8/25 10,60€ energia • talotekniikka • taloyhtiöt • piha & ympäristö Putkiremonttien hinnat nousevat edelleen Vanhan toimiston voi muokata moderniksi Yksittäinen valittaja voi valituksilla jopa estää ison rakennushankkeen Joensuun kaupungintalo muuntui kulttuurin kehdoksi Miksi puurakentamisen läpimurto ei toteutunut?
Se tunnetaan myös nimellä hapeton täyttö. Yläkerran kylmiin asuntoihin ei riitä lämpöä, ja muualla tuuletetaan. Patteriverkostojen tasapainotuksella asumismukavuutta ja energiansäästöä Lisätiedot: asiakaspalvelu@termotohtori.fi 044 237 2979 / 0400 292945 Kilonkallio 3 A, 02610 ESPOO www.termotohtori.fi/suunnittelu www.termotohtori.fi/airsepex Kerrostaloissa on niiden iästä riippumatta hyvin usein asuinhuoneiden lämpötiloissa valtavia eroja. Energiansäästö voi olla jopa yli 15% (Motiva). Ota yhteyttä, saat lisätietoja! Jaconi-laskentaohjelmamme mallintaa talot ja lämmitysjärjestelmän matemaattisen tarkasti ja tasapainotus toteutetaan paine-eromenetelmää soveltaen. Annamme 5 vuoden ilmattomuustakuun. Puhdas vesi, energiaa ja rahaa säästyy, hyvä asua.. SÄÄTÖ JA TASAPAINOTUS ON TÄRKEÄÄ! Patteriverkoston perussäätö ja tasapainotus on välttämätön ja kannattava toimenpide, joka pysyvästi tasoittaa asuinhuoneiden lämpötilat ja lisää asumismukavuutta. Airsepex ® täytöt ja huuhtelut Huuhtelemme ja täytämme kiinteistöjen nestekiertoverkostot (lämmitys ja jäähdytys) Airsepex ® -laitteillamme ilmattomasti. Tämä korjautuu tarkalla tasapainotuksella. Asuinhuoneiden lämpötilat tasoittuvat +-1°C tarkkuudella. Airsepex ® -täyttöjä on tehty tuhansiin verkostoihin ympäri Suomea. Käsittelyn ansiosta vältetään korroosiota, verkosto on heti ilmaton, eikä ilmaamista enää tarvita. Myös muutosten yhteydessä, kuten maalämpöön siirryttäessä ja eristystä, venttiileitä tai ikkunoita uusittaessa, kannattaa toteuttaa tasapainotus ja perussäätö
Kuntatalo valmistui silloisen Kaupunkiliiton toimitiloiksi 1980-luvun alussa, ja se kokosi kaikki Suomen kunnalliset etujärjestöt yhteen vuodesta 1993 lähtien, jolloin perustettiin Suomen Kuntaliitto ry. – Paneelirivien väliin jäävällä alalla voidaan jatkaa viljelyä tavalliseen tapaan, sanoo Turun yliopiston väitöskirjatutkija Magda Szarek, joka on myös tutkimuksen pääkirjoittaja. Kuntaliiton, Kuntaja hyvinvointialuetyönantajat KT:n ja Hyvinvointialueyhtiö Hyvilin käytössä. 42 Rakennuksia ei tarvitse purkaa, kun olemassa olevia väliseiniä voi korvata muunneltavilla rakenteilla. Nyt olen ilokseni saanut tehtyä siihen hieman muutoksia. Virheellisiä käsityksiä puurakentamisen kustannuksista Sivu 72 Aurinkosähkö sopii yhteen maanviljelyn kanssa Sivu 26 Ennätyksiä rikki vuokrien laskuvauhdissa Isännöitsijä arvostaa hyvinvointiaan tukevia harrastuksia Miksi puurakentamisen suuri läpimurto ei ole toteutunut. Tarjonta on ollut jo neljän vuoden ajan erittäin runsasta, mikä painaa vuokria yhä vahvemmin alaspäin, havainnollistaa Suomen Vuokranantajien ekonomisti Eemeli Karlsson. Tällä hetkellä toimitilat ovat mm. Riittääkö Suomessa talvella sähkö. 4 Kuntatalo vaihtaa omistajaa Suomen Kuntasäätiö ja HGR Property Partners Oy ovat solmineet esisopimuksen Kuntatalon kiinteistökaupasta. 66 Joensuun kaupungintalo muuttui kulttuurin kehdoksi. – Nyt rikotaan ennätyksiä vuokrien laskuvauhdissa. Sivu 48 Sivu 22 Vuokra-asuntomarkkinoilla nähdään nyt, miten kysynnän ja tarjonnan laki toimii. 70 Perinteisellä tavalla tehtyjen putkiremonttien hinnat ovat nousseet merkittävästi kahden viimeisen vuoden aikana. 54 Valtio haluaa kunnat yhä useammin mukaan rahoittamaan isoja infrahankkeita. Alkavan talvikauden tilanne näyttää järjestelmätasolla sähkön riittävyyden osalta hyvältä. 36 Älykäs ilmanvaihto estää ylituuletuksen 38 Kerrosja rivitaloyhtiöissä menee hukkaan vuosittain valtava määrä energiaa turhan ylilämmittämisen seurauksena. A jankohtaista S isältö 8/2025 6 Valittajat voivat viivästyttää jopa useilla vuosilla ison rakennushankkeen toteutumista. – Alalla vallitsee virheellisiä käsityksiä puurakentamisen kustannuksista ja riskeistä, sanoo Suomen suurimman puukerrostalorakentaja VVR Woodin toimitusjohtaja Tero Vesasen. 40 Suurten kaupunkien lämmitysjärjestelmä voidaan uudistaa joko kalliisti tai kustannustehokkaasti. Kuntaliitto suunnittelee muuttoa uusiin tiloihin. Ilmakehämallinnus ja Ilmatieteen laitoksen pitkän ajan säähavainnot osoittavat, että Suomessa tuulee eniten talvella. Matalapainetoiminta on talvella selvästi voimakkaampaa kuin kesällä ja heikoimmat tuulet sijoittuvat kesäaikaan. Aurinkosähkön tuotanto ja maanviljely on mahdollista yhdistää tehokkaasti, selviää Turun yliopiston tuoreesta tutkimuksesta. Suunnitteilla olevat aurinkovoimahankkeet painottuvat Eteläja Länsi-Suomeen, missä sähköverkon kapasiteetti ja maankäyttömahdollisuudet tukevat suuria hankkeita.. Kuntaliiton käytössä oleva Kuntatalo sijaitsee Helsingin Kalliossa Toisella linjalla. 14 Moni isännöintiyritys kärsii työvoimapulasta. Jyväskylässä asuva isännöitsijä ja toimitusjohtaja Kari Kallio on oppinut arvostamaan hyvinvointia tukevia harrastuksia. Aurinkovoimaa suunnitteilla kaikkialle Suomeen Aurinkovoimahankkeita on suunnitteilla jokaiseen Manner-Suomen 18 maakuntaan. 32 Huono ilmanvaihto ilmenee usein sisätilojen tunkkaisuutena. 25 Tyhjilleen jääneet sotekiinteistöt ovat riski kunnille. – Ruuhkavuosina tulee helposti laiminlyötyä omaa hyvinvointiaan työn ja muun arjen toiminnan kustannuksella. Uusiutuvista energialähteistä tuulivoiman tuotanto on talvella huipussaan, sillä talvikuukaudet ovat vuoden tuulisimpia. Suomen uusiutuvien hankedatan perusteella eri puolille maata on suunnitteilla yhteensä 313 aurinkovoimahanketta
Ja jotka nyt realisoituivat. ISSN 2489-3323 (painettu) ISSN 2489-8600 (verkkojulkaisu) www.kiinteistojaenergia.fi www.karprint.fi 8/25 10,60€ energia • talotekniikka • taloyhtiöt • piha & ympäristö Putkiremonttien hinnat nousevat edelleen Vanhan toimiston voi muokata moderniksi Yksittäinen valittaja voi valituksilla jopa estää ison rakennushankkeen Joensuun kaupungintalo muuntui kulttuurin kehdoksi Miksi puurakentamisen läpimurto ei toteutunut. Taloudellinen näkymä oli sumun peitossa, eikä riittävää varovaisuutta talouspäätöksissä harjoitettu. 050-475 0982 eero.wihuri@karprint.fi Mediamyynti: Kari Ylönen kari.ylonen@karprint.fi Puh: 050-475 0964 Tilaajapalvelu: tilaukset@karprint.fi Puhelinpalvelu ma-ke klo 9.00-11.30 puh. On yleisesti ihmetelty, miksi ja miten opiskelijat ryhtyivät toteuttamaan tällaisia sijoitushankkeita, joihin liittyy näinkin valtavat taloudelliset riskit. Merkittävimmät taloudelliset päätökset tehtiin noin 7 vuotta sitten, kun Ylva päätti Hakaniemen Lyyra -korttelin rakentamisesta ja Seurahuoneena toimineen Kaleva -talon hankinnasta. Ylioppilaskunnan kiinteistöja ravintolatoiminnasta vastannut Ylva velkaantui, riskejä otetun sijoitustoiminnan, vuoksi hallitsemattomasti ja velkojat vaativat kiinteistöjen realisoimista ja velkojen maksua. Kiinteistöjen myynnin syynä ovat suuret velat. Brickell City Centre, Miami, USA. 040-729 1445 Tilaushinnat: Kestotilaus 81 €/v Määräaikainen 88 €/v (8 nroa) Digilehti: Kestotilaus 64 €/v Määräaikainen 70 €/v (8 nroa) Painopaikka: Printall AS Aikakausmedia ry:n jäsen. Ostajana oli eläkevakuuttaja Keva, joka on suomalainen julkisoikeudellinen eläkelaitos ja Suomen suurin eläkevakuuttaja. Ylioppilaskunnan omistuksessa olleet kiinteistöt, molemmat ylioppilastalot, Grand Hansa -hotelli, Kaivopihan liikekiinteistö, Domman opiskelija-asunnot Leppäsuolla, ja lähes puolet Leppäsuon ylioppilastalosta menivät myyntiin. 050-382 8933 juha.ahola@karprint.fi Toimituspäällikkö: Eero Wihuri puh. Viereisessä vuonna 1910 valmistuneessa uudessa ylioppilastalossa toimii edelleen opiskelijajärjestöjä. Ylioppilas talot ovat edustaneet opiskelijoiden kiinteistöomaisuuden alkua ja sen karttumista, nyt kuitenkin viime vuosikymmenen sijoituspäätökset tuhosivat omistukset. Päätös on historiallinen ja myös symbolinen, koska vanha ylioppilastalo on ollut opiskelijoiden omistuksessa vuodesta 1870. Jälkikäteen on helppo kritisoida, mutta 27 000 opiskelijan omaisuudesta vastaavilta ja varsinkin sen vastuuhenkilöiltä olisi voinut odottaa 150 vuoden perspektiiviä vasten tarkasteltuna, malttia ja varsinkin tiukkaa harkintaa. Talouden perustan söivät viime vuosikymmenen lopulla tehdyt päätökset. Tilanne voidaan todeta historialliseksi, koska ylioppilaat eli Helsingin yliopiston ylioppilaskunta myydä pamautti peräti 150 vuotta omistuksessaan olleen vanhan ylioppilas talon sekä tukun muita kiinteistöjä. Helsingin ylioppilastalo sai sitten mennä Elementit ovat kohdallaan, korkea ja kapeahko rakentaminen luo näyttävyyttä. Tavoitteena oli saavuttaa tuolloin ylioppilaskunnassa jäsenmaksuttomuus. Myös kiinteistöbisnes –toimialan asiantuntijoita päätökset tehneessä hallituksessa kuultiin, mutta pieleen meni silti. 5 4 P ääkirjoitus Kiinteistö & energia 8 numeroa vuonna 2025 Kustantaja: Karprint Oy Vanha Turuntie 371, 03150 Huhmari Päätoimittaja: Juha Ahola puh. Ja sen mahdollistaisi omaisuuden aiempaa merkittävästi suuremmat tuotot. Päin prinkkalaa meni, kuten Turussakin sanotaan. Kiinteistö & energia. Hyvää joulua ja onnellista uutta vuotta Kiinteistö & Energian lukijoille sekä yhteistyökumppaneille! H elsingin keskustan keskeisiä kiinteistöjä ja arvorakennuksia vaihtoi omistajaa pikavauhtia, periaatteessa yhdellä päätöksellä, marraskuun alkupuolella
6 – Aktiivinen valittaja voi jarruttaa tai jopa estää elinvoimaa tuovan rakennushankkeen, sanoo Jyväskylän kaupunginjohtaja Timo Koivisto Mitä isompi hanke, sitä hanakammin valitetaan. Maankäyttöasioissa kuntalaisia koskeva valitusoikeus kattaa sekä kaavapäätökset että rakennusjärjestyksen hyväksymisen. Teksti: Eero Wihuri S uomessa on laaja valitusoikeus. Aktiivinen valittaja voi jarruttaa ja pahimmillaan jopa estää isojen rakennushankkeiden toteutumisen. Tämä tarkoittaa sitä, – Valituskierteelle tehtävä jotakin. Jyväskylän kaupunginjohtaja Timo Koivisto vaatii tilanteeseen muutosta. Perustuslain mukaan omaa elinympäristöä koskevaan päätöksentekoon voi vaikuttaa
Havainnekuva: PES-Arkkitehdit. että kaikki kuntalaiset, muutkin kuin asianosaiset, voivat valittaa kunnan asemakaavan muutoksista. Jyväskylän Hippoksen uusien liikuntaja urheilutilojen rakentaminen alkaa joulukuussa, vuosia kestäneen valituskierteen jälkeen. Rakennushanke oman asunnon läheisyydessä, vanhan asuinalueen täydennysrakentaminen tai suurten kaupunkien tavallista suuremmat hankkeet, nämä ovat riskialttiita rakennushankkeita, ainakin siinä mielessä, että niistä tehdään valituksia keskimääräistä herkemmin. Tampereen kaupunki reagoi asiaan tekemällä sarjavalittajasta tutkintapyynnön poliisille. Lisäksi valitusoikeus on elinkeino-, liikenneja ympäristökeskuksella, museoviranomaisella ja toimialueellaan sellaisella rekisteröidyllä yhteisöllä, jonka toimialaan kuuluu kulttuuriperinnön vaaliminen tai rakennetun ympäristön laatuun vaikuttaminen, jos rakentaminen merkitsee purkamislupaa edellyttävän, kaavan tai lain nojalla suojellun taikka muun historiallisesti tai rakennustaiteellisesti arvokkaan rakennuksen purkamista. Hankkeen kokonaisinvestointi on yli 210 miljoonaa euroa. Yksi henkilö on tehnyt tänä vuonna yli 80 oikaisuvaatimusta ja yli 60 valitusta hallinto-oikeuteen yksistään kuluvan vuoden aikana. Kun kyse on rakentamisen lupapäätöksistä, kuten poikkeamistai rakennusluvista, mahdollisten valittajien joukko hieman supistuu. Rakentamista tehdään limittäin, ja kokonaisuudessaan hanke valmistuu loppuvuoteen 2027 mennessä. Tilat rakennetaan osin julkisella, osin yksityisellä rahoituksella. Valitusoikeus on lisäksi toimialueellaan sellaisella rekisteröidyllä yhteisöllä, jonka tarkoituksena on ympäristön-, terveydentai luonnonsuojelun edistäminen, jos rakentamislupa koskee rakennusta hankkeessa, johon sovelletaan ympäristövaikutusten arviointimenettelystä annettua lakia. Syksyllä uutisoitiin laajasti eri medioissa Tampereen sarjavalittajasta. Ja tätä laajaa valitusoikeutta käytetään. 7 littaa naapuri. Vuosien valituskierre Jyväskylän Hippos-hanke on myös hyvä esimerkki siitä, miten valitukset vaikeuttavat rakennushankkeiden toteutumista. Lain mukaan rakennusluvista voi muun muassa va– Valituskierteelle tehtävä jotakin Osana Hippos-hanketta Jyväskylään rakentuu uusi jääurheilukeskus. Muutama vuosi sitten Rakennusteollisuuden, rakennetun ympäristön omistajien edunvalvontajärjestö Raklin ja Elinkeinoelämän keskusliiton kuntien kaavoitusvastaaville teettämästä kyselystä selvisi, että yli 36 prosentissa valituksista valittajana on jokin muu taho kuin asianosainen. Hipposkeskus koostuu neljästä kokonaisuudesta: liikuntakeskuksesta, osaamiskeskuksesta, jääurheilukeskuksesta sekä pysäköintihalli Hippos-Parkista. Näiden oikaisuvaatimusten ja valitusten vuoksi Tampereella monet rivitalo-, kerros taloja omakotitalohankkeet ovat jäissä, valitusten käsittelyn ajan
Useimmiten todellinen syy on se, ettei valittaja pidä hankkeesta. Marraskuussa 2024 varavaltuutettu valitti asiasta hallinto-oikeuteen. Samat kolme henkilöä valittivat uudelleen muuttuneesta suunnitelmasta hallinto-oikeuteen. Syyskuussa 2024 valtuusto hyväksyi uuden rahoitusja yhtiörakenteen mukaisen hankkeen. Useimmiten todellinen syy on se, ettei valittaja pidä hankkeesta. Hippos-hankkeen suunnittelu aloitettiin vuonna 2014, helmikuussa 2019 Jyväskylän kaupunginvaltuusto hyväksyi hankkeen toteuttamisen tarkennusten jälkeen. Sitten kaupunki päätti kutistaa suunnitelmia ja valtuusto hyväksyi marraskuussa 2020 uudet suunnitelmat. – Vaikka valtuusto suurella äänten enemmistöllä tai yksimielisesti hyväksyy hankkeen, aktiivinen valittaja voi jarruttaa tai estää toteuttamista. Vuoden 2021 alussa samat kolme henkilöä valittivat päätöksestä. Syksyllä 2022 valittajakolmikko haki Hämeenlinnan hallinto-oikeuden ratkaisuun valituslupaa korkeimmasta hallinto-oikeudesta. – Iso osa valituksista tehdään laillisuusperiaatteeseen vedoten, vaikka oikea syy valitukselle on toinen. Maaliskuussa 2019 hankkeesta valitettiin hallinto-oikeuteen ja syyskuussa 2020 Hämeenlinnan hallinto-oikeus hylkäsi valituksen. Hankkeen viivästyminen valituksien vuoksi maksoi suunnitteluvaiheessa rahaa reilusti yli 10 miljoonaa euroa. Helmikuussa 2023 korkein hallinto-oikeus päätti, ettei se anna valituslupaa. Hippos-hankkeen valituskierre ei kuitenkaan päättynyt tähän. Lisäksi rakennuskustannukset ovat nousseet. Varavaltuutettu haki vielä valituslupaa korkeimmalta hallinto-oikeudelta, mutta sitä ei myönnetty. Jyväskylän kaupunginvaltuusto päätti syyskuussa 2023 vaiheistaa hankkeen toteutukseen kolmeen osaan. Vaikka esimerkiksi elinvoimaa ja sitä kautta hyvinvoinnin edellytyksiä tukeva Jyväskylän kaupunginjohtaja Timo Koivisto muistuttaa valitusten usein olevan verhottu kysymykseen rakennushankkeen laillisuudesta. Koiviston mukaan tällä hetkellä valituksilla saa helposti viivästettyä hanketta jopa reilun kahden vuoden ajan. 8 Yksityinen rahoitusosuus on saatu kokonaisuudessaan kasaan. Noin 100 miljoonan euron investointi on vielä korkeimman hallinto-oikeuden ruodittavana, hallinto-oikeus hylkäsi valitukset. Jyväskylässä valituksien kohteena on parhaillaan maailman suurimman autonvalmistajan Toyotan teknologiakeskus. Marraskuussa 2022 Jyväskylän kaupunki päätti aloittaa Hippos-hankkeen rakentamisen. Vuosien jarrutus Mitä isompi hanke, sitä hanakammin siitä valitetaan, kiteyttää tilanteen Jyväskylän kaupunginjohtaja Timo Koivisto. Koiviston mukaan usein kaupunkien rakennushankkeita koskevia valituksia yhdistää se, että ne verhoillaan laillisuusperusteilla tehdyiksi. Juuri ennen joulua 2024 Jyväskylän kaupunginhallitus antoi ennakkokäsityksen Jyväskylän Jäähalli Oy:lle siitä, että se voi ostaa Hippos-hankkeen jääurheilukeskuksen suunnitelmat. Elokuussa 2022 hallinto-oikeus hylkäsi jälkimmäisen valituksen ja päätti, ettei tammikuussa 2021 tehtyä valitusta tutkita. Kuluvan vuoden maaliskuussa hallinto-oikeus hylkäsi molemmat varavaltuutetun tekemät päätökset. Varavaltuutettu teki asiasta oikaisuvaatimuksen, ja valitti sen jälkeen hallinto-oikeuteen asiasta. Hankkeen rahoitusta on myös jouduttu parsimaan kuntoon moneen otteeseen. Kuva: Petro Piilo/AKK
Siksi viivästykset voivat olla kohtalokkaita hankkeiden toteutumiselle, Koivisto painottaa. Mutta tässä kaupungin on oltava varovainen. Havainnekuva: Jyväskylän kaupunki. Entä kommunikaatio. Urheilun ja liikunnan Hippos-hanke on yli 210 miljoonan euron investointi, mukana on sekä julkista että yksityistä rahaa. Voisiko valituksia ehkäistä siten, että kaupunki neuvottelisi aktiivisesti valittajien kanssa niin, että ne vetäisivät valituksensa pois hallinto-oikeudesta. Hän painottaa, ettei perustuslain suomat valitusoikeudet ole niinkään ongelma, vaan se, että valitusten käsittelyajat ovat niin pitkiä. – Toki monissa tapauksissa valitta jien kanssa on yritetty keskustella. – Jos ensin valittaa hallinto-oikeuteen ja sitten anoo valituslupaa korkeimmalta hallinto-oikeudelta, aikaa menee noin puolitoista vuotta. n – Kun valtuusto päättää jotakin, asiaa ei voida lähteä muuttamaan yksittäisen valittajan halujen mukaisesti. Byrokratiakäytäntöjä on tehty hyvää tarkoittaen niin, että jokaisessa rakennushankkeessa käännetään kaikki kivet ennen päätöksentekoa. Suomessa on edustuksellinen demokratia, kaupungeissa ylintä päätösvaltaa käyttää valtuusto. Kun valtuusto päättää jotakin, asiaa ei voida lähteä muuttamaan yksittäisen valittajan halujen mukaisesti, Koivisto korostaa. 9 Hippos-hanke on saanut lähes yksimielisen tuen toistuvasti Jyväskylän valtuustolta, hankkeen toteutus siirtyi valitusten vuoksi useita vuosia, Koivisto havainnollistaa. Hän painottaa, että valituksilla pitäisi ainoastaan arvioida hankkeiden juridista puolta, hankkeiden sisältö on valtuustojen päätösvallassa. Oikeusvaltion periaatteiden toteutumisen vaalimiseksi Suomessa rakentamista säätelevää byrokratiaa on paljon. – Ajan kuluessa rakentamisen kustannukset nousevat, ja myös rahan hinta voi kasvaa. Valitusten aiheuttamat viivästykset voivat olla kohtalokkaita silloin, kun rakennushankkeen toteutuksessa yksityisellä rahoituksella on merkittävä rooli. – Jotakin tehtävä Suomessa noudatetaan oikeusvaltion toimintaperiaatteita, mikä on luonnollisesti erittäin hyvä asia. Jos korkein hallinto-oikeus ottaa valituksen käsittelyyn, aikaa menee vielä reilut puoli vuotta lisää. Hankkeen rakentaminen alkoi loppuvuodesta, vuosia kestäneen valituskierteen jälkeen. Rakennushankkeiden vetäjät kokevat turhauttavaksi sen, että päättäjät tekevät lähes yksimielisiä päätöksiä hankkeesta, ja päätösten jälkeen samat ihmiset valittavat useaan kertaan hankkeesta. Hänen mukaansa joko valitusoikeutta olisi jollain tavalla rajattava tai sitten hallinto-oikeuksien resurssitilannetta olisi parannettava, jotta valitusten käsittelyaikoja saataisiin lyhennettyä muutamaan kuukauteen. Jyväskylän kaupunginjohtaja Timo Koiviston mielestä tilanteelle on tehtävä jotakin
Vuoden taloyhtiötekokilpailun voitti Asunto Oy Helsingin Kotisatama, 2015 valmistunut 63 asunnon Hitas-talo. Yhtiössä on esimerkillisesti aktivoitu asukkaita erilaisilla yhteisöllisillä harrastuksilla ja arkitoimilla, kuten ruuanlaittohetkillä. Oopperatalon peruskorjauksen suunnittelussa kiinnitetään poikkeuksellisen paljon huomiota rakentamisen ja talon toiminnan yhteensovittamiseen. Killström toimii puheenjohtajana asunto-osakeyhtiö Kirstilaxissa, joka on vuonna 1976 valmistunut 96 asunnon kerrostalo Espoossa. Kuva: Senaatti-kiinteistöt 11. Hän päivittää tietojaan jatkuvasti ja käyttää apunaan asiantuntijoita. Siinä haettiin taloyhtiötä, jossa on konkreettisilla toimilla pyritty parantamaan ikääntyvien ja muistisairaiden asumista omassa kodissaan. Päätoteuttajana toimii A-Insinöörit Rakennuttaminen Oy. Senaatti-kiinteistöt on tehnyt päätöksen peruskorjauksen suunnittelun aloittamisesta ja kilpailuttanut hankkeen toteuttajan ja suunnittelijat. Viherpeukaloille löytyy viljelyterasseja. Niiden avulla asukkaat pysyvät hyvässä kunnossa. Senaatti-kiinteistöjen hallitus tekee peruskorjauksen investointipäätöksen myöhemmin ensi vuoden puolella. Lisäksi uusittiin 47 pesuhuonetta ja saneerattiin rakennuksen viemärit. n ?Kiinteistöalan uutisia Aktiivinen ja jämäkkä – Pekka Killström vuoden taloyhtiön puheenjohtaja Uudellamaalla K iinteistöliitto Uusimaa palkitsi Pekka Killströmin vuoden taloyhtiön puheenjohtajana. Oopperataloon suunnitteilla mittava peruskorjaus Oopperatalo valmistui Helsingin Töölönlahden rantaan loppuvuodesta 1993. Puheenjohtaja Killströmillä on vahva kokemus muun muassa hallitustyöstä, tilija toiminnantarkastuksesta ja sopimusjuridiikasta. Oopperataloa on peruskorjattu suunnitelmallisesti. Kuva: Kiinteistöliitto Uusimaa mässä ja luonut yhtiölleen strategian eli Kirstilaxin Ohjausvoiman. – Hanke toteutetaan projektinjohtopalvelu-mallilla, mikä ei ole rakennushankkeissa kovin yleinen. Suurin urakka oli päänäyttämön näyttämötekniikkaan liittyvät työt. Selvitysten perusteella rakennus peruskorjataan alustavasti kolmessa vaiheessa, joista ensimmäinen toteutuisi mahdollisesti vuosina 2026–2028. Se sopii kokemuksemme mukaan hyvin tällaisiin erikoishankkeisiin, joiden toteutus tapahtuu lyhyissä vaiheissa vaatien merkittävän panostuksen toteutuksen valmisteluun. Taloyhtiöteon teema perustui tänä vuonna samannimiseen valtakunnalliseen hankkeeseen, jossa yhdistys on ollut mukana. Yli 30 vuoden ikään ehtinyt rakennus on tulossa peruskorjausvaiheeseen, ja erityisesti talotekniikka, sisätilojen pintarakenteet ja ulkorakenteet ovat osittain tulleet käyttöikänsä päähän. Perusteluita tittelin tueksi antoi koko yhtiön hallitus, isännöitsijä ja tilintarkastusyhteisö. 10 Oopperatalon kiinteistöä hallinnoiva Senaatti-kiinteistöt on aloittanut yhdessä Suomen kansallisoopperan ja -baletin kanssa suunnitella Oopperatalon kattavaa peruskorjausta. Näin tehtiin myös edellisessä Oopperatalon hankkeessa, toteaa Senaatti-kiinteistöjen rakennuttajapäällikkö Kasperi Aartoaho. Killstömiä kuvataan aktiivisena ja jämäkkänä henkilönä, jolla etusijalla on aina taloyhtiön ja osakkaiden etu sekä halu jatkuvasti parantaa taloyhtiön yhteishenkeä. Edellisessä, kesällä 2023 tehdyssä peruskorjauksessa keskityttiin sisätiloihin, joissa uusittiin päänäyttämön ja lämpiön alueita. Killstömin taloyhtiössä uudet asukkaat toivotetaan tervetulleiksi, esitellään talon yhteistilat, asumisen tavat ja viestintäkanavat. Killström on myös toiminut primus motorina Espoon Olarin alueen viiden naapuriyhtiön puheenjohtajien Lax-ryhVuoden 2025 Kiinteistöliitto Uusimaan taloyhtiöteoksi valittiin As Oy Helsingin Kotisatama ja Vuoden 2025 hallituksen puheenjohtajaksi Pekka Killström As Oy Kirstilaxista. Kaksi seuraavaa vaihetta sijoittuvat 2030-luvulle
Kyseessä on Solarigon historian suurin projekti, ja se toteutettiin pääosin suomalaisten yhtiöiden voimin. Hankkeessa Solarigon asiakas on Exilionin Simon Aurinkopuisto. Simon aurinkovoimalapuiston toteutus vei aikaa noin kolme vuotta, josta rakentamiseen kului noin puolitoista vuotta. Voimalan tulisi kuitenkin sijaita meren läheisyydessä, esimerkiksi Simo sijaitsee Meri-Lapissa Perämeren rannalla. Toisin kuin usein ajatellaan, Pohjois-Suomi sopii aurinkovoiman tuotantoon hyvin. – Suomessa rannikolla olevat aurinkovoimalat tuottavat tyypillisesti 10–15 prosenttia enemmän energiaa kuin sisämaahan rakennetut. – Lapissa on talven kaamoksen vastapainona kesän yötön yö. Kolme vuotta Pohjoinen sijainti on otettava huomioon sekä projektin suunnittelussa että rakennusvaiheessa. Se on samalla myös koko Lapin maakunnan ensimmäinen aurinkovoimala. – Hankkeen avulla voimme lisätä Suomen energianomavaraisuusastetta ja vastata hiilineutraaliustavoitteisiin. Solarigon suunnittelijoiden, projektijohtajien ja asentajien sekä alihankintaverkostomme ammattitaito on vahvistunut. 10 Lappiin ensimmäinen teollisen mittaluokan aurinkovoimapuisto S imon kuntaan valmistui yksi Euroopan pohjoisimmista teollisen mittakaavan aurinkovoimapuistoista. Raskailla koneilla tehtävät työt puolestaan ajoitettiin talvikuukausille, jolloin maa oli roudassa. Tuuli ja aurinko ovat hyvä pari, sillä aurinkoenergiaa saamme eniten kesäisin, jolloin tuulivoiman tuotanto on vähäisempää, ja talvella tuuli täydentää aurinkoa. Simon aurinkovoimala on yksi Suomen ensimmäisistä teollisen mittakaavan hankkeista, joka yhdistää aurinkoja tuulivoimaa samaan kokonaisuuteen. n Lappiin, Simon kuntaan, rakennettu aurinkovoimalapuisto aloitti sähkön tuotannon marraskuussa. Tämä on sen ansiota, että rannikolla pilvisiä päiviä on vähemmän, kertoo Solarigo Systems Oy:n toimitusjohtaja Antti Koskelainen. Hybridimalli tekee energiantuotannosta tasaisempaa ympäri vuoden, sanoo Exilionin liiketoiminnan kehityksestä ja sähkömarkkinoista vastaava johtaja Tommi Riski. Teollisen mittakaavan projektijohto ja -toteutus vaatii useiden eri tahojen saumatonta yhteistyötä, jotta aikataulu pitää ja virheet vältetään, Antti Koskelainen sanoo. Voimalassa on 120 000 aurinkopaneelia ja arvioitu vuosituotanto on noin 65 000 megawattituntia. Kuva: Solarigo 11. Rakentamisen aikana tekijöille kertyi hyödyllisiä oppeja isojen aurinkovoimahankkeiden toteuttamisesta erityisesti pohjoisen vaativissa olosuhteissa. Simon aurinkopuiston rakentamisessa Solarigo pyrki hyödyntämään vuodenaikojen vaihtelut muun muassa siten, että sorminäppäryyttä vaativia asennustöitä keskitettiin kesäaikaan. Juhannuksen aikoihin aurinkosähkön tuotanto jatkuu lähes 24/7, ja silloin korvataan talviajan matalaa tuotantoa, hän toteaa. – Tämä projekti on nostanut suomalaista aurinkovoimaosaamista merkittävästi
Kuitenkin Grade A -toimistotilojen vajaakäyttö on huomattavasti alhaisempaa. Katsauksen mukaan tuotannollisissa kiinteistöissä tilankysyntä on vaisua, mutta näkymät ovat valoisat. Naantalin Prisman osalta investoinnit kohoavat yhteensä noin 25 miljoonaan euroon, Turun Osuuskaupan toimitusjohtaja Niklas Österlund kertoo. Yritysten tavoitteet optimoida toimitusketjuja tukevat erityisesti modernien logistiikkakiinteistöjen kysyntää. – Strategiamme ytimessä on palveluverkoston määrätietoinen kasvattaminen, asiakaskokemuksen vahvistaminen ja markkinaa nopeamman kasvun tavoittelu. Suomen hotellimarkkina on piristynyt ja matkailijamäärän kasvun odotetaan jatkuvan. Naantalin Prisman on Turun Osuuskaupan ensimmäinen ympäristösertifioitu kohde ja rakentamista ohjaa hiilinegatiivisuuden tavoite. Naantalin Karvetin alueelle rakentuu parhaillaan Turun Osuuskaupalle uusi Prisma, rakennustyöt saadaan päätökseen elokuussa 2026. Naantalin Prisma-hanke on merkittävä osa Turun Osuuskaupan verkostonkehittämishanketta, joka tähtää kasvualueen palvelutarjonnan vahvistamiseen. Odotettua heikompi talouskasvu ja heikkenevä työllisyystilanne vähentävät toimistotilojen kysyntää tänä vuonna. Investoimme seuraavien viiden vuoden aikana 220 miljoonaa euroa Varsinais-Suomeen, ja tästä suurin osa kohdistuu marketkauppaan. Sen sijaan heikommilla sijainneilla tai heikompikuntoisissa tiloissa vuokraus on haasteellista ja vajaakäyttö korkealla. Prisman avajaisia päästään viettämään syksyllä 2026. Tiedot käyvät ilmi Kiinteistönomistajat ja rakennuttajat Rakli ry:n suhdannekatsauksesta. Suurissa kaupungeissa vajaakäyttöasteet ovat nousseet vuodentakaiseen verrattuna, mutta vajaakäyttö on pysynyt verrattain matalalla tasolla. Kohteelle haetaan Leed Gold -tason sertifikaattia. Monessa kaupungissa hotellien huonekäyttöasteet ovat pysyneet edelleen alle koronaa edeltävien vuosien. 12 Taloudellinen ja geopoliittinen epävarmuus on hidastanut toimistomarkkinan toipumista. Liiketilasektorilla polarisaatio syvenee ja menestyjät erottuvat joukosta. Rakli: Toimistojen ja tuotannollisten kiinteistöjen markkina kaipaa suhdannetukea Odotettua heikompi talouskasvu ja heikkenevä työllisyystilanne vähentävät toimistotilojen kysyntää tänä vuonna. Sijoittajakysyntä tällä sektorilla kohdistuu eniten päivittäistavarakauppaja halpakauppavetoisiin kohteisiin sekä kauppakeskuksiin. Naantalin Prisman peruskivi muurattu n ?Kiinteistöalan uutisia. Liiketilojen vajaakäyttö on pysynyt matalalla. Hankkeelle tavoitellaan hiilineutraaliutta lämmityksen ja sähkön kulutuksen osalta ja rakennuksen katolle asennetaan aurinkopaneelit. Pääkaupunkiseudulla toimistotilojen vajaakäyttö kasvoi edelleen kolmannella kvartaalin lopussa. Prime-toimistojen osalta vuokrausmarkkina on piristynyt ja näissä kiinteistöissä tilankysynnän, vuokrien ja käyttöasteiden kehitys on vahvaa. Halutuimmissa toimistokiinteistöissä vuokrien nousu on kuitenkin vahvaa ja käyttöasteet korkealla. Liiketilatransaktioiden määrä on kasvanut selvästi alkuvuoden aikana. Liiketilasektorilla polarisaatio syvenee ja menestyjät, kuten välttämättömyyshyödykkeitä, kauneuden ja hyvinvoinnin sekä kuntoilun ja urheilun palveluita tarjoavat, erottuvat edukseen. Tuotannollisten kiinteistöjen markkina odottaa myös suhdannetilanteen kohentumista, mutta lyhyen ja pitkän aikavälin näkymät ovat valoisat. Rautakadulle rakennettava liikekeskus laajentaa merkittävästi Naantalin alueen käyttötavarakaupan valikoimaa
Parlamentin kannan mukaan vihreä siirtymä voidaan yhdistää EU:n kilpailukyvyn parantamiseen, joten he puoltavat komission esitystä lisätä joustavuutta tavoitteiden saavuttamiseen. Gammelbackan alueella toteutetut toimet, joissa puurakentamista hyödynnetään segregaation ehkäisemisessä ja yhteisöllisyyden vahvistamisessa, tekivät erityisen vaikutuksen tuomaristoon.. Porvoo on myös sosiaalisesti kestävän puurakentamisen edelläkävijä. Parlamentti haluaa myös suojatoimia päästöoikeuksien laadun varmistamiseksi. Kannan mukaan tarkastelussa arvioitaisiin muun muassa nettopoistojen tilannetta EU:n tasolla verrattuna siihen, mitä tarvitaan vuoden 2040 tavoitteen saavuttamiseksi, mahdollisuuksia parantaa EU:n teollisuuden kilpailukykyä sekä tähän liittyviä haasteita. Euroopan parlamentti haluaa 90 prosentin ilmastotavoitteen vuodelle 2040. Vuodesta 2036 alkaen viisi prosenttiyksikköä EU:n nettopäästövähennyksistä voisi tulla korkealaatuisista kumppanimaiden hiilidioksidipäästöoikeuksista. Vanhan Porvoon alueella tehdyt toimet osoittavat hienoa ymmärrystä siitä, miten puurakentamisen perinteet ja moderni kunnossapito voivat kulkea käsi kädessä. Valinnan teki Puutuote teollisuus ry, ja finalistit Porvoon ohella olivat Jyväskylä ja Turku. Porvoo vakuutti tuomariston monipuolisella ja pitkäjänteisellä puurakentamisen edistämistyöllään, joka ulottuu kaavoituksesta julkisiin hankkeisiin ja aina korjausrakentamisen ratkaisuihin saakka. Meppien kannan mukaan kussakin maassa tapahtuneita pysyviä hiilenpoistoja voidaan käyttää kompensoimaan EU:n päästökauppajärjestelmän alaisia päästöjä, joiden vähentäminen on vaikeaa. Kyseessä on EU:n ilmastolain muutos, jossa asetettiin uusi, sitova välitavoite EU:lle vuodelle 2040: kasvihuonekaasupäästöjen vähentäminen 90 prosentilla vuoden 1990 tasosta. Parlamentti haluaa, että komissio arvioi välitavoitteiden saavuttamista joka toinen vuosi ottaen huomioon viimeisimmän tieteellisen tiedon, teknologian kehityksen ja EU:n kansainvälisen kilpailukyvyn. 13 Pyydä lisätietoja: Puh: 040 635 2307 tai info@kuparisolutions.fi www.kuparisolutions.fi AVUX on kiinteistönhuollon, isännöinnin ja siivouksen toiminnanohjausjärjestelmä, jolla ohjataan ja hallitaan asiakaskohteissa tapahtuvaa työskentelyä tehtävien töiden alkuvaiheesta niiden laskutukseen saakka. Tarkastelussa otettaisiin huomioon myös energian hintakehitys ja sen vaikutukset yrityksiin sekä kotitalouksiin. Julkisen puurakentamisen edelläkävijä -tunnustus jaettiin nyt viidettä kertaa, aiempina vuosina tunnustuksen ovat saaneet Tampere, Tuusula, Maalahti ja Vantaa. EU:n ilmastolaki edellyttää ilmastoneutraaliuden saavuttamista vuoteen 2050 mennessä sekä vähintään 55 prosentin kasvihuonekaasupäästöjen vähennyksiä vuoteen 2030 mennessä. Se sisältää myös lisäjoustavuutta sektorien sisäisille ja välisille siirroille sekä tukee tavoitteiden saavuttamista mahdollisimman kustannustehokkailla tavoilla. Porvoo erottui erityisesti korjausrakentamisen ja historiallisen rakennuskannan säilyttämisen edelläkävijänä. Kunnianhimoisen EU:n ilmastotavoitteen asettaminen vuodelle 2040 on tärkeää, jotta EU voi täyttää kansainväliset ilmastositoumuksensa, EU-maille tiukka ilmastotavoite Porvoo julkisen puurakentamisen edelläkävijä 2025 Porvoon kaupunki valittiin julkisen puurakentamisen edelläkävijäksi vuonna 2025
Kuvituskuva: Pixabay. Teksti ja kuva: Juhani Karvonen I sännöintialalle ei ole varsinaista toisen asteen koulutusta, siksi moni alalla aloittava on ammatinvaihtaja. Osa ammatinvaihtajista kokeilee isännöintiä hetken, mutta palaa takaisin alkuperäiseen työhönsä. 14 – Isännöitsijän osattava tulla toimeen ihmisten kanssa Monet isännöintialan yritykset palkkaisivat lisää työntekijöitä, mutta osaavan henkilön löytyminen ei ole helppoa. – Kysyntää isännöintipalveluille olisi ja voisimme laajentaa, mutta suurin este on ilman muuta osaaTaloyhtiön hallitus mittaa isännöitsijän osaamisen Isännöitsijän on hallittava talotekniikkaa, juridiikkaa, asiakaspalvelua ja taloushallintoa
– Näillä resursseilla voisin lisätä asiakkaiden määrää hieman, mutta raja tulee vastaan jossakin vaiheessa. – Välittäjillä on kiinnostusta alan vaihtoon ja heillä on jo aika paljon pohjatietouttakin. Niiden paljous on loputon suo, joten sitä pitää osata hallita. Pohjolan taloyhtiöissä monessa on ensimmäinen saneerauskierros tehty 10–15 vuotta sitten. Kiinteistövälittäjät ovat yksi ammattiryhmä, joka vaihtaa isännöintialalle. Jotkut jäävät, mutta toisaalta on myös niitä, jotka palaavat entiseen työhönsä. Isännöitsijän ammattitutkinto on kurssimuotoinen ja sen voi suorittaa työn ohessa.. Olennaisinta on kuitenkin se, miten isännöitsijä tulee toimeen erilaisten ihmisten kanssa, Pohjola korostaa. Isännöitsijän on hallittava talotekniikkaa, juridiikkaa, asiakaspalvelua ja taloushallintoa. Tärkeä organisointikyky Taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän on keskusteltava yhtiön tarpeista – Oikeat asiat on tehtävä oikealla ajalla. Loppujen lopuksi taloyhtiön hallitus on aina se, joka mittaa tyytyväisyydellään tai tyytymättömyydellään isännöitsijän kyvykkyyden. Neljässä toimistossa on töissä 11 henkilöä. – Jos henkilökemiat eivät kohtaa, on työtään hankala hoitaa. Taloyhtiöitä on asiakkaina satakunta, josta osa myös Hämeenlinnassa. Nykyautoihinkaan ei auta mennä itse juurikaan koskemaan vaan annettava asiantuntijoiden tehdä huollot ja korjaukset, Pohjola korostaa. Pahin tilanne on, jos taloyhtiölle kertyy paljon korjausvelkaa, eikä puskurirahastoja ole. Jos hallitus ja isännöitsijä ovat tyytymättömiä toisiinsa isännöitsijä on se, joka yleisesti ottaen lähtee, hän jatkaa. – Onneksi taloyhtiöt ovat viime vuosina tässä suhteessa viisastuneet. Silmät ja korvat on pidettävä koko ajan auki, mutta osaajia ei kasva ihan joka oksalla. Taloyhtiötä pitää kannustaa aloittamaan suunnittelu ja etsimään oikeat suunnittelijat. 15 – Kokonaisuus on ymmärrettävä. Toinen kierros alkaa olla edessä lähivuosina. Saneerauksia osataan suunnitella pitkäjänteisesti. Yrityksellä on neljä toimistoa Janakkalan Tervakoskella ja Turengissa, Hattulan Parolassa ja Hauholla. vien työntekijöiden löytyminen. Osa alalle hakeutuvista kokee olevansa hyviä asiakaspalvelussa, mutta isännöinti on paljon muutakin. Talotekniikkaa, juridiikkaa ja taloushallintoa voi aina opiskella ja tietämystään niillä alueilla lisätä. Korostan aina suunnittelun merkitystä. – Isännöitsijällä on oltava mahdollimman laaja asiantuntijaverkosto, joka tekee tarvittaessa lausuntoja ja pystyy muutenkin antamaan suosituksia, mitä pitäisi tehdä. Isännöitsijä voi hallita tekniikkaa, juridiikkaa tai taloutta, mutta nuo taidot jäävät varjoon, jollei isännöitsijä tule toimeen hallitusten kanssa. Yhteistyön toimivuus on ehdoton edellytys sille, että taloyhtiön asioita voi ajaa kaikkia osapuolia tyydyttävästi. Keskinäinen luottamus on oltava vahvalla pohjalla ja etenkin uuden taloyhtiön kanssa luottamus on rakennettava aina alusta asti, Jukka Pohjola sanoo. Alalle on aika helppo tulla, mutta vaikeampi menestyä, sanoo toimitusjohtaja Jukka Pohjola Isännöitsijätoimisto Pohjolasta. Taloyhtiöillä on usein jonkinasteista korjausvelkaa. Isännöitsijän on osattava arvioida, miltä tahoilta hän asiantuntemusta eri hankkeisiin hakee, koska tänä päivänä yrityksiä ja erilaisia konsultteja on paljon. Isännöitsijä ei ole talonmies
Siihen on omat tekijänsä, mutta neuvoja voin toki asukkaalle antaa. Pohjolalla ei ole mitään sitä vastaan, että taloyhtiöt kilpailuttavat isännöintitoimistoja – Peruspalveluiden hinta ei varmaankaan suuresti vaihtele. On myös syytä muistaa, että isännöinnillä on ainakin jonkinlainen vaikutus käytännössä kaikkiin taloyhtiön asioihin, joten isännöinnin arvoa voi olla vaikea mitata. Isän opissa oppi alan Isännöitsijä oppii ammattiin käytännön kautta. – Kilpailutus on kuitenkin ainoa tapa mitata isännöinnin hintataso, tosin tarjousten vertailu voi olla hankalaa samoin kuin isännöinnin todellisten kustannusten arvioiminen. Konrad Owizyc aloitti isännöitsijänä kolmisen vuotta sitten. Työmatkaa kertyi ja päivät olivat aika pitkiä, mikä ei ole perheelliselle eduksi. Näin ja opiskeluaikana hieman koinkin alaa, muttei se silloin oikein napannut. Urakka on vähintään yhtä suuri kuin osakasrekisterikin oli. Tilaisuus tuli ja tartuin siihen. Kiinnostus vain sitä kohtaan kasvoi ja alkuvuodet teimme isännöintiä isän kanssa. Joskus kilpailutus poikii sen tuloksen, ettei isännöintitoimiston vaihdosta ole taloyhtiölle etua. Lainsäädännöstä tulee uusia velvoitteita. – Isällä oli yhden miehen isännöintitoimisto Hauholla. Seuraava iso työ on tehdä Maanmittauslaitokselle sähköinen rekisteri siitä, mitä kiinteistössä on tarkoitus saneerata, on se sitten taloyhtiön tai osakkaan remonttia. Rakennusja saneerausalan kokemuksesta on ollut hyötyä paljon, vaikken itse pyrikään asukkaiden omia remontteja valvomaan. Taloyhtiöiden hallitusten kanssa on kemioiden pelattava, muutoin voi olla tiedossa hankaluuksia.. – Perheelläni on rakennusalan yritys ja työmaat olivat pääkaupunkiseudulla ja Tampereen ympäristössä. 16 valitsin monen sattuman kautta alan. Hinteroja voi olla lisäpalveluissa, mutta taloyhtiöt arvostavat sitä, että yhtiön asioita hoidetaan hyvin ja ovat valmiita siitä hieman maksamaankin. Loppujen lopuksi en itsekään ihan täysin tiedä, miksi Jukka Pohjola ja Konrad Owizyc pitävät isännöitsijän työtään vaihtelevana. Avasimme Hattulan toimiston lähinnä minun työllistämisekseni. n Taloyhtiöasioiden kanssa on vähän sama juttu. Parissakymmenessä vuodessa isännöinti on muuttunut paljon – Tekniikka on mennyt eteenpäin ja taloushallinto-ohjelmat ovat muuttuneet sähköisiksi. Olin miettinyt isännöintialaa jo aika pitkään. Osakasrekisteri siirrettiin jo pari vuotta sitten ja nyt on siirrettävä tekniikkaan ja talouteen liittyvät tiedot. Jukka Pohjola tuli alalle aivan muista hommista, mutta päätyi isänsä työn jatkajaksi
Siksi on mahdollista, että yritykset perivät seuraamusmaksut asiakkailtaan, sanoo Aalto-yliopiston yritysjuridiikan professori Petri Kuoppamäki. Uudistettu auktorisointi on tarkoi tus aloittaa ensi vuonna. Kuva: Aalto-yliopisto Maksavatko taloyhtiöt isännöintikartellin sakot?. Yritykset mak savat seuraamusmaksut joko asiak kailta saatavilla tuloillla tai varallisuudellaan, kiteyttää tilanteen isännöintikartelliin perehtynyt Aaltoyliopiston yritysjuri diikan professori Petri Kuoppamäki. Sen sijaan niin sanottu hintasigna lointi on kiellettyä, Petri Kuoppamä ki selvittää. – Riski on olemassa. Siksi riski siitä, että yritykset siirtävät saamiaan seuraa musmaksuja asiakkaiden maksetta vaksi on todellinen, hän jatkaa. Isännöinnin mahdolliset hinnantarkistukset tulee käydä asian mukaisesti läpi taloyhtiöiden hallitus ten kanssa sopien muistaen, että kyse on sopimusasiasta eikä ilmoitusasias ta koskien myös isännöinnin erillis veloituksia. Kor kein hallintooikeus määräsi isännöin tiyrityksille seuraamusmaksuja. Colliers Finland Group ja Retta Isän nöinti määrättiin yhteisvastuullisesti maksamaan 700 000 euron seuraa musmaksu. Huomioitavaa on, että isännöinti kartellin pyrkimykset hintatason nos tamiseen ovat voineet vaikuttaa myös muiden isännöintiyritysten palkkioi hin, joten kartellin kärsijöiksi ovat saattaneet joutua muutkin kuin tuo mittujen isännöintiyritysten asiakkaat. Isännöinnin keskittyminen voi näkyä taloyhtiöille esimerkiksi si ten, että jos muutama vuosi sitten lä hialueella toimi kolme alan yritystä, nyt niitä voi olla kaksi. Suomen Isännöintiliitto tuomittiin maksamaan 73 000 euroa. 17 Tämä tarkoittaa sitä, että hinnan korotuksista julkisesti puhuva voi syyl listyä kartelliin, koska kilpailijat voivat tehdä samat korotukset. – Isännöitsijäyritykset maksavat seuraamusmaksut joko asiakkailta saatavilla tuloillla tai varallisuudellaan. Taloyhtiöissä on herännyt huoli siitä, että yritykset siirtävät korvaukset asiak kaiden eli taloyhtiöiden maksettavaksi. Retta Isännöinti Oy, Retta Oy, Retta Group Oy ja Retta Holding Oy tuomittiin neljän miljoonan euron seuraamusmaksuihin. Hinnat esille Korkeimman hallintooikeuden tuomio linjaa, etteivät yritykset saa keskus tella tulevaisuuden hintakehityksestä keskenään. Myös isännöitsijäyritykset voivat kertoa palveluiden hinnoistaan. REIM Hämeen linna Oy ja REIM Group Oy Ltd mää rättiin maksamaan yhteisvastuullisesti 750 000 euroa. ISA-auktorisointi Isännöinnin ongelmia on yritetty vii me vuosina siivota muun muassa isän nöinnin eettisillä ohjeilla. Hänen mukaansa isännöintialan kes kittymiskehitys lisää riskiä taloyhtiöiden joutumista kartellimaksujen maksajiksi. Isännöinnin tulee avata palkkiot vuosittain taloyhtiöille siten, että selkeästi käy ilmi paljonko isän nöinti laskutti taloyhtiöltä edelliseltä tilikaudelta erillisveloitettavia palk kioita ja paljonko kiinteitä kuukausi palkkioita. Kehityskoh teena on erityisesti auktorisointien sisältö, mutta myös tunnettuus, sillä tällä hetkellä suhteellisen pieni osa isännöintiyrityksistä ja isännöitsijöistä on auktorisointien piirissä eikä järjes telmä ole riittävän tuttu asiakkaille. n K uusi isännöintiyritystä sekä Isännöintiliitto syyllistyi vät laittomaan hintakartel liin vuosina 2014–2017. – Isännöinti on viime vuosina yri tyskauppojen vuoksi keskittynyt yhä enemmän. Vireillä on myös isännöinnin ISA auktorisoinnin uudistus. – Esimerkiksi kaupat kertovat avoi mesti tuotteiden ja palveluiden hin noista. Isännöinnissä tämä riski on pienempi alan keskittymiske hityksen vuoksi. Taloyhtiöitä edustavan Kiinteistö liiton mukaan isännöintipalkkioiden selkeyden, läpinäkyvyyden ja hinnan muutosmenettelyiden osalta on edelleen kehittämistä. Isännöinti on paikallinen toimiala, vaikka alalla on isoja valtakunnallisia yrityksiä. – Jos jollakin alalla on kova kilpailu tilanne, yrityksellä on riski menettää asiakkuuksia reippaiden hinnanko rotusten vuoksi. Yhtiöt vastaavat yhteisvastuullisesti 1,050 miljoonasta eurosta. OP Koti Kainuu määrättiin maksa maan 75 000 euroa, Kiinteistötahkola Tampere Oy (aiemmin Isännöinti Ilk ka Saarinen Oy) 60 000 euroa. Isännöinnin eettisen neuvoston tehtävänä on pyyn nöstä antaa lausuntoja siitä, onko tietty isännöintialan ammattimainen toimija menetellyt isännöinnin eettisten ohjei den vastaisesti. Loput tulevat Retta Isännöin ti Oy, Retta Oy ja Retta Group Oy:n maksettavaksi. Oulun Kiinteistötieto Oy ja Suomen Kiin teistöhallinta Oy 900 000 euroa, jos ta yhtiöt vastaavat yhteisvastuullisesti 10 000 eurosta, ja Oulun Kiinteistötieto yksin 890 000 eurosta. Sen sijaan tuomio ei estä sitä, etteivätkö isännöintiyritykset voi kertoa avoimesti hintojaan esimerkiksi verkkosivuillaan
Miksi me asumme pienissä, ahtaissa asunnoissa. Teksti: Eero Wihuri O n kulunut aikaa 46 vuotta siitä, kun sittemmin suomalaisen rockin suurimmaksi yhtyeeksi kasvanut Eppu Normaali julkaisi laulun ”Puhtoinen lähiöni”. Suomessa rakennetaan enemmän pieniä kerrostaloasuntoja kuin monissa muissa Euroopan maissa. Kappaleessa yhtyeen alkuperäinen basisti ja kappaleiden pääasiallinen tekstittäjä Mikko Saarela kritisoi terävästi suomalaista asuntopolitiikkaa. Miksi rakennetaan esimerkiksi kaksioita, joissa on tupakeittiö eteisessä. Kuten Helsingin yliopiston kaupunkimaantieteen professori Mari Vaattovaara kiteytti pari vuotta sitten, elintaso on Suomessa Länsi-Euroopan keskitasoa, mutta asumisväljyys Itä-Euroopan tasoa. Miksi meille myydään pieniä asuntoja?. Noin 40 prosenttia rakennettavista huoneistoista on alle 37 neliömetrin kokoisia. Vaikka Eppu Normaalin uran yksi suurimmista hiteistä on lähes 50 vuotta vanha, on kappaleen teksti yhä ajankohtainen. 18 Uusissa kaksioissa tupakeittiö voi olla eteisen yhteydessä Monet ihmiset haluavat avaria, valoisia koteja. Suomessa on vuosikymmenten ajan asuttu ahtaammin kuin muissa läntisen Euroopan maissa. Silti varsinkin isompiin kaupunkeihin rakennetaan pieniä asuntoja. ”Kylven ilossa, asun voikilossa/kopperossa, asunnossa, jossa/voi nukkua ja kylpeä, oon siitä hyvin ylpeä/on puhtaita molemmat neliöt/ei viihdy siellä loiseliöt/on kiilto parketissa/ruoka supermarketissa”, riimitteli Saarela
Ratkaiseva runkosyvyys Kyse on myös rakennusliikkeiden katteista. – Mielestäni meidän tulisi ensin tutkia asukasryhmien toiveita, ja tehdä vasta sen jälkeen päätöksiä asumisen tulevaisuudesta. – Peruslähtökohta on selkeä. Siksi olen suunnannut tutkimukseni päätössanat päättäjille, jotka voivat nostaa asumisen laadullisia tavoitteita, toteaa Tervo. Väitöskirjassa Tervo tutki työikäisten yksinasujien asuintilatarpeita ja -toiveita pääkaupunkiseudulla. Uusissa kaksioissa tupakeittiö voi olla eteisen yhteydessä Uusissa pienasunnoissa usein eteinen, keittiö ja olohuone ovat usein samaa tilaa. On tärkeä huomata, että ihmisten asumistoiveet ovat erilaisia ja toiveet muuttuvat elämäntilanteiden mukaan. Kuitenkin ihmisten asumistoiveissa korostuu väljyys ja luonnonläheisyys. Nämä neliöt ovat kaukana ikkunoista ja on aina pohdinnan paikka rakennuttajalle, mitä tilaan sijoitetaan. Britanniassa uudisrakennuksissa pienten asuntojen määrä on pysynyt pitkään 9–14 prosentissa. Kerrostaloissa hissit ja porrashuoneet vievät paljon tilaa. Aalto-yliopiston tutkija Anne Tervo kiinnitti vuonna 2021 väitöskirjassaan huomiota asumistoiveiden ja tarjolla olevien asuntojen väliseen ristiriitaan. Tulosten perusteella Tervo esittää, että yksiö erilliskeittiöllä olisi syytä palauttaa asuntotuotantoon. 19 – Yksinasujien määrän lisääntyminen ei välttämättä tarkoita pienten asuntojen tarpeen lisääntymistä, korostaa Tervo. Näin voidaan tuoda joustoa yksinasujien muuttuviin asuintilatarpeisiin ennakoimattomat muutokset mukaan lukien. Siksi vaarana on, että kohderyhmän asumista tulkitaan stereotyyppisten ja vanhentuneiden mielikuvien valossa. Tämän vuoksi kasvavissa kaupungeissa halutaan rakentaa asuntoja, joissa neliöt hyödynnetään tehokkaasti, selvittää tutkijatohtori Jyrki Tarpio Tampereen yliopistosta. – Paksurunkoisissa taloissa keskirunkoon jää niin sanottua ”perätilaa”. – Tällä hetkellä pieniä asuntoja on runsaasti tyhjillään. – Yhden hengen asuntokunnan koko on heikko asuintilatarpeiden selittäjä. Haluavatko ihmiset pieniä asuntoja. Suomessa muutamat isot kaupungit kasvavat, ja väestönkasvun vuoksi tarvitaan runsaasti uusia asuntoja. Tämä johtunee osin siitä, että yleisesti asuntokunnan katsotaan asuvan ahtaasti, kun asukkaita on enemmän kuin yksi per huone yksinasujat ovat siis eräänlaisia väliinputoajia. Kohtaavatko asuntojen tarjonta ja ihmisten toiveet. Silloin haetaan liiallista tehokkuutta. Runkosyvyydellä on suora vaikutus asuntojen asuttavuuteen, huoneiden muotoihin ja valoisuuteen. Tutkimus käsittelee esimerkiksi koettua ahtautta, jota ei ole aiemmin tutkittu yksinasujien näkökulmasta. Yksi ratkaisu on sijoittaa pienemmän asunnon keittiö tällaiseen tilaan kauemmaksi ikkunoista, Jyrki Tarpio selvittää. Koska rakentaminen on kallista, pyritään tiivistämään asuntojen kokoa, jotta myyntihintaa voidaan laskea, hän jatkaa. Erityisesti uudessa asuntotuotannossa tyypillinen ratkaisu yksiö avokeittiöllä on harvoin vastaus työikäisen yksinasujan asuintilatarpeeseen. Sen sijaan pienissä asunnoissa paksurunkoisuus johtaa lähes poikkeuksetta pimeisiin, hankalasti kalustettaviin käytävämäisiin tiloihin. Se liittyy suoraan asukkaiden hyvinvointiin, jonka tulisi olla asumista käsittelevän keskustelun ytimessä, Tervo sanoo. Ulkoseinät ovat rakennuksen kallein osa. n Esimerkiksi Tanskassa vain 7,5 prosenttia kaikista kerrostaloasunnoista on alle 50 neliömetrin kokoisia. Jyrki Tarpion mukaan ihmiset ovat entistä tarkempia asuntoa ostaessaan. Asuntojen tilajärjestelyihin vaikuttaa kerrostalon runkosyvyys, eli vastakkaisten julkisivujen keskinäinen etäisyys. Markkinoille on myös rakennettu vain hieman yli 60 neliön kokoisia kolmioita. Huoneen määritelmä on seitsemän neliötä. Jyrki Tarpion mukaan nämä tilat ovat kalliita, siksi rakennuttaja haluaa taloon mahdollisimman paljon asuntoja. Jos taloon survotaan liikaa asuntoja, asuntoihin voidaan rakentaa hankalia ratkaisuita. Toisinaan myös kaavan antaman rakennusoikeuden täysimääräinen käyttö on mahdollista vain paksuilla runkosyvyyksillä. Asumisen tulee olla kohtuuhintaista ja muutenkin saavutettavaa, mutta tämän ei kuitenkaan pitäisi tarkoittaa sitä, että asuntojen koko pienenee pisteeseen, jossa niiden asuttavuus kärsii. – Joskus halu saada mahdollisimman monta asuntoa yhteen taloon menee niin sanotusti överiksi. Siksi tarvitaan monipuolista asuntokantaa. Samanaikaisesti rakentaminen on varsin kallista. Se voi kertoa siitä, etteivät pienet asunnot kiinnosta ihmisiä. Miksi tyydymme asumaan ahtaasti. Miksi esimerkiksi Espooseen rakennetaan kaksioita, joissa tupakeittiö on sijoitettu eteiseen. Rakennusliikkeet suosivat mieluusti paksurunkoisia taloja, koska ne ovat tuottoisampia. Kyselytutkimuksessa nousi esiin etenkin yhden hengen asuntokuntien muita suurempi tilantarve. Huomionarvoista on, että ahtauden kokemus liittyy juuri tähän asuntotyyppiin. Kuvituskuva: Pixabay. Hän esittää, että sekä uusien asuntojen että peruskorjattavan asuntokannan suunnitteluvaatimuksiin lisätään monikäyttöisyys. – Kyse on asuntojen myyntihinnasta. – Asuntotutkimuksen tulokset siirtyvät meillä käytäntöön heikosti, koska muutosten oletetaan aiheuttavan automaattisesti lisäkustannuksia vakiintuneisiin tuotantomalleihin. Erityisenä epäkohtana esiin nousi asuntosuunnittelun kannalta merkityksellisen tiedon puute: asukkaiden tarpeita ja toiveita ei ole riittävästi kartoitettu. Tervo peilaa tutkimustuloksia pääkaupunkiseudun asuntotuotannon nykytilaan. Suomessa uusi yksiö on keskikooltaan hieman alle 30 neliötä, kaksiot noin 45 neliöisiä. Tai miksi on rakennettu pieniä, alle 40 neliön kaksioita, joissa makuuhuoneeseen sijoitetun parisängyn eri puolille pitää kulkea kahdesta eri oviaukosta. Paksurunkoisissa taloissa ei ole ongelmallisia tilaratkaisuita, jos taloon rakennettavat asunnot ovat suuria
Näytteet kerättiin vuosien 2019–2024 aikana. Lähes kaikki krokidoliittihavainnot tehtiin 1960-luvun rakennuksissa ja useimmiten kuitusementtilevyissä. Kartoitusten ja oikeaoppisen purun teettäminen on rakennuttajan vastuulla. Kartoituksen teettäminen on paras tapa ehkäistä altistumista ja varmistaa turvallinen elinympäristö ja turvallinen rakenteiden purku, painottaa toinen tutkimuksen takana oleva sisäilma-asiantuntija Petri Nevalainen Susteralta. Eniten asbestihavaintoja tehtiin vinyylilaatoituksissa, putkieristeissä ja kuitusementtilevyissä. Kiinteistöjen elinkaaripalveluita tarjoavan Susteran teettämä tutkimus kattoi yhteensä 90 asbestija haitta-ainetutkimusta eri vuosikymmenien rakennuksissa. 20 A sbestia esiintyy edelleen huomattavan monessa suomalaisessa rakennuksessa. Krokidoliitin purulle on tiukemmat vaatimukset muun muassa purkuosastoinnin alipaineistuksen ja henkilösuojauksen suhteen. Asbestia havaittiin yhteensä 21 erilaisessa materiaalissa. n Asbestia yhä runsaasti suomalaisissa rakennuksissa Asbestia on käytetty menneinä vuosikymmeninä laajasti muun muassa putkieristeessä. Kuva: Sustera. Asbestipurkutyön saa myös tehdä vain luvanvarainen yritys. Altistuminen oli vähäistä materiaalien sijainnin vuoksi, mutta löydökset vaativat korjaustoimenpiteitä. Silloin asbestikuidut vapautuvat sisäilmaan. Ongelma syntyy, jos asbestia sisältävät materiaalit rikkoutuvat. Erityisesti vanhojen talojen putkieristeiden kuntoon kannattaa siis kiinnittää huomiota, Nevalainen kertoo. – Joka neljännessä kohteessa havaittiin rikkinäisiä asbestipitoisia materiaaleja. Ehjänä rakenteissa olevat asbestipitoiset materiaalit eivät vaikuta sisäilman laatuun. Tutkimuksen mukaan krokidoliittia eli sinistä asbestia havaittiin kuudessa eri kohteessa. Tutkitut rakennukset oli rakennettu eri vuosikymmenillä painottuen 1900-luvun jälkipuoliskolle. 72 prosentissa tutkituista kohteista havaittiin vähintään yksi asbestipitoinen materiaali. Kaikkiin ennen vuotta 1994 rakennettuihin rakennuksiin on tehtävä lain mukaan asbestikartoitus ennen purku-, korjaustai kunnossapitotöihin ryhtymistä. – Tulokset vahvistavat, että asbestia esiintyy yhä laajasti rakennuksissa. Sininen asbesti on asbestityypeistä vaarallisin. Tutkimuksessa analysoitiin 1808 materiaalinäytettä. Asbestikuidut ovat hengitettynä erittäin vaarallisia, sillä ne voivat aiheuttaa keuhkosyöpää, asbestoosia ja keuhkopussin sairauksia