Kiinteistö ja isännöinti Nro 10/2013 Ketteryys ja nopeus kiinteistönhuoltokoneiden valtteja Tuloilmaikkunaventtiili ottaa lämmön talteen Puukerrostalojen hinnat alenevat betonin tasolle Jyväskylässä harjoitellaan ikkunoiden asennuksia Uudet pinnoitustekniikat alentavat putkiremonttien hintoja Jyväskylä, Rovaniemi ja Seinäjoki asuntosijoittajan ykköskohteita
Jostain syystä asuntojen vuokrat nousevat miltei säännöllisesti kustannustasoa enemmän. – Pienen isännöintiyrityksen etuna on, että se pystyy pitämään kaikki langat käsissään edellyttäen, ettei se ahnehdi asiakkuuksia. Vaikka Helsingissä ja sen lähikunnissa vuokrat ovat korkeita, sitä ovat myös niiden markkinahinnat. Näillä paikkakunnilla vuokrat eivät suinkaan ole keskimääärää korkeampia, vaan asuntojen rakentamiskulut ovat alle keskiarvon ja asuntojen ylläpitokulut onnistutaan pitämään kilpailukyisinä. Vuokramenosta suuri osa on pääomakulua. Tämä näkyy sekä uusien että vanhojen asuntojen kaupassa, hinnat ovat maan keskiarvoon verrattuina jopa 2-2,5-kertaisia. Lisäksi on suuri osa suomalaisia, joiden varallisuus ei mahdollista omistusasuntoa. Isännöitsijä tietää asiakkaistaan kaiken, kun hän hoitaa esimerkiksi näiden kirjanpidon. Se ei asetu sijoittajan näkövinkkelistä katsottuna edullisten joukoon. Kansantalouden kannalta se on hyväksyttävää, sillä osa meistä ei halua asua omistusasunnossa varallisuudesta riipumatta, ja monet, erityisesti nuoret joutuvat hankkimaan ensiasunnokseen vuokra-asunnon. Kun esimerkiksi lähiöt ovat nyt noin 50 vuotta vanhoja, niissä pitää vaihtaa kaikki rakenneosat. Sivu 18. Suomi on menettänyt kilpailukykyään viimeisen neljän-viiden vuoden kuluessa merkittävästi. Se heijastuu vuokraan. Yllättävää, ettei pääkaupunkiseutu asetu kärkitiloille. Erityisesti kiinteistösijoittaminen on voimistunut ja siinä eniten asuntosijoittaminen. Kysyntää on enemmän kuin tarjontaa ja vuokrien nostamisesta huolimatta asunnot eivät jää tyhjiksi, kaikki tulevat asutetuiksi. Yksityinen kansalainen katsoo tänään osakesäästämisen sijaan useimmiten juuri asuntosijoittamiseen. Oulu on valtakunnassa kaupunki, jossa vuokrataso on edullinen. Eero Ahola 4. Vuokravastike on pääkaupunkiseudulla merkittävästi korkeampi kuin muualla. Energiankulutukseen vaikuttavat päivittäiset vikakorjaukset, järjestelmien uusimiset ja muu toimenpiteet. Metsä ei ole enää suosittua, eivätkä esimerkiksi loma-asunnot ja maatilat. Jos huoneilmassa pitoisuudet ovat 1500 ppm tai yli, voi aamulla väsyttää, päätä särkeä, sydän tykyttää, hengitys olla tiheämpää ja muutenkin on vetämätön olo. Onko asuntosijoittaminen moraalisesti sopivaa. Kansallinen sijoitustoiminta meillä kuitenkin jatkuu miltei entisellä volyymilla. Jos ajatellaan, että on käytetty liian vähän tai liian huonolaatuisia venttiileitä, alipaine voi asunnossa aivan hyvin olla kohonnut jopa 70 pascaliin. Oikea-aikainen vaihtaminen on ratkaisu homeongelman poistoon. Siihen ei ole vippaskonsteja, muistuttaa Kosteus- ja hometalkoiden ohjelmapäällikkö Juhani Pirinen. Tosin sen hinta vapailla markkinoilla on säilynyt pitkään entisellä tasolla, mutta asuntojen kysynnän ja tarjonnan suhde sallii vuokrien noston. Nämä olosuhteet Suomessa tekevät asuntosijoittamisesta kannattavaa. Teknologiateollisuutemme ei ole saavuttamassa uusia markkinoita vielä pitkään aikaan. Muun muassa viimeisen vuosineljänneksen vuokrat nousivat 3,6 prosenttia, vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat 3,8 prosenttia ja pääkaupunkiseudulla neljä prosenttia. Sen jälkeen ne pitää vaihtaa. Reunaehtoja luovat myös asiakkaan kiinteistön elinkaariajattelu ja kunnossapidon strategia. Kiinteistösijoittaminen on nyt entistä suositumpaa K iinteistösijoittaminen Suomessa on viime vuosina lisääntynyt samanaikaisesti, kun pörssiyhtiöiden osakkeisen suosio on vähentynyt. Yritys voisi tehdä pieniä korjauksia ja huoltoja, pohtii Kurkihirsi Oy:n isännöitsijä Kari Rautanen. Sivu 14. Moni sanoo, ettei ole. Jotta se onnistuu, on meidän kyettävä parantamaan kilpailukykyämme, ja se tarkoitaa ennen muuta hintakilpailukykyä. Vain rakennusten rungot ovat kunnossa. On sanottu, että asuntomarkkinoilla vuokralaista käytetään hyväksi, kun asunnoista on pula useilla paikkakunnilla. Pidän tätä hyvin vaarallisena, sanoo Dir-Air Oy:n toimitusjohtaja Tapio Tarpio. – Kohonneen hiilidioksiditason huomaa helposti. Sivu 65. Ulkoilmassa sen normaali taso on 300-380 ppm. Vaikka jotkut näkevät edessä valoa, on se käytännössä kovin kaukana. Sellaisissa alipaineessa imetään välipohjista, seinistä, viemäreistä, joka puolelta asuntoon saastunutta ilmaa. Sitä ei välttämättä tiedosteta. Puhuvat päät Pääkirjoitus – Kiinteistön ylläpito sijoittuu aina kiinteistöllä johonkin tekemiseen, jolle asiakkaan liiketoimintaprosessit ja toiminta kiinteistössä antavat raamit. Itse olen joskus miettinyt, että pienten kerros-, rivi- ja miksei omakotitalojenkin huoltoon voisi perustaa mökkitalkkarimaisen yrityksen. Selvityksen mukaan Jyväskylä, Rovaniemi ja Seinäjoki ovat sijoittajan kannalta edullisimmat. Se nostaa asumiskustannuksia, joista sijoittaja voi päästä hyötymään. Pellervon taloudellinen tutkimuslaitos on selvittänyt, missä kiinteistösijoittaminen on kannattavinta. Siten vuokrat pysyvät keskiarvon alapuolella. Tilaston mukaan kaikista vuokralla asuvista noin 6o prosenttia on yhden hengen talouksia. Euroopassa taloudellinen tilanne on vaikeutunut ja Suomessa enemmän kuin maanosassamme keskimäärin. Erityisesti pienet asunnot ovat kysyttyjä. Meidän pitää ymmärtää kokonaisuus, ja pystyä yhdistämään eri tekijät optimaaliseksi kokonaisuudeksi, toteaa ISS Palveluiden tuotejohtaja Jukka Backlund. Tarjontaa on runsaasti, kun asuntoja on tuotettu likimain kysyntää vastaavasti. Sivu 22. Valtion rahoittamien niin sanottujen ara-asuntojen vuokrat nousivat 3,4 prosenttia. Kysyntä ja tarjonta viime kädessä ratkaisevat vuokrien suuruuden. Suomalaiset kuvittelevat, että talot ovat ikuisia, mutta rakenneosat kestävät noin 30-50 vuotta. – Hometaloissa on usein kyse kiinteistön omistajan ymmärtämisen puutteesta
26 Yli miljardin piristysruiske rakentamiseen. 6 Puukerrostalojen hinnat alenevat betonin tasolle 11 Rovaniemi, Jyväskylä ja Seinäjoki kiinteistösijoittajien ykköskohteita 14 Hometalkoot: Homeongelmaan ei vippaskonsteja 18 ISS Palvelujen energiaseminaari: Energiatehokkuus yhteinen etu 22 Sisäilma hyväksi korvausilmaventtiileillä Aluesivut Uusimaa 62 Uudellemaalle muutetaan töiden perässä 65 Keskittyminen ei ole selkeä trendi isännöintialalla Aluesivut Keski-Suomi 72 Rakennemuutokset horjuttavat Keski-Suomen taloutta 76 Jyväskylän asuntomessualueelle 13-kerroksinen tornitalo 79 Pienillekin isännöintifirmoille riittää töitä Jyväskylässä KUSTANTAJA: Karprint Oy 03150 Huhmari Puh. ISSN 0782-7911 32 Jyväskylässä harjoitellaan vaativia ikkuna-asennuksia 34 Kaikille putkiremonttitekniikoille riittää kysyntää Kiinteistö ja isännöinti 38 Perinteisellä putkiremontilla on puolustajansa 41 Putkien valu ei häädä asukasta evakkoon Ketteryys ja nopeus kiinteistönhuoltokoneiden valtteja Tuloilmaikkunaventtiili 44 Putket sukitetaan nopeasti kestäviksi ottaa lämmön talteen Puukerrostalojen hinnat alenevat betonin tasolle 48 Vuokra-asuntojen tarve lisääntyy kaiken aikaa 50 Nopeus ja näppäryys kiinteistökoneiden valtteja Nro 10/2013 VVO:n vuokratalo Kilterinaukiolla Vantaalla. 5 Jyväskylässä harjoitellaan ikkunoiden asennuksia Uudet pinnoitustekniikat alentavat putkiremonttien hintoja Jyväskylä, Rovaniemi ja Seinäjoki asuntosijoittajan ykköskohteita. VVO on rakennuttamisen lisäksi ostanut vuokrataloja sijoittajilta, viimeksi Ice Capitalin Housing Fund I:ltä. 09-413 97 300 tilaukset@karprint.fi Tilaushinnat: Määräaikainen 74,00 €/vuosi (10 nro) Kestotilaus 66,00 €/vuosi PAINOPAIKKA: Karprint Oy Lehden osoitteistossa olevia nimiä voidaan käyttää suoramarkkinointiin. 09- 413 97 300 Fax 09- 413 97 405 Sähköposti: ki.toimitus@karprint.fi (toimitusaineisto) JULKAISIJA: Karprint Oy PÄÄTOIMITTAJA: Eero Ahola TOIMITUS: Juha Ahola Mari Ahola-Aalto Terttu Iiskola Juhani Karvonen Tuula Kolehmainen Anna Partanen Maija Salmi Jouni Suolanen Klaus Susiluoto Ilmoituspäällikkö Markku Ketonen 09-413 97 381 markku.ketonen@karprint.fi TILAAJAPALVELU: puh. Sisältö 10/13 55 Kiinteistökoneet kuntoon ennen talvikautta 58 VTT: Peruskorjauksia laitettava tärkeysjärjestykseen 60 Vuokra- ja omistusasunnoissa samanlaiset hoitokulut 68 Ledien kustannustehokkuus syntyy energiansäästön kautta 82 Palo-osastointi pitää kerrostaloasukkaan hengissä Wille on työssä noin 30 prosenttia nopeampi ketteryytensä ja nopeutensa ansiosta kuin vastaavan painoiset pyöräkuormaajat
Demotaloista edetään kilpailukykyiseen normaalituotantoon muutamassa vuodessa Puukerrostalojen hinnat alenevat betonin tasolle Puukerrostalojen hinnoissa päästään samalle tasolle betonitalojen kanssa muutamassa vuodessa. Kuva: Peab Oy/Matti-Pekka Pulkkinen 6. Tavoitteena on sen jälkeen rakentaa puusta 15 prosenttia uudisrakennuksista. Viiden talon rykelmä valmistui Metsä Woodin puuelementtiteknologialla viime vuonna. Peab:n Eteralle rakentamaan Helsingin Viikin puutalokortteliin ovat kaikki osapuolet olleet tyytyväisiä
Kaikki ilmoittavat vielä olevansa koetaloja. Niissä levyihin asennetaan eristeet, ulkoverhous, ikkunat ja ovet asiakkaan suunnitelmien mukaan. Metsäntutkimuslaitos Metla kysyi vuoden 2012 lopussa syitä hitaaseen kehitykseen rakentamisen asiantuntijoilta ja puualan yrityksistä. Vantaan asuntomessuille 2015 rakentaa Reponen Oy Suomen suurimman, osin 7-kerroksen, 181 asunnon puukerrostalon. – Joskus kuitenkin tuntuu, että vertailu on epäoikeudenmukaista. Edistystä on tapahtunut teknologisissa ratkaisuissa ja rakentamisen määrässä, mutta puurakentamisen osuus kerrostalorakentamisesta oli viime vuonna vielä alle prosentin. Mikä oli rakentamisen hinta. Ruotsissa monikerroksisen puurakentamisen osuus on kasvanut selvästi nopeammin ja on jo 15 prosenttia. Lintuviidalle johtaa vain vesijohtoumpikuja. Peab rakensi Eteralle Helsingin Viikkiin vuosina 2011– 2012 104 asuntoa viiteen 3–4-kerroksiseen taloon Metsä Wood -puukerrostalojärjestelmällä. Lakean toimitusjohtaja Keijo Ullakko kertoo suoraan, että Seinäjoelle rakentuva Euroopan suurin tilaelementeistä koottava puukerrostalo, kuusikerroksinen Lintuviita 2 maksaa noin 2600 euroa huoneneliöltä. Ullakko arvelee, että Stora Enso on tullut puuelementtitoimitusten hinnassa vastaan saadakseen puurakentamisalaa kehittymään. Kahdeksan vastaajaa 18:sta koki puukerrostalorakentamisen vielä betonirakentamista kalliimmaksi. Puukerrostalo rakennetaan viimeisen päälle, ja sitten hintaa verrataan heikompitasoiseen betonitaloon. Finnish Wood Research Oy:n (FWR) toimitusjohtajan Topi Hellen mielestä tutkimustulos osoittaa kehittämisen tarvetta, jos aiotaan päästä hintakilpailukykyyn. Ja niinhän me suomalaiset toivomme, Helle huomauttaa. – Demotaloista päästään eroon muutamassa vuodessa, standardit kehittyvät ja voidaan jatkaa hintakilpailukykyisesti, FWR:n Helle arvioi. Stora Enso puolestaan heräsi elementtituotekehitystyöhön. Koetaloja nousee nyt muun muassa Lakea Oy:lle Seinäjoelle ja Jyväskylään sekä SRV:lle Wood City Jätkäsaareen. Koekerrostalojen buumin hinta. Vasta 2010-luvulla on laajasti innostuttu koerakentamaan puukerrostaloja. Myös sprinklerijärjestelmät, äänieristys ja välipohjaratkaisut nostivat puurakentamisen kustannuksia. Positiivisina puurakentamiskokemuksina mainittiin useimmin puurakentamisen nopeus ja kuivuus, joka ilmeni sekä kuivumisaikojen puuttumisena että teltassa rakentamisena. S uomessa on tehty työtä puukerrostalojen rakentamisen edistämiseksi 1990-luvulta lähtien. – Rakennuskustannus olisi kuitenkin noin 100 euroa neliöltä pienempi, jos ei olisi tarvinnut rakentaa lisähuonetta ja pumppuja sprinklerijärjestelmää varten, Ullakko huomauttaa. Loput kymmenen olivat epätietoisia kustannusten eroista tai pitivät puuta kustannustehokkaampana. ARA-tuettujen 50 vuokra-asunnon kustannuksiin perustuvaksi vuokraksi tulee noin 11 euroa neliöltä. – Viikkiin rakennetut viisi puukerrostaloamme olivat meille kustannuksiltaan ihan kilpailukykyisiä verrattuna betonitaloihin, vastaa Peab Oy:n toimitusjohtaja Mika Katajisto. – Tämä erilliskustannus puutaloilta poistuu, kun ymmärretään ruveta rakentamaan kunnallistekniikka rengasvesijohdoin. sama hinta, ja alalla kyllä uskotaan, että hinnalla pystytään vielä kilpailemaan. Ei näy mitään ylitse pääsemättömiä esteitä. Standardit toimimaan tai ei läpimurtoa Puuelementtirakentamisen uusi teollisuusstandardi RunkoPES valmistui viime joulukuus-. Pitäisi verrata myös laatua Puurakentaminen yhä kalliimpaa kuin betoni luettiin tutkimuksen jälkeisistä otsikoista, ja jutuissa tulkittiin enemmistöksi kahdeksan vastaajaa 18:sta. Räätälöityjä, asennusvalmiita rakennuslevyjä valmistava tehdas rakennettiin 2011 Stora Enson Itävallan sahan yhteyteen, ja levyt kuljetetaan jatkojalostettavaksi CLT- eli kiintopuuelementeiksi Suomeen Pälkäneen ja Hartolan yksiköihin. – Sitä emme sitten tiedä, minkä verran Metsä Wood tinki elementtiensä hinnasta saadakseen näin merkittävän tuotekehitysaihion. – Tavoitteena pitääkin olla 7 Ensi vuonna Suomessa arvioidaan valmistuvan viisisataa CLT:stä rakennettua puukerrostaloasuntoa. Stora Enso on ollut myös suunnittelussa tiiviisti mukana. – Lisäksi puurakentamisen etuna on betonia vähäisempi hiilijalanjälki, mikä pitää ottaa huomioon kokonaiskansantaloudellisena merkityksenä - ainakin niin kauan kuin EU:n puuraaka-aineen ympäristötulkinnat ovat nykyisenlaiset. Suurimpana syynä puurakentamisen kalleuteen pidettiin kokemuksen ja tehokkaiden prosessien puutetta. Puun keveys nähtiin myös hyvänä puolena, joka mahdollistaa muun muassa suurempien elementtien käytön. Vuosille 2015-2016 suunnitellaan jopa puukerrostalokortteleita Espooseen, Tampereelle, Rantasalmelle
Pioneerikohteelle on myös varattu hiukan varmuusvaraa. Puuinfon tiedotteessa samaa sanoo myös A-Insinöörien hallituksen puheenjohtaja Heikki Käkönen. – Kun Euroopassa rakennetaan ensi kertaa puukerrostalo, jossa asunnot asennetaan runkoon melkein valmiina, olisi ihme, jos kaikki menisi heti putkeen. Silloin kehitettiin betonirakentamisen RunkoBES, joka mahdollisti järjestelmällisen ja kustannustehokkaan teollisen elementtirakentamisen. 8 Lintuviidan väestönsuojan ja varastot sisältävä betoninen pohjakerros tehtiin kolmessa kuukaudessa. – Suurelementeissä ja komponenttien kehittämisessä on mielestäni saatavissa valtavia aikatauluetuja, kunhan päästään asentamaan valmiita huoneita, jopa asuntoja talon runkoon. toisia näkökohtia, ja siksi ne ovatkin pääteema, mitä puurakennusteollisuudessa tutkitaan. Stora Enson Hartolan tilaementtitehtaassa rakennetaan myös näitä BoKlokmoduleja, joilla Skanska rakentaa kaksikerroksia puutaloja Vantaalle. Loppujen viiden kerroksen pystyttämiseen oli määrä käyttää vain 2,5 kuukautta, eli toukokuussa aloitetun rakennuksen piti olla käyttökunnossa jo lokakuun lopussa. Kun viranomaismääräykset nyt sallivat, niin uusia ratkaisuja vähitellen keksitään. Elleivät standardit toimi käytännössä, puurakentamisen läpimurto uhkaa jäädä tapahtumatta. – Pientä kangertelua on ollut asennusvaiheissa, elementtien asennusten liitosdetaljeissa. Kuva: Anttinen Oiva Arkkitehdit sa, mutta monet rakentajat valittavat erilaisten järjestelmien yhteensopimattomuutta, mikä heikentää kilpailuttamismahdollisuuksia. Volyymia ja osaamista kaivataan enemmän, jotta lisää ratkaisuja saataisiin luotua. Metlan tutkimuksen mukaan koko toimitusketjun tulee kehittyä, jotta puurakentami- sen kustannustehokkuus paranee. – RunkoPES-standardia ei ole saatu vielä toimivaksi käytännössä, koska kaikki puuosavalmistajat kehittävät omia järjestelmiään. Niihin liittyy mielenkiin- Pientä kangertelua, asukkaat tammikuussa Lakea Oy solmi toukokuussa rakennusurakkasopimuksen Rakennus K. Kylpyhuoneet painavat paljon, joten kuljetukset ja nostot ovat raskaita. Perinteisellä tavalla toteutetun talon tekemiseen kuluisi aikaa 12–13 kuukautta. Meillä on tonttivarauksia, joille selvitämme puutalojen rakentamismahdollisuuksia, Peabin Katajisto sanoo. Niissä, ja samalla koko puurakentamisessa, kehityksen esteenä ovat olleet viranomaismääräykset. Pitkään A-insinööreissä vaikuttaneen rakennusneuvos Seppo Mäkisen mukaan puusta on kehitetty liian vaikeita ratkaisuja, joita ei voi monistaa. Kuva: Stora Enso/Tiina Nykänen Aulanäkymä Wood Citystä. Miltä tulossa olevilta puurakentamisinnovaatioilta Katajisto odottaa vaikutusta hintakilpailukykyyn. Puurakentamisen päälle ymmärtäviä suunnittelijoita pitää saada alalle enemmän, samoin urakoitsijoita ja tuoteosatoimittajia. Miten aikataulu on pitänyt. Rakennuttajilla/tilaajilla pitää olla osaamista ja ymmärrystä siitä, mitä tarkoittaa, kun rakennutetaan puusta. Lopputulos näyttää kyllä hyvältä.. – Sitten tietysti kehitetään asumisen arvoihin, kuten äänieristykseen ja paloturvallisuuteen liittyviä ratkaisuja. Valtavia aikatauluetuja saatavissa – Kyllä minä uskon puutaloihin. Karhu Oy:n kanssa sekä tilaelementtien toimitus- ja asennussopimuksen Stora Enso Building and Livingin kanssa Seinäjoelle rakennettavasta 6-kerroksisesta talosta. Silti uskomme asukkaiden pääsevän sisään tammikuussa, kuten oli suunniteltukin, kertoi toimitusjohtaja Ullakko lokakuun alussa, jolloin asennettiin kolmatta puukerrosta. – Uskon kuitenkin, että vie jonkin aikaa, ennen kuin merkittävät edut saadaan käytäntöön. Mäkinen muistuttaa, että betonirakentamisessa oltiin samassa vaiheessa 1960-luvulla. Nyt jokaiseen puukerrostaloon liittyy vielä aikamoisesti sellaista, mikä saa ne tuntumaan kehityshankkeilta
Syyskuun lopussa hanke oli edennyt perustusvaiheeseen ja elementtien asennukseen päästiin lokakuun alussa. kerroksen kaksiosta maalaa mielikuvaa isojen modulien nostosta korkealle. Ullakko arvelee, että puurakentamisen hintakilpailukykyyn vaikuttaa olennaisesti se, kun puuelementtitoimittajiin saadaan kilpailua. – Tilaelementtitehtaitahan Suomessa riittää, koska tarkoitukseen sopivat samat tehtaat kuin pientalotoimituksiin. – Jonkunhan on mentävä edellä, Ullakko vastaa. 9. Myös Kemin Digipolikseen valmistuu CLT-koetalo joulukuun alussa. ”Jonkunhan on mentävä edellä” Miksi 15 pohjalaisen kunnan omistama kiinteistöyhtiö Lakea on lähtenyt mukaan tällaiseen riskikehitystyöhön. – Monessa muussakin rakentamisessa olemme koettaneet täällä Vaasan–Seinäjoen seudulla koko ajan kehittää asioita. – Kyseessä on ainutlaatuinen koetalohanke koko Suomessa. Aurinko- ja maalämmön hyödyntämisessä olemme täällä myös edelläkävijöitä, Lintuviidassakin. – Pyrimme siihen, että yhä enemmän rakennetaan sisätiloissa, suojassa sateilta ja pakkasilta. Testaamme CLT-rakenteen soveltuvuutta pohjoisen olosuhteisiin ja suomalaiseen rakentamistapaan, projektiasiantuntija Markku Helamo kertoi Pohjolan Sanomissa. ja 6. Stora Enso vuokrasi Hartolan kunnalta Finndomon lopetetun talotehtaan tilat, joissa se valmistaa muun muassa Seinäjoelle kuljetettavat asuntoelementit, Ullakko kuvaa.. Pohjakuva 5. Muiden muassa Koskisen Oy:lle valmistui tammikuussa Vierumäen taloteollisuusyksikköön isojen puurakenteiden tuotantoon erikoistunut linja. Ensimmäiseksi sieltä toimitettiin Suomen suurimman puukoulun seinäelementit Kouvolan Mansikka-aholle. LapWall Oy:n tuotevalikoi- Lakean Lintuviidan kuusikerroksinen puukerrostalo on toistaiseksi Suomen korkein ja Euroopan ensimmäinen, jossa lähes valmiit asuntomodulit asennetaan runkoon. Kuva: Arkkitehtuuritoimisto AT. – Uuden tuotantolinjan myötä Herrala laajentaa tuotevalikoimaansa pientalorakentamisesta julkiselle sektorille
Stora Enso Building and Living -yksikön johtajana alkukesästä aloittanut Jari Suomi- nen totesi, että tässä trendissä vaikuttavat kaupungistumisesta johtuva suuri rakentamisen tarve ja ympäristötietoisuuden kasvu. Rakentamisen ympäristö- ja materiaalitietoisuus on näissä maissa kehittynyt nopeasti. CLT-valmistustekniikka tekee vasta tuloaan Suomeen, eikä maassamme ole vielä CLT-elementtien valmistusta, sanoi hankkeen projektipäällikkö Matti Yliniemi Puuinfossa. Tehtaamme on varusteltu nykyaikaisella teknologialla ja se on PohjoisEuroopan modernein puuelementtien tuotantolaitos, Koskisen taloteollisuuden johtaja Juha Kohonen hehkutti keväällä Puuinfossa. Kiintopuutehdas Suomeenkin. CLT-rakentamisen maailmanluokan lippulaivaksi nousee parhaillaan kirjastorakennus Australian Melbournessa. Viennin mahdollisuudet kehitysvetureina Perinteiset puunjalostuskonkarit Stora Enso ja Metsä Group näkevät uusissa puuelementtirakenteissa suuren vientipotentiaalin niin Euroopassa, Venäjälläkin kuin muuallakin. – Tämä on merkittävä lisäys puualan koulutukseemme ja tarjoaa opiskelijoillemme mahdollisuuden suuntautua uudenlaisen puurakentamisen osaajiksi. PERUSKORJAUS maan kuuluvat puurakenteiset elementit kerros-, rivi- ja luhtitalorakentamiseen, omakoti- ja paritalorakentamiseen sekä kasvaville päiväkoti- ja hoivakotimarkkinoille. – Yhtiömme on sitoutunut tulevaisuuden strategiassaan vahvasti puurakentamisen kehittämiseen. Venäjän olisi tarkoituksenmukaista Shlyamin mielestä hyödyntää suomalaisten puurakentamisen osaamista ja teknologiaa sekä luoda kaupallisia edellytyksiä yritysten ja valtion yhteistyöllä. Puurakentamisessa kestävä kehitys yhdistyy liiketoiminnallisiin tavoitteisiin. Shlyamin toivoo eurooppalaisten rakennusalan standardien käyttöönottoa rakentamisessa Venäjällä ilman pitkiä siirtymäaikoja, mikä lisäisi Venäjän markkinan vetovoimaa. Englannissa puurakentaminen on vahvassa kasvussa, vaikka 80 prosenttia rakentamisen tarvitsemasta puutavarasta on tuontitavaraa. Myös Joensuun ja Kymenlaakson ammattikorkeissa panostetaan koulutukseen. Stora Enson Rakentamisen ratkaisut -ryhmän vetäjä Matti Mikkola kertoi Kauppalehdessä, että jos kysyntä jatkuu viime aikoina nähdyn suuntaisena, kysymys tehtaan rakentamisesta Suomeen tulee jossain vaiheessa ajankohtaiseksi. Kuva: Anttinen Oiva Arkkitehdit 10 amin uskoo suomalaisten puualan yritysten investointien kasvavan WTO:n jäsenyyden, Venäjän modernisaation ja Pietarin elpyvän rakentamisen ansiosta. Venäjän kaupallinen edustaja Valery Shlyamin kutsui kesällä suomalaisyrityksiä yhteisiin puurakentamisen hankkeisiin Luoteis-Venäjällä. Shly- SRV:n ja Stora Enson Wood Cityyn Helsingin Jätkäsaareen on tulossa kahdeksankerroksia taloja, joissa käytetään CLT-tekniikkaa. – Tämä osoittaa, että puurakentaminen on globaalia liiketoimintaa ja olemme avanneet pääsyn Euroopan lisäksi merentakaisiin rakentamisen aktiviteetteihin, kuvaili Suominen. Ammattiopisto Lappia rakentaa parhaillaan Kemiin oppilastyönä CLT:n eli kiintopuun valmistuslinjaa. – Uusiutuvien raaka-aineiden käyttöönotto tulee olemaan iso globaali megatrendi, joka tulee näkymään myös rakentamisessa, sanoi Metsä Groupin puutuoteteollisuudesta vastaavan Metsä Woodin toimialajohtaja Esa Kaikkonen Puuinfossa. – Stora Enson CLT-levyt tehdään itävaltalaisesta kuusesta, Metsä Woodin elementit kotimaisesta puusta. – Tavoitteemme on, että suomalaisyritykset olisivat puurakentamisen osaamisen ratkaisujen tuojia Venäjälle, sanoi Shlyamin Puuninfossa. Terttu Iiskola. – Puurakentamisprojekteja käynnistyy saksankielisessä Euroopassa, Ranskassa, Italiassa ja Englannissa tasaisena virtana. Ensi kesäkuussa päättyvässä hankkeessa kehitetään ja selvitetään ristiin liimattujen puuelementtien valmistusta ja niiden käyttämistä rakentamisessa
11. Siksi etenkin opiskelijakaupungit houkuttelevat kiinteistösijoittajia. Pellervon Taloustutkimuksen ekonomistin Sami Pakarisen mukaan opiskelijakaupungit ovat hyviä asuntosijoituskohteita. Kiinteistösijoittajan unelmakaupunkeja ovat Jyväskylä, Rovaniemi ja Seinäjoki Sijoittajan oma pelisilmä ratkaisee eniten Pienet yksiöt ovat parhaita sijoituskohteita
Tutkimus onkin tarkoitettu apuvälineeksi, vuokranantajasijoittajan oman intuition ja muun tiedonkeruun jatkeeksi. Tutkimuksessa todetaan, että sijoitusasunnon hankkiminen joko omasta asuinkaupungista tai sen lähettyviltä saattaa olla helpointa, mutta kannattavinta se ei välttämättä ole. – Avuksi esimerkiksi tällaisessa puntaroinnissa, mitä moni sijoittaja joutuu joka tapauksessa tekemään, että ostaisiko yhden asunnon Seinäjoelta ja yhden Kouvolasta vaiko sittenkin vain yhden asunnon Helsingistä, Pakarinen sanoo. S uomalaisittain keskisuuret Jyväskylä, Rovaniemi ja Seinäjoki sijoittuivat kärkeen Suomen Vuokranantajat ry:n teettämässä tutkimuksessa. Ekonomisti Sami Pakarinen oli mukana tekemässä tutkimusta Pellervon taloustutkimuksen puolesta. Sami Pakarinen huomauttaa, että vaikka nyt listattiin kaupunkeja paremmuusjärjestykseen, ei itse kaupungin valinta kuitenkaan ole se sijoituksen kannalta kaikkein ratkaisevin seikka. Selvitimme esimerkiksi kunkin kaupungin ja sen lähialueen alueellisen kehityksen suuntaviivoja, eli sitä, että onko alue taloudellisessa nousussa, vai todennäköisemmin vaikeuksissa lähivuosina. Samaa voidaan sanoa niin ikään kärkipäähän sijoittuneista Tampereesta, Lahdesta ja Vaasasta. 12 Ajatuksena oli kannustaa sijoittajia ja sijoitustoiminnan aloittamista harkitsevia vertailemaan eri kaupunkien tuottoodotuksia. – Yksittäisen sijoittajan oma pelisilmä on kuitenkin kaik- kein ratkaisevimmassa asemassa. Tilastotarkastelussa huonosti menestyneeltäkin alueelta voi löytää oikein hyvän sijoituskohteen. Hän sanoo, että vuokratuotoltaan parhaissa asunnoissa eli yksiöissä viihtyvien opiskelijoiden suuri osuus väestöstä vaikuttaa suuresti sijoittamisen kannattavuuteen. Siinä 24 suomalaista kaupunkia laitettiin järjestykseen sen perusteella, missä kiinteistöihin on todennäköisesti kannattavinta sijoittaa. – Opiskelijoiden osuus asukkaista on kaikissa kärkeen sijoittuneissa kaupungeissa varsin merkittävä, Pakarinen sanoo. Usein ratkaisevinta on asunnon sijainti kaupungin sisällä. Lähde: Vuokranantajat ry. Kaupunkien vertailussa huomioitiin vuokratuoton ja asuntojen arvonnousun lisäksi muun muassa väestönkasvu, kotitalouksien käytettävissä olevien tulojen muutos ja juuri opiskelijoiden osuus väestöstä. – Pellervon kiinteistösijoittamisraportissa pyrittiin nimenomaan huomiomaan sijoittamisen kannattavuutta parantavia seikkoja mahdollisimman laajasti, Pakarinen sanoo. – Myös kannattavuuden mittaria valittaessa haluttiin perinteisen vuokratuotto kuukautta kohden -aspektin rinnalle muitakin. Avaimet sijoittamiseen t "TVOOPO TJKBJOUJ LBVQVOLJ
LBVQVOHJOPTB
LBUV
taloyhtiö, kerros t "TVOOPO LPLP UZZQJMMJTFTUJ ZLTJÚ PO UVPUUPJTBNQJ kuin suuremmat asunnot t "TVOOPO LVOUP IVPOP BTVOUP WFUÊÊ QVPMFFOTB huonoja vuokralaisia ja päinvastoin t 5BMPZIUJÚ TVVSFU SFNPOUJU UFIUZ WBJ FEFTTÊQÊJO Varakas, huoneistoja omistava, vai pieni ja kallis UBMPZIUJÚ t 7VPLSBMBJTFO WBMJOUB IZWÊO KB IVPOPO WVPLSBMBJTFO ero on suuri. Mutta esimerkiksi Kajaani tai Kouvola ovat sijoituskohteena keskimäärin haastavampia. Pelkästään yhteen tekijään kaupunkien ”hyvyyttä” ei kuitenkaan voi typistää. Jatkuvasta muuttovoitosta nauttiva Helsinki ei sijoittunut kärjen tuntumaan. Muista tarkistaa luottotiedot. Pelisilmä ratkaisee kaikkein eniten Tutkimuksessa arvioitiin eri kaupunkien vuokratuottoa, asuntojen arvonnousua ja asuntomarkkinoihin vaikuttavia erityispiirteitä vuoteen 2017 asti. Vuokratuottoa laskettaessa huomioitiin myös usein asuntoa ostavalta unohtuva remonttivara, joka on pääkaupunkiseudulla laskennallisesti 700 euroa neliömetriä kohden, muissa suurissa kaupungeissa 500 euroa ja muualla Suomessa 400 euroa
Sieltäkin varmasti löytyy hyviä kohteita. Asuntosijoittajan on toisin sanoen ajateltava yhteiskunnan ja yhdyskunnan pitkä aikavälin kehitystä, mutta toisaalta Sami Pakarinen korostaa, että arvonnousun miettiminen ja tulevaisuuden ennustaminen ovat kuitenkin vain ennustamista. Tulevaisuuden ennustaminen vaikeaa Vuokratuotto kasvaa kun väestö kasvaa. min millaisessa kadunkulmassa asunto sijaitsee. Asunnon sijainti kaupungin sisällä Kaikkein tärkeintä sijoituksen kannalta saattaa kaupunkia useammin olla asunnon sijainti kaupungin sisällä. Näin on oletettavampaa, että väestönkehitys ei tule dramaattisten muutostenkaan jälkeen kääntymään aivan radikaaliin laskuun. Lahti 6. Yksiö on paljon helpompi vuokrattava kuin suuremmat asunnot. Oulu 9. Kokkola 7. Tyhjät kuukaudet kuitenkin saattavat vaikuttaa asunnon vuosituottoon todella ratkaisevasti. on yhden hengen talouksia. Lisäksi kannattaa huomioida, että yleisesti ottaen yksiöt ovat isoja asuntoja parempi sijoituskohde. Jyväskylä 2. Huonommasta vuokrattavuudestaan johtuen suurissa asunnoissa tulee useammin tuottoa laskevia tyhjiä kuukausia. Ne on hyvä ottaa huomioon, mutta ne ovat parhaimmil- 13 Näihin sijoitetaan 1. Jos ennusteisiin haluaa perehtyä, on parempi kiinnittää huomiota siihen, onko kaupunki väestöpohjaltaan kasvussa. Kustannukset rasittavat siis isompaa asuntoa suhteellisesti enemmän. Taloyhtiöissä kuukausittain maksettava hoitovastike ja taloyhtiön remontit veloitetaan pinta-alan mukaan: 50-neliöisen kaksion omistaja maksaa kaksinkertaisen summan 25-neliöiseen yksiön omistajaan verrattuna. Helppoja vastauksia tai automaattisesti toimivia malleja ei ole. Kehyskunnat 8. Jatkuvista muuttovoitoista nauttiva Helsinki ei sijoittunut vertailun kärkipäähän. Helsinki on liian kallis Entä sitten maan halutuin BTVJOQBJLLB ,PSLFBTUB WVPLSBtasostaan tunnettu Helsinki ei pärjännyt Pellervon tutkimuksessa yksinkertaisesta syystä: asuntojen hinnat ovat pääkaupunkiseudulla vielä vuokratasoakin korkeammalla, samoin vastikkeet. Juuri nyt, lyhyellä aikavälillä odotettavissa oleva kassavirta per kuukausi kannattaa kaikesta huolimatta pitää sinä kaikkein tärkeimpänä mittarina kun asuntoa valitsee. Manu Haapalainen. Millaisella alueella ollaan, ja vielä tarkem- – Voidaan ainakin sanoa, että sijoittajan kannalta on turvallisempaa, jos paikkakunnan elinkeinorakenne on monipuolinen, ettei kaupunki olisi esimerkiksi sen yhden tehtaan varassa. toa ratkaisevasti, Pakarinen sanoo. Kun huomiodaan asuntojen ennakoitu arvonnousu ja mainitun alueellisen kehityksen todennäköisyydet, päädytään K-kolmikon osalta heikompaan tulokseen. Asunnon koon kasvaessa neliövuokra kuitenkin pienenee. Rauma Kiinteistösijoittajien tämänhetkinen kymmenen kaupungin kärki. Vaasa 5. Asuntosijoittajan täytyy ottaa huomioon myös asunnon vuokrattavuus. Tutkimuksessa huonosti menestyneet Kotka, Kouvola ja Kajaani ovat Vuokranantajat ry:n mukaan yksiöiden bruttovuokratuoton osalta loistokohteita. Rovaniemi 3. – Myyntihinnat ja asumiskulut kerta kaikkiaan syövät tuot- – Myyntihinnat ja asumiskulut syövät Helsingissä tuottoa. Tutkimuksessa todetaan, että hintojen ennustamiseen kannattaa suhtautua suurella varauksella. – Tosin on sanottava, että toki Helsingin sisälläkin on eroja. Eikä tule niin helpolla tyhjiä kuukausia vuokralaisen vaihtuessa. Tampere 10. Tilastokeskuksen mukaan vuokralla asuvista 59,9 prosenttia laankin vain spekulaatiota. – Missään nimessä arvioidulle arvonnousulle ei kannata laittaa liikaa painoarvoa. – Aivan hyvin jossain Kouvolassakin voi olla hyviä alueita, joilta asunnon ostaminen voi olla kannattavaa, Sami Pakarinen painottaa. Seinäjoki 4. Huomioonotettavia muuttujia asuntosijoittamisen kannalta riittää
Kosteus- ja hometalkoot pystytettiin Valtioneuvoston. Hän kertoi aluksi, että kun hän vastavalmistuneena diplomiinsinöörinä meni vuonna 1986 suunnittelemaan hometaloja 14 insinööritoimistoon, ja neljän vuoden päästä rakentamaan niitä rakennusliikkeeseen, niin nyt ohjelmapäällikkönä hän etsii ratkaisuja kosteusongelmiin. Muuten ei päästä kosteusja homeongelmista eroon. – Näin pysyy työllistettynä, Pirinen naurahti sarkastisesti. HUS:n sairaalaa Helsingin Meilahdessa on korjattu muun muassa sisäilmaongelmien takia. Kosteus- ja homeongelmiin pitää puuttua ajoissa vaihtamalla vanhat ja huonot rakenneosat. K osteus- ja hometalkoiden ohjelmapäällikkö, Tkl Juhani Pirinen hauskuutti kuulijoita Helsingin Keskuskauppakamarin kiinteistöarviointipäivässä. Kosteus- ja hometalkoiden ohjelmapäällikkö Juhani Pirinen: Homeongelmaan ei ole mitään vippaskonsteja Kuluneet rakenneosat vaihdettava Vanhat, 30-50 vuoden ikäiset kuluneet rakenneosat pitää vaihtaa
osalta, mutta ei valtion, Juhani Pirinen summaa. toimintaohje, homevaurioituneen rakennusmateriaalin puhdistusohje rakenneosille, joita ei voi poistaa sekä ohje siivoukseen ja irtaimiston puhdistukseen kosteus- ja homevauriokorjausten jälkeen. – Kun korjauksiin annetaan rahaa, valtio voisi asettaa ehtoja avun saannille. Yhdessä hometalkoiden työkalupakeista ovat valtion kiinteistöt. Hankkeessa on tehty tutki- 15 korostaa. Pätevien alan työntekijöiden lisääntyessä tilaaja pystyy paremmin kilpailuttamaan kuntotutkimuksia ja kosteuskorjauksia. Mittavan kokemuksensa perusteella Pirinen toteaa, että hometaloissa on usein kyse kiinteistön omistajan ymmärtämisen puutteesta. Korjausten suunnittelijat eivät lukeneet kuntotutkimusraportteja, jolloin tietoketju katkesi. Vain rakennusten rungot ovat kunnossa. Opiskelu ja pätevöityminen voi tapahtua työn ohessa. Ohjeita on syntynyt, kuten Työterveyslaitoksen Tilaajan ohje sisäilmaongelman ratkaisemiseen asunto-osakeyhtiöissä, homekoiran käytöstä kiinteistössä ja homekoiraohjaajan – Asiantuntijuuteen kannattaa satsata rahaa, koska halvat tutkimukset yleensä epäonnistuvat. – Vuosien 2010-2012 aikana teimme noin 70 hanketta ja loimme uudet työkalut rakentamisen tutkimiseen, korjaamiseen ja työn tilaamiseen. Tavoitteena on saavuttaa uusi kiinteistönpidon kulttuuri. Homeenpoistajan pitää malttaa tehdä työ kunnolla, Juhani Pirinen Kosteus- ja hometalkoiden ohjelmapäällikkö Juhani Pirinen kehottaa asukkaita ja käyttäjiä tutustumaan paremmin kiinteistöihinsä, jotta myös mahdolliset kosteusongelmat havaitaan ja korjataan ajoissa. Ja jos ne olikin tehty, niistä oli vedetty vääriä johtopäätöksiä. – Tavoitteena on ollut se, että kaikki ymmärtävät käsitteet ja sen, että rakennusten osia pitää vaihtaa ajoissa, Pirinen kertoo. Kaikki Senaatin ja valtion kiinteistöt tulevat säännöllisten kuntotutkimusten ja ohjeistetun kiinteistöhuollon piiriin. Noin tuhat omakotitalon kauppaa vuosittain päätyy riitaan. – Työn tulos on sama kuin sen huonoin tekijä. Kosteusmittaukset ja kuntotutkimukset osataan tehdä oikein, mutta niiden johtopäätökset vedetään usein hatusta. Nyt kosteusja homekorjaukset muuttuvat usein peruskorjaushankkeiksi, jolloin niiden alkuperäinen idea muuttuu, Pirinen korostaa.. Hometalkoissa on selvinnyt, että valtion porkkanalla ja ohjauksella on saavutettavissa hyviä tuloksia. – Suomalaiset kuvittelevat, että talot ovat ikuisia, mutta rakenneosat kestävät noin 3050 vuotta. Senaatti toimii ”veturina” uusien toimintamallien käyttöönotossa. Siihen on valmistunut Tunne talosi, turvaa kauppasi -opas, jota kiinteistönvälittäjät jakavat omakotitalokaupan osapuolille. Kun esimerkiksi lähiöt ovat nyt noin 50 vuotta vanhoja, niissä pitää vaihtaa kaikki rakenneosat. Oikeaaikainen vaihtaminen on ratkaisu homeongelman poistoon. – Kun selvittää sisäilman ongelmia, asiantuntijuuteen kannattaa satsata rahaa, koska halvat tutkimukset yleensä epäonnistuvat, Pirinen vakuuttaa. Senaatin kiinteistöt hankkeen vetureina Kosteus- ja homevaurioalalle luodaan koulutusjärjestelmä kosteusvauriotutkijoille, korjaussuunnittelijoille, valvojille ja työnjohtajille sekä korjaustyöntekijöille. Hanke on toteutunut hyvin järjestöjen ja yhteisöjen tehtävien muksia muun muassa kuntien home- ja kosteusvauriokorjausprosessin arvioinnista. Sen jälkeen ne pitää vaihtaa. Syitä oli se, että kuntotutkimuksia ei tehty. Ohjeistamiseen on tarvetta Hometalkoisiin on sisältynyt 30 paikkakunnalle tehty Roadshow, jossa on esitelty erikseen ammattilaisosio kuten riskirakenteet, niiden tutkiminen ja työmaan hallinta sekä asukasosio, jossa on kerrottu riskirakenteiden tunnistamisesta, huoltokirjasta, kiinteistön suunnitelmallisesta hoidosta sekä esitelty talkoiden nettisivut (www.hometalkoot.fi). Toxtest–hankkeen perusteella Pirinen toteaa, että sisäilman myrkyllisyyttä on mahdotonta mitata. Seuraavien parin vuoden aikana luotiin noin 750 parhaan kosteus- ja sisäilma-asiantuntijan talkooverkosto. periaatepäätöksellä vuonna 2010. Nyt on menossa tulosten viestintä ja asennemuutoskampanja. Tavoitteena on ennakoiva korjaaminen ennen kosteusongelmien syntyä. Hometalkoiden yhden työkalupakeista tarkoituksena on parantaa ostajan ja myyjän turvaa asuntokaupoissa. Siihen ei ole vippaskonsteja. Hankkeessa seurattiin viiden kunnan pieleen menneitä kosteuskorjaushankkeita. Piriselle seuranta kertoi, että ohjeistamisen tarvetta on. Kysymys kuuluu, miten malli saataisiin vakiintumaan
Ministeriön laskelmien mukaan kosteus- ja homevauriokorjauksia pitäisi tehdä noin 250 000 pientalossa, 8000 asuinkerrostalossa ja 1300 koulussa. – AKA-arvioijat toimivat puolueettomina asiantuntijoina kiinteistön arvon määrityksessä. Homeenpoistajan pitää malttaa tehdä työ kunnolla. Lisäksi käytössä ovat normaalit tuet korjausrakentamiselle. Viitanen korosti, että nyt 16 menee Suomessa toimivien auktorisoitujen kiinteistöarvioijien kyselystä. Samalla kiinteistö pysyy käyttäjilleen terveellisenä ja turvallisena, totesi asunto- ja viestintäministeri Pia Viitanen (sd) Keskuskauppakamarin kiinteistöarviointipäivässä. Avustusten tavoitteena on edistää suunnitelmallista ja pitkäjänteistä korjaustoimintaa. Auktorisoidulta kiinteistöarvioijalta edellytetään alansa syvällistä osaamista, joka varmistetaan vaativalla kiinteistöarviointikokeella, kertoi Keskuskauppakamarin lakimies Raisa Harju. Vaihtoehtona PORRASHISSI pienkerrostaloihin – Ympäristöministeriön kosteus- ja hometalkoiden tavoitteena on, että kiinteistöjä hoidetaan oikein ja ne korjataan oikea-aikaisesti ennen kuin ne vaurioituvat, totesi asunto- ja viestintäministeri Pia Viitanen. Jouni Suolanen. 020 743 2010 Kynttilätie 17 11710 Riihimäki Ympäristöministeriön arvion mukaan kosteus- ja homevaurioille altistuu päivittäin 600 000-800 000 suomalaista. - esteetöntä elämää - käytössä on myös suhdanneluonteista tukea asuntokannan peruskorjaamiseen vuoden 2014 loppuun saakka. Liikekiinteistöissä epäilys kosteusongelmista ei vaikuta kohteen arvoon samassa määrin kuin asuntojen osalta, il- – Työn tulos on sama kuin sen huonoin tekijä. Suhdannetukea peruskorjaamiseen Hissipörssi Yhtiöt Oy Puh. Suomessa toimii 217 auktorisoitua kiinteistöarvioijaa (AKA). – Ympäristöministeriön kosteus- ja hometalkoiden tavoitteena on, että kiinteistöjä hoidetaan oikein ja ne korjataan oikea-aikaisesti ennen kuin ne vaurioituvat. Kuntoarvioiden ja –tutkimusten avulla korjaukset ajoitetaan oikein, jolloin kiinteistön arvo säilyy koko sen elinkaaren ajan
K eskuskappakamarin kiinteistöarviointipäivän kahvitauolla keskusteltiin, kuinka kiinteistökaupoissa on ollut hiljaista jo jonkin aikaa. Positiivista on se, että työttömyysaste ei ole juuri noussut. Siitä on kotimaisten institutionaalisten sijoittajien osuus kolmannes. Vuonna 2013 tähän asti tehtyjen kiinteistökauppojen volyymi on noin miljardi euroa, missä asuinkiinteistöjä on neljännes ja muita kiinteistöjä ku- ten hoiva- ja terveydenhuollon kiinteistöjä kolmannes. Tätä ongelmaa ei ole kuitenkaan Helsingin ydinkeskustassa. Asuntojen kysyntä on vahvaa ja vuokrat jatkavat nousuaan erityisesti pienissä asunnoissa. Viidennes on kansainvälisten sijoittajien omistuksessa. Myös vuokratasojen eriytyminen jatkuu. sen ja kysynnän hiljenemisen myötä. Rahoituksen saatavuus on pullonkaula, joskin se on ehkä hieman parantunut. Toisaalta rahoitukselle ei ole ollut Kalevan mukaan myöskään kovaa kysyntää. Suomen kiinteistömarkkinan arvo on noin 46 miljardia euroa. Samoihin lukuihin ei syksyn aikana päästä. Pitkällä tähtäimelle Kalevaa askarruttaa kaupan rakenteen kehitys. Ympäristöministeriön Tyhjät tilat –hanke kehittää uutta käyttöä tyhjille tiloille, Viitanen kertoi. Asuntoja kysytään, vuokrat nousevat Toimitilojen vajaakäyttö vaivaa etenkin pääkaupunkiseudulla. Kiinteistökauppa ei käy, ostovoiman kehitys nihkeää Kiinteistökauppa on ollut nihkeää viime kuukausina. Saman suuntaista viestiä välittää toimitusjohtaja Hanna Kaleva KTI Kiinteistötieto Oy:stä. Asunnot ja hoivakiinteistöt ovat nyt sijoittajien suosiossa. Markkinoille on tullut uusia tapoja sijoittaa kiinteistöihin, kun uusia rahastoja on perustettu eri sijoittajaryhmille. Kiinteistömarkkinoiden ja alan kannalta olisi tärkeää saada viritettyä likviditeettiä, kun nyt ei pystytä tekemään minkäänlaisia markkinaoperaatioita. – Asunto- ja hoivakiinteistöt ovat nyt kiinteistösijoittajien suosiossa, kertoo KTI Kiinteistötieto Oy:n toimitusjohtaja Hanna Kaleva. – Kauppoja ja järjestelyjä tullaan näkemään, Hanna Kaleva uskoo. – Yleinen taloudellinen toimintaympäristö asettaa haasteita kiinteistömarkkinoiden kehitykselle. Asunnot on ollut parhaiten tuottava kiinteistösektori viitenä vuonna peräkkäin. Kiinteistösijoittajien mielenkiinto kohdistuu parhaisiin prime-kohteisiin, mutta niiden tarjonta ja kysyntä eivät kohtaa. Ministeri Pia Viitanen esitti, että tyhjiä ja vajaakäyttöisiä toimistoja muutettaisiin asunnoiksi yhtenä lääkkeenä asuntopulaan. Tyhjän tilan määrä on kasvanut uusien tilojen valmistumi- Liiketiloilla on yhä kysyntää, mutta toimistotilojen vajaakäyttö vaivaa etenkin pääkaupunkiseudulla. Sen sijaan voimakkaasti vivutettujen niin sanottujen distressed-kohteiden tilanne askarruttaa, kun toimitilat eivät nyt vedä. Jouni Suolanen. Vuonna 2012 kaupoissa yllettiin vuoden aikana noin kahteen miljardiin euroon. Kasvukeskusten asuntojen vuokrat nousivat noin 3 prosenttia vuonna 2012. Ansioiden ja kuluttajien ostovoiman kehitys on ollut nihkeää. Asuinkerrostalojen ylläpitokustannukset ovat nousseet vuokria nopeammin. Ostovoima ei ole kehittynyt toivotulla tavalla. Niiden kokonaistuotto on liikkunut 8-12 prosentin välillä. Liiketilamarkkinoiden tilanne on tasapainoisempi, joskin 17 haasteita riittää sielläkin. – Varmaa on, että käyttötarkoituksen muutokset yleistyvät
Energia-ala on yhä miehinen, joukossa oli vain muutama nainen. – Liikenne ja muu infra hallitsee energiakeskustelua, mutta kiinteistöt eivät tunnu ketään kiinnostavan. Malleja siihen on olemassa, ISS Palvelujen toimitusjohtaja Kari Virta kärjisti. Kuitenkin ne ovat erittäin tärkeä asia ja mitä siellä voidaan tehdä. Kiinnostuksen puutteella hän viittasi erityisesti poliittisiin päättäjiin. Kiinteistöjen energiatehokkuus on yksi ISS Palvelujen painopistealue. – Kun puhutaan energiatehokkuudesta, puhutaan kaikille positiivisista asioista, ja yleensä säästöistä. – Haluamme kouluttaa kaikki 12 000 työntekijäämme Suomessa ympäristövastuullisiksi, ja tarjota asiakkaille kaikkia eri tahoja hyödyttäviä palveluja. Kiinteistöt kuluttavat 115 terawattituntia (TWh) energiaa vuodessa, kun kaikki energiankulutus on 300 TWh. K iinteistöt vievät jopa 40 prosenttia kaikesta energian kulutuksesta. Tilaisuuden puheenvuorot 18 valottivat energiatehokkuutta eri näkökulmista tutkijasta ja professorista yritysten viesteihin. ISS Palvelut Oy:n energiailtapäivä Helsingissä oli nimensä mukaisesti täynnä energia-asiaa ja puheenvuoroja kuvassa vuorossa ISS Palveluiden tuotejohtaja Jukka Backlund. Energiaa hallitaan yhä enemmän tiedolla. Kun puhutaan energiansäästöstä, puhutaan erittäin järkevistä inves- toinneista, jotka maksavat itsensä nopeasti takaisin yksilön ja yhteiskunnan kannalta, Virta korosti. Ylläpidosta tulee tiedolla johtamista Tuotejohtaja Jukka Backlund ISS Palveluista luetteli tämän. ISS Palvelut Oy:n energiailtapäivä kokosi Helsingissä Kiasman auditorion liki täyteen tummapukuisia energiamiehiä. Kiinteistöjen energiankulutus on euroissakin merkittävää 13 miljardin luokkaa vuodessa. Energia-asiat ovat tapetilla tänä päivänä. Esimerkiksi rakentamiseen käytetään 12 miljardia euroa vuodessa. ISS Palvelujen energiaseminaari: Energiatehokkuus yhteinen etu Energiatehokas kiinteistönpito hyödyttää kiinteistöjen käyttäjiä, kiinteistöjen palvelutoimittajia sekä koko yhteiskuntaa
– Tiedon käsittelyn automatisointi tulee muuttamaan tekemistä. Olemme uuden haasteen edessä, kun meillä on paljon tietoa kiinteistöistä. – Koko energiatehokkuus lähtee liikkeelle rakentamisen alkuvaiheesta eli kaavoituksesta. 19. hittäjän pitäisi miettiä energiaasioita jo vuosia eteenpäin, todellisuus on usein toista. Aluerakentamisen myötä tehdään tonttitehokasta rakentamista ja Mäen mukaan ratkaisuja, joiden taloudelliset vaikutukset ovat kyseenalaisia. – Meidän pitää ymmärtää kokonaisuus, ja pystyä yhdistämään eri tekijät optimaaliseksi kokonaisuudeksi, Backlund korosti. – Jos ei tiedä, paljonko kuluttaa, ei voi säästää. Kiinteistön ylläpito sijoittuu aina kiinteistöllä johonkin tekemiseen, jolle asiakkaan liiketoimintaprosessit ja toiminta kiinteistössä antavat raamit. Ratkaisut sinetöidään heti alussa, vaikka haluttaisiin tehdä tulevaisuuden uusia mahdollisuuksia. päivän trendejä, kuten ympäristövastuullisuuden kasvua, kestävää kehitystä, digitalisoitumista sekä yrityksiltä vaadittavaa dynaamisuutta asiakkaiden tarpeiden mukaan. Nämä vaateet näkyvät kiinteistöjen korjauksessa ja ylläpidon palveluissa. ISS wise –palvelu ottaa vastuun kiinteistön toimivuudesta, viihtyisyydestä ja energiatehokkuudesta sekä vaalii kiinteistön arvoa. Materiaaleista tarvitaan tietoa Kiinteistökehityspäällikkö Pertti Mäki Lujatalo Oy:stä korosti, että kun kiinteistöke- Senaatti-kiinteistöillä elinkaariajattelu on toiminnan keskeinen periaate. Energiankulutukseen vaikuttavat päivittäi- set vikakorjaukset, järjestelmien uusimiset ja muu toimenpiteet. Palvelun kulmakiviä ovat kiinteistön tunteva huoltomies, kiinteistön käyttäjä ja energian hallintakeskus. Kiinteistöjen ylläpidosta tulee yhä enemmän tiedolla johtamista. On valitettavaa, että usein vaihtoehtoisten energiamuotojen tuominen alueelle ei ole mahdollista, kun jo kaavassa sanotaan, että sinne tulee kaukolämpö. Kiinteistöstä tulee olemaan jatkuvasti nähtävää dataa ja historiatietoa. – Meidän pitää ymmärtää kokonaisuus, ja pystyä yhdistämään eri tekijät optimaaliseksi kokonaisuudeksi, totesi ISS Palveluiden tuotejohtaja Jukka Backlund. Esimerkiksi putkijätejärjestelmät ovat kalliita rakentaa, ja asukas maksaa ne lo- ISS wise -palvelun kulmakiviä ovat kiinteistön tunteva huoltomies, kiinteistön käyttäjä ja energian hallintakeskus. Reunaehtoja luovat myös asiakkaan kiinteistön elinkaariajattelu ja kunnossapidon strategia. Se ratkaisee paljolti sen, miten esimerkiksi lämpöenergiaa kiinteistölle tuotetaan. Energiankulutukseen vaikuttavat monet eri tekijät. Palveluun on liitetty jo runsas tuhat rakennusta, ja kiinteistöille on saatu säästöä energiakuluissa. Kun rakennus tuottaa sille asetetut tavoitteet, sen jälkeen kenttä on auki tehdä se mahdollisimman energiatehokkaasti, totesi Senaattikiinteistöjen talotekniikan asiantuntija Pasi Pipatti
Näistä asioista ei ole tutkittua 20 – Energiatehokas rakentaminen vaatii koko toimintaketjun mukanaoloa suunnittelusta ja valvonnasta rakennuksen käyttöön ja ylläpitoon, korosti kiinteistökehityspäällikkö Pertti Mäki Lujatalosta.. Suomalaisten kannattaa rakentaa energian säästö osaamisen pohjalle. Esteenä on se, että kuluttajille säästöistä koituu vain pienehkö rahavirta, jolloin kuluttaja vaikuttaa tahmeasti säästöihin. Nyt mennään niin kovaa vauhtia, ettei rakennusteollisuus ehdi tuottaa tutkittuja materiaaleja, Mäki kritisoi. Esitän, että rakennuksille tehdään uudet takuuehdot. Asuntosijoitus tuottaa noin kahdeksan prosenttia, ESCO – projekteissa tuotto on noin 20 prosenttia, mutta energiakatselmukset saattavat antaa jopa 90 prosentin sijoitetun pääoman tuottoja investoinneille. Asiat eivät ole yksinker- taisia, kun toisaalta esimerkiksi lämpöpumput säästäessään lämpöenergiassa lisäävät sähköenergian kulutusta. – Näihin tuottoihin ei päästä kuitenkaan vanhoilla malleilla, Junnila korosti. Paljonko esimerkiksi maalämmöstä saadaan energiaa toimistotaloon. Mäki korostaa rakennusfysiikan merkitystä. – Tarvitaan uusi liiketoimintamalli siitä, kuka on asiakas, mitä ainutlaatuista tuote tekee asiakkaalle, miten se saadaan asiakkaalle ja mikä tulovirta siitä voidaan saada. tietoa. Etähallinnassa Suomi on Junnilan mukaan jo maailman huippua, ja sillä on saavutettu 10-15 prosentin säästöjä. Energiatehokas rakentaminen vaatisi koko toimintaketjun mukanaoloa suunnittelusta, valvonnasta ja rakentamisesta käyttöön, huoltoon ja ylläpitoon. Kun esimerkiksi lisätään eristepaksuuksia, miten nämä rakennetekniset uudistukset tulevat menemään, ja miten rakenne elää seinän sisällä. – Onko se energiatehokasta rakentamista, Mäki kyseenalaistaa. Lämpörappauksesta on tullut ongelmia. pulta muiden asumisen kulujen ohella. Sinne yritysten kannattaisi investoida ja tehdä uusia tuotteita. Junnilan mukaan maailman nopeimmin kasvava globaali on 250 miljardia euroa. Hän puhuu erityisesti uusiutuvan energian puolesta. Ala on liiketoimintana houkuttava yrityksille. – Haasteita on paljon, joita ei ole vielä edes ehditty tutkia. – Uudisrakentamisessa tehdään uusia juttuja, jolloin kehitetään ja vastataan tulevaisuuden haasteisiin. Kuluttajat muuttavat tutkitusti paljon herkemmin ostotottumuksiaan kuin energiankulutustaan. Junnilan visioissa energian- Eduskunnan talousvaliokunnan puheenjohtaja, kansanedustaja Mauri Pekkarinen on erittäin kiinnostunut energia-asioista ja saa tietoa muun muassa lähipiiristään. Kun uusiutuvan energian mahdollisuuksia on paljon, mikä valitaan ja miten löydetään oikea vaihtoehto. Kun vaihdetaan uudet ikkunat, saattaa kosteus tiivistyä niiden ulkopintaan. Energianhallinnassa internetin suuntaan Myös yrityselämässä työskennellyt Aalto-yliopiston kiinteistöliiketoiminnan professori Seppo Junnila toi innostuneen, liiketaloudellisen näkökulman energiatehokkuuteen