Kiinteistö Nro 7/2018 | 6,70 & energia Kaupunkiperheetkin autoistuvat tänään Aurinkosähkö jo verkkosähköä halvempaa Vantaa näyttää mallia Raskasöljystä hiilettömyyteen Kiinteistöliiton toimitusjohtaja: Päällekkäiset asumistuet pois 73 kuntaa rakentaa puukerrostaloja Valtion kiinteistöomaisuus 4 miljardia
Kaakelikaari 8, 01720 Vantaa puhelin (09) 8494 222 esteri@esteri.com www.esteri.com Uusimaa Jyrki Haatainen, 040-566 6687 Kim Karling, 040-501 1235 Harri Karling, 0400-447 828 Kaakkois-Suomi Petri Tulkki, 044-752 3575 Lounais-Suomi Jukka-Pekka Leppiaho, 0400-179 059 Pirkanmaa Jan Lehtonen, 03-233 3236 Keski-Suomi Kari Tiihonen, 040-730 0077 Pohjanmaa Arto Kuparinen, 0400-663 484 Itä-Suomi Risto Ollila, 0500-543 099 Pohjois-Suomi Pekka Kurttila, 040-527 5871 Katso lisää www.esteri.com tai ota yhteyttä edustajaamme.. Valitset vain mieleisesi kuivuusasteen ja Esteri tietää kun pyykki on valmista mankeliin tai suoraan kaappiin. Sähköä säästyy, kun kone ei käy turhaan. Sopivasti kuivaa Kuivaushuoneen Esteri ilmankuivaaja tekee pyykistäsi sopivasti kuivaa
Sivu 10 Asuntosijoittaminen – Asuntosijoittamisessa sijoituskohteet ovat euromääräisesti kalliita ja sijoituskohteiden hajauttamista on vaikea tehdä. Tonttien rajalla olevat puut voivat olla ongelma, koska oksistoa tai juuristoa voi olla toisella tontilla. Uusin isännöinnin ammattitutkinto eli IAT on vuodelta 2017 ja vuoden 2018 tutkintoon lisättiin osaamispisteet (osp). 20 Vantaan sähkön ja lämmön yhteistuotannon muutoksesta hiilettömäksi tulee 50 vuoden historia. 34 Senaatti-kiinteistöjen tavoitteena on myydä 100 miljoonalla eurolla kiinteistöjään joka vuosi. Myös kaavassa saattaa olla määrätty tontille tietty määrä puita säilytettäväksi. Esimerkiksi Facebookissa erilaisten ryhmien perustaminen on helppoa, mutta some-kanavien käyttöönotossa on tärkeää myös sopia niiden käyttöön liittyvistä pelisäännöistä. Yksittäinenkin vanha puu voi kuitenkin olla maisemallisesti merkittävä tai osa puukujaa, jolloin kaatoon edellytetään maisematyölupa. Hyvä neuvo on tutustua ennalta taloyhtiön korjaushistoriaan ja -suunnitelmaan, neuvoo Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtaja Mia Koro-Kanerva. Sivu 54 Sosiaalinen media taloyhtiöissä . Kuopio käynnisti uusiutuvan energian kuntakatselmuksen kesäkuussa 2018 osana KierRehanketta.. Se näkyy myös alan koulutuksissa. Taloyhtiön osakkailla ja asukkailla on usein matalampi kynnys viestiä asioistaan Facebookryhmälle tai -seinälle kuin esimerkiksi jakaa omasta asiastaan paperista tiedotetta kaikkien postiluukkuun. 32 Pääkaupunkiseudulla kokeillaan uudenlaista jätteiden lajittelua. Siinä on paljon omissa käsissä. Muualla nähdään paikoin jo hintojen laskua. 42 Autokaupungin kasvu näyttää jatkuvan ainakin vuoteen 2030. 52 Asuntojen hinnat ovat edelleen nousseet suurimmissa kaupungeissa. Kuopio investoi aurinkoenergiaan . Kuopion kaupunki investoi vuosittain 2–3 omassa kohteessa aurinkoenergian tuotantoon. Tavallisesti koulutukseen hakijoita on noin 15-30, voimme ottaa opiskelemaan noin 20 hakijaa. Vaatimustasot tulevat kiristymään entisestään. Naapuruussuhdelain perusteella toimien voi puun oksia karsia omalta puolelta, opastaa Hämeenlinnan rakennusvalvonnan rakennustarkastaja Anitta Käenniemi. Puistakin kiistaa – Puu voi varjostaa jotakuta, mutta on toiselle vaikkapa näkösuoja. Kun tieto kulkee ja osakkaat ovat keskenään yhteyksissä muistakin kuin virallisista päätöksentekoasioista, väärinkäsitykset ja riidat vähenevät, Pynnönen toteaa. Niissä asuu osin hyvätuloisempia kuin on tarkoitus. Tilakeskuksen kiinteistöissä luovutaan öljylämmityksestä vuoteen 2025 mennessä. – Viestinnän määrä taloyhtiössä on usein suoraan suhteessa siihen, millainen yhteishenki yhtiössä vallitsee. Luontopalvelut käyvät tarkistamassa yksittäiset puut. Nykyinen IAT:n laajuus on 150 osp. – Jos taloyhtiön hallitus perustaa yhtiölle oman Facebook-ryhmän tai sivun, on tärkeää sopia, ketkä toimivat sen ylläpitäjinä. Sosiaalisen median kautta sanoma myös tavoittaa nopeammin kuin perinteinen posti. Ei se niin auvoista ole, vaan asiat voivat mennä pieleenkin. Tyypillinen sijoittaja on keskituloinen palkansaaja. Taloyhtiöissä kiinnostavia asumiseen liittyviä asioita ovat viihtyisyys, turvallisuus, terveellisyys ja helppous, minkä lisäksi asumiskustannusten euromäärät kiinnostavat, toteaa Kiinteistöliiton johtava energiaja ilmastoasiantuntija Petri Pylsy. Hyvä käytäntö voisi olla jakaa vastuuta ryhmän ylläpidosta useammalle kuin yhdelle hengelle, ettei ylläpito kohtuuttomasti kuormita esimerkiksi hallituksen puheenjohtajaa, sanoo Kiinteistöliiton apulaispäälakimies Kristel Pynnönen. Aikatauluun vaikuttavat opiskelijan halu tehdä itsenäisesti töitä tutkinnon suorittamisen eteen sekä työssäoppimispaikan mahdollisuudet tarjota tutkintoon kuuluvia töitä, kertoo Hyria koulutus Oy:n tutkintovastaava Jorma Hult. Sivu 80 6 Asumistukea maksetaan päällekkäisenä tukena yli 130 00 asuntoon, jotka on rakennettu ARAn tuella. 74 Kiinteistökohtaiset aurinkovoimalat ovat kasvaneet varteenotettavaksi tavaksi tuottaa uusiutuvaa sähköä myös Suomessa. Fiksu taloyhtiö käyttää viestinnässään niitä kanavia, joiden välityksellä viesti parhaiten tavoittaa yhtiön osakkaat ja asukkaat. 80 Isännöinti kehittyy yhteiskunnan ja lisääntyvän digitaalisuuden mukana. 70 Motiva ja Suomen Kiinteistöliitto kampanjoivat energiansäästöviikolla asumisen kestävien valintojen ja fiksun energiankäytön puolesta. Tuhanteen kiinteistöön tulee lajittelua helpottava monilokeroastia. Lupaa ei myöskään tarvita, jos tontilta kaadetaan esimerkiksi 5-6 puuta ja puita jää vielä pystyyn. 16 Asunto-osakeyhtiön sekä sen hallituksen, isännöitsijän ja osakkaan korvausvastuusta säädetään asunto-osakeyhtiölaissa. Mutta jos opettelee asiat hyvin ja tutustuu perusteellisesti sijoituskohteeseen, voi tulla helposti tunne, että on asioiden päällä ja pystyy vaikuttamaan niihin. 48 Puurakentaminen tuplaantuu seuraavan kahden vuoden aikana verrattuna koko 2010-lukuun. Kaikenikäisistä suomalaisista jo suuri osa käyttää sosiaalisen median kanavia, joten taloyhtiönkin voi olla hyvä harkita ainakin jonkin some-kanavan käyttöönottoa. Tutkinnon suorittaminen kestää 10-18 kuukautta riippuen opiskelijan kanssa sovitusta aikataulusta. Energiansäästö ja energiatehokkuus eivät ole suoria synonyymeja. 66 Taloyhtiöitä avustetaan sähköautojen latausinfran rakentamisessa. Yksittäisen sijoittajan on syytä olla ajan hermoilla ja seurata keskustelua asuntosijoittamiseen liittyvistä riskeistä. 28 Uudisrakentamisessa lainsäädäntö määrittää energiatehokkuuden tavoitteet. Matala kynnys olla yhteydessä naapureihin aikaansaa mukavaa kanssakäymistä ja parantaa taloyhtiön yhteishenkeä. Se luo turvallisuuden tunnetta. Puuta kehutaan kevyeksi, kantavaksi ja eristäväksi materiaaliksi. 58 Teollisuudessa syntyy hukkalämpöä niin paljon, että sillä lämmittäisi Euroopan rakennukset. Mutta kyllä siinä on omat riskinsä aivan kuten kaikessa muussakin sijoittamisessa. 4 P uhuvat päät S isältö 7 / 18 Tärkeä energiankäyttö – Energiankäytöstä ei tulisi tinkiä asumismukavuuden kustannuksella, vaan energia-asioita tulisi ajatella kokonaisvaltaisen järkevästi. Työmatkat ja harrastukset pitävät pakkoautoilua yllä. Sivu 70 Isännöinnin koulutukset –Isännöinnin ammattitutkinto on aikuisille suunnattu koulutus ja tutkinto, jonka on suorittanut suuri enemmistö isännöitsijöistä uransa alkuvaiheessa. Vaarallisen puun saa kaataa, mutta sen vaarallisuus on pystyttävä todistamaan tarvittaessa jälkikäteen. Jos maisema ei muutu, ei lupaa tarvita. Ajatustasolla taloyhtiö voisi säästää kaukolämmön energiamaksuista vaikka täydet sata prosenttia kääntämällä pääsulun kiinni, mutta ei se tarkoittaisi energiatehokkuuden parantamista. 10 Hämeenlinnan rakennusvalvonta järjesti isännöitsijöiden toivomuksesta koulutustilaisuuden, jossa käytiin läpi rakennusvalvonnan lupamenettelyä. Viime vuosina tavoitteet ovat ylittyneet reilusti. 54 Asuntosijoittaminen on suosiossa
Puulämmityksen tulevaisuus . 09-413 97 300 tilaukset@karprint.. Asiantuntijat ovat tänään toiveikkaita. Kiinteistöväki todennäköisesti kaikkialla Suomessa paneutuu vahvasti uusien energiamuotojen käyttöönoottoon. Laitoksen on määrä valmistua vuoden 2019 loppuun mennessä ja tuotannon käynnistyä alkuvuoden 2020 aikana. Meillä saadaan aurinkoenergiaa talteen vähemmän kuin maissa, joissa aurinko paistaa pidempään ja antaa lämpöään tehokkaammin. Tästä puhutaan ammattilaisille, muun muassa isännöitsijöille suunnatussa seminaarissa 12. Aurinkosähkö tulee olemaan se korvaava energiamuoto, joka mahdollistaa ilmastomuutoksen pysäyttämisen hiilidioksidimäärän lisääntyminen ilmakehässä saadaan pysähtymään, jopa alenemaan. marraskuuta ympäristöministeriössä. Etelä-Karjalan Jätehuolto Oy:n hallitus teki syyskuussa päätöksen Kukkuroinmäen käsittelykeskuksen biokaasulaitoshankkeen käynnistämisestä. 09-413 97 387 kari.ylonen@karprint.. Kuivamädätystekniikkaan perustuvassa prosessissa tuotetusta biokaasusta jalostetaan liikennepolttoainetta kaasukäyttöisiin autoihin, ja näin voidaan korvata perinteisiä fossiilisia polttoaineita. Motiva ja Suomen Kiinteistöliitto kampanjoivat asumisen kestävien valintojen ja fiksun energiankäytön puolesta. Hiilidioksiditon lämmitys Suomenkin kiinteistöihin F ossiiliset lämmityspolttoaineet nykyisessä laajuudessaan ovat vähitellen historiaa. Vaikka aurinkoenergiaa saadaan Suomessa meidän pohjoisesta sijainnistamme johtuen vuodessa vain hieman yli puolen vuoden ajan, on se jo merkittävä energialähde, ja sen määrä kasvaa merkittävästi. Se on koko kansantalouden kannalta äärettömän suuriarvoista!. Aurinkoenergiaa tultaneen lähivuosina käyttämään mittavasti myös liikennevälineissä korvaamassa öljypohjaiset polttoaineet. Meidän asumiskulumme vähenevät merkittävästi. Kaasulla korvataan liikenteen fossiilisia polttoaineita. Taloyhtiöiden energiansäästöpotentiaalista on mahdollista saavuttaa 10-15 prosenttia ilman kalliita ja raskaita korjaustoimenpiteitä. Miten nykyisten puukattiloiden tehokkuutta voi lisätä. Lappeenrannassa tänä vuonna toteutetussa uusiutuvan energian kuntakatselmuksessa havaittiin, että alueella on useita biohajoavia virtoja, joilla olisi metaanintuottopotentiaalia. Kiinteistöhuollon ammattilainen varmistaa, että lämmitysjärjestelmä säädetään ja huolletaan hyvin ja ilmanvaihto toimii oikein. Sopivat huonelämpötilat ja toimiva ilmanvaihto ovat hyvän sisäilman perusta”, Heinaro toteaa. Motiva ja Ekokumppanit on julkaissut vinkkivideosarjan asukkaille, jossa energianeuvoja näyttää kädestä pitäen asukkaille kuuluvien pienten huoltotöiden tekemisen. Puukattiloiden päästöjä voi alentaa ja energiatehokkuutta parantaa, mutta nykyinen noin 220 000 kattilan kanta on kirjava. Onko uusi kattila ratkaisu. Vastaavasti meillä on aurinkoenergian tarve lämmitykseen suurempi, koska vuoden keskilämpö on alhainen pohjoisesta sijainnista johtuen. Aurinkoenergia sähköksi muutettuna on meille ilmaista. TILAAJAPALVELU: ma–pe klo 9–15 puh. – Energiatehokkuus kulkee käsi kädessä asumismukavuuden kanssa. Aurinkoenergiaa emme ilmeisesti tule tuomaan, vaan saamme halutun määrän omatoimisesti tuotetuksi miltei vain noin puolen vuoden aikana, koska vuoden toisella puoliskolla auringon lämpövoima pohjoisilla alueilla on sangen vähäinen. lokakuuta. Tuhlaileva energiankäyttö ja huoleton kiinteistönpito voi johtaa siihen, että jopa 30 prosenttia käytetystä energiasta on hukkakulutusta. Siitä voimme kaikki iloita perinteistä ulkoa rahdattua lämmitysöljyä ei tarvita, ei tarvita kotimaista polttopuuta tarvitaan vain itse tuotettua sähköä ja pimeinä vuodeaikoina kotimaista ostosähköä jonkin verran. Voimme siitä vain iloita ja ottaa se mahdollisimman tehokkaasti käyttöömme, ja samalla voimme torjua ilmastomuutoksen jatkumisen. Biokaasulaitoksessa käsitellään eteläkarjalaisten asukkaiden erilliskerätyt biojätteet sekä jätevedenpuhdistamojen puhdistamolietteet. Aurinkoenergia on merkittävän edullista jo senkin vuoksi, että sen investointi on suhteellisen edullista ja sähkökennot voidaan parhaiten sijoittaa kiinteistöjen katoille. Biokaasulaitoshanke käynnistyi . 09-413 97 300 Fax 09-413 97 405 SÄHKÖPOSTI: ki.toimitus@karprint.. Sen seurauksena ollaan voimakkaasti kehittämässä uusia energiamuotoja. Minkälaista neuvontaa on jo tehty. Asukkaat voivat itsenäisesti huolehtia huonelämpötiloista, ikkunoiden ja ovien tiivistyksestä ja varmistaa hyvän ilmanvaihdon pitämällä ilmanvaihtoventtiilit ja suodattimet puhtaina. Meille Suomeen tuodaan fossiilisista polttoainetta valtaosin ulkomailta. Apua ja ohjeita saa varmasti huoltoyhtiöltä, isännöitsijältä, taloyhtiön hallitukselta tai toisilta asukkailtakin, jos niitä kaipaa, asiantuntija Harri Heinaro Motivasta kannustaa. Vaihtoehdoksi jäänevät tätä tilannetta korvaamaan edelleen ainakin jossain määrin perinteiset fossiiliset polttoaineet. Videot löytyvät Motivan YouTube-kanavalta. – Lämmön, veden ja sähkön hukkakulutus kannattaa kitkeä pois vikkelästi, sillä se kasvattaa asumiskustannuksia aivan turhaan. Hiilidioksidipäästöt tulee saada huomattavasti nykyistä pienemmiksi. Laitosinvestointiin on myönnetty työja elinkeinoministeriön energiatukea noin 2,2 miljoonaa euroa. Aurinkoenergian käyttö kiinteistöissä tullee mitä ilmeisimmin tarvitsemaan toisen lämpöenergialähteen syksyä ja sydäntalvea varten. Taloyhtiöiden hoitokuluista 30-40 prosenttia kohdistuu energiaan: lämmitykseen, kiinteistösähköön sekä vesija jätevesimaksuihin. Auringon ohella ei ole syytä unohtaa tuulta eikä maalämpöä. Auringosta talteen otettava energia muutetaan sähköksi sillä ei lämmitetä vettä, jolla myös voidaan tehokkaasti lämmittää kiinteistöjä. Maasta on jo vuosikausia otettu lämpöä ihmisen käyttöön samoin tuulesta, joskin suhteellisen vähän Suomessa, mutta tänään ollaan ottamassa auringon lämpöä entistä runsaammin. (toimitusaineisto) P ääkirjoitus K iin te is tö ja en er gi a Fiksun energiankäytön puolesta . Aurinkoenergia on tullut meille Pohjolan kairoillekin pysyvästi hyödynnettäväksi. TOIMITUSSIHTEERI: Maija Salmi toimittajasalmi@gmail.com MEDIAMYYNTI: Kari Ylönen, puh. Taloyhtiön energiansäästöviikkoa vietettiin 8.-14. JULKAISIJA: Karprint Oy PÄÄTOIMITTAJA: Eero Ahola eero.ahola@karprint.. TILAUSHINNAT: Määräaikainen 70,00 €/vuosi (8 nroa) Kestotilaus 63,00 €/vuosi PAINOPAIKKA: Karprint Oy ISSN 2489-3323 (painettu) ISSN 2489-8600 (verkkojulkaisu) 5 KUSTANTAJA: Karprint Oy 03150 Huhmari Puh. Laitos rakennetaan Kukkuroinmäen käsittelykeskuksen alueelle, ja sen käsittelykapasiteetti on 19 900 tonnia vuodessa
ARA käyttää Valtion asuntorahaston varoja.. Päällekkäinen tuki ei ole tarkoituksenmukaista eikä läpinäkyvää, sanoo Kiinteistöliiton toimitusjohtaja Harri Hiltunen. Niissä asuu lisäksi osin hyvätuloisempia kuin on tarkoitus. Kuva: Rousi Visious/Kiinteistöliitto Kelan maksamat etuudet,maksetut asumistuet 2013-2017 Työllisyyden parantuminen on jo kääntämässä asumistukimenojen kasvua laskuun muiden kuin opiskelijoiden osalta. Valtion tukimuodoissa on viilaamista. Pitkäaikaisja rakennetyöttömyys on ehkä jopa tärkein tekijä työikäisten asumistukien tarpeeseen. Kelan mukaan syyskuussa 2018 asumistukea sai valtion tuella rakennettuun asuntoon 130 436 kansalaista ja vapaarahoitteiseen asuntoon 195 184 suomalaista. Seuraavana vuonna valtioneuvosto valitsi Hiltusen Asumisen rahoitusja kehittämiskeskuksen ARAn johtokunnan varapuheenjohtajaksi. 6 Valtion asuntorahasto VAR syö koko ajan omaa pääomaansa Asumisen tukiasiat uudelleenarvioitava – Asumistuista merkittävä määrä, noin puolet, menee ARA-asunnoissa asuville. Valtion asuntorahasto tuottaa tappiota. Yleisen vuokra-asuntotuotannon tukiviidakon karsinta ja keskittäminen yksilöllisiin asumistukiin näyttäytyy yhä järkevämpänä ratkaisuna”. A RAn tuotantotuet pois, asumistuet riittävät. Näin sanoi Kiinteistöliiton toimitusjohtaja Harri Hiltunen K&E:n haastattelussa keväällä 2013, kun asuntoministeri Krista Kiuru yritti keksiä korkotukikeinoja vuokra-asuntotuotannon kasvattamiseen. Asumistukea maksetaan päällekkäisenä tukena yli 130 00 asuntoon, jotka on rakennettu ARAn tuella
Johtaako tämä myös asuntosijoitusten vähenemiseen. Asumistukiharkinta on siis tiuhempi ja tiukempi kuin ARA-tuotantotukien valvonta. Hiltunen viittaa VATT:n selvityksen (2017), jonka mukaan asumistukimenojen kasvu ei ole johtunut vapaarahoitteisen vuokra-asuntotuotannon noususta. Toisaalta isoja kauppojakin on yhä tehty. Eurooppalaisiin asuntokohteisiin sijoittava Aberdeen Standard Investmentsin hallinnoima rahasto osti LähiTapiolalta 824 asuntoa, joista suurin osa sijaitsee pääkaupunkiseudulla. Asumisoikeus Takauslainat ARAtuotanto Yht. Myös tonttihinnat nousevat. yht. työeläkevakuutusyhtiöt) sijoittavat edelleen uusiin vuokratalokohteisiin, Hiltunen uskoo. – Yksin asuvan asumistuki leikkautuu alle 2000 euron kuukausituloilla, mutta ARA-asunnossa on saanut asua yksi henkilö jopa yli 3000 euron tuloilla, Hiltunen vertaa. Vuokra-asunnot jakautuvat rahoitusmuodon mukaan seuraavasti: 3 030 normaaliin vuokra-asuntoa (40 vuoden korkotuki) 2 560 erityisryhmien vuokra-asuntoa (40 vuoden korkotuki) 400 vuokra-asuntoa (10-vuoden korkotuki) 840 takauslainoitettuun vuokra-asuntoa (ei korkotukea) Kiinteistösijoittajat ratkaisivat vuodesta 2015 alkaen vuokra-asuntojen tuotanto-ongelman isoissa kaupungeissa. Viime päivinä on kyselty, onko uusia vapaarahoitteisia asuntoja tulossa jo niin paljon, että määrä vaikuttaa myyntihintoihin sekä vuokratasoon. Alueiden osuus Vuosimuutos ARAn kasvukeskukset 2 983 2 122 219 5 324 1 562 844 7 730 90 % 5 % Helsingin MAL-kunnat 1 873 940 2 813 1 070 394 4 277 50 % -3 % PKS 1 397 925 2 322 796 228 3 346 39 % -10 % Hgin muut MAL-kunnat 476 15 491 274 166 931 11 % 41 % Tampereen MAL-kunnat 481 56 59 596 126 267 989 12 % 76 % Turun MAL-kunnat 289 431 110 830 39 83 952 11 % 151 % Oulun MAL-kunnat 193 63 256 256 3 % 10 % Muut kasvukeskukset 147 632 50 829 327 100 1 256 15 % -86 % Muu maa 45 434 182 661 166 827 10 % 39 % Koko maa 3 028 2 556 401 5 985 1 728 844 8 557 100 % 7 % Vuosimuutos 28 % -1 % -2 % 12 % 5 % -14 % 7 % Kustannusnousu hiivuttaa alaa. LähiTapiola Kiinteistöpääomarahastojen toimitusjohtaja Kim Särs kertoi, että yhtiö on viime vuosien aikana rakennuttanut noin 5000 laadukasta asuntoa Suomen kasvukeskuksiin. Asumistuki myös vuokranantajan tuki. – Asumistuista merkittävä määrä, noin puolet, menee ARA-asunnoissa asuville. 7 Alkava ARA-tuotanto 2017, tukimuoto ja ARAn kasvukeskukset. Tätä kautta asumistuki on ehkä jonkin verran. – Asum istuk i pa rantaa vuokralaisten kykyä selviytyä vuokranmaksusta, ja selkeät asumistukiohjeet auttavat asuntoasioiden järjestämistä. – Vuokranantajien selvityksen mukaan osassa keskikokoisista kaupungeista saa myös vakaata vuokratuottoa, Hiltunen selittää. Uusia asuntoja oli myynnissä syyskuun alussa ennätykselliset 7 869 kappaletta, kertoo Rakennusteollisuus RT. Pörssiyhtiö Investors House osti 30 huoneiston kerrostalon Vaasan kaupungilta. ARA-tuotanto 2017 Vuoden 2017 ARA-tuotanto muodostuu 6 830 vuokra-asunnosta ja 1 730 asumisoikeusasunnosta. Päällekkäinen tuki ei ole tarkoituksenmukaista eikä läpinäkyvää, sanoo Hiltunen, jonka määräaikainen kausi ARAn johtokunnassa päättyi juuri. Esimerkiksi rakennusyhtiö Lujatalo vetäytyi Järvenpään keskustakorttelista vedoten rakennuskustannusten kalleuteen. Hiltusen toivomaan suuntaan on ARAn rahoituksissa tultu, mutta edelleen on vinoumia, kuten: – Asumistuista merkittävä määrä, noin puolet, menee ARA-asunnoissa asuville. ARA-hankkeissa pääkaupunkiseudun urakkahinnat ovat nousseet 10–15 prosenttia, Harri Hiltunen sanoo. – Isot instituutiosijoittajat (mm. vuokraasunnot Erityisryhmät 10-v korkotuki ARAvuokraas. Päällekkäinen tuki ei ole tarkoituksenmukaista eikä läpinäkyvää. ARAn kriteerejä tiukennettava Jos ARAlla olisi nykyistä tehokkaammat asukasvalintakriteerit ja määräaikaiset kriteeritarkistukset, saataisiin valtion varat nykyistä tehokkaammin kohdennetuiksi pienituloisten käyttöön. Samalla asumistukien kasvu on ollut jyrkkää. ARA-uudistuotanto Korkotuettu tuotanto ARA-tuotanto Alueet Norm. – Perusongelma Suomessa on rakentamisen korkea hinta
– Tärkeää on nyt pitää Suomen kiinteistösijoitusympäristö sellaisessa kunnossa, että yksityiset rahoittajat ja kotitaloudet uskaltavat edelleen ottaa riskiä ja sijoittaa asuntoihin. Valtion rahat eivät riitä rakentamiseen Hiltunen näkee selvänä, että valtion tuella ei ikinä olisi saavutettu sellaisia asuntotuotantotavoitteita, mihin nyt on päästy. Entäs sitten, kun lainakorot nousevat. ARA-tuotanto marginaalinen Vuokra-asuntojen viime vuosien kokonaistuotannossa ARAn osuus on ollut marginaalinen. – Ulkomaisien sijoittajien luottamusta herättää myös Suomen huoneenvuokralaki, joka on neutraali vuokranantajalle sekä vuokralaiselle, toisin kuin monissa muissa maissa. – Valtiolla ei olisi ollut mitään resursseja rahamäärään, mikä on nyt yksityisiltä markkinoilta saatu, hän toteaa. – ARA ei siis pystyisi enää avustamaan erityisasuntotuotannon käynnistyksiä yli 100 miljoonalla eurolla vuosittain, jos yhä annettaisiin nykyisenlaisia korkotukia. Valtion tarkastusvaliokunnan tuore mietintö kiinnittää huomionsa asumisen kasvaviin tukiin. tukenut myös asuntosijoittajien luottamusta ja näin vuokra-asuntotuotannon kasvua, Hiltunen muotoilee ja lisää: – Vuokra-asuntomarkkinoille sijoittaminen on ollut 5–10 vuoden jaksolla paras sijoitusvaihtoehto. – Jos ajatellaan, että 8000 asunnon rakentamiseen on saatu valtion asuntorahastosta 1,2-1,4 miljardin euron valtuuksia korkotukilainoille ja takauksille, niin puolelle nyt rakenteilla olevista asunnoista olisi tarvittu luokkaa neljä miljardia. Johtokunta päättää Valtion asuntorahaston ja Asumisen rahoitusja kehittämiskeskuksen (ARA) toimintalinjoista sekä merkittävistä lainoitusja tukitoimintaa koskevista asioista. Johtokunnan tehtävänä on huolehtia myös rahaston maksuvalmiuden säilymisestä. Jaettuna 23 vuodelle se tekee 8 miljoonaa euroa vuodessa. – Jos ARAn varat eivät riitä, näin on joko tehtävä tai toiminta on maksettava suoraan verovaroista eli valtion on siirrettävä rahaa budjetistaan asuntorahastoon. ARA tuotti viime vuonna – Tärkeää on nyt pitää Suomen kiinteistösijoitusympäristö sellaisessa kunnossa, että yksityiset rahoittajat ja kotitaloudet uskaltavat edelleen ottaa riskiä ja sijoittaa asuntoihin. Tuetuista noin 3000 oli tavallisia vuokra-asuntoja ja loput erityisryhmien asuntoja, joita ARA tukee vuosittain yli 100 miljoonan euron käynnistysavustuksin, Hiltunen kuvailee. Suomen asunnot kiinnostavat myös ulkomaisia sijoittajia. 8 ARAn tilanteen muutos Valtion asuntorahaston tilanteen muutos 2008-2017: Miljoonaa euroa 2008 2017 Aravalainoja ulkona 9 400 4 600 Korkotukilainoja taattu 4 500 14 200 Korkotukilainojen takausvastuut 4 000 10 700 Korkotuotot aravalainoista 360 84 Maksetut korkotuet 59 4 Asuntorahaston tulos 124 -27 Korkotukivastuu, jos korko 5% 1 900, joka 23:lle jaettuna vuosittain 83 Valtion tuki asumiseen ARAlle uusi johtokunta Valtioneuvosto on asettanut uuden johtokunnan Valtion asuntorahastolle ja Asumisen rahoitusja kehittämiskeskukselle (ARA). ARAn virastokulut ovat keskimäärin alle 5 miljoona euroa vuodessa. Asuntorahasto tuottaa tappiota Hiltunen tviittasi 26.9. Niistä vajaa 8000 oli ARA-tuettuja. Valiokunta pitää huolestuttavana sitä, että maksettujen asumistukien määrä on kasvanut merkittävästi ja toimeentulotuella katetaan entistä enemmän asumismenoja. Hiltunen kysyy. Nykyisin rahaa on saanut sellaisella hintatasolla, että korkotukia ei ole tarvinnut maksaa. – Viime vuonna aloitettiin 45 000 uuden asunnon rakentaminen. istuneensa viimeistä kertaa ARAn johtokunnan kokouksessa ja toi esiin huolensa valtion asuntorahoituksen tulevaisuudesta. Johtokunnan puheenjohtajaksi on nimetty Suomen Kuntaliiton varatoimitusjohtaja Timo Reina ja varapuheenjohtajaksi Helsingin yliopiston professori Mari Vaattovaara. – Korkotukisopimuksissa on 3,4, 2,5 ja 1,7 prosentin omavastuukorot. Vuokranantaja pääsee eroon vuokralaisesta, joka ei täytä lain mukaisia ehtoja. Se on sama summa, minkä ARA keskimäärin on saanut vanhoista aravalainoista korkotuloja. Johtokunnan toimikausi on 1.11.2018– 31.10.2022. – Korkoriskien lisäksi luottotappiot lisääntyvät, koska ARA-rahoitettuja asuntoja jää tyhjiksi, kun väki vähenee taantuvilla alueilla.. Johtokunnan jäseniä ovat: kansanedustaja Timo Heinonen, kansanedustaja Petri Honkonen, kansanedustaja Riitta Myller, asiamies Lauri Lehtoruusu (Suomen opiskelija-asunnot SOA ry), pääsihteeri Hanna Markkula-Kivisilta (Pelastakaa Lapset ry), yliasiamies Matti Rautiola, Rakennustietosäätiö RTS (eläkkeellä), ylijohtaja Kirsi Varhila (sosiaalija terveysministeriö). Miljoonaa euroa 2008 2017 Asumistuet 1019 2003 Asumisen toimeentulotuki 338 As.lainojen verovähennykset 880 150 Tällä laskelmalla varapuheenjohtajakauden ARAssa päättänyt Harri Hiltunen herättää päättäjiä. – Lisäksi kunnilla olisi pitänyt olla edulliset tontit luovutettaviksi. ARAn henkilöstön edustajana toimii erityisasiantuntija Hanna Dahlmann. Hän on laskenut, että jos korot nousevat 5 prosenttiin, valtion asuntorahastolle lankeavat 1,9 miljardin euron korkotukimaksut
Hiltusen mukaan tavallisen vuokra-asuntotuotannon ja keskituloisten asumisoikeusasuntojen tuotannon subventointi on tarpeetonta, sillä vapaarahoitteisesti tarjonta tuntuu toteutuvan markkinaehtoisesti, yhdessä tarveharkintaisen asumistuen kanssa. tappiota asuntorahastolle yli 27 miljoonaa, toissa vuonna yli 100 miljoonaa euroa. VAR:n taseessa on lähes 6,4 miljardin euron varat. Takauslainoja uusien vuokratalojen rakentamiseen hyväksyttiin 124 miljoonaa euroa ja vanhojen aravalainojen takaisinmaksuun 29,8 miljoonaa euroa. – Toiminta on kääntynyt tappiolliseksi, kun vanha aravalainakanta ja sitä myötä korkotuotot ovat supistuneet. Edessä vaikeita päätöksiä Kuinka kauan VAR käytännössä voi syödä itseään. Luottoja takaustappioita sekä lainojen anteeksiantoja oli yhteensä 1 958 375 euroa (3 303 354 euroa vuonna 2016). Kun asunnoille ei ole kysyntää, vuokrataloyhtiöiden tulot eivät riitä kulujen kattamiseen, eikä ostajiakaan ole. Olisi parempi, että ne olisivat lainana arava-asiakkailla, jolloin saataisiin edes yhden prosentin tuotto, Hiltunen sanoo. Uudet aravaja korkotukilainat vuosina 2000-2017, milj.euroa Valtion tarkastusvaliokunta on huolestunut siitä, että useamman asiantuntijan mukaan luottamus valtion asuntopolitiikkaan on heikentynyt. Siellä makaa noin 1,6 miljardia euroa, joille ei saada mitään tuottoa. – Ikiliikkujaa ei ole keksitty, eli ennen pitkää asia tulee päättäjien eteen, Hiltunen sanoo. – Toiseksi ARAn pitäisi keskittyä asuntotuotannossa vain erityisryhmiin: asuntoja vammaisille, vanhuksille, opiskelijoille jne. Helsingin seudun osuus euromääristä oli 62 prosenttia ja kasvukeskusten osuus yhteensä 90 prosenttia. – Ensinnäkin jo lyhyellä aikavälillä valtion täytyy varautua siihen, että asuntorahaston toimintaa joudutaan subventoimaan. Uusia korkotukilainoja hyväksyttiin yhteensä 1 162 miljoonaa euroa. Esimerkiksi pitkässä korkotukimallissa omalle pääomalle maksettavan tuoton puolittaminen kahdeksasta prosentista neljään prosenttiin vuoden 2017 alusta lukien heikensi yksityisten toimijoiden luottamusta sääntelyn ennustettavuuteen. ARAn kassakin on ongelmallinen. Korkoriskien lisäksi luottotappiot lisääntyvät, koska ARA-rahoitettuja asuntoja jää tyhjiksi, kun väki vähenee taantuvilla alueilla. Kun viime vuonna tappiota tuli 27,7 ja rahastosta siirrettiin valtion talousarvioon 26,5 miljoonaa euroa, oman pääoman määrä pieneni 53,1 miljoonalla eurolla. VARn tulostavoitteissa 2018– 2019 onkin riskienhallinnan kehittäminen yhdessä ARAn, valtionvarainministeriön ja Valtiokonttorin kanssa kiinnittäen erityistä huomiota toimintaympäristön taloudellisiin muutoksiin. – Perusasia on ymmärtää, että tuottoja tulee olla enemmän kuin maksettavia korkotukia, avustuksia ja takauskorvauksia. – Valtionvarainministeriössä on todettu, että asuntorahastoon liittyvät isot riskit. Terttu Iiskola – Perusasia on ymmärtää, että tuottoja tulee olla enemmän kuin maksettavia korkotukia, avustuksia ja takauskorvauksia.. 9 6,3 miljardin euron rahasto Valtion asuntorahaston oman pääoman määrä on 6 338 miljoonaa euroa
Naapurin puolelle ei kannata mennä, koska silloin kyse saattaa pahimmassa tapauksessa olla poliisiasiasta.. 10 Isännöitsijöille tietoa rakennusvalvonnan lupamenettelyistä Saako puita kaataa tai rakentaa uuden terassin. – Naapuruussuhdelain perusteella voi puun oksia karsia omalta puolelta
Joskus kuuleminen voi olla tarpeetonta, mutta sen arvioinnin tekee viranomainen. Käytännöt ja toimintatavat saattavat vaihdella paikallisten tarpeiden ja strategioiden mukaan. 11 Rakennustarkastaja Anitta Käenniemen mukaan pienten hankkeiden suunnitelmat ovat usein kepeästi laadittuja ja vaikeaselkoisia, eivätkä ne palvele taloyhtiötä myöhemmin. Taivasalla olevasta roska-astiasta palokaasut nousevat tulipalossa suoraan ylös, mutta katos voi ohjata kaasut sivuille. – Lainsäädäntö muuttui viimeksi viime vuodenvaihteessa kun rakennusmääräyskokoelma purettiin ja korvattiin asetuksilla. Kuulemisen merkitys kasvanut Taloyhtiöiden kannalta uuteen järjestelmään siirtyminen merkitsee, että niiden on myös pohdittava uusia tapoja omien arkistojensa ajan tasalla pitämiseen. Isännöitsijä voi olla yhteyshenkilö lupapisteen ja taloyhtiön välillä. Naapurille ei saa tulla uudesta rakenteesta rasitetta, joka voisi syntyä esimerkiksi paloturvallisuuden takia. Valitusoikeus ei häviä riippumatta siitä, onko tullut kuulluksi vai ei. Luvanhakijan on osoitettava naapurin allekirjoituksella, että tätä on kuultu. I sännöitsijät joutuvat olemaan mukana erilaisissa lupamenettelyissä, liittyivätpä ne sitten rakennus-, toimenpide-, maisematyölupaan tai pelkkään ilmoitukseen. Hämeenlinnan rakennusvalvonta järjesti paikallisten isännöitsijöiden toivomuksesta koulutustilaisuuden, jossa käytiin läpi rakennusvalvonnan lupamenettelyä. Sinänsä pienikin rakennelma kannattaa suunnitella tarkkaan. Ylipäätään naapureille tiedottaminen kaikissa lupa-asioissa on aina tarpeen. – Naapurustolla voi olla roskakatoksen suhteen jotain sanottavaa ja heitä pitää myös kuulla. Aidoista ja puista syntyy riitaa Käenniemi kertoo, että autopaikat ovat kantakaupungissa usein muutoksen kohteena, koska niitä on piha-alueille monesti verra. – Moni asia hoituu toimenpideluvalla, mutta toisaalta juuri pienistä muutoksista saattaa syntyä isokin riita. Arkistot on syytä taloyhtiöillä itsellään olla paperilla. Naapurien kuuleminen tuli lakiin 2000-luvun alussa ja sen merkitys on koko ajan kasvanut. – Neuvomme rakentajaa täyttämään lain vaatimukset. Eri paikkakunnilla rakennuslupien myöntämisessä on erilaisia käytäntöjä, koska rakennusjärjestykset vaihtelevat jonkin verran paikkakunnittain. – Naapurien kuuleminen on siinä mielessä olennaista, että lainvoimainenkin päätös voi kaatua, jollei naapureita ole kuultu. Sisällöllisesti rakennuslupamenettely hieman muuttui. Kaupunkien keskustoissa pihajärjestelyjen muutokset ovat tarkemmassa ”syynissä” kuin haja-asutusalueilla. Hankkeiden yhteydessä ei tulla ajatelleeksi muita tahoja, kuten esimerkiksi naapureita. Taloyhtiöissä luvattomuuksia ilmenee vähemmän, sillä niissä sisäinen valvonta toimii usein paremmin. Rakennusvalvonnalla on lupamuotona rakennusluvan lisäksi toimenpidelupa, ilmoitus, purkamislupa ja maisematyölupa. Rakennusvalvonta ei sinänsä vaadi mitään. Epäselvissä tapauksissa kannattaa aina kysyä, koska sinänsä pienikin toimenpide voi vaatia perusteellisen lupaprosessin. Laki asettaa raamit, mutta kunta voi lain asettamissa rajoissa rakennusjärjestyksellään helpottaa menettelyjään. Roskakatokset ja muut pienet rakenteet eivät ole välttämättä taloyhtiön oma asia, vaikka ne sijaitsisivatkin omalla tontilla. Käsittelyaikoja emme voi luvata, mutta tavoitteena on ollut kolme viikkoa, ja siihen olemme ainakin osalla kunPihoja erottavan aidan korjaaminen edellyttää yleensä naapureiden kuulemista. Toimenpideluvalla hoitaa monta asiaa Isot hankkeet valmistellaan yleensä hyvin jo senkin takia, että isoissa saneerauksissa on mukana ammattisuunnittelijat. Meiltä kannattaa kysellä, eikä lupien saamista tahallisesti koskaan pyritä viivyttämään. Toimintatapojen osalta suurin muutos on, että lupamenettelyssä on siirrytty sähköiseen järjestelmään, sanoo rakennustarkastaja Anitta Käenniemi. Me suhtaudumme kuulemiseen vakavasti, vaikkei hakija pitäisi sitä tarpeellisena toimenpiteenä. – Aikaa tulisi varata riittävästi hankkeen valmisteluun. Pienet hankkeet ja myös asukkaiden omat remontit olisi hyvä arkistoida taloyhtiön omaan tietokantaan, jotta ne palvelisivat myöhempiä hankkeita jo niiden suunnitteluvaiheessa. Rajan suutaan rakentaminen edellyttää aina tarkkuutta, vaikka rakennusalaa olisikin riittävästi. Lupamenettely voi olla monitahoinen ja myös vaikea, koska rajatapauksia voi olla sen suhteen, minkä luvan piiriin jokin hanke kuuluu. nan alueista aika hyvin päässeet. Käenniemi painottaa, että naapureiden kanssa keskustelu on tärkeää. Toimenpideluvalla voi rakentaa katoksen, vajan, suurehkon valaisinpylvään tai vastaavan rakennuksen. Jos esimerkiksi rivitaloasukkaat haluavat puuhastella itse jotakin, eivät lupa-asiat tule ensimmäisenä aina mieleen. – Rakennusvalvonnat eivät enää arkistoi asiakirjoja paperisina, kun sähköisen luvanhaun myötä myös arkistointi muuttuu sähköiseksi. – Pienien hankkeiden lupahakemuksissa on jonkin verran epäselvyyksiä. Toimenpideluvan piiriin kuuluvat myös kiinteistökohtaisen jätevesijärjestelmän rakentaminen tai muuttaminen, julkisivun muuttaminen, kattomuodon, katteen tai sen värityksen muuttaminen, ulkoverhouksen rakennusaineen tai värityksen muuttaminen, katukuvaan vaikuttavan markiisin asettaminen tai ikkunajaon muuttaminen, rakennettuun ympäristöön liittyvän erottavan kiinteän aidan tai kadun reunusmuurin rakentaminen, muut kaupunkitai ympäristökuvaan merkittävästi ja pitkäaikaisesti vaikuttavat järjestelyt tai muutokset sekä asuinhuoneiston yhdistäminen tai jakaminen, Käenniemi luettelee. Pienten hankkeiden suunnitelmat ovat Käenniemen mukaan usein kepeästi laadittuja ja vaikeaselkoisia, eivätkä ne palvele taloyhtiötä myöhemmin. – Esimerkiksi roskakatoksen paikalla on tontilla merkitystä myös naapureille. Suosittelemme, että kysymykset ja palautteet tulisivat lupapisteen kautta. Samoin paloviranomaisten näkemykset on aina muistettava ottaa huomioon. Rakennusvalvonnalla on neuvontaja valvontavastuu rakentamista koskevissa asioissa
Tosin joka paikassa ei ole hulevesiverkostoakaan. – Vaarallisen puun saa kaataa, mutta sen vaarallisuus on pystyttävä todistamaan tarvittaessa jälkikäteen. – Puu voi varjostaa jotakuta, mutta on toiselle vaikkapa näkösuoja. Myös kaavassa saattaa olla määrätty tontille tietty määrä puita säilytettäväksi. Energiakaivoihin on aina haettava lupa, koska niiden suhteen keskustoissa voi olla ahdasta. Luontopalvelut käyvät tarkistamassa yksittäiset puut. Puukujasta ei yleensä saa lähteä poistamaan yksittäistä puuta ilman toimenpidelupaa. Riskakatosten sijainti tonteilla on tarkkaan määritetty, eikä katoksia saa lähteä kunnostamaan omatoimisesti muun muassa paloturvallisuuden takia. Julkisivun muutos menee yleensä toimenpideluvalla, jolloin suunnittelua ei tarvita. – Rakennuksen osien, tilojen tai huoneistojen käyttötarkoituksen muutokset ovat yleensä luvan varaisia edellä mainituilla perusteilla. Jo suunnittelun aikana on suotavaa pyytää lausuntoja esimerkiksi vesilaitokselta, pelastuslaitokselta museovirastolta ja ympäristöviranomaisilta. Voi olla, ettei lainhuudatusta ole alunperin tehtykään esimerkiksi lisämaan hankinnan tai jonkin muun muutoksen yhteydessä. Hulevesien käsittelyssä ydin on, että ne on käsiteltävä omalla tontilla. Jos kuitenkin toinen terassi saa olla hieman erilainen kuin toinen, herää kysymys, miten paljon se kolmas terassi saa poiketa kahdesta edellisestä. Suojeltujen puiden kaataminen edellyttää aina lupaa. Olennaista on, että hankkeella olisi jonkin vastuunsa asiallisesti kantava henkilö käytössä projektin alusta lukien, sanoo Käenniemi. Puun kaatamiselle hyvä hakea varmistus Terasseista, lasituksista ja puista syntyy helposti epäselvyyksiä. Jos maisema ei muutu, ei lupaa tarvita. – Suunnittelijaksi kelpaa hankkeen vaativuusluokasta riippuen joskus rakennusmestari, mutta joskus taas edellytetään korkeampaa koulutusta. Naapurin puolelle ei kannata mennä, koska silloin kyse saattaa pahimmassa tapauksessa olla poliisiasiasta. Myös tonttien välisistä aidosta tulee aika paljon riitoja. Terassit ja parvekelasit muuttavat usein julkisivua. Kaavaote taloyhtiölle tarvinnee hyvin säilytettynä tilata siis vain kerran ja se palvelee monissa hankkeissa vuosien aikana. Naapuruussuhdelain perusteella toimien voi puun oksia karsia omalta puolelta. Tonttien rajalla olevat puut voivat olla ongelma, koska oksistoa tai juuristoa voi olla toisella tontilla. Suurissa hankkeissa pääsuunnittelija on yleensä selvillä jo hankkeen alkuvaiheessa ja toimii aktiivisesti, mutta pienissä hankkeissa ei suunnittelijaa ole aina nimetty. Pihapuiden kaadot ovat myös monesti jonkinasteisen väännön aiheena. Yksittäisen puun kaataminen ei välttämättä edellytä maisematyölupaa. – Yksittäinenkin vanha puu voi olla maisemallisesti merkittävä tai osa puukujaa, jolloin kaatoon edellytetään maisematyölupa. Rakennuslupahakemukseen tarvitaan lukuisia liitteitä. – Vanhoissa keskustoissa voidaan vaatia rakennuslupakin, jos kyseessä on esimerkiksi vanha arvokiinteistö. Juhani Karvonen. Kerrostalojen ja -talojen pihoilla saatetaan suunnitella kesäkeittiöitä, autosuojia tai huvimajoja. – Kaavaotteen voi tilata kaavoittajalta ja se pätee niin kauan kun kaava muuttuu. – Hallintaselvitys tai lainhuutotodistus tarvitaan, mutta etenkin vanhoissa taloyhtiöissä lainhuutotodistuksen sisällössä on luvan hakemisen kannalta epäselvyyttä. Kaupparekisteriote, valtakirjat, hallituksen pöytäkirja, kaavaote, pääpiirustus hankkeesta, asemapiirustus ja naapurin kuulemisesta tehty selvitys sekä pääsuunnittelijan nimeäminen ovat rakennuslupien liitteinä tarpeen. – Tällä selkeytetään varsinaista suunnittelutyötä jo asian valmisteluvaiheessa ja vähennetään hakemuksen täydennystarpeita, jolloin käsittelyaika nopeutuu. ten vähän. Pääsuunnittelijan kannattaa seurata ja olla mukana lupaprosessissa. Kerrostaloissa terassien tai lasitusten pitäisi olla melko tavalla yhtäläisiä. Maalämpöön liittyessä on tiedettävä, porataanko vinoon, jolloin kaivo saattaa ulottua naapurin puolelle. Anitta Käenniemi vinkkaa, että pieniinkin hankkeisiin olisi hyvä saada entistä paremmat piirustukset. Linjasaneeraukset ovat rakennuksen terveellisyyteen ja turvallisuuteen vaikuttavia muutostöitä ja siten rakennusluvan alaisia. Lupaa ei tarvita, jos tontilta kaadetaan esimerkiksi 5-6 puuta ja puita jää vielä pystyyn, sanoo Käenniemi. 12 Valmisteltu hakemus hoituu nopeasti Hyvin valmisteltu ja täydellinen hakemus on nopea käsitellä
Vastaavaa valmistumisten kappale määrä koettiin tätä ennen 1990-luvulla. VTT laski pari vuotta sitten, että koko Suomessa olisi 30-35 000 uuden asunnon rakentamistarve, mistä valtaosa kohdistuu pääkaupunkiseudulle ja muutamaan muuhun kasvukeskukseen. – Viime vuosien kasvulukuja ei kovin pitkään olisi voitu pitää yllä. Volyymin kasvu näkynee vielä vuoden 2019 loppuun saakka, vaikka rakennuslupien määrä onkin alkanut laskea. – Ensi vuonna arvioimme aloitettavan 39 000 asuntoa. Lasku tulee joka tapauksessa, mutta sen jyrkkyydestä on vaikea ennustaa vielä mitää. Lupamäärien lasku kertoo Pakarisen mukaan nyt tästä sinänsä normaalista taloudellisesta ilmiöstä. Rakentamisen tahti on viime vuosina ollut kiivas etenkin kerrostalorakentamisen osalta. 14 Rakennuslupien määrä pudonnut tämän vuoden mittaan ”Jossain vaiheessa vedettävä henkeä” Myönnettyjen rakennuslupien kuutiomäärä väheni touko-heinäkuussa 5,6 prosenttia viime vuodesta. Lupien osalta huippu lienee ohitettu, aloitusten osalta se on näkyvissä ensi vuonna. Valmistumisten määrä kasvanee ensi vuoden loppuun saakka. Lupamäärä vähenee eniten Helsingissä Tämänhetkinen huolenaihe on R akennusteollisuus RT Oy:n pääekonomisti Sami Pakariselle lupamäärien lasku ei tullut yllätyksenä.. Tämä heijastuu volyymikasvun taittumisena vasta ensi vuoden loppupuolella. Kun tahti on jatkunut pitkään kiivaana, on jossakin vaiheessa vedettävä henkeä. – Aloittamisten määrä on noussut viimeiset kolme vuotta. Aloitukset ja tuotannon volyymi kasvat jälkijättöisesti
Maakuntakeskuksissa kuten Rovaniemellä, Seinäjoella, Jyväskylässä, Oulussa ja Joensuussa raja siihen, miten paljon asuntomarkkinat vetävät on ehkä jossain määrin saavutettu. Kustannustaso tulee nousemaan Pakarinen sanoo, että rakentamisen kustannustaso tulee nousemaan. – Viime vuonna on rakennettu runsaasti pieniä asuntoja, mikä on vaikuttanut betonielementtien hinnannousuun, sen sijaan esimerkiksi eristeiden hinnat eivät ole juurikaan nousseet. Suurin lasku kohdistuu nimenomaan Helsinkiin. – Kaupan alan rakentaminen ja toimistorakentaminen on vähentymässä, eikä teollisuusrakentaminen ei ole kasvanut sinä määrin kuin viennin kasvu olisi antanut aiheen uskoa. Saattaa olla, että lisäneliöiden sijasta arvostetaan sijaintia. Erillisten pientalojen myönnetty kuutiomäärä väheni 15,9 prosenttia vuoden takaisesta. Esimerkiksi Rovaniemellä asuntorakentamisen kasvun taustalla on osin vilkastunut matkailu. Julkinen puoli vielä vilkasta Vahvassa kasvussa olivat touko-heinäkuussa julkisille palvelurakennuksille ja teollisuusja varasto rakennuksille myönnetyt rakennuslupien kuutiomäärät. Pakarisen mukaan Helsingin lupamäärien laskulle ei ole yksiselitteistä syytä. Juhani Karvonen. Asuinrakentamisen aloituksia oli 15,0 prosenttia enemmän kuin vuosi sitten. Lähde: Tilastokeskus Rakentamisen suurin lasku kohdistuu nimenomaan Helsinkiin. Tämä heijastuu volyymikasvun taittumisena vasta ensi vuoden loppupuolella. Samaan aikaan rakennushankkeita aloitettiin tilavuudella mitattuna 4,9 prosenttia enemmän kuin vuotta aiemmin. Rakennuttajien on oltava Pakarisen mukaan tarkkana nousevien kustannusten takia. – Korjausrakentaminen samoin kuin julkinen rakentaminen muun muassa sairaaloiden ja koulujen osalta säilyneen vilkkaana, sanoo Sami Pakarinen. Rakennuslupia myönnettiin touko-heinäkuussa kaikkiaan 11 614. Maan neljän suurimman kasvukeskeskuksen ulkopuolella, esimerkiksi Savonlinnassa, rakentamisen tahti alkaa rauhoittua ja lupamäärien lasku on siinä mielessä ymmärrettävää. – Talouden yleinen ilmiö on ollut ainakin tähän saakka se, että talouden noustessa ihmiset haluavat ostaa lisäneliöitä. Helsingissä on paraikaa rakenteilla runsaat 8000 kerrostaloasuntoa vuodessa. – Maan neljän suurimman kasvukeskeskuksen ulkopuolella tilanne alkaa rauhoittua, ja lupamäärien lasku on siinä mielessä ymmärrettävää. Ennen jälkipolvi osti isomman asunnon, kun vanhemmat muuttivat pienempään asuntoon kerrostalossa. Liikeja toimistorakentamiseen myönnetty kuutiomäärä oli edelleen reilusti pienempi kuin samaan aikaan vuotta aiemmin. Asuntojen tarvekaan ei ole välttämättä samalla tasolla kuin muutama vuosi sitten. Luovutukset saattavat kangerrella ja toisaalta isojen rakennushankkeiden takia voi muussa rakentamisessa oli nykivyyttä. Asuinkerrostalojen lupakuutiomäärä väheni eniten, 21,1 prosenttia, johon vaikutti edelleen vuodentakainen suuri lupakuutiomäärä. – Saa nähdä pitääkö vanha sääntö edelleen paikkansa. Tietysti eri paikkakunnilla on omat perustelunsa rakentamisen määrille. Volyymi eli käynnissä olevan rakennustuotannon kiinteähintainen arvo kasvoi touko-heinäkuussa 5,5 prosenttia viime vuodesta. Asuinrakentaminen väheni kaikkiaan 18,6 prosentilla Pakarisen mukaan ehkä se, että lupien määrä ei kasva siellä missä olisi siihen syytä eli Helsingissä. – Määrän pitäisi olla lähempänä 10 000 asuntoa vuodessa, jotta tarve tulisi tyydytetyksi. Asuinrakentamisen volyymi kasvoi ajanjaksolla 8,0 prosenttia ja muun kuin asuinrakentamisen volyymi 3,6 prosenttia. Yleisesti ottaen pula ammattitaitoisesta työvoimasta myös rakennusvalvonnoissa saattaa aiheutua viivästyksiä. – Tonttivarantoa pitäisi olla riittävästi, mutta kaikkea ei ole aikomus ilmeisesti lähivuosina rakentaa. Kysynnän tulisi kohdistua viimeistään vuodenvaihteen tienoilla yksiöiden sijasta suurempiin asuntoihin. Lupamäärillä arvioituna tulevina vuosina valmistuisi noin runsaat 5000 uutta kerrostaloasuntoa, mikä on liian vähän. – Ensi vuonna arvioimme aloitettavan 39 000 asuntoa. Asuinrakentaminen väheni 18,6 prosenttia. 15 Touko-heinäkuussa rakennuslupia myönnettiin asuinrakentamiseen 3,5 miljoonaa kuutiometriä, kun vuotta aiemmin määrä oli 4,3 miljoonaa
Lisäksi vastuu edellyttää, että vahingonaiheuttaja on myötävaikuttanut asunto-osakeyhtiölain säännöksen tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkomiseen. 16 Vahingonkorvausvastuut taloyhtiöissä Paha mieli ei riitä syyksi vahingonkorvauksille Asunto-osakeyhtiön sekä sen hallituksen, isännöitsijän ja osakkaan korvausvastuusta säädetään asunto-osakeyhtiölaissa. Vastuu edellyttää myös konkreettisen va. V astuu edellyttää aina tuottamusta, joka tarkoittaa sitä, että osapuoli on menetellyt tahallisesti tai huolimattomasti
Miikin mukaan korvauksia haetaan hyvin harvoin siitä, että taloyhtiön hallitus olisi tehnyt virheen. – Tietyissä tapauksissa vastuun edellytyksenä oleva tuottamus oletetaan ja osapuolen on osoitettava toimineensa huolellisesti vapautuakseen vastuusta. Tietoa tulin tännekin hakemaan, Keränen kertoo. – Korvauksia haetaan selkeästi eniten vuotovahingoista. Antero Miikki valaisi asioita vakuutusyhtiön kannalta Suomen Kiinteistöliiton Lahdessa järjestämässä tapahtumassa. toteaa Suomen Kiinteistöliiton vanhempi lakimies Minna Anttila. Yhtiössä on parhaillaan menossa lämminvesijärjestelmän uusiminen, joka pitää tuoreen hallituksen puheenjohtajan kiireisenä. – En ehkä olisi uskaltautunut tehtävään, mutta taloyhtiön entinen hallituksen puheenjohtaja jatkaa hallituksessa, joten tiedän saavani häneltä tarvittaessa tukea. Tämä niin sanottu tuottamusolettama tulee sovellettavaksi esimerkiksi osakasmuutostöistä aiheutuneiden vahinkojen osalta. 90 prosenttia puolestaan koski sitä, että taloyhtiössä oli tehty remontti ja jotain oli mennyt pieleen. hingon syntymistä sekä syy-yhteyttä tuottamuksen ja vahingon välillä. Jos tuottamusolettama ei sovellu, täytyy vahingonkärsijän osoittaa myös, että vahingon – Korvauksen vaatijan on aina osoitettava, että asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä on rikottu.. Osakasmuutostyön tehneen tai teettäneen osakkaan täytyy vahinkotapauksissa osoittaa toimineensa huolellisesti, jotta hän välttää korvausvastuun, Tiedon saaminen kiinnostaa Suomen Kiinteistöliiton Lahdessa järjestämä luento vahingonkorvausvastuista taloyhtiöissä keräsi reilusti toista sataa päijäthämäläistä taloyhtiön hallituksen jäsentä, isännöitsijää ja muita asiasta kiinnostunutta kuuntelemaan vanhemman lakimiehen Minna Anttilan esimerkkejä vastuista. – Olen toiminut hallituksen puheenjohtajana vasta viime keväästä, joten kaikki aiheeseen liittyvä kiinnostaa. Vahingonkärsijän on osoitettava myös euromääräinen vahinko ja se, että vahinko on seurausta asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen vastaisesta toiminnasta. – 3 000 vahinkohakemusesta vain 11 koski hallinnon vastuita. Niiden osuus on noin 75 prosenttia. – Korvauksen vaatijan on aina osoitettava, että asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä on rikottu. 17 Lahtelainen Riitta Keränen (oikealla) on tuore taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja. Toiseksi yleisin on liukastumisvahinko. Lahtelaisen rivitaloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Riitta Keränen käy mielellään kuuntelemassa taloyhtiöiden asioihin liittyviä luentoja. Illan toisena asiantuntijaluennoitsijana Anttilan lisäksi oli Howden Finlandin vakuutuksista kertonut Antero Miikki. Usein se koski vielä remontin tehneen yrityksen kaatumista konkurssiin
Vahingon täytyy olla myös ennakoitavissa. Syy-yhteyden olemassaoloa arvioitaessa joudutaan yleensä kysymään, olisiko vahinkoa aiheutunut, jos vahingon syyksi epäilyä tapahtumaa ei olisi sattunut. Hallitus vastaa myös siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty. Hallituksen jäsen vastaa toimikautensa aikana tehdyistä ja toimeenpannuista päätöksistä. Hallitus toimi aktiivisesti remontissa, mutta ei kutsunut yhtiökokousta päättämään lisärahoituksesta urakan aikana, kun kävi ilmi, että kulut tulevat ylittymään. Hallituksen jäsen voi myös pyrkiä estämään omaa vastuutaan ilmoittamalla eriävän mielipiteensä hallituksen kokouksessa, jos hän huomaa, että hallitus on tekemässä lain tai yhtiöjärjestyksen vastaista päätöstä. Tapauksessa ei siis ollut syy-yhteyttä, koska vahinko ei ollut ennakoitavissa. – Vahingonaiheuttaja vastaa niistä euromääräisistä vahingoista, jotka ovat seurausta hänen tahallisesta tai huolimattomasta teostaan tai laiminlyönnistään. B oli osallistunut suunnitteluun ja ollut usein paikalla työmiehen ominaisuudessa. Vastaavanlaisessa tapauksesSuomen Kiinteistöliiton vanhempi lakimies Minna Anttila avasi yleisölle taloyhtiöiden vahinkokorvausvastuita. Tapauksessa hallitus ylitti toimivaltansa. Esisopimus purkaantui, koska yhtiön suostumusta saunan rakentamiseen ei saatu määräaikaan mennessä. Pelkkä mielipaha tai vahinkoriskin kasvaminen ei oikeuta vahingonkorvaukseen. Kiinteistöliitto on koonnut esimerkkitapauksia erilaisista korvausvastuista. Millaiset ovat hallituksen tehtäviin liittyvät vastuut. Ehtojen mukaan esisopimus purkautuisi, ellei myyjä saisi saunalle yhtiön suostumusta määräaikaan mennessä. Remontin edetessä hallitus päätti myös asfaltoida pihaa, jolloin kulut nousivat 40 000 euroon. (KKO 1997:3) Taloyhtiön korvausvastuu Osakas ilmoitti yhtiölle huoneiston savuvaurioista, jotka olivat seurausta rakenteellisesta viasta. Miten vahingonkorvausvastuulta voi välttyä. Hallituksen puheenjohtaja A oli toiminut piharemontin yhteydessä jäsen B:tä aktiivisemmin. Syy-yhteys katkeaa, jos seurausta ei olisi voinutkaan tietää. Wanhan Walimon luentotila Lahdessa oli viimeistä paikkaa myöten täynnä Kiinteistöliiton asiantuntijaillassa. (Helsingin hovioikeus 21.8.1996 nro 4167) Huolellisuusarviointi Yhtiökokouksessa päätettiin jätekatoksen rakentamisesta ja sen rahoittamisesta 20 000 euron lainalla. Yli kahden kuukauden kuluttua ilmoituksesta yhtiö ryhtyi selvitysja korjaustoimenpiteisiin, jotka kestivät kaksi kuukautta. A:n menettelyyn verrattuna B:n toimia pidettiin kuitenkin lähinnä huolimattomuutena. Tuomioistuin totesi, ettei yhtiö ollut kohtuullisessa ajassa käsitellyt osakkaan muutostyöasiaa, mutta päätti, että yhtiö ei ollut korvausvelvollinen osakkeenomistajalle esisopimuksessa sovitun kauppahinnan saamatta jäämisestä, koska yhtiö ei ollut tietoinen sopimuksesta. Hallitus oli korvausvastuullinen yhtiölle aiheutuneesta vahingosta. Isännöitsijän toistuvat virheet, huoneiston savuvahingot... Tämä tarkoittaa esimerkiksi asiantuntevien ammattilaisten käyttämistä korjaustöitä teetettäessä tai valvottaessa. Jos vahinko olisi joka tapauksessa aiheutunut, syy-yhteyttä ei lähtökohtaisesti ole. Soili Kaivosoja. Esimerkissä osakas oli suunnitellut rakentavansa saunan huoneistoonsa ja solminut osakkeiden myynnistä esisopimuksen. Mistä vastataan ja miten välttyä Mistä vahingoista vahingonaiheuttaja vastaa. Eroaminen hallituksesta ei poista vastuuta jo tehtyjen päätösten osalta. Osakas vaati korvausta muun muassa muualla asumisesta, koska katsoo, että haitta olisi ollut korjattavissa jo siihen mennessä, kun yhtiö vasta aloitti selvitysja korjaustyöt. aiheuttaja on toiminut tahallisesti tai huolimattomasti. Eriävä mielipide täytyy tällöin kirjata kokouspöytäkirjaan. – Hallituksen tehtävänä on asunto-osakeyhtiölain (7 luvun 2 §) mukaan huolehtia yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. – Korvausvastuulta voi välttyä toimimalla huolellisesti. Hovioikeus päätti, että yhtiö joutui korvaamaan muualla asumisesta aiheutuneita kuluja sekä lääkärissäkäyntikulut. B ei ollut vastustanut A:n tekemiä esityksiä tai vaatinut piharemontin laajennuksen viemistä yhtiökokouksen käsiteltäväksi. 18 Isännöitsijä oli useana vuonna jättänyt korjaamatta kirjanpidon ja tilinpäätösten virheellisyydet, vaikka tilintarkastaja oli niistä useasti huomauttanut. Hallituksen olisi tullut noudattaa yhtiökokouksen päättämää suunnitelmaa ja budjettia
Näin ollen osakas ei ollut huolenpitovelvollisuuden laiminlyönnin perusteella vastuussa vuokralaisen aiheuttamasta vahingosta. (KKO 2016:33) Esimerkkitapaukset Suomen Kiinteistöliitto. (Vastaavanlainen tapaus Rovaniemen hovioikeus 28.6.2013 nro 587) Isännöitsijän korvausvastuu Isännöitsijä oli useana vuonna jättänyt korjaamatta kirjanpidon ja tilinpäätösten virheellisyydet, vaikka tilintarkastaja oli niistä useasti huomauttanut. Tilaa ilmainen Kattokatselmus, se säästää aikaa ja rahaa. Remontissa ei noudatettu remontin tekoajankohdan rakentamismääräyksiä ja huoneisto oli vaurioitunut. Korkein oikeus katsoi, ettei osakkaalla ole yhtiöön nähden velvollisuutta huolehtia vakuutusturvasta siltä varalta, että yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat rakennuksen osat vahingoittuvat. Korkein oikeus katsoi, ettei osakkeenomistaja ollut toiminut huolimattomasti, kun ei ollut vaatinut vuokralaiselta kotivakuutusta.. Isännöitsijä oli velvollinen korvaamaan kustannukset, jotka syntyivät virheiden korjaamisesta. (Kouvolan hovioikeus 13.1. 100 % taloyhtiöasiakkaista suosittelee! Meidän katon alla on hyvä olla. Korkein oikeus katsoi, ettei osakkeenomistaja ollut toiminut huolimattomasti, kun ei ollut vaatinut vuokralaiselta kotivakuutusta. Vuokranantaja ei ollut edellyttänyt vuokralaiseltaan kotivakuutusta. Korkein oikeus katsoi, ettei osakas voinut vaikuttaa vuokralaisensa menettelyyn, josta vahinko oli aiheutunut, eikä olisi kyennyt sitä estämään. Vaurio kuului taloyhtiön korjausvastuulle. PAIKALLISET POJAT! sa hovioikeus katsoi molempien osapuolien aiheuttaneen yhtiölle vahinkoa toimimalla huolellisuusvelvoitteensa vastaisesti. Osakkeenomistaja ei ollut velvollinen korvaamaan yhtiölle aiheutunutta vahinkoa. Hovioikeus päätti, että osakas oli vastuussa yhtiölle huolimattomasti tehdyn remontin seurauksena aiheutuneesta vahingosta, koska oli toiminut huolimattomasti ja oli huolimattomuudellaan aiheuttanut yhtiölle vahinkoa. Nyt entistäkin kattavampi palvelu: Vesivek ja Hämeen Laaturemontti yhdistyivät. Vuokralaiselle tuomittiin vahingonkorvausvastuu. 19 25 000 toteutettua kattoremonttia 100 % aikataulussa taloyhtiöiden remonteissa 1 sopimus, tekijä, työkierros ja lasku + kestävimmät kattovarusteet vesivek.fi Soita heti 019 211 3800 Tiedätkö, missä kunnossa taloyhtiösi katto on. A 80 prosenttia, B 20 prosenttia. Hallituksen jäsenten katsottiin olevan velvollisia korvaamaan yhtiölle menettelystään aiheutuneen vahingon. 2010 nro 25) Vuokralaisen vastuu yhtiölle Osakkeenomistajan vuokralainen aiheutti vesivahingon, joka oli aiheutunut vuokralaisen maattua suihkussa lattiakaivon päällä suihkun ollessa päällä. Näin ollen osakkaalla ei ole velvollisuutta myöskään edellyttää vuokralaiseltaan kotivakuutusta. Hovioikeuden päätöksen mukaan asunto-osakeyhtiön oli perusteltua turvautua ulkopuolisiin asiantuntijoihin, jotta epäselvyydet saatiin korjattua. Korkein oikeus otti kantaa myös kotivakuutusta koskevaan asiaan. Rakenteissa oli kosteuden lisäksi myös vettä ja rakenteet olivat kosteuden vuoksi monin paikoin vaurioituneet niin, että ne piti poistaa kokonaan ja korvata uusilla. Virheet olivat olleet vakavia ja yhtiölle oli aiheutunut kustannuksia niiden korjaamisesta. Vuokralaisen osalta korkein oikeus ei myöntänyt valituslupaa vaan hovioikeuden tuomio jäi voimaan. (Helsingin hovioikeus 28.2.2012 nro 564) Osakkaan vahingonkorvausvastuu Osakas oli tehnyt huoneiston remontin, josta hän ei ollut ilmoittanut yhtiölle
Uusiutuvien polttoaineiden osuutta kasvatetaan myös Långmossebergenin kolmannella jätepolttokattilalla. Martinlaakson viimeiselle kivihiilikattilalle jätetään jäähyväiset mahdollisesti jo 2025. V antaan Energia on osa suomalaista energiakäännettä. 20 Vantaan sähkön ja lämmön yhteistuotanto hiilettömäksi Raskasöljystä hiilettömyyteen Vantaan Energialle valmistuu pian biovoimala MarBio Martinlaaksoon. Yhtiö suhtautuu ilmastonmuutoksen torjumiseen kunnianhimoisesti ja vähentää kasvihuonepäästöjä askel askeleelta.