Kiinteistö ja isännöinti Nro 1-2/2014 Liikerakentamisen suunnittelussa ei ole osattu ennakoida MAALÄMPÖ yleistyy kerrostaloissa Pyöreä jälkiasennushissi sopii kierreportaisiin Helsingin seutu kuuluu Euroopan kilpailukykyisimpiin metropoleihin – Kilpailu ei katoa vaikka isännöinti keskittyy, sanovat suuret isännöintifirmat Helsingin kaupunki peruskorjaa 75-80 miljoonalla vuodessa
Myös epäpuhdas ilma on parempi poistaa oven yläpuolisen siirtoilmasäleikön kautta. AIR-IN® PASO OVIVIRTAUSSÄLEIKKÖ Air-In® Paso on ovenkarmin päälle asennettava ovivirtaussäleikkö, joka päästää ilman kiertämään vapaasti huoneistossa vaimentaen samalla tehokkaasti huoneesta toiseen kantautuvia ääniä. Tekniset tiedot Tuote Mitat Karmisyvydet Materiaali Ilmamäärä l/s Äänen vaimennus dB (paine 20 Pa) Dn,e,w (Mitattu VTT:llä) Air-In Paso 80/800 l=80mm p=800mm h=15mm > 80mm Teräslevy tai muovi 19 33 Air-In Paso 90/800 l=90mm p=800mm h=15mm > 90mm Teräslevy tai muovi 19 33 Air-In Paso 100/800 l=100mm p=800mm h=15mm > 100mm Teräslevy tai muovi 19 34 Kuoppakatu 10, 11710 Riihimäki puh. +358 10 4215 700, fax +358 10 4215 701 www.dir-air.fi. Air-In® Paso ratkaisee huoneiden väliset ääniongelmat, ovista voidaan tehdä tiiviitä, ovenraosta alhaalta tuleva vedontunne häviää ja huoneiden väliset lämpötilaerot tasoittuvat
Keradur Service Oy • www.keradur.fi • myynti@keradur.fi • 044-589 9941. Pyydä tarjous huolettomasta porrassiivouksesta! Keradur Service – taloyhtiön puhtauden palvelupaketti Vahvuutemme • Ylläpitosiivous kahdesti viikossa • Kerran vuodessa tehtävä perusteellinen peruspesu ja vahaus • kerran vuodessa tehtävä kevyt pintapesu • Julkisten tilojen ja parvekelasien ikkunanpesut • Saunan ja suihkutilojen höyrypesu 3 kuukauden välein • Koulutettu ja ammattitaitoinen henkilökunta • Henkilökunnan vähäinen vaihtuvuus • Laadukas siivouskalusto ja ympäristöystävälliset puhdistusaineet • Laatu- ja ympäristöohjelma • Nopea reagointi asiakkaan toiveisiin Lisäksi tarvittaessa Palvelualueemme • Liputuspalvelu • Ulkoalueiden / katuosuuden roskien keräys • Helsinki, Espoo, Vantaa, Kauniainen, Tuusula, Kerava, Järvenpää, Sipoo, Vihti, Kirkkonummi, Nurmijärvi, Hyvinkää, Riihimäki
Rakennukset tulee olla merkittävästi nykyistä paremmin eristettyjä, vähemmän lämpöä kuluttavia. Koko maan energiankulutuksesta miltei kolmannes kuluu rakennusten lämmittämiseen. Voidaanko lähitulevaisuudessa olettaa, että nollaenergiataloihin siirtymisen jälkeen tuo määrä voidaan kokonaisuudessaan säästää. Tällä hetkellä hänellä on isännöitävänään kahdeksan taloyhtiötä, kooltaan neljäntoista asunnon rivitaloyhtiöstä 28 huoneiston kerrostaloyhtiöön. Teoriassa nollaenergiataloihin siirtyminen tulee olemaan mahdollista. Sivu 18 Kolmannes energiasta säästyy nollaenergiataloihin siirryttäessä E nsi vuosikymmenen alussa tulisi Suomessa rakennusten olla mahdollisimman vähän energiaa kuluttavia, lähes nollaenergiataloja. Mikä on sen vaikutus koko kansalliseen kilpailukykyymme. Sivu 48 Eero Ahola 4. Se vienee aikaa arviolta puolen vuosisataa. Sivu 47 Ehkä lisää kiinteistöjä Hyvinkääläinen Harry Harjula on ollut sivutoiminen isännöitsijä vuodesta 1974 saakka. Talteenoton tulee olla kilpailukykyistä. Myös taloissa tarvittavan lämmitysenergian kaikkinainen talteenotto, jopa asukkaiden oma lämpöenergia tulee kyetä ottamaan talteen. Nämä tekniset vaatimukset kyetään saavuttamaan. Se on mahdollista. Silloin tarvitaan talojen lämmitysenergiaa. Mutta käytäntö tulee vaatimaan runsaasti uutta tekniikkaa, josta juuri aurinko- ja tuulienergian talteenotto lienevät vaikeimpia. Se paranee merkittävästi, voimme saavuttaa vertailukelpoisen aseman niiden valtioiden kanssa, jotka sijaitsevat 25-35 astetta meitä etelämpänä. Se on tavoite, joka koko kansantalouden kannalta on arvokas ja merkittävä. Sivu 32 Myös pihasta tarkka suunnitelma Janakkalan ympäristölautakunnan puheenjohtajan Pertti Helmisen aloitteesta Janakkalassa kaikkien rivitaloa isompien kiinteistöjen on rakennuslupaa haettaessa vastedes tehtävä aiempaa huomattavasti tarkempi ja yksityiskohtaisempi selvitys siitä, mitä ja miten aiotaan rakentaa kiinteistön pihaan. Ohjenuorana on ollut autenttisen yleisilmeen säilyttäminen. Oleellista on myös ilmastoinnin kehittäminen niin, ettei ilmanvaihdon kautta siirry energiaa pois talosta. Hän jää helmikuun aikana eläkkeelle rakennusalan päätyöstään ja saattaa ottaa yhtiöitä lisääkin. Rakennuskannan saneeraaminen on loppusuoralla. Teoriassa siihen voitaneen vasta myönteisesti. Jukka Sipiläinen Sipi Kiinteistöpalveluista vastaa kymmenen taloyhtiön isännöinnistä alueella. Valtion teknisen tutkimuslaitoksen asiantuntijat pitävät tavoitetta realistisena. Käytännössä sen saavuttaminen lienee vaikeata. Toistaiseksi ei voida tarkasti ilmaista, mikä on tuon talteenoton hinta suhteutettuna tuotettuun lisäenergiaan. Tullee kulumaan useita vuosikymmeniä, kunnes kaikki vanhatkin kiinteistöt voidaan saada muutetuksi nollaenergiataloiksi. Nollaenergiatalojen yleistyminen edellyttänee vahvaa teknistä kehitystä. Tampereen Kalevan ilme säilyy Tampereen Kaleva on yksi parhaiten säilyneitä 1950-lukulaisia kaupunginosia. Kesällä auringosta saatava energia tulee kyetä varastoimaan otettavaksi käyttöön kylmänä aikana. Lämpö tulee ottaa talteen mahdollisimman tehokkaasti, tavoitteena sataprosenttinen talteenotto. Helsingin kaupungin kiinteistöviraston kiinteistöjen kehittämispäällikön Minna Aarnion mukaan koko ARAasuntokanta on 44000 kappaletta ja 2,6 miljoonaa neliötä. Tuuli- ja aurinkoenergian varastointi on toistaiseksi teknisen kehityksen alussa. Nollaenergiataloihin siirtyminen on teoriassa helposti ymmärrettävää. Kuinka se energia, joka luonnosta saadaan miltei ilmaiseksi, voidaan käyttää kiinteistöjen lämmitykseen silloin, kun energiaa tarvitaan runsaasti. Alue kuuluu valtakunnallisesti merkittävien rakennettujen kulttuuriympäristöjen joukkoon. Teoriassa Suomen nykyisestä kokonaisenergiankulutuksesta voidaan säästää miltei kolmannes. Myös tuulienergia tulee kyetä varastoimaan. Toivottavasti uudet rakennukset voivat mahdollisimman täysimääräisesti saavuttaa tämän tavoitteen jo tämän vuosikymmenen jälkipuoliskolla ja ehkä kahden vuosikymmenen kuluttua kaikki olemassa olevat rakennukset voisivat täyttää tavoitteen. Puhuvat päät Pääkirjoitus Peruskorjauksiin 75-80 miljoonaa euroa vuodessa Merkittävä osa Helsingin kaupungin asuinkiinteistökannasta on 1950-80 luvuilla rakennettuja asuintaloja, joissa peruskorjausurakat, putkisaneeraukset, julkisivukorjaukset sekä ilmanvaihdon uusiminen ovat ajankohtaisia
56 Maalämpö yleistyy kerrostaloissa 59 ARA-asukkaiden tuet jakaantuvat epätasaisesti 60 Tänä vuonna 7 500 uutta ARA-asuntoa ALUESIVUT PÄÄKAUPUNKISEUTU 64 Kolmannes maan työvoimasta Helsingin seudulla 66 Investoijia kiinnostaa osaava työvoima ja laadukas työ Helsingin seutu kuuluu Euroopan kilpailukykyisimpiin metropoleihin. 44 Katon elinikä pitenee riittävillä huoltotoimenpiteillä Katto kestää vuosikymmeniä materiaalista riippumatta. Rakennettu kulttuuriympäristö otetaan huomioon myös peruskorjauksissa. 48 Sivutoiminen isännöitsijä voi hoitaa montakin yhtiötä Hyvinkääläinen Harry Harjula on ollut sivutoiminen isännöitsijä vuodesta 1974 saakka. Sisältö 1-2 /14 6 Liikerakentamista jo liikaa. 22 Mäkelänkadulla täyden mittakaavan peruskorjausurakka 1920-luvun kiinteistö peruskorjataan täysin, mutta vanhaa kunnioittaen. 52 Isännöintialan keskittyminen on jatkuva trendi Isännöinnin valuminen yhä suuremmille yksiköille herättää kriittistä keskustelua. 5 Kannen kuva: Helsingin asuntotuotantotoimisto ATT/Mika Linden Kiinteistö ja isännöinti Nro 1-2/2014 Liikerakentamisen suunnittelussa ei ole osattu ennakoida MAALÄMPÖ yleistyy kerrostaloissa Pyöreä jälkiasennushissi sopii kierreportaisiin Helsingin seutu kuuluu Euroopan kilpailukykyisimpiin metropoleihin – Kilpailu ei katoa vaikka isännöinti keskittyy, sanovat suuret isännöintifirmat Helsingin kaupunki peruskorjaa 75-80 miljoonalla vuodessa. 12 Pyöreä hissi kierreportaiden keskelle Pyöreitä näköalahissejä maailmalta löytyy, mutta asuinkerrostalojen jälkiasennusmarkkinat ovat vasta kehittymässä. 36 Suuret peruskorjaavat isoille kiinteistönomistajille 40 Julkisivukorjaukset kasvussa talojen ikääntyessä Julkisivun korjauksella saavutetaan esteettisyyttä ja energiansäästöä. Kiinteistösijoittajat ja kaupan ketjut vievät liikerakentamista, yhdyskuntasuunnittelu laahaa perässä. 26 1950-1960-luvun talot peruskorjauksen alla Peruskorjaukset tehtävä osakkaita kuunnellen, toteavat isännöitsijät. 47 Janakkala astumassa pihasuunnittelun eturintamaan Rakennuslupahakemuksen yhteyteen tulossa pakollinen ympäristöselvitys. Vilkkaimmilla alueilla kärsitään paikoin asuntopulasta. ISSN 0782-7911 Uudenmaan väestö on kasvanut puolitoistakertaiseksi viimeisen 40 vuoden aikana. 16 Kiinteistöalan työnantajajärjestö vaihtoi nimensä 18 Peruskorjauksiin 75-80 miljoonaa euroa vuodessa Helsingin asunkiinteistöjen tekninen korjausvelka on satoja miljoonia euroja. ALUESIVUT KANTA-HÄME 84 Hämeessä seurataan metropolialueen vaikutuksia Kanta-Hämeen sijainti tuo mahdollisuuksia joka ilmansuuntaan. 29 50 vuotta vanhassa talossa menossa putkistosaneeraus – Suomen rakennuskannassa muhii aikapommi, toteaa Tampereen talousalueella urakoiva rakennusliikkeen, Ojares Oy:n toimitusjohtaja Heikki Ojares. 50 Myös uudisrakennushankkeita kautta maan Senaatti-kiinteistöt hoitaa valtion tilapalvelut. KUSTANTAJA: Karprint Oy 03150 Huhmari Puh. 80 Pasilan keskusta lähtee liikkeelle Helsinki rakentaa tulevina vuosikymmeninä enemmän kuin koskaan viimeiseen sataan vuoteen. 77 Asunnottomuus ei lopu asuntoja rakentamalla Uudellamaalla on sekä harvaan että tiheään asuttuja seutuja. 09-413 97 300 Fax 09-413 97 405 Sähköposti: ki.toimitus@karprint.fi (toimitusaineisto) JULKAISIJA: Karprint Oy PÄÄTOIMITTAJA: Eero Ahola TOIMITUS: Juha Ahola Mari Ahola-Aalto Terttu Iiskola Kaisa-Liisa Ikonen Juhani Karvonen Tuula Kolehmainen Maija Salmi Jouni Suolanen Klaus Susiluoto Ilmoituspäällikkö Markku Ketonen 09-413 97 381 markku.ketonen@karprint.fi TILAAJAPALVELU: puh. 32 Korjaukset alkuperäistä ilmettä kunnioittaen Tampereen Kaleva on yksi parhaiten säilyneitä 1950-lukulaisia kaupunginosia. 54 Tarvitaan tuhat uutta tuulivoimalaa Vuoteen 2020 mennessä tuulisähkön määrän tulisi kasvaa yli kuusinkertaiseksi, jotta uusiutuvaa energiaa koskevan direktiivin kansallinen velvoite saavutetaan. 09-413 97 300 tilaukset@karprint.fi Tilaushinnat: Määräaikainen 76,00 €/vuosi (10 nro) Kestotilaus 68,00 €/vuosi 70 Maankäyttö, asuminen ja liikenne keskeisiä asioita Metropolialueen kuntien määrä, rahoitus ja tehtävät vielä työryhmän mietinnässä. 74 Helsingin väestönkasvu ennakoitua nopeampaa PAINOPAIKKA: Karprint Oy Lehden osoitteistossa olevia nimiä voidaan käyttää suoramarkkinointiin
K ouvolan esimerkki kertoo, kuinka liikerakentamisen suunnittelussa ja kaavoituksessa ei ole osattu ennakoida tulevaa niin, että olisi varauduttu inhorealismiin: 1990-luvun alun kaltaiseen lamaan. Jättikauppakeskus Veturin tuoma tarjonnan kasvu ja samanaikainen alueen elinvoiman väheneminen pakottivat konkurssiin. Liikerakentamista jo yli sietokyvyn. Se suunniteltiin ennen finanssikriisiä kaupunkiin, joka oli tottunut olemaan merkittävä kaupan keskus. Kiinteistösijoittajat ja kaupan ketjut vievät liikerakentamista, yhdyskuntasuunnittelu laahaa perässä Ei jaksanut sataan vuoteen 99:n ikäinen Muotitalo Pennanen Kouvolassa. Missä muualla kaupan elämyskeskusten buumi johtaa miinus- tai nollasummapeliin. Paikka valtatie 6:n varressa ja Kouvolan sekä Kuusankosken keskustojen välimaastossa nähtiin hyväksi viiden kunnan yhdistymisen yhteydessä, ja olihan alueella jo vuosikymmenet toiminut jatkuvasti kasvava Prisma-keskus.. Syyskuussa 2012 valmistunut Keskon Veturi on Kymen- 6 laakson suurin ja Suomen kahdeksanneksi suurin kauppakeskus
Veturissa itsessään on kaikki kaupat, mitä yhdessä kaupungissa tarvitaan. Kouvolassa on laskettu osin näiden varaan. Keskustan tukemiseksi oli Kouvolassa suunniteltu hienoja rakennushankkeita sekä rautatieaseman yhteyteen että sen Keskustan katuvarsilta peltomarketteihin – Kaupan rakenteelle 2000-luvulla on ollut tyypillistä mittakaavasiirtymä, jonka myötä uusia, entistä suurempia kaupan yksiköitä on perustettu liikenteellisesti hyviin paikkoihin aiempien keskusten väliin siten, että uusien keskusten vaikutusalue ulottuu useamman vanhemman ja pienemmän keskuksen asiointialueelle, toteaa Suomen ympäristökeskuksen SYKEn erikoistutkija Antti Rehunen. Esimerkiksi Kouvolan Veturi, joka kaappaa asiointia Kouvolan keskustasta ja Kuusankoskelta, on tällainen. Tässä 20 suurimman listauksessa myynti- ja kävijämäärät ovat vielä vuodelta 2012. – Vuosina 2000–2012 kaikkien kotitalouksien käytettävissä oleva rahatulo yhteensä kasvoi noin 33 prosenttia. – Tietyillä alueilla matkailijoiden ja vapaa-ajan asukkaiden kysyntä lisää merkittävästi kaupan myyntiä. Väestömäärä kasvoi samaan ai- 20 suurinta kauppakeskusta Suomessa * Avattu vuonna 2011 **Avattu vuonna 2012 ***Avattu vuonna 2013. Myös kasvuseuduilla suuret hankkeet vaikuttavat läheisiin keskuksiin. Kaupan asioinnin mallinnukseen pro gradu -työssään juuri perehtynyt tutkija Kimmo Nurmio sanoo, että vain väestönkasvu kompensoi kauppakeskusten viemää ostovoimaa, ja sen pitää tapahtua oikeassa paikassa, toisen keskuksen tai liikkeiden vaikutusalueella, jolloin ainakin osa ostovoimasta siirtyy näihin. Kaiken lisäksi Veturin alueen Tervaskankaan kunnallistekniset työt maksoivat 30 prosenttia yli budjetin eli yli 13 miljoonaa euroa, miljoonan enemmän kuin kaupunki sai tonttien myynnistä. Suunniteltaessa ei nähty mitään finanssikriisiä, ja työt aloitettiin syksyllä 2010 kriisistä nousun valossa. Väkiluvultaan kutistuvan ja eläköityvän 87 000 asukkaan asemakaupungin alkuperäisen keskustan kävelykatu Manski on nyt hiljentynyt, kymmenkunta liikettä lopettanut, ja Anttilakin lähtee. – Käytettävissä olevat rahatulot eivät tietenkään ole aivan yksi yhteen sen kanssa, miten ihmiset käyttävät rahaa ostoksiin, mutta vahva yhteys näillä on ollut. – Supistuvilla seuduilla kulutuskysyntä ei kuitenkaan helposti mahdollista suuria uusia hankkeita ilman, että ne söisivät olemassa olevia palveluja. Lähde: Suomen Kauppakeskusyhdistys ry Suomen kauppakeskusyhdistys seuraa jäsenkeskustensa kehitystä. – Keskustojen täydennysrakentaminen on hyvä keino ylläpitää olemassa olevia palveluita, hän sanoo. Päätökset perustuvat ostovoimalukuihin – Olennaista on huomata, että vuoteen 2012 asti liiketilarakentamista vähittäiskaupan alalla on kiihdyttänyt etenkin reaalipalkkojen nousu, painottaa erikoistutkija Rehunen niitä laskelmallisia perusteluja, joiden varassa rakennetaan liiketilaa. Monet kaupan konsultit laskevat ostovoiman kehitystä, ja uuden kaupparakentamisen kerrosalatarve määritetään pitkälti sillä oletuksella, että ostovoiman kehitys jatkuu tietyn suuruisena. kikeskusten asema on heikentynyt. Tarkempaa on puhua vähittäiskauppaan kohdistuvasta yksityisestä kulutuksesta, jonka suuruusluokkaa voi hahmottaa esimerkiksi Tilastokeskuksen kulutustutkimuksen kautta. – Tämän myötä pienempien lähiökeskusten ja jopa kaupun- läheisyyteen, mutta rakentaminen tyssäsi taantumaseinään. Lähde: Juha Tiuraniemi/ Suomen Kauppakeskusyhdistys 7
muissa kunnissa, 2 prosenttia. Lähde: Selvitys vähittäiskaupan suuryksiköiden alueja yhdyskuntarakenteellisista vaikutuksista, SYKE/Antti Rehunen kaan noin viisi prosenttia. – Nythän reaalitulojen kehitys on aika nollassa. Muutoksessa näkyy kaksi etenevää trendiä: sosiaalisen viihtymisen tarve suurten valikoimien kauppakeskuksissa sekä nopeasti kasvava verkkokauppa. – Kyse ei ole volyymimerkityksestä vaan ihmisten viihtyvyydestä erittäin erikoistuvissa yhteisöissä. Osa vanhasta kerrosalasta on jäänyt tyhjilleen. – Toisaalta tarvitaan uusia lähijakeluvarastoja, ja monia tyhjiksi jääneitä tiloja onkin otettu tähän käyttöön, Hakala kertoo. Viime aikojen esimerkki on Stockmannin logistiikan keskittäminen Tuusulaan noin 200 työntekijän vähentämisineen. Paljon tilaa vaativien erikoistavaroiden kaupan (huonekalut, sisustus, rautakauppa, kodinkoneet, piha ja puutarha) nopea kasvu on ollut yksi selittävä tekijä vilkkaan myymälärakentamiselle, Rehunen sanoo. Antti Rehunen miettii, yleistyykö kehitys, jossa myymälät ovat esittelytiloja, joissa tuotteisiin tutustutaan, mutta ne tilataan kotiin erikseen. Elämyskeskusten buumi 2010-luvulla eletään myös murrosta, jossa liiketilamarkkinoille epävarmuuksia luo kuluttajien ostokäyttäytymisen muutos. Kaikki kerrosala ei kuitenkaan ole kaupan käytössä eikä kaikki kauppa ole myymälä- ja liikerakennuksissa. Internetasiointi näytti olevan yleisintä Helsingissä ja maakuntakeskuksissa, joissa internetin kautta tapahtuvan seudullisten erikoistavaroiden asioinnin osuus oli keskimäärin 10 prosenttia. Hakala ennustaa verkkokaupan lisääntymisen johtavan kivijalkakauppojen renessanssiin, kun ihmisten varallisuus – kuitenkin – nousee. Vähittäiskaupan suuryksiköiden vaikutusten selvittämisen yhteydessä SYKE tutki myös internetin osuutta vähittäiskaupassa vuonna 2011. Verkkokauppa ja automaatio vaikuttavat ”Jos samat farkut maksaa nettikaupasta kotiovelle tuotuna 100 euroa, niin muuttuuko ne halpuutensa vuoksi myös huonoiksi. Internetin osuus seudulliisten erikoistavaroiden asioinnista 2011 Vaikka asiointi internetkaupassa painottui vuonna 2011 kokonaisuutena muuttovoittoalueisiin, niin eri kaupunkikeskusten kehitys oli vaihteleva. Catellan Erkki Hakala muistuttaa, että liikerakentamisen puolella verkkokauppa ja automaatio vaikuttavat nopeimmin varasto- ja logistiikkatiloihin ja sitä kautta myös työvoiman tarpeeseen. Väestönkasvu selittää siis vain pienen osan kotitalouksien yhteenlasketusta tulojen kasvusta. Esimerkiksi muuttotappioisessa Kouvolassa näyttää paikallista kauppaa rokottaneen verkkokauppa merkittävästi jo vuonna 2011. Kuva: Tampereen kaupunkiseudun SeutuNet/Tilastokeskus 8. Lähde: Tilastokeskus/Väestö Isot kaupunkikeskukset vetävät ihmiset, ostovoiman ja sitä myöten liikerakentamisen. – Erittäin kiinnostava kysymys nyt on, jatkuuko reaalitulojen kehitys ja vähittäiskauppaan kohdistuva kulutus tulevina vuosikymmeninä samanlaisena kuin aiemmin, Antti Rehunen sanoo. – Tarkoittaako kulutuksen kasvu vääjäämättä liiketilan tarpeen kasvua vai voiko kulutus kohdistua enemmän laatuun. Vuoden 2013 aluerajat. Vähäisintä internetasiointi oli ns. Asukkaiden reaalitulot yhteensä ovat kasvaneet kaikilla seuduilla, myös niillä, joilla asukasmäärä on vähentynyt jopa 20 prosenttia. Ei Veturi näitä erikoisliikkeitä tapa, vaan nettikaupat” - Yleisökommentti KS 12.2.2014. Suurin muutos aiheutuu asukkaiden keskimääräisen tulotason noususta. – Myymälä- ja liikerakennusten kerrosala on kasvanut tällä vuosituhannella hieman enemmän kuin kotitalouksien käytettävissä olevat rahatulot, noin puolella. AC Nielsenin myymälärekisterin mukaan vuosina 2000– 2012 päivittäistavarakauppojen (ruokakaupat, hypermarketit sekä Anttilan ja Sokoksen tavarataloketjut) kokonaismyyntipinta-ala kasvoi 33 prosenttia ja päivittäistavaroiden myyntiala 28 prosenttia. Nuoret eivät halua samaa kuin edeltävä sukupolvi. Karkeasti kuvaten viime vuodesta lähtien vain isoja Väkiluvun kehitys alueittain 1980-2012 SeutuNet. Verkkokauppa siis vähentää paikallisten liikkeiden ostovoimaa siis nopeimmin siellä, mihin muuttoliike ostovoimaa tuo
Ydinmaaseutua luonnehtii suhteellisen intensiivinen maankäyttö sekä elinkeinorakenteen monipuolisuus.. Sen sijaan puhkesi vanhojen kauppakeskusten uudistamisen ja laajentamisen buumi. Peltomarketit mennyttä aikaa Viime vuonna valmistunut Kaupunki-maaseutu-luokitus selittää hyvin sen, miksi kauppakeskushankkeet ovat nyt keskittyneet suuriin kaupun- – Pääkaupunkiseudulla liikerakentamisen volyymi on pysynyt kohtuullisella tasolla. Suunnitelmia pantiin jäihin. Kaupan näkymien heikentyessä uusien isojen kauppa- mon kokoama graafi pääkaupunkiseudulta. Lielahtikeskus (Tampereella), Goodman (Hä- Valmistuneet liiketilahankkeet pääkaupunkiseudulla 2009-2013 Intensiiviset kaupungit vetävät Kaupunki-maaseutu -luokituksessa alueet on jaettu seitsemään eri luokkaan. Loput lähes 40 prosenttia maaseudun 1,66 miljoonasta asukkaasta asuu ydinmaaseudulla. Osa näistä hankkeista on volyymiltaan hyvin suuriakin. ”Satakunnan suurimmaksi yritys- ja koulutuskeskukseksi muodostunut Puuvillan keskustakortteli laajenee moni-ilmeiseksi kaupan, kulttuurin ja viihteen keskittymäksi. Graafin kokosi Mikko Soutamo KTI-Kiinteistötiedon rakennushankeseurannasta. – Muissa kaupungeissakin uusia liiketilarakentamishankkeita on melko vähän käynnissä. Vain noin 400 000 suomalaista asuu kaupunkien Toisin kuin yleensä Suomessa pääkaupunkiseudulla liikerakentamisen kokonaisvolyymi oli viime vuonna kohtuullisella tasolla, mutta se keskittyi voimakkaasti peruskorjaus- ja laajennusprojekteihin. Loppuvuodesta 2012 aloitetut rakennustyöt käynnistävät entisen puuvillatehtaan aktiiviset eläkepäivät – visiona on kehittää Puuvillasta Satakunnan uusi olo- ja työhuone, joka tarjoaa korkeatasoiset puitteet paitsi kaupan myös koulutuksen, kulttuurin ja hallinnon toiminnoille.” – Puuvilla-hankkeen nettisivut. Toki joitain isoja hankkeita on tälläkin hetkellä rakenteilla, esim. Sitä kuvaa hyvin KTI:n kiinteistösijoittamisen ja -rahoituksen asiantuntijan Mikko Souta- merkiksi Tikkurilaan Dixi ja Tammistoon uusi norjalainen XXL, Soutamo toteaa. Renor ja Ilmarinen ovat sopineet alueen kehittämisestä yhteistyössä Skanskan kanssa. Täysin uusia hankkeita on käynnissä vain muutamia, esi- meenlinnassa), Puuvilla (Porissa) ja IsoKristiina (Lappeenrannassa). keskusten rakentaminen hiljeni vuonna 2012 valmistuneiden hankkeiden myötä. Uudella tavalla määritelty ydinkaupunkialue on vuosien 2000–2012 aikana kasvanut peräti 256 000, kehysalue 78 700 ja kaupungin läheinen maaseutu 20 000 asukkaalla. – Heikohkot talousnäkymät, olematon ostovoiman kehitys ja niistä seuraava varovaisuus hillitsevät etenkin kalliimpien tavaroiden kysyntää, mikä näkyy myös liiketilamarkkinoiden kehityksessä, totesi KTIKiinteistötieto loppuvuoden 2013 markkinakatsauksessaan, eivätkä näkymät ole siitä parantuneet. Se on aluetta, josta merkittävä osa työssäkäynnistä suuntautuu kaupunkeihin. – Täällä pääkaupunkiseudulla liikerakentamisen volyymi on pysynyt kohtuullisella tasolla, mutta on keskittynyt lähinnä olemassa olevien liikekiinteistöjen laajennuksiin ja peruskorjauksiin. Esimerkkeinä kauppakeskusten Itis, Forum, Iso Omena, Kaari ja Liila uudistus-/laajennusprojektit sekä Tapiolan keskustan uudistus. 9 läheisellä maaseudulla. kauppakeskuksia rakennetaan ja vain sinne, missä ostovoima kasvaa muuttoliikkeen tai venäläisten ansiosta
Toimitusjohtaja Marcel Kokkeel kuvaa helmikuun alun tilinpäätöskatsauksessaan liikerakentamisen tilaa: – Sijoituskiinteistöjen käypään arvoon vaikuttavat monet seikat, kuten yleinen ja paikallinen talouskehitys, korkotaso, odotettavissa oleva inflaatio, markkinavuokrien kehitys, vajaakäyttö sekä kiinteistösijoittajien tuottovaatimukset ja kilpailutilanne. Suomen suurin kauppakeskuskehittämiseen keskittyvä pörssiyhtiö Cityconin omistaa, kehittää ja johtaa kaupunkien keskustoissa sijaitsevia päivittäistavaravetoisia kauppakes- – Helposti erehtyy, jos laskee vain valtatiellä ohi kulkevaa autojen määrää. Rahoittajat ohjaavat Isojen kauppakeskusten rahoitukset ovat vaativia. Se myi Säkylän Liiketalo Oy:n paikalliselle toimijalle noin 0,3 miljoonalla eurolla ja omistamansa osakkeet Valkeakoskella sijaitsevassa kauppakeskus Koskikarassa Pirkanmaan Osuuskaupalle noin 2,6 miljoonalla eurolla. Liikerakentamisen keskittyminen isoihin kaupunkeihin heijastaa suoraan Suomen kolmatta suurta maaltamuuttoa. Rahat pienistä isoihin kohteisiin Varsinkin pääkaupunkiseudun isot kauppakeskukset ovat buumin lailla uudistumassa ja laajentumassa, ja valtavia uu- Toisaalta ei ole tarjolla riittävästi hyviä liikekohteita, mutta tyhjää toimistotilaa on miljoona neliötä. Lähes jokaisessa maaseututaajamassa, mutta useissa keskisuurissa kaupungeissakin on tällainen tai useampi isohko liiketalo tai entinen marketti tyhjillään tai todella vajaana – pysyvästi. Kiinteistökonsulttiyhtiö Catellan toimitusjohtaja Erkki Hakala kuvaa muuttoliikkeen seurauksia: – Yleisesti ottaen peltomarkettien määrä on jo riittävä. Kuva: Tilastokeskus/Rakennus- ja asuntotuotanto keihin. Mihin 10 kuksia Pohjoismaissa ja Baltiassa. Cityconin sijoituskiinteistöjen vuokrausaste säilyi vakaana 95,7 prosentissa. Suurten kansainvälisten kiinteistösijoittajien valta kasvaa. – Vuonna 2013 Citycon osoitti, että kaupunkiympäris- siakin kokonaisuuksia on suunnitelmissa varsinkin Tampereella. Tämä epävarmuus heijastuu eniten suurien kaupunkien ulkopuolella sijaitseviin liikekiinteistöihin tai kohteisiin, joista sijoittajat eivät ole kiinnostuneita tai joita pankit eivät halua rahoittaa. Epävarmuuden keskellä sijoittajien kysyntä on ohjautunut parhaisiin kauppakeskuksiin, joiden arvot ovat myös vuoden 2013 aikana pysyneet vakaina tai osin jopa nousseet. Vuoden 2014 alussa Citycon on jatkanut vetäytymistään sieltä, missä tuottoja ei pörssiyhtiön näkemyksen mukaan ole riittävästi. – Epävarmuuden keskellä sijoittajien kysyntä on ohjautunut parhaisiin kauppakeskuksiin. Citycon lupaa osakkailleen keväällä 5,8 prosentin tuoton. – Toki olemassa olevat peltomarketit voivat elää vielä pitkään. Kun niiden usein ainut vuokralainen, esimerkiksi huonekaluliike ostovoiman vähetessä kuihtuu, kiinteistöille ei löydy ostajaa. Myönnetyt rakennusluvat liike- ja toimistorakennuksille, liukuva vuosisumma den kiinteistöarvoa. Selvitys osoitti Valkeakosken ja Akaan Toijalan esimerkeiksi seutukeskuksista, jotka ovat tuntuvasti menettäneet kaupallista merkitystään läheisyyteen perustetun kaupan suuryksikön takia.. Ainoastaan Turun seudun kokoinen asukasmäärä eli 308 000 (6 % väestöstä) harvaasuttaa maaseutua, joka kattaa melkein 70 prosenttia pintaalasta. tämä johtaa. Miten käy muualla Suomessa. Kaupungeissa ja niiden kehysalueilla (5 % pinta-alasta) elää yli 70 prosenttia ostovoimasta. Inhimillinen raja tulee vastaan siinä, kuinka suuri osa perheistä viitsii niissä kävellä ja katsella. Toimistorakentaminen on ollut pitkään laskussa suuren ylitarjonnan vuoksi, mutta nyt on saavuttanut pohjat myös liikerakentaminen. Heille pitää olla tarjolla kiinnostavia houkutuksia, Hakala painottaa. Catellan Hakala toteaa, että ulkomaiset sijoittajat tekivät Suomeen ja etenkin pääkaupunkiseudulle viime vuonna selvästi enemmän kiinteistösijoituksia kuin neljänä edellisenä vuotena. Eivät kulkijat joka paikkaan halua pysähtyä. Se omistaa lähes 40 kauppakeskusta kaupunkiympäristöissä, Suomessa 22, niistä suurimpia Espoossa Iso Omena ja Lappeenrannassa IsoKristiina, joissa on meneillään suuret laajennus- ja kehityshankkeet. Ympäristöministeriön viime vuonna valmistunut Selvitys vähittäiskaupan suuryksiköiden alue- ja yhdyskuntarakenteellisista vaikutuksista on ikään kuin alustus tällaiselle pienistä liikekiinteistöistä luopumiselle. Toisaalta ei ole tarjolla riittävästi hyviä liikekohteita, mutta tyhjää toimistotilaa on miljoona neliötä. Suomen maaseudulta kertyvät rahat on pääosin tarvittu esimerkiksi Suur-Tukholman Kista Galleriaan, jonka puolikas maksoi vuosi sitten 265 miljoonaa euroa. – Maaseudulla olevilla peltobokseilla ei ole tulevaisuu- tössä sijaitsevat laadukkaat päivittäistavaravetoiset kauppakeskukset ja aktiivinen johtaminen tuottavat hyvää tulosta haastavammassakin taloustilanteessa
Suuryksiköiden kaavoitusohjeet jälkijunassa Ympäristöministeriö julkaisi vasta viime vuonna Vähittäiskaupan suuryksiköiden kaavoitusohjeen seuraavanlaisine sisältövaatimuksineen: Vähittäiskaupan suuryksiköitä osoitettaessa on sen lisäksi, mitä maakunta- ja yleiskaavasta muutoin säädetään, katsottava, että: 1. Suurimmista seuduista autovyöhykesijainnin osuus oli korkein Tampereen seudulla. Lähes kaikilla kaupunkiseuduilla päivittäistavarakaupan, tavaratalokaupan ja tilaa vaatimattoman erikoistavarakaupan työpaikoista yli puolet sijaitsee keskusta-alueella. alueelle sijoittuvat palvelut ovat saavutettavissa mahdollisuuksien mukaan joukkoliikenteellä ja kevyellä liikenteellä; sekä 3. Ainoastaan Jyväskylän, Kouvolan, Hämeenlinnan, Kemi-Tornion ja Seinäjoen seuduilla jalankulkuvyöhykkeellä sijaitsevien Kaupan sijoittuminen 2011 osuus jäi alle puoleen. Tutkijat Harri Pitkäranta, Antti Rehunen ja Jani Rantakari muistuttavat, että vähittäiskaupan muutokset heijastuvat monin tavoin yhdyskuntien muihin toimintoihin sekä kuntien, seutukuntien ja maakuntien eri osien kehitykseen. suunniteltu maankäyttö edistää sellaisen palveluverkon muodostumista, jossa asiointimatkat ovat kohtuulliset ja liikenteestä aiheutuvat haitalliset vaikutukset mahdollisimman vähäiset. Teksti: Terttu Iiskola. Yksittäiset hyvin suuret yksiköt eivät tue kilpailua alueilla, joille ei mahdu muita yhtä suuria yksiköitä. Vuonna 2011 erikoistutkija Antti Rehusen selvitys Kaupunkiseutujen yhdyskuntarakenteen monikeskuksisuus ja kauppa -hankkeessa osoitti paikkakuntia, joissa suhde keskustan ja keskustan ulkopuolisten kaupan työpaikkojen ja palvelujen henkilöautovaativuuden välillä oli epäilyttävä. Kouvolan kehitykselle ei voitu enää mitään silloin, kun finanssikriisin puhjettua 2009 ympäristöministeriössä herättiin oikeanlaisiin kysymyksiin kauppainvestointien vaikutuksista. Esimerkiksi hypermarkettia pienempien, isojen supermarkettien (vähintään 1000 neliötä, S-Market- ja K-Supermarket-tyyppiset) määrä on kasvanut paljon ja entistä useammalla on tällainen laajan valikoiman myymälä kävelymatkan päässä. Kouvola ja Joensuu tekivät selkeän poikkeuksen, – vaikka Veturia ei vielä ollut. Tilanne voi olla hyvin erilainen kooltaan samankin suuruisten kaupunkiseutujen keskuudessa, Antti Rehunen toteaa ja painottaa suunnittelun laatua ja seurauksia: Liiketilarakentamisessa on erilaisia koko- ja sijaintiratkaisuja. Astetta pienemmän kokoluokan kauppojen rakentaminen voi paremmin taata kilpailun ja saavutettavuuden. Kilpailu voi johtaa epätasapainoon ”Liian pitkään ydinkeskustaa ja varsinkin Manskia hallitsi suvereenisti osuuskauppa. Pääosalla kaupunkiseutuja yli puolet päivittäistavarakaupan, tavaratalokaupan ja erikoistavarakaupan (ei tilaa vaativa) työpaikoista sijaitsi keskustojen tai alakeskusten jalankulkuvyöhykkeellä. Keskusta-alueissa ovat mukana kaupunkien keskustojen lisäksi myös alakeskukset, mutta ei pienimpiä kirkonkyläkeskuksia. Antti Rehusen selvitys vuodelta 2011 osoittaa, että Joensuussa ja Kouvolassa keskustakaupan osuus oli jäänyt vähemmistöön. 11 – Hyvä yhdyskuntasuunnittelu mahdollistaa kaupan kehityksen ja kilpailun sekä palvelujen hyvän saavutettavuuden eri liikkumismuodoilla. Työpaikkamäärä on monitoimipaikkaisten yritysten osalta arvio. Graafi kuvaa vähittäiskaupan toimipaikkojen työpaikkojen sijoittumista suhteessa keskusta-alueisiin kaupunkiseuduilla vuonna 2009. Oikeita kysymyksiä, liian myöhään. Liiketilarakentamisessa on erilaisia koko- ja sijaintiratkaisuja. Lähde: SYKE, Tilastokeskuksen yritysrekisteri Viime vuonna valmistunut Selvitys vähittäiskaupan suuryksiköiden alue- ja yhdyskuntarakenteellisista vaikutuksista tuo esiin huolen kaavaohjauksen onnistumisesta kolmessa tavoitteessa: – seutukeskusten kaupallisen aseman turvaaminen, – kasvavan verkkoasioinnin huomioon ottaminen kaupan mitoitussuunnittelussa ja – seudullisesti merkittävän kaupan määrittely. Saa katsoa ihan peiliin niin kiinteistöjen omistajat (vuokranantajat) kuin kaavoittajatkin, että olisko sittenkin pitänyt antaa myös Keskolle sijaa keskustasta eikä pakottaa rakentamaan kilpailevaa keskittymää keskelle peltoa?” – Yleisökommenti Kouvolan Sanomat 12.2.2014 – Kauppakeskuksen vaikutuksissa muiden keskusten kauppaan ja palveluihin täytyy koon lisäksi ottaa huomioon myös kaupan laatu eli kilpailevatko ne edes keskenään ja missä määrin, sanoo Kimmo Nurmio. suunnitellulla maankäytöllä ei ole merkittäviä haitallisia vaikutuksia keskustaalueiden kaupallisiin palveluihin ja niiden kehittämiseen; 2. Edelleen ryhmän ravintolat, pubit, kahvilat ja vaateliikkeet siellä on, mutta kärsineet asiakastappioita hekin
HISSIT Pyöreä hissi sopii hyvin portaikon ja aulan arkkitehtuuriin. Hissin edustalle jää riittävästi tilaa. 12
Hankkeen pääsuunnittelija Jorma Mekkonen alkoi jalostaa ideaa Nopra Oy:n kanssa. Viiden pyöreän hissin projekti valmistuu toukokuussa. – Projekti oli poikkeuksellinen, sillä toivomus pyöreästä hissistä tuli taloyhtiöltä, kertoo Liimatainen. P yöreitä näköalahissejä on maailmalla pilvin pimein, mutta asuinkerrostalojen jälkiasennusmarkkinat ovat vasta kehittymässä. Asiaa oli jo tutkinut rakennusarkkitehti Jorma Mekkonen, jota voi kutsua idean isäksi. Aloite tuli taloyhtiöltä Helsingin Malmilla sijaitseva Asunto Oy Markkinatie 6 halusi rakennuttaa kierreportaiden keskelle pyöreän hissin. Tässä viimeistely on vielä kesken. Suunnittelun päälinjat tulivat Mekkoselta, RH Tekniikka ja Nopra toivat teknistä osaamista. Hissiyritykset RH tekniikka Oy ja Nopra Oy lähtivät pyöreiden hissien jälkiasennusmarkkinoiden haasteeseen huolellisella suunnittelulla. – Nopra teki teknisen luonnoksen pyöreästä hissistä, jonka esitimme taloyhtiölle. Nopra ja sen yhteistyökumppani RH Tekniikka olivat valmiit ottamaan haasteen vastaan. Yhteistyön tuloksena Markkinatie 6:een on rakentumassa viisi pyöreää hissiä toukokuun loppuun mennessä. RH Tekniikka Oy toimii kohteissa pääurakoitsijana ja hissien asentajana. Pyöreä jälkiasennushissi sopii olemassa olevien kierreportaiden kanssa Kerrostalojen pyöreät hissit lisääntyvät – Ennen asennusta tarvittiin lukuisa joukko kokeiluja ja sovituksia, sillä valmiita elementtejä ei pyöreisiin hisseihin löytynyt, kertoo RH Tekniikka Oy:n toimitusjohtaja Reijo Liimatainen. 13. Halukkaita suunnittelijoita ja asentajia ei vain tuntunut löytyvän. Kun – Asuinkerrostalojen pyöreiden hissien jälkiasennusmarkkinat ovat vasta kehittymässä, arvioi Reijo Liimatainen. Ensimmäinen viidestä hissistä valmistui helmikuussa. Mekkonen oli saanut kuvansa valmiiksi, meidän olikin tehtävä lopullinen tarjous ja sitouduttava projektiin, sanoo Liimatainen
– Taloyhtiön on mahdollista saada Asumisen rahoitusja kehittämiskeskus ARA:n avustusta, mikä auttaa taloyhtiöitä päätöksenteossa. Lisäetuna on, että suurin kuormitus tulee kuilun pohjalle. Modernisoinneissa voimme myös hyödyntää omaa suunnittelua, sanoo RH Tekniikka Oy:n toimitusjohtaja Reijo Liimatainen. – Hydraulihissi on lähes äänetön, jos koneisto on sijoitettu oikein. Nopra käänsi puutteet vahvuudeksi, ja tuloksena on ratkaisuihin liittyviä patenttihakemuksia. Yli kahdessa vuosikymmenessä on tullut nähtyä hissien kehityskaari kaksinopeuksisista yläkonehuoneellisesta nykyisiin konehuoneettomiin hisseihin, joissa on vakiovarusteena vaihteettomat koneistot ja taajuusmuuttajakäytöt. Pyöreitä jälkiasennushissejä asuinkerrostaloissa on mahdollisesti asennettu aiemminkin. Tasauspainotusratkaisuja ei tarvita, eikä kuilussa ole koneistoa, joka on sijoitettu vanhaan varastotilaan. Tarjolla oli todella pienet potentiaaliset tilat hissikuilun rakentamiseksi. Portaita lyhennettiin vain 300 mm. Laskennallinen käyttömäärä Mark-. Jos taloyhtiössä ei ole hissiä ollenkaan, Liimatainen kehottaa tutkimaan jälkiasennusmahdollisuutta. Liimatainen uskoo hissien määrän kasvavan huomattavasti, jos ARA:n antama tuki vielä nousisi 5-10 prosenttia nykyisestä 50:stä prosentista. – Meille siitä riittää tällä hetkellä kymmenisen prosenttia. Kehitys tuntuu yhä kiihtyvän uusien standardien myötä. – Olen ollut yrittäjänä hissipuolella vuodesta 1992 asti. Edellinen kohde As Oy Isokaari 18-20-22 oli myös ennätys alallaan. Korin ja ovien leveys oli silti 800 mm. Lisäaikaa tarvittiin muun muassa siksi, ettei pyöreään hissiin ollut saatavilla valmiita osia kuin rajoitetusti. Koneiston suunnittelussa tavoitteena onkin mekanismin äänettömyys ja kestävyys. Nopra Oy:n oli kehitettävä osat itse, Myös vanhojen hissien modernisointia Jälkiasennushissien markkinoiden koko on noin 300 hissiä vuodessa. Tärkeää on myös löytää oikeat yhteistyökumppanit.(ks) mikä tapahtui pääasiassa vuoden 2013 aikana. Käyttäjä voi hyödyntää ulkonäöllisesti vapaampia ratkaisuja. Ratkaisulla ei tarvinnut rikkoa kattorakenteita ja talon arkkitehtuuri säilyy paremmin. Hissin pääsuunnittelija Jorma Mekkonen (vasemmalla) ja työmaapäällikkö Bjarne Karlsson. – Nyt asennettavat Markkinatie kuuden hissit saattavat kuitenkin olla maailman ensimmäiset standardin EN 81-21 + A3 mukaiset pyöreät jälkiasennushissit, arvioi Liimatainen. – Muun muassa korin kaareva automaattiovi tehtiin itse. Tällöin ylemmät kuilun osat voidaan tehdä kevyemmin. Pyöreä hissiratkaisu sopi lähes saumattomasti kierreportaiden keskelle. Hydraulihissi sopii hyvin saneerauskohteisiin, koska sen tilantarve on pienempi kuin köysihissillä. Siten pysymme ajan tasalla myös näillä toimialueilla. Lähes äänetön ratkaisu Kaareva automaattiovi tehtiin itse Reijo Liimatainen antaa kiitosta taloyhtiölle. Reijo Liimataisella on yli 20 vuoden kokemus hissiliiketoiminnasta. Puutteellisen suojatilan korvaavat laitteet ja nostosylinterin sijoitus kuilussa piti miettiä uudelleen. – Saimme hydraulisen jälkiasennushissin, jossa ovet kummassakin päädyssä, mahtumaan 1000 mm:n aukkoon. – As Oy Markkinatie 6:n hallitus on ollut alusta lähtien tukemassa meitä projektissa ja antanut meille myös normaalia pidemmän asennusajan. Lisäksi teemme uusien hissien asennuksia ja hissien modernisointeja. Avustuksen ansiosta hissistä aiheutuvat kustannukset yleensä saadaan takaisin asunnon arvonnousun myötä, ja siten hissi on aina hyvä sijoitus. 14 Pääosa Nopran toimittamista jälkiasennushisseistä on hydraulisia
– Arkkitehtitoimisto Toivo Korhosen 1960-luvulla suunnittelema kerrostalo valmistui hissittömänä 1967-68. Tuuletusparvekkeet ja keittiölinjan ikkunat olisi ollut uusittava. Esteettömyyden ja arkkitehtuurin ehdoilla Jorma Mekkonen oli Markkinatien hissiprojektin pääsuunnittelija. Hissin ja asuntojen ulko-ovet olisivat joutuneet törmäyskurssille. klo 15 empi sujen tark Katso mes lisätiedot ohjelma ja sut.fi ennusmes www.jklrak skylässä! kerta Jyvä Jyväskylän Messut Oy | puh. – Nyt saamme tyylikkään kokonaisuuden, eikä rakentamisaikainen työ liikaa rasita asukkaita. Ei myöskään tarvita reikiä kattoon tai erillistä hissikuilua talon kylkeen. Sieltä löytyvät pihakalusteet ja -rakennukset sekä työkoneet ja -välineet, sekä monet muut vapaa-ajan asumiseen ja pihaan liittyvät tuoteryhmät. Asia ratkesi savunpoistoluukuilla.(ks) – Ihmiset voivat pysyä kotonaan koko asennusajan. Asukkaille jaetaan tiedote töiden aloittamisesta riittävän ajoissa, jossa myös alustava aikataulu, työskentelyajat sekä hankkeen yhteyshenkilöt. Poistumistie tosin hieman kapenee portaiden 300 millin lyhentämisen vuoksi, mutta pelastuslaitoksella ei ollut asiasta huomautettavaa. Ohjelmassa mukana: MESSUEMÄNTÄ Heidi Sohlberg SISUSTUSSUUNNITTELIJA Tomi Kouvola TERVETULOA RAKENNUSMESSUILLE JYVÄSKYLÄÄN! 40. Jälkiasennushissin lavakoko 800 x 1200mm olisi ollut rollaattorien ja kevyiden pyörätuolien käyttäjille liian kapea. Työn edistyessä teemme tarvittavat ilmoitukset pölyävistä tai meluisista töistä. – Esimerkiksi kattorakenteita olisi pitänyt purkaa, vaikka vesikattoon oli muutama vuosi aiemmin tehty remontti. Hissi haluttiin, mutta pian huomattiin perinteisen jälkiasennuksen tuovan ongelmia. kinatien hissien ovilla on 150 000 avausta vuodessa. – Ihmiset voivat pysyä kotonaan koko asennusajan, sillä suuria rakenteellisia muutoksia ei tarvita. tällöin tarvitse vaihtaa. Pyrimme minimoimaan haitat esimerkiksi päivittäisillä siivouksilla. Korin oven testaukseen käytettiin kahden kuukauden yhtämittainen ajojakso. Tapahtuman vahvoina teemoina jatkavat rakentaminen, remontointi, kodin kunnostaminen ja sisustaminen. Tänä aikana muutettiin joitain komponentteja. Portaita ei TOTEUTA OMANNÄKÖINEN KOTI RAKENTAMISEN, REMONTOINNIN JA KODIN SISUSTAMISEN ERIKOISMESSUT JUHLAMESSUT JYVÄSKYLÄSSÄ 14.-16.3.2014 Seuraavat Rakentaminen ja Talotekniikka -messut ovat juhlamessut, eli vuorossa on 40. – Kahdessa porraskäytävässä olisi todennäköisesti tarvittu ulkopuolelle sijoitettu hissitorni. Hän kertoo projektin olleen erittäin mielenkiintoinen. 014 334 0000 | Lutakonaukio 12 | 40100 Jyväskylä Klaus Susiluoto 15. Talon asukkaiden ikääntyessä hissittömyys on ollut entistä suurempi ongelma. Hissi sopii kierreportaiden kanssa – Pyöreä jälkiasennushissi on erittäin sopiva taloihin, joissa on kierreportaat. FOXILTA TUTUT Arin ja Kirsin kotirempat SUOMEN HUUTOKAUPPAKEISARI Aki Palsanmäki Huutokauppa su 16.3. Mekkosen mukaan perinteinen porraskäytävä/hissiratkaisu olisi myös heikentänyt talon alkuperäistä arkkitehtuuria. Uutuutena on Vapaa-ajan asuminen ja Piha, joka toteutuu omana kokonaisuutenaan. Kääntymismahdollisuus olisi ollut vaikea tai jopa mahdoton. Porrashuoneiden ikkunajakoakin olisi pitänyt muuttaa. – Mittavirheisiin tai huonoihin materiaaleihin ei ole varaa tällaisilla avausmäärillä. kerta Rakennusmessuja Jyväskylässä! Tapahtuma on vuosien aikana vakiinnuttanut paikkansa niin alan ammattilaisten kuin tavallisten kodinrakentajien ja remontoijienkin ykköstapahtumana Keski-Suomessa. Porraskäytävien portaiden kavennukset ja muut muutostyöt tehdään timanttileikkauksin ja piikkaamalla. Talon porraskäytävän alkuperäinen ilme säilyy paremmin, kun portaat säilyvät alkuperäisinä tai lähes alkuperäisinä. Hihnan ohjausta korjattiin toimivampaan ratkaisuun. – Vaikka työnaikaiset häiriöt eivät ole suuria, sovimme aloituskokouksessa taloyhtiön kanssa ilmoitusmenettelystä
– Tällä hetkellä noin 2/3 vapaarahoitteisesta vuokra-asuntopuolesta on yksityisten vuokranantajien käsissä. – Konfliktitilanteissa vuokranantajan paras turva on kattava kirjallinen sopimus sekä dokumentaatio, toteaa yhdistyksen lakimies. Vuokranantaminen kannattavaa sijoitustoimintaa Valtaosa vuokrasuhteista sujuu ilman suuria ongelmia Kun kohde on valittu oikein, vuokrataso määritelty kohdalleen, vuokralainen valittu huolella ja sopimus laadittu hyvin, vuokranantaminen voi olla hyvin kannattavaa sijoitustoimintaa. Mikäli ongelmat eivät ratkea keskustelemalla, on syytä aloittaa vuokrasopimuksen purkuprosessi. Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat koko maassa keskimäärin 3,7 prosenttia. Ongelmilta vältyttäisiin usein huolellisemman sopimisen ja ennakoinnin avulla. – Toisaalta kiinteistöt ja osakehuoneistot säilyttävät myös pitkällä tähtäimellä hyvin arvonsa, Elina Aalto sanoo. – Asuntosijoittamiseen, kuten kaikkeen sijoittamiseen, liittyy riskejä. Harva vuokranantaja 16 käyttää oikeuttaan vierailla vuokrasuhteen aikana sijoitusasunnossaan. Kasvukeskuksissa ja pääkaupunkiseudulla kuukausittainen tuotto jää usein heikommaksi, kun huomioidaan huoneiston korkeammat hankintahinnat. – Markkinoiden toimivuuden kannalta on erityisen tärkeää, että nämä vuokranantajat pysyvät vuokranantajina ja että etenkin kysytyimmille alueille ja kysytyimpiin asuntotyyppeihin saataisiin lisää vuokranantajia, Elina Aalto sanoo. ARA-asuntojen vuokrat nousivat koko maassa 3,2 prosenttia. Suomen Vuokranantajien lakineuvontaan tulee päivittäin kymmeniä yhteydenottoja erilaisiin vuokrauksen ristiriitatilanteisiin liittyen. Onnistuminen vuokranantamisessa edellyttää tietoa ja asiantuntemusta aivan kuten onnistuminen muussakin sijoitustoiminnassa. Y leinen pelko siitä, että vuokrasuhteen hoitaminen olisi erityisen vaivalloista tai että vuokralaisen kanssa tulisi ongelmia, osoittautuu usein vääräksi. – Voidaan sanoa, että suurin osa vuokrasuhteista sujuu täysin ongelmattomasti, Suomen Vuokranantajien vs. Vuokralaisen valinta kannattaa tehdä huolellisesti ja taustatiedot tulee aina selvittää ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista. toiminnanjohtaja Elina Aalto. Vuokrissa loppuvuonna lähes 4 prosentin nousu – Vuokranantamisen yhtenä parhaimpana puolena voidaan pitää sitä, että se ei ole yhtä suhdanneherkkää kuin moni muu sijoittamisen muoto. Mediahuomiota saavat kauhutapaukset edustavat vain pientä marginaaliryhmää, joka nousee harvoin esille Suomen Vuokranantajat ry:n lakineuvonnassa. – Riittävästä vakuudesta ei ole myöskään syytä tinkiä ja avaimia ei tule koskaan luovuttaa ennen vakuuden maksamista. Pääkaupunkiseudulla vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat 4,0 prosenttia ja muualla Suomessa 3,5 pro- senttia. Hyvä tuotto edellyttää asiantuntemusta ja hyvin usein myös pitkäjänteisyyttä. Yleisesti ottaen vuokratuoton vaihteluväli on 3-10 prosenttia.. Tuottoa ei voi siis laskea tuijottaen pelkästään kuukausitasolla kunakin kuukautena käteen jäävää rahasummaa, vaan on esimerkiksi hyväksyttävä, että huoneiston arvon säilymiseksi asianmukaiset korjaukset ovat tarpeen ja kuluja pitää jakaa pitemmälle aikavälille. Riski mukana kaikessa sijoittamisessa Kärjistyneet yksittäistapaukset antavat helposti väärän kuvan asuntojen vuokrauksesta. Pienempien paikkakuntien keskustahuoneistojen kuukausituotto on taas parempi, sillä sitä nostaa alhaisempi hankintahinta. Luonnollisesti ongelmattomuus on usein seurausta siitä, että vuokraukseen on jo alunperinkin suhtauduttu huolella ja asioista selvää ottaen. Yhteistä kirjallista sopimusta ja dokumentaatiota tehtäessä on turha häpeillä – huolellinen sopiminen on molempien osapuolien etu. Tällöin tuottoon vaikuttaa voimakkaasti odotettu huoneiston arvonnousu. Riippuen siitä, mistä päin Suomea vuokrahuoneiston hankkii, myös tuotto perust uu erilaisille odotuksille. Edelliseen vuosineljännekseen verrattuna vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat 0,6 prosenttia ja ARAasuntojen vuokrat 0,7 prosenttia. Vierailuoikeus on asunnon kunnon ja hoidon valvomista varten ja vierailun järjestämiseen voi viime kädessä pyytää poliisin virka-apua. Tilastokeskuksen mukaan vuokrien vuosinousu oli vuoden 2013 neljännellä neljänneksellä 3,5 prosenttia. Yksityisiä vuokranantajia on noin 220.000. Erityisesti kasvukeskusten yksiöiden ja kaksioiden kysyntä on tasaisen korkealla ja monessa paikassa jopa selvässä nousussa. Huoneiston arvonnousu ei kuitenkaan yleensä ole yhtä hyvä kuin kasvukeskuksissa. Vuokranantajan kannattaa omaksua ammattimainen asenne, ottaa selville omat oikeutensa sekä pyrkiä hyvän vuorovaikutussuhteen säilyttämiseen
14 vuotta vanha järjestö Kasvupotentiaalia kunta-alalla Kiinteistöpalvelut ry perustettiin vuonna 2002. Kiinteistötyönantajat ry on lisäksi kiinteistöpalvelualan toimialajärjestö, joka toimii kiinteistöpalveluita tuottavien yritysten elinkeinopoliittisena edunvalvojana. – Kasvupotentiaalia on erityisesti kunta-alalla, jossa merkittävä osa kiinteistöpalveluista tuotetaan yhä kuntien omana työnä. Perustajajärjestöjä olivat silloin Kiinteistöpalvelualat KIPA ry, Kiinteistötyönantajat ry KITA, Suomen Kiinteistöpalveluyritykset ry (entinen Suomen Kiinteistönhoitoyhditykset ry KIHO) ja Suomen Siivousliikkeiden liitto SSLL ry. Kannattavuuden arvioidaan hieman paranevan kuluvana vuonna, Pia Gramén sanoo. Uusi nimi kuvastaa paremmin myös liiton jäsenten toimintakenttää. Pitkällä aikavälillä kiinteistöpalveluala on riippuvainen asiakastoimialojen menestyksestä. Kiinteistötyönantajat ry on kiinteistöalan ainoa työnanta- Kiinteistöpalvelualan yritysten tämänhetkinen suhdannetilanne on jonkin verran tavanomaista heikompi. Keskeisiä edunvalvonnallisia kysymyksiä ovat mm. Liitto neuvottelee kiinteistöalan yleissitovat työehtosopimukset. Sopimusten piirissä on yli 60 000 työntekijää ja toimihenkilöä. Toiselle neljännekselle ennustetaan kuitenkin myönteisempää myyntikehitystä. – Suomalaisten varallisuus on kiinni kiinteistöissä, ja jäsenyrityksemme ovat osaltaan mukana säilyttämässä niiden arvoa. Siivouksen liikevaihto kasvoi lokakuussa ainoastaan 0,8 prosenttia. Heikko kysyntä on ongelmana kymmenesosalla alasta. Esimerkiksi Kiinteistöliiton alueelliset kiinteistöyhdistykset ovat jäseniämme, Gramén toteaa. ammattitaitoisen työvoiman saatavuuden turvaaminen, harmaan talouden torjunta ja julkisten palveluiden avautuminen. – Kiinteistöpalveluyritysten ohella liittoomme kuuluu jo nykyisin muun muassa kiinteistönomistajia, manageeraajia, isännöintiyrityksiä sekä kiinteistöyhdistyksiä. – Aika näyttää, kuinka paljon teollisuuden murros ja kuluttajien ostokäyttäytymisen muutos vaikuttavat kysyntään. Liiton noin 400 jäsenyritystä ja -yhteisöä tarjoavat kiinteistöpalvelujen ohella kiinteistöliiketoimintaan, kiinteistöjen hallinnointiin ja isännöintiin liittyviä palveluja. Pia Gramén on toiminut Kiinteistöalan työnantajajärjestön toimitusjohtajana vuodesta 2006 saakka. Kiinteistöalan työnantajajärjestö vaihtoi nimensä Suhdannetilanne jonkin verran tavanomaista heikompi Kiinteistöalan työnantajajärjestö Kiinteistö-palvelut ry on nimeltään Kiinteistötyön-antajat ry. – Uusi nimi kuvaa paremmin liiton tehtävää kiinteistöalan työmarkkinapoliittisena edunvalvojana, kertoo toimitusjohtaja Pia Gramén. Kannattavuus edellisvuotta parempi – Alan kustannukset ovat hienoisessa nousussa. Näkymät ovat kuitenkin kohentuneet loppusyksyn ja alkutalven aikana, ja alan yleisen suhdannetilanteen odotetaan jonkin verran vahvistuvan lähikuukausina. Kannattavuus vuonna 2013 oli parempi kuin vuonna 2012. jajärjestö. Kiinteistönhoito on selvinnyt liikevaihdolla mitattuna taantumasta siivousta paremmin. Henkilökunnan määrässä ei odoteta tapahtuvan suuria muutoksia. Kiinteistötyönantajat ry:n jäsenyritysten liikevaihto oli lokakuussa 2,5 prosentin kasvussa.. Myös kotitaloudet ovat entistä tärkeämpiä kohteita etenkin alan pk-yrityksille, kun palveluja ostetaan kotitalousvähennyksen kannustamana, Kiinteistötyönantajat ry:n toimitusjohtaja kommentoi suhdannenäkymiä. Automatisointi sekä toimitilaja asiakastarpeiden muutokset tulevat seuraavien kymmenen vuoden aikana näkymään kiinteistöpalvelualalla painopiste- 17 alueiden muutoksina, Gramén jatkaa. Kiinteistötyönantajat ry on Elinkeinoelämän Keskusliitto EK:n jäsenliitto ja alan eurooppalaisen kattojärjestön European Federation of Cleaning Industry EFCI:n jäsen. Tämä käy ilmi Elinkeinoelämän Keskusliitto EK:n tuoreesta suhdannebarometrista. Haluamme nimimuutoksella profiloitua entistä näkyvämmin koko kiinteistöalan työnantajien edunvalvojana, Gramén lisää. Hän on toiminut järjestön toimitusjohtajana vuodesta 2006 saakka. Paranemista odotti 18 prosenttia alasta, ja 7 prosenttia ennakoi heikkenemistä. S yy nimivaihdokseen on yksinkertainen. Kiinteistöalan yritystoiminta työllistää noin 90 000 henkilöä, näistä noin 75 000 toimii kiinteistöpalvelualalla ja 15 000 muussa kiinteistöliiketoiminnassa. Odotukset alkuvuodelle ovat varovaiset, ja myynnin arvioidaan supistuvan. Päätös nimen vaihtamisesta tehtiin lokakuun alussa Jyväskylässä pidetyssä liitokokouksessa. Tilastokeskuksen tammikuussa julkaisemien suhdannetietojen mukaan lokakuussa kiinteistönhoidon liikevaihto kasvoi edellisvuoteen nähden 5,4 prosenttia. Noin kolmasosa ilmoittaa ammattityövoiman puutteen myynnin kasvun esteeksi. Kiinteistöpalvelualan yritysten suhdannenäkymien saldoluku oli tammikuussa +11
Teknistä korjausvelkaa Helsingissä on 484,4 miljoonaa euroa. 18 Asuntoja hoidetaan ja peruskorjataan systemaattisesti ja pitkäjänteisesti, asunnot ovatkin hyvässä kunnossa. – Aikaisemmin korjaukset toteutettiin itsenäisissä alueyhtiöissä jotka on nyt fuusioitu Helsingin kaupungin asunnot Oy:n alaisuuteen. Kaupungin koko ARA-vuokraasuntokanta on 44 000 kappaletta, eli 2,6 miljoonaa asuinneliötä. Helsingin kaupungilla on massiivinen vuokra-asuntokanta, lähes 60 000 asuntoa. Tämä mahdollistaa systemaattisemmat toimintamallit kiinteistöjen peruskorjauksiin, Helsingin kaupungin kiinteistöviraston kiinteistöjen kehittämispäällikkö Minna Aarnio kertoo. M yös uudemmissa kiinteistöissä riittää korjattavaa. PERUSKORJAUS Valtaosa Helsingin kiinteistökannasta on iäkästä ja vaatii peruskorjausta lähitulevaisuudessa. – Edeltäjäni Harri Kauppinen kehitti erinomaisia lasken-. Helsingin asunkiinteistöjen tekninen korjausvelka satoja miljoonia euroja Peruskorjauksiin 75-80 miljoonaa euroa vuodessa Merkittävä osa Helsingin kaupungin asuinkiinteistökannasta on 1950-80 -luvuilla rakennettuja asuintaloja, joissa peruskorjausurakat, putkisaneeraukset, julkisivukorjaukset sekä ilmanvaihdon uusiminen ovat ajankohtaisia. Asuinkiinteistöjen peruskorjaukset rahoitetaan korkotuetuilla lainoilla, joiden vaikutukset eivät ainakaan heti näy vuokrissa
Näitä homekorjauksia on tehty 1990-luvulta lähtien, Aarnio kertoo. – Periaatteessa vielä 1950 luvulla käytettiin selkeitä materiaaleja ja rakenteita. Onkin suuri haaste priorisoida korjauksia ajan tasalle. Näissä rakennuksissa putkisaneeraukset, julkisivuremontit sekä ilmanvaihdon tehostaminen ovat ajankohtaisia peruskorjaushankkeita. PERUSKORJAUS tamalleja, joiden avulla voidaan arvioida kunkin kiinteistön tekninen kunto sekä investointitarve. summassa ovat mukana myös kaupungin toimitilat. Esimerkiksi sodanjälkeisissä koulukiinteistöissä on esiintynyt laajalti alapohjaan jääneitä muottilautoja, jotka ovat vuosien saatossa lahonneet. 1970,1980- ja 1990- lukujen ele- tyä ratkaisut nopeasti. Julkisivurappaus pysyy kunnossa melko kohtuullisella huollolla. Korjausresurssien vähäisyyden lisäksi syynä korjausvelkaan on se, että Suomessa keskityttiin pitkään uudisrakentamiseen. peruskorjaus 35 vuoden välein. – Nämä ovat raskaita korjausurakoita, kun hitaasti syntyneisiin ongelmiin täytyy löy- Monet vanhat rakennukset on tehty alkuaankin huollettaviksi ja korjattaviksi. Tämä luo valtavia haasteita kaupungille, sillä monissa pitkäkestoisissa peruskorjauksissa se, mitä korjauksessa täytyy Korjausvelka on syntynyt pitkällä aikajaksolla. Kokonaistarve pari miljardia Kaikkien Helsingin kiinteistöjen korjaamiseen kerralla kuntoon tarvittaisiin lähemmäs pari miljardia euroa. Tässä Kaikkien Helsingin kiinteistöjen korjaamiseen tarvittaisiin lähemmäs pari miljardia euroa. Kun aikaisemmin saatettiin keskittyä siihen, että tehdään oikeat ja tarpeelliset korjaukset, nyt jokaiseen hankkeeseen täytyy säätää maksimibudjetti. – Elementtijulkisivun korjaus lisäeristyksineen on valtava urakka, sillä siinä puututaan itse talon rakenteeseen. – Se, että jonkin kohteen korjausta on jouduttu lykkäämään, ei kuitenkaan tarkoita, että kiinteistöt olisivat käyttämättä, Aarnio muistuttaa. Helsingin kaupungin asuinkiinteistöistä merkittävä osa on rakennettu 1950–1980luvuilla. Ongelmia tuottavat Aarnion mukaan elementtitalot, jotka yleistyivät 1960-luvulta alkaen. Malleilla voidaan selvittää suuren kiinteistömassan tarvitsemia varauksia, tehdä kustannusarvioita sekä tarkastella korjausvelkaa, Aarnio sanoo. Tässä summassa ovat mukana myös kaupungin toimitilat. Sisäilman vuoksi korjattavaa on todella paljon, Aarnio sanoo. Kuitenkin 50-luvun talojen talotekniikassa, kuten ilmanvaihdossa on suuria puutteita. – Kaupunginvaltuusto on päättänyt asettaa 435 miljoonan euron katon investoinneille tämän vuoden alusta alkaen. Nyrkkisääntönä on, että kiinteistössä tarvitsee tehdä jokin oleellinen menttitaloissa esiintyy myös rakenteellisia riskejä, kuten valesokkeleita ja kerrosrakenteita, jotka ovat synnyttäneet mikrobivaurioriskejä. Ongelmat saattavat ilmetä vasta ilmanvaihdon koneellistamisen myötä, kun korvausilma ei tulekaan ulkoa, vaan saastuneiden rakenteiden kautta, kuljettaen mikrobeja huonetiloihin. Aarnion mukaan kiinteistöjen peruskorjauksessa näkyvät talouden vaikeat ajat kuten muuallakin, korjauksia on jouduttu lykkäämään 1990-luvulta lähtien lakisääteisten palveluiden tarvitsemien investointien tieltä. Vanhoissa rakenteissa ongelmia Vaikka kaupungissa rakennetaan jatkuvasti uutta, on vanhojen kiinteistöjen osuus merkittävä. 19 Helsingin kaupungin kiinteistöviraston kiinteistöjen kehittämispäällikön Minna Aarnion mukaan koko ARA-asuntokanta on 44000 kappaletta ja 2,6 miljoonaa neliötä.
– Etenkin alkuvaiheessa vuokrat pysyttelevät kohtuullisella tasolla. Nykypäivän peruskorjaushankkeissa tarkkaavainen kilpailutus ja terve epäluuloisuus ovatkin tarpeen, Aarnio muistuttaa. Purkaminen voi olla taloudellisesti väistämätöntä, mutta silti se on kaupungille tuskallista. Urakoitsijapuolella asia on noteerattu, eikä kunnollinen urakoitsija hyväksy vastuulleen epäilyttäviä tuotteita. Purkaminen on tuskallista Joskus kiinteistön kunto on niin huono ja vaadittavat korjaukset niin mittavia, ettei rakennusta kannata korjata. Teksti: Tuula Kolehmainen Kuvat: Mikko Paananen, Ralf Roletschek, Tiia Monto. – Purkaminen nousee todennäköisesti tulevaisuudessa enemmän keskusteluun ja aiheeseen täytyy osata suhtautua rohkeasti. Asuntopuolen rahoitus on erillään investointikatosta. Laskennallinen korjausvelka toimii mittarina suurissa kiinteistömassoissa. tehdä, elää väistämättä hankkeiden aikana. – Seuraavan kolmen vuoden osalta peruskorjauksiin on budjetoitu 75-80 miljoonaa euroa vuositasolla, eli 30 euroa per neliö. – Rakennusalalla on totuttu rakentamaan, tekemään uutta purkamisen sijaan. Aarnio kertoo, että korjausvelkaa määrittämään on erilaisia mittareita. Korjausresurssien vähäisyyden lisäksi syynä korjausvelkaan on se, että Suomessa keskityttiin pitkään uudisrakentamiseen. Rakennusten ylläpito- ja korjaus- 20 rakentamisen tehostamisen vuoksi, kuten yksityisellä puolella on jo nähty. – Ongelmalliseksi asian tekee se, että väärennys tulee esille vasta käytössä, väärennettyjen putkien paperit ovat näennäisesti kunnossa. Uusia uhkakuvia putkisaneerauksissa Aarnion mukaan väärennetyt CE-merkinnät ovat tuoneet yllättäviä uhkakuvia putkisaneeraukseen. Markkinoille on ilmestynyt väärennettyjä tuotteita kuten valurautaviemäreitä, jotka eivät kestä käyttöä kahta vuotta kauempaa. PERUSKORJAUS Jakomäessä on tehty mittavia peruskorjauksia. Korjausvelka on erityisesti toimitilapuolella syntynyt pitkällä aikajaksolla. Joskus korjaamallakaan ei saada kiinteistöä kuntoon, jos esimerkiksi runkosyvyys on väärä tai rakennus muutoin toteutettu väärillä ratkaisuilla. kulttuuri alkoi kehittyä vasta 1990-luvulla. Esimerkiksi Helsingin Jakomäessä on edessä kahden asuinkiinteistön purkaminen, koska korjaaminen ei ole enää järkevää. – Tämän korjausvelan tulisi olla optimitilanteessa 70 prosenttia uudisrakentamisen ar- vosta. Asuintalon purkaminen voi olla myös asukkaille henkisesti kova paikka. Todellisen korjausvelan määrää kuvaa paremmin kiinteistöjen teknisen nykyarvon vertaaminen tavoitetasoon. Kun tarkastellaan pienempiä kiinteistökantoja, tarvitaan mittarina teknistä korjausvelkaa, jota voidaan konkreettisemmin käyttää budjetoinnin apuvälineenä ja rakentamisen rahoituksen työkaluna. Asuinkiinteistöjen peruskorjaukset rahoitetaan pääosin korkotuetuilla lainoilla, jotka pystytään sovittamaan vuokriin. Ratkaistava kysymys on, kuinka kohtuuhintaisuus voidaan saada absoluuttiselle tasolle niin, etteivät vuokrat nouse liiaksi myöskään tulevina vuosina, Aarnio sanoo. – Korjausvelkaa tarkastellessa ei voida tuijottaa ainoastaan korjausten suurta määrää, sillä peruskorjaukset nostavat kiinteistön arvoa. Ensin syöpyy putkien sisäpinta, tämän jälkeen koko putki. Purkamisessa tulee huomioida talouden ja energiatehokkuuden ohella suojelunäkökulmat, sekä myös ekologiset tekijät, jos kokonainen rakennus päätyy jätteeksi. Asuntoosakeyhtiöille tämä olisi katastrofi, sillä 1 000 euron neliöhintaa ei kukaan pysty maksamaan muutaman vuoden välein, Aarnio sanoo. On sietämätön ajatus, että massiivinen peruskorjausurakka osoittautuisi turhaksi parin vuoden jälkeen. Helsinki myös kasvaa voimakkaasti sisäänpäin, jolloin purkaminen voi joissain tapauksissa tulla kysymykseen myös Seuraavan kolmen vuoden osalta peruskorjauksiin on budjetoitu 75-80 miljoonaa euroa vuositasolla. Kiinteistökantaan on sitoutuneena paljon varallisuutta, Aarnio sanoo. Koska korjausvelka suhteutuu kiinteistöjen arvoon, peruskorjausten myötä korjausvelka laskee, Aarnio muistuttaa. Edessä on kahden asuintalon purku, sillä niiden peruskorjaaminen ei enää kannata. Helsingin osalta kyseinen nykyarvo on 64,5 prosenttia. – Laskennallinen korjausvelka, joka kertoo sen, mitä asuntokannan korjaaminen vastaamaan uudiskohdetta kustantaisi, on kaupungin ARA-vuokra-asunnoissa 3,1 miljardia euroa, 1 211 euroa per neliö. Todellista korjausvelkaa on 5,5 prosenttia kiinteistöjen arvosta, toisin sanoen 484,4 miljoonaa euroa, eli 188 euroa per neliö. – Perinteisen putkisaneerauksen myötä putkistolla tulisi olla ikää viitisenkymmentä vuotta. Vuokra-asuntokantaa peruskorjataan kymmenen vuoden pitkän tähtäimen suunnitelman mukaisesti peruskorjausten aikavälin ollessa noin 35 vuotta. Pitkän tähtäimen suunnitelman mukaiset korjaukset tekemällä Heka Oy:n hallinnoiman kiinteistökannan tekninen arvo tulee nousemaan lähemmäksi tavoiteltua 70 prosenttia ja korjausvelka tulee laskemaan, Aarnio kertoo