytekniikan ja -toiminnollisuuden tarpeita. – Se on suurta liiketoimintaa, ja sen työllistävä vaikutus on suuri. Lisäksi toimialakiinteistöt usein rakennetaan jotain tiettyä tarvetta varten, minkä jälkeen ne jopa puretaan, ei korjata, Riihimäki selventää. jauksiin voivat hakea asuntoosakeyhtiöt, vuokrataloyhtiöt ja asumisoikeustalot vielä tämän vuoden ajan. Rahasta alle kaksi kolmasosaa on uponnut varsinaiseen peruskorjaamiseen ja loput ylläpitokorjaukseen. Korjausrakentaminen ei ole samalla tavalla luvanvaraista kuin uudisrakentaminen, kertoo johtava asiantuntija Markku Riihimäki rakennusalan konsulttiyrityksestä Forecon Oy:stä. Vanhan korjaaminen on vakaampaa toimintaa kuin suhdanneherkempi uuden rakentaminen. kun uudisasuinrakentamisen arvo oli 5,5 miljardia euroa. Korjausrakentamisen arvo ylitti uudisrakentamisen menot selvästi. Riihimäen mielestä olisi hyvä, jos korjausrakentamissektoria tunnettaisiin nykyistä paremmin. Markku Riihimäki kertoo, että asuntojen uudisrakentaminen tulee vähentymään edelleen. Suurin osa rahoista käytettiin talonrakentamiseen. 11 Toimialakiinteistöjen korjaamisen arvo liikkuu kuitenkin lähes samoissa summissa kuin asuinhuoneistojen peruskorjausrahatkin: toimialakiinteistöjen peruskorjauksiin käytettiin viime vuonna noin 5,7 miljardia euroa. Asuntojen lisäksi myös toimitiloja peruskorjataan runsaasti. Markku Riihimäki on Forecon Oy:n toimitusjohtaja ja johtava asiantuntija. Tilastokeskuksen rakennus- ja asuntotuotantotilaston ennakkotietojen mukaan rakennuslupia myönnettiin vuoden 2014 toukokuussa yhteensä 3,1 miljoonalle kuutiometrille, joka on 14,2 prosenttia vähemmän kuin vuotta aiemmin. – Uudisrakentamisen tarve on vähentynyt suurista asuntorakentamisen vuosista. Teksti: Kaisa-Liisa Ikonen. – Asuntojen uudisrakentamispuoli jatkaa laskua ainakin tämän vuoden, ehkä ensi vuonna se kääntyy taas kasvuun, Riihimäki arvioi. Lisäksi sisäilma- ja homeongelmat sekä laajennustarpeet vaativat peruskorjaustoimenpiteitä. Avustuksia peruskor- Vanhan korjaaminen on vakaampaa toimintaa kuin suhdanneherkempi uuden rakentaminen. Toimitiloja rakennetaan kuutioissa laskettuna vuosittain noin kaksinkertainen määrä asuinhuoneistoihin verrattuna; tänä vuonna 2,5-kertainen määrä asuntoihin verrattuna. Korjausrakentaminen on kehittynyt viime vuosina uudisrakentamista nopeammin osin vanhan rakennuskannan kasvaessa ja kansakunnan vaurastuessa. Lisäksi korjausrakentamisessa on paljon omatoimista työtä, varsinkin pienemmän ylläpitokorjauksen puolella. Forecon Oy tuottaa rakentamisen markkinainformaatiota, toimintaympäristön suhdannetietoa, asiantuntija-analyyseja sekä ennakoi muutoksia rakennus- ja kiinteistöalan toimijoille päätöksentekoa varten. – Asuintalojen korjausrakentaminen on korjaustarpeeseen nähden vähintään kohtuullisella tasolla
RAKLI:n teknisen johtajan Ilpo Peltosen mukaan tarkoitus on tehokkaalla korjaamisella ja uudistamisella lisätä kiinteistöjen elinkaarta 20–30 vuotta. Klinikan tavoitteena on luoda pohjaa kohtuuhintaisille piste- ja lamellikerrostalojen uudistamis- ja korjauskonsepteille, toimintaprosesseille ja hankintamenettelyille. Useilla paikkakunnilla kuitenkin perinteisillä tavoilla toimittaessa korjauskustannukset ylittävät asunnon arvon, mikä asettaa koko korjaamisen järkevyyden kyseenalaiseksi. Samalla valmistellaan toimintaohjelmaa Turun lähiöiden Jyrkkälän, Härkämäen, Pansio-Pernon ja Runosmäen sekä Suikkilan systemaattiselle korjaamiselle. 12 R AKLI ry on toteuttanut yhdessä Turun kaupungin ja Turun Seudun Kehittämiskeskuksen kanssa klinikan, jolla on etsitty uusia tapoja kerrostalojen korjaamiseen. RAKLI miettii uutta palvelumallia korjausrakentamiselle Suunnittelussa ja ennakoinnissa tehostamisen varaa Suomen kiinteistökanta vanhenee ja rapistuu, mutta samalla kiinteistöjen omistajilla on entistä vähemmän varoja. – Olemme tilanteessa, jossa 1960- ja 1970-lukujen kerrostalomme ovat tulleet peruskorjausikään, ja korjattavaa massaa on todella runsaasti. Tämä haaste sai meidät ja Turun kaupungin liikkeelle, jotta pattitilanteesta päästään eteenpäin, tekninen johtaja Ilpo Peltonen RAKLI:sta kertoo. Peltosen mukaan tarkoitus on tehokkaalla korjaamisella ja uudistamisella lisätä kiinteistöjen elinkaarta 20–30 vuotta. RAKLI ry laatii seminaarin jälkeen aiheesta julkisen tulosraportin, ja antaa tarkemmat suosituksensa kerrostalojen korjaamista tehostavista jatkotoimenpiteistä. Suomalaiset lähiöt on rakennettu teollisesti ja tähän tulee päästä myös niiden korjaamisessa. RAKLI puuhaa Suomeen korjausrakentamisen uutta palvelumallia, joka nopeuttaisi kiinteistöjen saneerauksia. Klinikkatyö toteutettiin osana TEKESIN Innovatiiviset kaupungit (INKA) ohjelmaa, jonka tavoitteena on kehittää älykästä kaupunkia ja vauhdittaa uudenlaisen liiketoiminnan kasvua. Uudet korjausrakentamisen menetelmät tarjoavat merkittäviä liiketoimintamahdollisuuksia.. Haasteellisessa taloustilanteessa, jossa anteliaita avustuksia korjaamiseen on turha odottaa, on välttämättömien korjausten tekemiseen kehitettävä uudenlaisia palveluratkaisuja
Taloyhtiön maksukyvyn tulee – Kohteen remonttitarve ja esimerkiksi kiinteistönomistajan maksukyky pitäisi ennakoida vähintäänkin kymmenen vuoden päähän. – Tuolloin sovitaan yhdes- sä, mihin suuntaan ja millä toimenpiteillä taloyhtiötä halutaan viedä eteenpäin asukkaiden maksukyvyn rajoissa. Taloyhtiön strategia ja korjaussuunnitelmat tulee ulottaa pitemmälle kuin laki- sääteiseen viiteen vuoteen. – Kohteen remonttitarve ja esimerkiksi kiinteistönomistajan maksukyky pitäisi ennakoida vähintäänkin kymmenen vuoden päähän. Suunnittelu kaipaa pitkäjänteisyyttä Peltosen mukaan suuri kuva on, että saneraukset pitäisi suunnitella entistä pitkäjänteisemmin. Taloyhtiön talous pysyisi näin kontrollissa, eikä mitään hätäkorjauksia tarvitsisi ryhtyä tekemään. Valitettavasti taloyhtiöt edelleen ajautuvat niihin tilanteisiin, joissa korjauksia on tehtävä kun muuta ei enää voi. Uudet ja entistä helpommat korjaushankkeen ja päätöksenteon menettelyt ovat myös asukkaiden etu. Useilla paikkakunnilla kuitenkin perinteisillä tavoilla toimittaessa korjauskustannukset ylittävät asunnon arvon, mikä asettaa koko korjaamisen järkevyyden kyseenalaiseksi. 13. Strategia ja elinkaarisuunnitelma tulisi tehdä käsi kädes- sä. Tuolloin saneeraus ei ole koskaan edullisimmasta päästä. Tällä hetkellä 1960- ja 1970-lukujen kerrostalomme ovat tulleet peruskorjausikään, ja korjattavaa massaa on todella runsaasti. Tarkastelujaksoksi Peltonen suosittelee rakennuksen koko elinkaarta, joka on kymmentä vuotta pitempi aikaväli
menovaihe on tiivis, mikä on myös urakoitsijan etu, sanoo Peltonen. Saneerauksissa isännöitsijän kiinteistöjohtamisen merkitys korostuu ja taloyhtiöiden tulee hankkia käyttöönsä rakennuttamisen ammattilaisia projektipäällikön tehtäviin, sanoo Peltonen. Klinikkatyössä esimerkin avulla tuotetaan ehdotuksia toimintatavoista, joita voidaan hyödyntää muissakin hankkeissa. – Meille on tärkeää parantaa kaupunkilaisten viihtyvyyttä, ja teemme lähiöiden kehittämisessä tiivistä yhteistyötä kiinteistönomistajien ja asukkaiden kanssa, kuvailee kaupunkisuunnittelujohtaja Timo Hintsanen Turun kaupungilta. Suunnittelun pohjaksi lasketaan materiaalimenekit, esivalmistus ja teolliset komponentit, työmenekit, asennus, kokoonpano, yksikköhinnat, alihankinnat ja kertautuva katerakenne. Turun kaupunki laajenee lännen suuntaan ja on osaltaan mukana kehittämässä aluetta muun muassa liikenneyhteyksiä ja palveluja parantamalla. Matkalla tähän pitää kuitenkin kehittää tapoja, joiden avulla korjausten ennakointia ja suunnittelua voidaan tehdä nykyistä paremmin, sekä kerätä ja jakaa tietoa onnistuneista toteutustavoista ja aluekehityshankkeista. Siellä saneerausten läpivientiprosessi eroaa suomalaisesta tavasta. Ratkaisujen monistettavuus parantaa taloudellisuutta Yhtenä esimerkkikohteena klinikalla käsiteltiin Turun läntisellä puolella sijaitseva KOy Jyrkkälänpolku, jossa monistettavien ratkaisujen etsimistä helpottaa usean kerrostalon korjaaminen yhtäaikaisesti. Urakat on aikataulutettu ja aikataluista pidetään todella kiinni päivittäin. He toimivat omalla sektorillaan kiinteistösalkun hoitajina ja heidän kuuluu ottaa vastuuta pitkäjänteisestä kiinteistöjohtamisesta, Ilpo Peltonen haastaa. Suunnittelu ja rakentaminen ovat vuorovaikutuksessa. Sama toteutustiimi sitoutuu tavoitteisiin ja kehittää toimintaansa. Isännöitsijällä iso rooli Saneerausten hinnanmuodostukseen vaikuttaa muun muassa yksityiskohtainen suunnittelu. Materiaalilogistiikka ei saa pettää. – Kustannuslaskelman pohjalta lasketaan rakentaminen yleisjohto ja hallinto sekä rahoituskulut. Perinteisesti korjausrakentaminen on hyvin käsityövaltaista ja sitä on tehty hanke kerrallaan ratkaisuja suunnitellen. Toimivimmat ja kustannustehokkaimmat tavat korjausten toteuttamiseen etsitään tässä allianssimallilla toteutettavassa hankkeessa yhteistyössä omistajan, suunnittelijan ja toteuttajan kanssa, kertoo KOy Jyrkkälänpolun toimitusjohtaja Marjatta Roth. Kerrostalojen korjaaminen -klinikalla pohdittiin, miten aikanaan elementeistä rakennettujen, melko yhdenmukaisten talojen korjaamiseen saataisiin lisää tehokkuutta. – Avainasemassa ovat RAKLI:n edustamien ammattimaisten kiinteistönomistajien lisäksi asunto-osakeyhtiöiden asioita hoitavat isännöitsijät, joiden hallinnassa on merkittävä osa suomalaisista lähiöistä. Aikataulun pohjalta määräytyvät työmaan johtotehtävät ja työmaapalvelut ja kalusto. Vastikkeiden kehityssuunnitelma laaditaan pitkälle ajalle. – Meillä on hankkeelle tiukat taloudelliset raamit, joiden puitteissa nyt tehtävistä korjauksista päätetään, laadusta tinkimättä. – Koko prosessia pitäisi yksinkertaistaa ja teollisia toimintatapoja, jotka ovat esimerkiksi metalli- ja meriteollisuudessa arkipäivää, hyödyntää enemmän. ohjata tekemistä. Juhani Karvonen TALOTEKNIIKAN PALVELUT Yhdestä numerosta kaikki 020 1986420 Rakennusautomaatiojärjestelmien vikapäivystys, huoltopalvelut, säätölaitteiden varaosat urakointi ja tarjouslaskenta eco-paronen.fi 14. semmin ja tehokkaammin kuin Suomessa. Suunnitteluratkaisut ovat vakioituja. Työskentelyyn osallistuu laajasti aihepiirin parissa työskenteleviä henkilöitä sekä yrityksistä että julkisista organisaatioista. Urakoitsijat ovat mukana yksityiskohtien suunnittelussa tai jopa vastaavat niistä. Muualla ripeämpi tahti Kerrostaloalueita korjattaessa tulee lähiöitä samalla uudistaa myös palveluiltaan paremmin nykyaikaisia tarpeita vastaaviksi. Tarpeen vaatiessa päivää pidennetään niin paljon, että aikataulu saadaan pidettyä. – Tuottavuudessa on merkittävä ero. Peltosen mukaan esimerkiksi Ruotsissa ja Saksassa kiinteistöjä saneerataan nopeammin, edulli- – Koko prosessia pitäisi yksinkertaistaa ja teollisia toimintatapoja hyödyntää enemmän. Kertakorjaamisesta palveluun Klinikalla todettiin, että tavoitteeseen päästään kehittämällä korjausrakentamiseen palvelumalli, jossa palveluntuottaja tarjoaa tilaajalle sopivaa korjausratkaisua. Asiakkaalle aiheutuva haitta on lyhytaikainen ja läpi- Urakat on aikataulutettu ja aikataluista pidetään todella kiinni päivittäin. – Päätöksenteon tueksi tarvitaan myös työkaluja, jotka mahdollistavat esimerkiksi eri korjaustyyppien hintavertailut sekä tuottavat tarvittavat määrätiedot korjausten kilpailuttamista varten ilman detaljitason suunnitteluratkaisuja. Kustannussäästöjä syntyy myös laajempien korjauskokonaisuuksien alueellisesta suunnittelusta ja yhdessä tekemisestä. Suomessa urakoitsijoiden osaamista ei ole osattu hyödyntää maksimaalisesti. Kaikki tämä yhdessä vaikuttaa siihen, että saneeraus voidaan viedä loppuun edullisesti
Työpaikat eivät siirry ulkomaille, ja palkkataso on hyvä. 15 sännöintialalla on käynnissä sukupolvenvaihdos. Suomessa on tällä hetkellä noin 2 500 isännöitsijää, joiden keski-ikä on yli 50 vuotta. Edelleen turhan harva nuori hakeutuu alalle. Tiedotus ja oppilaitosyhteistyö avainasemassa Isännöintiala tarvitsee nuoria tekijöitä I Isännöintiala tarvitsee uusia osaajia tulevina vuosina eläkkeelle jäävien isännöitsijöiden tilalle. Ellei sukupolvenvaihdos suju toivotunlaisesti, voi se johtaa pahimmillaan isännöinnin tason laskuun. Isännöintialalla riittää töitä tulevaisuudessakin. Suomen Isännöintiliiton toimitusjohtajan Tero Heikki-. Syinä tähän ovat isännöintiin edelleen liittyvät väärät mielikuvat ja jokseenkin vaikeaselkoinen koulutuspolku. Tämä tarkoittaa sitä, että jopa puolet nykyisistä isännöitsijöistä eläköityy seuraavan kymmenen vuoden kuluessa
Työpaikkoja on Isännöintiliiton toimitusjohtaja Tero Heikkilä pohtii, kuinka työvoimapula saattaisi johtaa isännöinnin tason laskuun. Nuoria tulokkaita alalle on kuitenkin vielä turhan vähän, Heikkilä sanoo. 16. Heikkilän mukaan isännöintiyritykset kertovat nuorista Tärkeää on saada isännöintiyritysten työpaikat houkutteleviksi. – Jokainen isännöintiyritys arvioi omaa toimintaansa, eikä heidän siksi voida olettaa satsaavan koko alan etuun. Kuva: Suomen Isännöintiliitto tarjolla miltei kaikilla Suomen kaupunkialueilla, alan työt eivät lähiaikoina lopu, eikä niitä siirretä ulkomaille. Isännöintialalla myös palkat ovat hyvät vastaten asiantuntijatehtävien tasoa, Heikkilä listaa. Osaavia isännöitsijöitä on yrityksiin vaikea löytää. Alan yrityksiltä vaaditaan siten osaltaan panostusta nuorten isännöitsijöiden kouluttamiseksi työhön. Isännöitsijän työ on vastuullista, mielenkiintoista ja erittäin monipuolista. Toki asiaa edesauttaisi, mikäli yhteiskunta tukisi isännöintiyrityksiä nuorten kouluttamisessa. Keskimäärin suomalaiset eivät tunne isännöitsijän toimenkuvaa tai ymmärrä isännöintityön merkitystä kiinteistöille vielä riittävän hyvin. – Vastaukset kertovat karua kieltään. Käytännön asunto-osakeyhtiön isännöintityöhön on tarkoituskin saada käytännön oppi vasta itse työssä. Ongelma piilee osin siinä, ettei alan julkisuuskuva ole täysin oikea. – Kun isännöintiala sitten kilpailee nuorista samalla viivalla muiden toimialojen kanssa, jää huonosti tunnettu ala helposti uranvalintatilanteessa muiden ammattien varjoon. – Isännöitsijällä on toki nykyisellään paljon työtä, mutta sama tilanne on alalla kuin alalla. län mukaan uusille, osaaville ammattilaisille on alalla nyt ja tulevaisuudessa kova kysyntä. Osaavan työvoiman saatavuudessa parannettavaa Heikkilä kertoo, kuinka Isännöintiliitto tekee joka vuosi jäsenyritysten parissa kyselyn työvoiman saatavuudesta. Tämä lähtee jo siitä, että yrityksen verkkosivut herättävät työntekijöiden mielenkiinnon. Virheelliset näkemykset heijastuvat myös nuorten käsitykseen alasta. – Joka vuosi alalle tarvittaisiin 200 uutta isännöitsijää. Heikkilä kuitenkin muistuttaa, että tulos on jossain määrin väistämätön. Kun puhutaan nuorista alalle tulevista, ei heillä voi työkokemusta vielä ollakaan. Isännöintiyritysten työpaikat tulee saada houkutteleviksi. Parhaat isännöintiyritykset saavat parhaat työntekijät. En kuitenkaan näe tätä järin realistisena mahdollisuutena. Isännöitsijän työn määrä pidetään myös valtavan suurena ja ammattia siksi ei-houkuttelevana. Isännöitsijä saatetaan sekoittaa esimerkiksi kiinteistönhoitajaan, entisaikojen talkkariin, vaikka isännöitsijä on ennen kaikkea tulosta tuottavan asunto-osakeyhtiön strateginen johtaja
Isännöintiliitto pyrkii rakentamaan jäsenilleen palveluverkostoa, jonka kautta isännöintiyritykset voivat hankkia rekrytointiapua ja muun muassa testauspalveluita työvoiman palkkaamista helpottamaan. Hintojen yletön nousu ahtaassa työvoimatilanteessa ei kuitenkaan palvele alan etua, Heikkilä toteaa. – Nykyisin isännöinnin hintataso on toki liian alhainen ja isännöitsijällä on liian vähän aikaa johtamiseen. t ,BVLPMÊNQÚBTFOOVLTFU t -7* BMBO IVPMUPUZÚU t 4BOFFSBVT t 6VEJTUZÚU I QÊJWZTUZT Yritykseemme ja arvoihimme voitte tutustua tarkemmin osoitteessa www.putkimax.fi 1 t putkimax@putkimax.fi LVIS-SÄÄTÖLAITTEIDEN: - HUOLTO- JA VIKAPALVELUT - ASENNUS, MYYNTI JA SANEERAUS Helsinki: (09) 325 0075, fax (09) 325 0057 Porvoo: (019) 534 8075 Teksti: Tuula Kolehmainen 17. Jos isännöitsijät vähenevät, alan taso laskee Mikäli uutta väkeä ei isännöintialalle saada, voi edessä olla alan kannalta huolestuttavia skenaarioita. kahtalaisia kokemuksia. Erityisesti nuoremman polven tietotekniset valmiudet ovat erinomaista luokkaa. Jo olemassa olevan kiinteistöjohtamisen tutkinnon suorittaneista harva hakeutuu asunto-osakeyhtiöpuolelle töihin. Isännöitsijäksi voi tulla montaa koulutuspolkua pitkin. Toisaalta tilanne saattaisi johtaa kysynnän ja tarjonnan lakien mukaisesti hintojen nousuun. Koulutuspolku liian monisyinen Yksi syy siihen, että uusia isännöitsijöitä saadaan alalle verkkaiseen tahtiin, saattaa olla varsin monisyinen koulutuspolku. Alasta tulee saada tunnettu ja arvostettu. Isännöinnin ammattitutkinto ei ole sekään varsinaisesti tie alalle, vaan ennemminkin koulutuspolku alan sisällä. – Tarkoituksena on myös kehittää palveluita, joilla voidaan ylipäätään edesauttaa isännöintiyritysten toimivaa henkilöstöhallintoa ja johtamista, Heikkilä kertoo. Heikkilän mukaan ainoa selkeä ratkaisu nykyiseen, monitahoiseen koulutusvalikoimaan olisi se, että ammattikorkeakouluihin tai yliopistoihin saataisiin asunto-osakeyhtiön isännöinnin tutkinto. Tois- taiseksi taloudellisia resursseja esimerkiksi kouluvierailuihin tai informaation saamiseksi koulujen oppimateriaaleihin liitossa ei kuitenkaan ole. – Tärkeää on saada isännöintiyritysten työpaikat houkutteleviksi. Sikäli isännöintiä olisi hyvä tehostaa nykytilanteessakin. Koska jonkun olisi hoidettava isännöintitehtävät joka tapauksessa, johtaisi se isännöinnin tason laskuun. Vaikka alan työvoimatilanne olisi hyvä, olisi asukkaat tärkeää saada toimimaan verkossa niin, ettei perusasiointiin kulu liikaa arvokasta aikaa. Yritystasolla tämä varmasti olisi toimiva ratkaisu, mutta koko alan kannalta se tarkoittaisi kilpailun vähentymistä. Jatkuva tiedottaminen ja oppilaitosyhteistyö ovat isännöinnin tulevaisuuden kannalta avainasemassa. – Olemme vastikään liiton toimesta avanneet isännöintialalle.fi-portaalin, näyteikkunan helpottamaan oman koulutuspolun sekä avoimien työpaikkojen löytymistä, Heikkilä kertoo. Parhaat isännöintiyritykset saavat parhaat työntekijät, Heikkilä toteaa. – Jos kävisi siten, ettei ammattitaitoista väkeä löydy isännöintityöhön, saattaisi isännöintiyritysten halu kasvaa taantua. Tämä lähtee jo siitä, että yrityksen verkkosivut herättävät työntekijöiden mielenkiinnon. Tämä saattaa osaltaan vaikeuttaa nuorten hakeutumista alalle. Suomalaiset eivät tunne isännöitsijän toimenkuvaa tai isännöintityön merkitystä kiinteistöille vielä riittävän hyvin. – Nuoret eivät välttämättä sitoudun työhön aikaisempien sukupolvien tavoin. Isännöintiin ei ole olemassa perustutkintoa ja siksi isännöintialalla työskenteleekin opintotaustaltaan hyvin erilaisia ihmisiä. Taloyhtiöiden saattaisi tällaisessa tilanteessa olla vaikea löytää hyvää isännöitsijää. Supistumistaktiikassa isännöinti hoidettaisiin olemassa olevalla työvoimalla karsimalla asiakkaita pois. Toisaalta kentältä kantautuu nuorista myös hyvää palautetta
Puhoksen ostoskeskuksen palvelutarjonta on supistunut käsittämään lähinnä kansankauppoja, ostaribaareja ja hierontapaikkoja. Mikäli väestöpohja ei ole alueella riittävä, jäävät ajastaan jälkeen jääneet liiketilat usein sivuun ja saattavat joutua jopa purkutuomion alle. Valtakunnallisissa maankäyttötavoitteissa on pyritty myös siihen, että vanhat liikekeskukset voisivat säilyä ja palvelut pysyä ihmisten lähellä. Uusia kauppakeskuksia nousee kuitenkin kaupungin ydinalueille. Menneillä vuosikymmenillä alueilla asui paljon lapsiperheitä ja palveluiden tarvitsijoita. Vanhojen asuinalueiden liiketilat muutoksen kourissa Asukkaiden määrä ratkaisee liiketilojen kohtalon Iäkkäiden lähiöiden perinteikkäät liiketilat joutuvat kilpailemaan elintilastaan uusien, kauppakeskusten kanssa. Usein naapurustoon on noussut uusi, moderni kaup- 18 pakeskus, jonka kanssa vanhat liiketilat joutuvat kilpailemaan, Aarnio kuvailee. Paikkapaikoin uuden kauppakeskuksen kylkeen rakentuu niin runsaasti uutta asutusta, että se herättää myös vanhan ostarin eloon. Liiketilat erityisesti vanhemmissa lähiöissä ovat kuitenkin suuren murroksen alla. Nykyisin väestö on vanhentunut ja samalla vähentynyt. Osa liiketiloista on kokonaan tyhjillään. H elsingin kaupungin kiinteistöviraston kiinteistöjen kehittämispäällikön Minna Aarnion mukaan Helsingissä ei suurempia liiketiloja juurikaan jää tyhjilleen. Maakuntakaavassa ei jättimarkettien paikkoja syrjäseuduille olekaan enää varattu. Toisinkin saattaa käydä. Helsingin tavoitteena on tukea lähipalveluita ja niiden edellytyksiä. Uusi kauppakeskus jollakin alueella ei automaattisesti tarkoita pienten liikekiinteistöjen. – Vanhat lähiöostarit ovat koonneet aikanaan alueen palvelut yhteen
kuolemaa. – Kokonaan autioksi ostoskeskus ei ole jäänyt, sillä viimeisenä näillä paikoilla sinnittelevät vielä pizzeriat ja baarit, Aarnio selittää. Kaikki riippuu Aarnion mukaan siitä, minkälaista täydennysrakentamista ja siten väestöpohjaa alueelle syntyy. – Puhoksen liikekeskuksessa on vielä jonkin verran toimintaa, mutta sen tulevaisuus on muun muassa Vuosaaren vanhan ostarin tavoin pohdinnan alla. – Vanhojen liiketilojen puitteet eivät vastaa enää nykyajan tarpeita. Mikäli jonkin alueen täydennysrakentaminen ei lähde liikkeelle, ovat vanhat liikekiinteistöt vaarassa, Aarnio toteaa. Toisenlainen tilanne on Kannelmäessä, jonne valmistui suuren mittakaavan ostoskeskus Kaari. Samaan aikaan lähiympäristöön rakennettiin suuri määrä uusia asuntoja. Vaikka lähialueiden palveluja pyritään edistämään, kaupunki ei voi vaikuttaa siihen, mikäli liiketoiminta jossakin paikassa ei kerta kaikkiaan kannata. Vanhoja liiketiloja puretaan Joillakin alueilla, esimerkiksi Helsingin Maunulassa tai Lauttasaaressa vanhat liikekiinteistöt puretaan, sillä niiden kunnostaminen nykykaupan tarpeita vastaaviksi ei ole mielekästä. Tämän vuoksi uusi ostoskeskus jopa herätti vanhan, pienen ostarin uudelleen eloon, Aarnio sanoo. Puhos jäi kuitenkin valtavan Itiksen varjoon ja on haikea esimerkki kuolevasta ostoskeskuksesta. Lauttasaaressa tuleva metroyhteys on luonut muutospaineen keskittää asumista ja liiketilaa kulkuyhteyksien varteen. – Esimerkiksi Helsingin Konalaan rakentui entisiin Hartwallin tiloihin Ristikko-kauppakeskus. ovat hyvin rajalliset, minkä vuoksi vanha ostari on tyhjentynyt. Kaikkia vanhoja liikekiinteistöjä ei ole syytä purkaa. Se oli 1960-luvulla alueen helmi ja jopa kansainvälinen nähtävyys suihkulähteineen ja rullaportaineen. Ne saavat väistyä korkeamman asuinrakentamisen tieltä. 19. Monilla ostareilla on merkittävää rakennus- ja kult- Uusille alueille tarvitaan palveluita, mutta rakentajille liiketilojen toteuttaminen ei ole kannattavaa. Huonekorkeus, talotekniikka tai lastauslogistiikka saattavat olla sellaisia, että tiloja on vaikea kunnostaa. Kenties kolkoimman kohtalon vanhoista liikekeskuksista on kokenut Puotinharjun vanha ostari Puhos. Vanhojen, matalien liikerakennusten kohdalla maa on vajaakäytössä. Viereen kohosi kuitenkin vuonna 1984 Itiksen kauppakeskus, joka on vuosien mittaan jatkuvasti laajentunut. Esimerkiksi Munkkivuoren ostoskeskus on monen muun vanhan liikekeskuksen tavoin suojeltu. Maunulassa uudet liiketilat ovat korvanneet vanhan ostoskeskuksen, Aarnio kertoo. Lähiseudulla uudisrakentamisen mahdollisuudet Puotinharjun ostoskeskus Puhos oli aikanaan loistelias, Suomen suurin liikekeskus
Uusille alueille tarvitaan palveluita, mutta rakentajille liiketilojen toteuttaminen ei ole kannattavaa. Ongelmalliseen tilanteeseen on kuitenkin löydetty ratkaisuja. Alueelle nousee lisäksi kahdeksan tornitaloa. Jos osakkaita on useita kymmeniä, on yksimielisen päätöksen saaminen liiketilojen kehittämisestä tai purkamisesta pitkä prosessi. Mikäli asuinalueita kaavoitettaisiin laajalle leviävälle alueelle, ja sinne yritettäisiin saada liiketiloja, olisi kaupalla huonot edellytykset menestyä. Vanhojen ostareiden haasteena on se, että niillä on usein lukuisia omistajia. Toisinaan vanha, arvokas liikekeskus kunnostetaan ja säilytetään kokonaan. – Osa vanhoista ostareista on tullut tiensä päähän, jolloin ne dokumentoidaan ja puretaan. Asuinneliöt halutaan maksimoida Kaupunkiympäristöön kuuluvat asuinkiinteistöjen kivijalkoihin sijoitetut liiketilat. tuurihistoriallista arvoa. Vanhoissa kiinteistöissä kivijalkamyymälöitä onkin runsaasti. Kalasataman alueelle tulevaisuudessa rakentuva keskus tuo alueelle julkisia ja yksityisiä palveluja, mikä tukee puolestaan nyt rakennettujen asuntojen haluttavuutta. Kuva: Lauri Silvennoinen 20 Kannelmäkeen rakentunut, suuri kauppakeskus Kaari on tyhjentänyt kauppakeskuksen pohjoispuolella sijaitsevan vanhan ostarin liiketilat asiakkaista.. Uusilla asuinalueilla liiketilaa rakentuu asuinkiinteistöihin hyvin vähän. – Koska alueilla tarvitaan asukkaiden ja palvelujen synergiaa, on tärkeää, että uudet liiketilat palveluineen kerääntyvät asuntojen ja liikenteen muodostamien solmukohtien ympärille. – Liikekiinteistön muuttaminen asuinkäyttöön on kuitenkin jokseenkin ongelmallista. – Tämä on kysymys, josta käydään jatkuvaa kissanhännänvetoa. Ne ovat useimmiten taloyhtiöiden omistuksessa, jotka vuokraavat niitä edelleen alueen yrittäjille. On selvä asia, etteivät tällaiset kiinteistöt enää palaa liikekäyttöön, kun niiden käyttötarkoitus on kerran muutettu, Aarnio sanoo. Joissain paikoissa riittää osittainen purku ja jäljelle jääneen kiinteistön kunnostus. Rakentajat haluavat maksimoida asuinneliöt. – Munkkivuoren ostoskeskukseen on sallittu kuitenkin merkittävää lisärakentamista, jotta liikekeskus on pysynyt elävänä ja liiketoiminnan kannalta kannattavana. Jonkin verran tyhjilleen jääneitä liikekiinteistöjä muutetaan asuinkäyttöön. Munkkivuoren ostoskeskus on suojeltu liikekeskus, mutta se on säilyttänyt elinvoimaisuutensa täydennysrakentamisen myötä. Esimerkiksi Helsingin Jätkänsaaressa on toteutettu raitti, jossa liiketilat sijaitsevat keskitetysti, Aarnio kertoo