Kiinteistö Kiinteistö Nro 5/2021 Nro 5/2021 || 7,50 7,50 & & energia energia Milloin on syytä uusia taloyhtiön valaistus. Pohjanmaa Suomen Pohjanmaa Suomen energiamaakunta energiamaakunta Kemikaaliton vedenkäsittely Kemikaaliton vedenkäsittely voi pidentää putkien voi pidentää putkien käyttöikää 20 vuodella käyttöikää 20 vuodella Taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Tarja Teräväinen: Uskomaton rahamylly Uskomaton rahamylly laskuttaa taloyhtiöitä laskuttaa taloyhtiöitä Putkirikko opetti varautumaan yllätyksiin
Puhdasta ilmaa ekologisesti energiaa säästäen Air Termico Ekologinen tuloilman esilämmitys säästää energiaa Koneelliseen ja painovoimaiseen poistojärjestelmään | +358 10 4215 700 Ekologista lämmöntalteenottoa ilma on TALVI
ja 29.9. tai 2.12.2021 HELPE Yrityksen suojelupäällikön ja -henkilöstön peruskurssi 7.10.2021 Kiinteistönhoidon osaamiskartoitus Isännöinnin osaamiskartoitus Testit selvittävät kiinteistöpalvelualalla toimivan osaamisen. Työnantaja saa selvityksen henkilöstön osaamisen tasosta ja mahdollisista kehitystarpeista. tai 3.12.2021 Vesityökorttikoulutus ja osaamistesti, allasvesi 22.9. ja 24.11.2021 Uima-allasja märkätilojen hygieniaosaamiskoulutus ja -testi 30.9.2021 Vesityökorttikoulutus ja osaamistesti, talousvesi 6.10. Taitotalo kouluttaa ROHKEITA TYÖELÄMÄN OSAAJIA! TAITOTALO = AEL + AMIEDU asiakaspalvelu 010 80 80 90, asiakaspalvelu@taitotalo.fi Strömberginkuja 3, 00380 Helsinki • taitotalo.fi TUTUSTU SYKSYN UUTUUSKOULUTUKSIIN! TaitavaKiinteistö, ilmanvaihtojärjestelmän ylläpito 15.9.2021 TaitavaKiinteistö, lämmitysjärjestelmän ylläpito 28.9.2021 TaitavaKiinteistö, vesija viemärijärjestelmän ylläpito 12.10.2021 Kiinteistöautomaation perusteet ja käyttö -verkko-opiskelupaketti tulossa syksyllä 2021 ISÄNNÖINNIN TUTKINNOT Isännöinnin ammattitutkinto aloitus 7.10.2021 haku päättyy 20.9.2021 Isännöinnin erikoisammattitutkinto aloitus 21.1.2022 Isännöinnin ammattitutkinto teknisille isännöitsijöille aloitus 24.1.2022 PUHTAUS JA KIINTEISTÖPALVELUALAN TUTKINTOIHIN ON JATKUVA HAKU Kiinteistönhoitaja, kodinhuoltaja tai toimitilahuoltaja puhtausja kiinteistöpalvelualan perustutkinto Kiinteistönhoitaja, tekninen kiinteistönhoitaja, toimitilahuoltaja, kodinhuoltaja tai laitoshuoltaja puhtausja kiinteistöpalvelualan ammattitutkinto Lähiesimiestyön ammattitutkinto puhtausja kiinteistöpalvelualalle Puhtausja kiinteistöpalvelualan erikoisammattitutkinto VERKKOKOULUTUKSET Ylläpitosiivouspalvelut tai kotisiivouspalvelut -tutkinnon osa verkko-opintoina Puhtaanapito poikkeustilanteessa, yrityskohtainen webinaari KURSSEJA SuLVI: Perustietoa LVI-automaatiojärjestelmistä 6.10.2021 Helsinki WCja hanaopisto -koulutus 30.9.2021 Isännöinnin LVI-tekninen tehopäivä 29.9.2021 Kasvinsuojelukoulutus ja -tutkinto 16.3.2022 Taloyhtiön tilojen puhtaanapito -koulutus 22. tai 16.11.2021 HELPE Sprinklerilaitteistonhoitajan koulutus 5.10. Toteutetaan yrityskohtaisina koulutuksina. tai 17. Taitotalo toteuttaa esimiesvalmennusta sekä yrityskohtaista koulutusta useista eri kiinteistöpalveluja isännöintialan aiheista – kysy lisää kiinteistoala@taitotalo.?.. tai 24.11.2021 HELPE Paloilmoittimenhoitajan koulutus 23.9. tai 30.11.2021 HELPE Väestönsuojanhoitajan koulutus 30.9
Asuntoja valmistui vuoden aikana 7280, mikä lähentelee 1960-luvun alun lähiörakentamisen ennätysvuosia. Yhdessä isännöitsijä ja hallitus varmistavat hyvän kiinteistönhoidon. Sivu 32 Talotekniikan modernisointi voi siirtää remonttitarvetta – Älykkäät talotekniikan ratkaisut mahdollistavat sen, ettei isoja saneerauksia tulevaisuudessa tarvita. Pohjamaata voikin kutsua Suomen energiamaakunnaksi ja Vaasaa on Pohjolan energiapääkaupungiksi. Hyvä isännöitsijä pystyy myös pitämään useita asioita samanaikaisesti käynnissä. 36 Laakson sairaalaan Helsinkiin on suunnitteilla ainutlaatuinen lämpökenttä. Lainaa saisi alustavan muistion mukaan vain 450 prosenttia bruttovuosituloista. Koko alueen uudistuminen vie arviolta 25 vuotta. Tällä tavalla toteutettuna kiinteistön korjausvelka pienenee, kertoo Enerzin toimitusjohtaja Rene Zidbeck. 28 Tiensä päähän tullut ulkovalaistus kannattaa uusia toimivuuden, kauneuden ja erityisesti energiansäästön takia. Vihtiläisessä rivitaloyhtiössä paljastui mittava putkirikko viime joulukuussa, tapahtuma opetti taloyhtiön hallitukselle monia asioita. Sen voisi ajatella myös hallituksen ja isännöitsijän yhteistyötekijänä. 42 Pohjanmaalla kehitetään uusia, innovatiivisia energiaratkaisuita. Isännöitsijä ei voi olla arka, joskus on pakko tehdä myös päätöksiä. 66 Ilmalämpöpumput on yleensä mielletty pientalojen ratkaisuksi, vaikka ne soveltuvat mainiosti myös suurten kiinteistöjen lämmitykseen. Asumiseen valmistui yhteensä 549 209 kerrosneliömetriä eli noin 60 prosenttia enemmän kuin edeltävänä viisivuotiskautena keskimäärin.. 4 P uhuvat päät S isältö 5 / 2021 10 Hyvä isännöitsijä osaa ammatilliset asiat, mutta hallitsee myös ihmissekä asiakasuhteet. 46 Turkuun rakennetaan mielenkiintoista, lähes 5 000-neliön toimistosekä tuotantorakennusta puusta. Digitaalisuus tuo talotekniikkaan säästöjä ja toimintavarmuutta. Se rajoittaisi kotitalouksien mahdollisuuksia saada asuntolainaa. Hallitus määrittää, mitä halutaan ja millä tasolla. Tämä näkyy siinä, että isot isännöintiyritykset ovat alkaneet erilaisilla lisämaksullisilla palveluilla rahastamaan taloyhtiöitä. Sivu 12 Isännöinti muuttunut bisnekseksi – Isännöinti on yhä tiukemmin muuttunut bisnekseksi. Aiemmin monet näistä lisämaksullisista palveluista kuuluivat taloyhtiön ja isännöintiyrityksen väliseen perusveloitukseen, sanoo espoolaisen taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Tarja Teräväinen. 24 Digitaalisuus yleistyy talotekniikassa vähitellen. 16 Taloyhtiöissä on hyvä varautua myös yllättäviin tilanteisiin. Rakentamisen määrä jälleen ennätyslukemissa Helsingissä Asuinrakentaminen on jatkunut Helsingissä ennätysmäisen vilkkaana huolimatta maailmanlaajuisesta koronapandemiasta. Teknisen saneerauksen aikana tehtävä järjestelmäuudistus on järkevä investointi tulevaisuuteen. Uusien säädöksien valmistelussa tulisi kapean makrovakausnäkökulman lisäksi ottaa huomioon vaikutukset kansantalouteen, työmarkkinoihin, varallisuuden kertymiseen, ja asumisen eri hallintamuotojen mahdollisuuksiin saada rahoitusta, toteaa Kiinteistöliiton toimitusjohtaja Harri Hiltunen. Strategia luo taloyhtiön suuntaviivat – Strategian merkitystä ei voi liikaa korostaa. 54 Vesiputkistojen käyttöikää voidaan parantaa jopa 20 vuodelle kemikaalittomalla vedenkäsittelyllä. Sivu 20 Isännöitsijän kyettävä tekemään päätöksiä – Kiinteistönhoito on tiimityötä. Sivu 6 Enimmäisvelkasuhde vaikeuttaisi asunnon ostamista Asunto-osakeyhtiöitä edustava Kiinteistöliitto ja yksityisiä pienvuokranantajia edustava Suomen Vuokranantajat ovat huolissaan valtionvarainministeriön enimmäisvelkasuhdehankkeesta. Päätösten tekeminen voi vaatia uskallusta ja rohkeutta, luonnehtii työtään maalaisisännöitsijäksi itseään kutsuva karkkilalainen isännöitsijäyrittäjä Vesa Ryyppö. Suurin osa valmistuneista asunnoista rakentui uustuotantona ja laajennuksina, ja käyttötarkoituksen muutoksena asuntoja syntyi 381. Suomessa on paljon 1990-luvulla tehtyjä rakennuksia, jotka kaipaavat päivitystä. Tuotantohallin kaikki kantavat rakenteet on suunniteltu puurakenteisiksi ja sen julkisivun verhoilu on Siperian lehtikuusta. Koko taloyhtiön johdossa olennaisin tekijä on mielestäni se, että hallituksen ja isännöitsijän yhteistyö pelittää, toteaa vaikuttamisja tutkimusjohtaja Tuomas Viljamaa Isännöintiliitosta. 58 Pesukoneiden ja pyykkitornien yleistymisen myötä vaatehuollon painopiste on siirtynyt yhteisistä tiloista huoneistojen kylpyhuoneisiin. Sairaalan rakennusten lämmittämisessä on tarkoitus hyödyntää geotermista lämpöä poraamalla tontille kymmenen kappaletta keskisyvää lämpökaivoa, yhteensä noin kahden kilometrin verran. Puolet koko asuntotuotannosta valmistui kuitenkin täydennysrakentamiskohteina eri puolille kaupunkia. Eniten asuntoja valmistui Jätkäsaareen (903 asuntoa), Kalasatamaan (877 asuntoa) ja Pasilaan (527 asuntoa). 48 Kuopiossa Itkonniemen vanha tehdasalue muuttuu 3 500 uuden asunnon asuinalueeksi. – Onkohan uutta rajoitusta harkittu riittävän tarkkaan. Asunto on perinteisesti ollut vakaa ja turvallinen vaurastumisen muoto. Uusi velkasuhde vaikeuttaisi kotitalouksien, erityisesti nuorten, uran alkuvaiheessa olevien asunnon hankintaa. Vedenkäsittelylaitteen perusajatuksena pudottaa kalkkisaostumien aiheuttamat vesikalusteja toimilaitehäiriöt haitat mahdollisimman pieniksi sekä lisätä putkistojen ikää sen ansiosta että vanhatkin saostumat poistuvat vähitellen putkistoista. Talon rakenteiden kannalta muutos ei ole ollut edullinen, sillä yleensä ilmanvaihtoa ei ole mitoitettu tähän. Strategia antaa selkeät suuntaviivat myös isännöinnille toimia
09-413 97 330 juha.ahola@karprint.. Kuva: Eero Wihuri. Yhdistyminen mahdollistaa yhtiön voimakkaan kasvattamisen sekä avaa uusia mahdollisuuksia kehittää alan toimintaa. Talousja rahoituskyselyn perusteella vuosien 2010-2014 yhtiöissä velkaa oli keskimäärin noin 240 €/m 2 , ja 2015-2019 noin 685 €/m 2 . Vastauksia tuli kaikkiaan 650, suurelta osalta taloyhtiöiden hallituksen jäsenten keskuudesta. Muutoksia on tullut esimerkiksi energiatehokkuuteen ja talotekniikkaan. 09-413 97 300 Tilaushinnat: Määräaikainen 72 €/v (8 nroa) Kestotilaus 65 €/v Painopaikka: Karprint Oy Aikakausmedia ry:n jäsen. Tuotevalintoja tehdessä on tutkittu työmaan ja rakennuksen ympäristövaikutuksia huomioimalla niiden mahdollinen ympäristörasitus. Projektinjohtomallilla toteutettavan uudishankkeen rakentaminen alkaa elo-syyskuussa ja sen on arvioitu valmistuvan vuoden 2023 alussa. Julkisivuyhdistyksen ja Kiinteistöalan hallitusammattilaiset AKHA Ry:n järjestämään kilpailuun ehdotuksia voi tehdä 27.8.2021 saakka. Kilpailuun voivat osallistua asunto-osakeyhtiöt ja pääosin asuinkäytössä olevat kiinteistöosakeyhtiöt, joissa on toteutettu onnistunut ja laadukas julkisivuremontti. Toimituspäällikkö: Eero Wihuri, puh. Kannen kuva: Espoolaisen taloyhtiön puheenjohtaja Tarja Teräväinen kaipaa muutoksia isännöintiin. ISSN 2489-3323 (painettu) ISSN 2489-8600 (verkkojulkaisu) P ääkirjoitus Kiinteistö ja energia V uosikymmenen kuluessa on rakennettu paljon, erityisesti kerrostaloja. Valmistumisvuodesta 2015 uudempaan päin velattomien määrä oli huomattavasti pienempi, ja varsin isoja velkamääriä yhtiöissä oli laajalti. Kaksi uutta toimistotaloa rakennetaan olemassa olevan pysäköintihallin päälle. Kyselyn perusteella sijoittajaosakkaiden osuus kasvoi merkittävästi 2010-luvun loppuvuosina. Uutta on myös se, että taloyhtiöiden rakennusaikainen kokonaisvelka on takavuosia merkittivästi suurempi. Pilottihankkeiden mukaan uuden louhintatavan ansiosta keskimääräinen kokonaisinvestoinnin vähennys on 27 prosenttia. Mediamyynti: Kari Ylönen, puh. 5 Kustantaja: Karprint Oy, 03150 Huhmari Päätoimittaja: Juha Ahola, puh. Vastanneiden taloyhtiöissä valmistumisvuoden 2015 ja sitä uudemmissa kerrostaloyhtiöissä keskimäärin runsaat 40 prosenttia huoneistoista oli vuokrakäytössä. Ratkaisua on kehitetty yli 20 vuoden ajan hyödyntäen tuloksia yli 200 toteutetusta projektista. Kestävä ratkaisu litiumin louhintaan Schneider Electric ja Wärtsilä ovat kehittäneet maailman ensimmäisen kestävän ratkaisun litiumin louhintaan. Ratkaisu hyödyntää mikroverkkoja, lämmöntuotantoa, energian varastointia ja uusiutuvia energialähteitä. Ilmalanrinteessä jo ennestään sijaitsevat kolme toimistotaloa tulevat olemaan käytössä koko rakentamisen ajan. Hankkeen kokonaisarvo on noin 30 miljoonaa euroa ja rakennusten kokonaislaajuus on yhteensä noin 15 000 bruttoneliötä. Tavoitteena on optimoida energian tehokas toimitus ja käyttö. Tavoitteena on tarjota kaivosteollisuudelle kustannustehokas energiaratkaisu, jolla on mahdollisimman pieni ympäristövaikutus. Uudet taloyhtiöt poikkeavat vanhemmista taloyhtiöistä, rakenteet ja käyttöominaisuudet sekä hallintoja taloustarpeet ovat toisenlaisia kuin ennen. Palkittavat julkistetaan 6.7.10.2021 pidettävän Kiinteistö 2021 -messutapahtuman yhteydessä Helsingin Messukeskuksessa. Hankkeelle haetaan Gold-tasoista LEED-luokitusta, minkä vuoksi ympäristönäkökulmia tullaan tarkastelemaan tavallista enemmän. Rakentaminen on painottunut vahvasti suurimpiin, väkimäärältään kasvaviin kaupunkeihin. Uusissa taloyhtiöissä on usein paljon vuokrauskäyttöön hankittuja osakehuoneistoja. Arviot ovat kyselyn vastauksien pohjilta laskettuja keskiarvolukemia, jossa hyödynnettiin vastausluokkien keskiarvoja. Hiilidioksidipäästöjen vähennys on jopa 20 prosenttia tai 18 500 tonnia vuodessa kaivosta kohti. Lisäksi omistajiin lukeutuvat yhtiöiden avainhenkilöt ja aiemmat omistajat. Constin urakkaan sisältyy päätoteuttajan ja työmaan johtovelvollisuuksien lisäksi rakennuskohteen toteutussuunnittelun ohjaus tietomallintamalla. Avara Isännöinnin ja Provia Isännöinnin omistus on järjestetty yhteisen emoyhtiön alle ja kokonaisuuden enemmistöomistaja on pääomasijoittaja Intera Partners. Puhelinpalvelu ma-pe klo 9.00-11.30 puh. Tilaajapalvelu: tilaukset@karprint.. Julkisivuremonttikilpailu käynnissä Onnistuneen julkisivuremontin tehneet taloyhtiöt voivat vielä osallistua perinteiseen Julkisivuremonttikilpailuun. Helsinkiin ympäristöä huomioivia toimitaloja Constin rakentaa Helsingin Ilmalanrinteeseen kaksi uutta toimistotaloa. Hankkeen tilaaja on KOy Ilmalanrinne 1 ja rakennuttamisesta vastaa Sweco PM. 09-413 97 395 kari.ylonen@karprint.. 09-413 97 357 eero.wihuri@karprint.. Kyselyn tuloksia hyödynnetään liiton jäsenpalveluiden kehittämisessä. Uusissa kerrostaloissa on ollut viime vuosina paljon sijoittajaosakkaita. 09-413 97 397 katja.juvankoski@karprint.. Kilpailu toteutetaan yhteistyössä Suomen Messukeskuksen kanssa. Velka-asteet ovat vuosien 2010-2014 yhtiöissä jo ehtineet laskea siten, että miltei 30 prosenttia vastaajista ilmoitti yhtiönsä olevan velaton. Kiinteistöliitto hyödynsi huhtikuussa toteutetun kyselyn tuloksia uusista taloyhtiöistä. On rakennettu entistä tiiviimmin sekä Suomen oloissa varsin korkeaa rakennuskantaa. Katja Juvankoski, puh. Ikäluokassa 2010-2014 osuus oli tätä pienempi, keskimäärin noin kolmasosa. Kiinteistöliitto toteutti valmistumisvuosien 20102021 taloyhtiöihin suunnatun kyselyn viime toukokuussa. Yhtiöstä tulee yrityskaupan myötä yksi Suomen suurimmista isännöintialan toimijoista. Uusissa taloyhtiöissä velkaa lähes kolminkertaisesti Avara Isännöinti ja Provia Isännöinti yhdistyvät Isännöintialalla on tapahtunut merkittävä yritysjärjestely, kun Avara Isännöinti Oy ja Provia Isännöinti Oy yhdistävät voimansa. Kilpailussa kiinnitetään huomiota arkkitehtuurin ja teknisten ratkaisujen lisäksi hankkeen kokonaisuuteen – päätöksentekoprosessiin, hankeja toteutussuunnitteluun, kustannusten hallittavuuteen, aikataulussa pysymiseen, asukastiedottamiseen ja urakanaikaiseen viestintään sekä energiansäästötavoitteiden huomioimiseen
Taloyhtiölle voidaan kirjoittaa mitä uskomattomampia laskuja, ja isännöitsijä maksaa laskun, jos rahaliikennettä ei valvota tiukasti. – Isännöitsijä joutuu omassa työpaikassaan vaikeuksiin, jos hän ryhtyy kyseenalaistamaan yrityksen huoltopuolen laskuja. Laskut hyväksyttäviksi Tarja Teräväinen neuvoo ja kannustaa taloyhtiöiden hallituksia ottamaan laskujen hyväksymisen omaan valvontaan. Lisäksi kiinteistöyritykset voivat tarjota muun muassa siivouspalveluita. 6 Taloyhtiön puheenjohtaja neuvoo hallituksia vahtimaan laskuja tarkasti ”Uskomaton rahamylly laskuttaa taloyhtiöitä” Isännöinnistä on tullut bisnestä, jonka vuoksi taloyhtiöitä rahastetaan erilaisilla lisämaksullisiksi muutetuilla palveluilla. Isännöitsijät katsovat nyt isoksi kasvaneiden kiinteistöalan yritysten etuja. Jääviysongelma on todella suuri tilanteessa, jossa taloyhtiön hallitus on valtuuttanut isännöitsijän hyväksymään laskut. – Tuossa tilaisuudessa meille taloyhtiöiden hallitusten jäsenille kerrottiin, että erilaisten lisämaksullisten palveluiden määrä isännöinnissä tulee lisääntymään. Miten isännöitsijä voi toimia objektiivisesti taloyhtiön etujen ajajana, jos isännöinti ja huoltopalvelut tulevat samasta yrityksestä. Hämmästyn viikoittain, millaisia virheitä ja laiminlyöntejä isännöinnissä tapahtuu. Teräväinen kertoo muutama vuosi sitten olleensa eräässä Kiinteistöliiton koulutustilaisuudessa. mahdollisimman korkean liikevoiton. Hänen haluaa isännöintialalle muutosta niin, että toiminnassa huomioidaan paremmin taloyhtiöiden osakkaiden etu. – Kokemukset kertovat valitettavasti siitä, etteivät isännöitsijät enää katso taloyhtiöiden ja niiden osakkaiden etuja. Yhä useammin on tilanne, jossa sama yritys tarjoaa sekä isännöintiä että erilaisia huoltopalveluita. Jo silloin yritin herättää keskustelua, onko tämä oikea kehityssuunta. Jos raha lähtenyt jo tililtä on myöhäistä puuttua.. Tähän on törmännyt espoolaisen taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Tarja Teräväinen. – Kiinteistöalan yrityksiä on kauppojen myötä liitetty yhteen. Hänen havaintojensa mukaan viitisentoista vuotta sitten näkyivät ensimmäiset merkit isännöinnin muutoksista. Perusongelmaksi Tarja Teräväinen näkee isännöintialan yritysten muuttumisen ja kasvun. Teräväinen huomauttaa kiinteistöalan yritysten suuntaavan entistä enemmän ykköstavoiteeksi Espoolaisen taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Tarja Teräväinen perää muutosta. – Nyt olen ollut kolmen vuoden ajan taloyhtiömme hallituksen puheenjohtaja. – Isännöinti on yhä tiukemmin muuttunut bisnekseksi. Isännöitsijä hyväksyy käytännössä sen yrityksen laskuja, jossa itse työskentelee. – Tästä seuraa jääviysongelmia. – Miten taloyhtiöiden hoitoon pesiytyneet huonot toimintatavat ja epämääräinen laskutuskulttuuri saadaan muutettua, hän kysyy. Annettiin kuva, että asialle ei voi mitään, se tulee vain hyväksyä. Jääviysongelma syntynyt Noin 20 vuotta sitten Tarja Teräväinen kuului ensimmäisen kerran taloyhtiön hallitukseen. Teksti ja kuvat: Eero Wihuri V iikoittaista hämmästymistä virheiden ja laiminlyöntien vuoksi. Aiemmin monet näistä lisämaksullisista palveluista kuuluivat taloyhtiön ja isännöintiyrityksen väliseen perusveloitukseen, hän jatkaa. – Noin 10 000 euroa säästimme meidän taloyhtiössämme puolessa vuodessa, kun ryhdyimme edellyttämään jokaisen laskun tulemista ensin hyväksyttäväksi hallituksen puheenjohtajalle. Tämä näkyy siinä, että isot isännöintiyritykset ovat alkaneet erilaisilla lisämaksullisilla palveluilla rahastamaan taloyhtiöitä. Tätä mieltä on espoolaisen taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Tarja Teräväinen. – Asuin välillä kuusi vuotta Ruotsissa, ja kun palasin Suomeen, havaitsin isännöinnin muuttuneen täysin villiksi
7
Parhaillaan oikeusministeriössä pohditaan, ryhdytäänkö asunto-osakeyhtiölakia uudistamaan. Sopimuksin taloyhtiöiden hallitukset voivat edellyttää esimerkiksi avoimempaa laskutusta ja avoimempaa tiedottamista. Ja miten isännöintiyrityksiä voitaisiin sanktioida laiminlyönneistä, kysyy Tarja Teräväinen. – Taloyhtiöiden osakkaiden tärkeimmät valinnat ovat hallituksen valinta ja isännöitsijän valinta. Pitää luoda pelisäännöt, kuka isännöitsijöiden ja huoltoyhtiöiden toimintaa valvoo. – Kiinteistöliiton päättävissä elimissä pitäisi olla vain taloyhtiöiden edustajia sekä epäterveet kytkökset isännöintialaan tulis kitkeä, tällöin liitto ihan oikeasti ajaisi taloyhtiöiden etuja. KKV:n mukaan yritykset ja Isännöintiliitto sopivat vuosina 2014–2017 keskenään isännöintipalvelujen hinnoista ja pyrkivät korottamaan valtakunnallisesti isännöintitoimialan hintatasoa. Uusi asunto-osakeyhtiölaki on yleisen käsityksen mukaan parantanut niin yhtiön, osakkaan kuin asunnon ostajankin oikeusturvaa. Teräväisen mukaan taloyhtiöiden edunvalvoja Kiinteistöliitto ei riittävästi aja taloyhtiöiden etua, koska sen päättävissä elimissä isännöitsijöillä on liian suuri vaikutusvalta. – Arviomuistio lain uudistamisesta on tehty, mutta päätöksiä ei ole vielä tehty. – Kartelliepäillyksen julkitulo kertoi siitä, että olen huomioinut ja epäillyt oikeita asioita. Teräväisen edustaman taloyhtiön sekä yhdeksän muun taloyhtiön näkemyksen mukaan Kiinteistöliiton alueyhdistysten hallituksista pitäisi ensimmäiseksi karsia kaikki isännöintialalla toimivat pois. Hän painottaa taloyhtiöiden hallitusten voivan jo nyt edellyttää sopimuksilla erilaisia toimia isännöitsijöiltä ja huoltoyhtiöiltä. – Taloyhtiössämme asuva vanhus oli siinä tilanteessa, että hän tarvitsi ambulanssikyydin sairaalaan. – Kiinteistöalan yritykset eivät ole tottuneet heidän toimiensa kyseenalaistamiseen. Kartelliepäily sai toimimaan Tarja Teräväinen sai vahvistuksen näkemyksilleen viime talvena, kun Kilpailuja kuluttajavirasto KKV toi julki isännöintialan kartelliepäillyt. Uskomaton rahamylly laskuttaa taloyhtiöitä koko ajan. – Laskujen hyväksyttäminen hallituksissa on taloyhtiöiden ainoa tapa kontrolloida rahaliikennettä. KKV esittää, että markkinaoikeus määrää yhteensä noin 22 miljoonan euron seuraamusmaksut kuudelle isännöintialan yritykselle sekä Suomen Isännöintiliitto ry:lle. – Toinen kuvaava esimerkki on tapaus, jossa asukas pyysi huoltoyhtiötä vaihtamaan wc-pytyn kannen. Olemme tuoneet ilmi isännöintialan ongelmia sekä tehneet jäsenaloitteen kuinka ongelmaa tulisi lähteä ratkaisemaan. – Minä ja yhdeksän muun taloyhtiön edustajaa olemme kirjelmöineet Kiinteistöliitolle. Lasku oven avaamisesta oli 400 euroa. Huoltoyhtiö tuli avaamaan ambulanssin työntekijöille oven keskellä sunnuntaipäivää. Heinäkuussa 2010 voimaan tulleessa laissa määritetään aiempaa selvemmin yhteisen päätöksenteon ja osakkeenomistajan itsemääräämisoikeuden sekä yhtiön ja osakkeenomistajan vastuun rajat. Arviolta vuodenvaihteen tienoilla päätetään, ryhdytäänkö asunto-osakeyhtiölakia uudistamaan, sanoo oikeusministeriön lainsäädäntöneuvos Jyrki Jauhiainen. Isännöitsijät eivät tästä järjestelmästä pidä, mutta alalle pesiytyneen huonon toimintakulttuuriin vuoksi tähän on jouduttu meidän taloyhtiössämme menemään. Kuka puuttuu laiminlyönteihin ja virheisiin. – Ei ole tulossa isännöitsijöiden, huoltoyhtiöiden ja taloyhtiöiden keskinäisiä sopimuksia säätelevää lainsäädäntöä eikä ole tulossa viranomaista, joka erikseen valvoisi näitä sopimuksia, sanoo lainsäädäntöneuvos Jyrki Jauhiainen. Muutosta haluavat taloyhtiöt pyrkivät aloittamaan kulttuurin muutoksen Kiinteistöliiton Uudenmaan alueyhdistyksen syyskokouksesta. Huoltoyhtiö veloitti kannesta 119 euroa. Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki on ollut voimassa 11 vuoden ajan. Sopimuksilla voi edellyttää Vaikka asunto-osakeyhtiölakia päädyttäisiin uudistamaan, ei se toisi uusia työkaluja taloyhtiöiden hallituksille valvoa isännöitsijöiden eikä huoltoyhtiöiden toimintaa. Espoolaisessa taloyhtiössä, jonka puheenjohtajana Teräväinen toimii, laskujen tarkistaminen toi puolessa vuodessa yli 10 000 euron säästöt. Asunto-osakeyhtiölaissa määritellään erityisesti yhtiön ja osakkeenomistajan kunnossapitovastuun rajoja. Jos lakia ryhdytään uudistamaan, kyseessä on Jyrki Jauhiaisen mukaan nimenomaan uudistaminen, ei kokonaan uuden lain kirjoittaminen. Tarja Teräväisen mielestä Kiinteistöliitto ei aja riittävästi taloyhtiöiden etuja, koska sen päättävissä elimissä on liian paljon isännöitsijöitä.. Minäkin olen saanut mitä uskomattomampia selityksiä eri laskuista. Kansi, joka vaihdettiin, maksaa kaupassa 25 euroa. Tarja Teräväinen kannustaa taloyhtiöiden hallituksia ottamaan laskut hyväksyttäväksi. Ongelma on todellinen. 8 Aloitetaanko asuntoosakeyhtiölain uudistus. Hän ei itse kyennyt avaamaan ovea, vaan huusi apua oven läpi. Teräväisen mukaan isännöinnissä ja kiinteistöhuollossa pyörii ”uskomaton rahamylly”. Teräväinen kertoo esimerkkejä, millaisia laskuja taloyhtiölle on esitetty. – On käsittämätöntä, miten taloyhtiöiltä nyhdetään rahaa joka välissä. – Isompi kysymys on, miten taloyhtiöiden hoitoon pesiytyneet huonot toimintatavat ja epämääräinen laskutuskulttuuri saadaan muutettua. Tuomioistuinten ratkaisukäytännössä vakiintunut linja on kirjattu lakiin
010 271 3700 E-mail: myynti@kaso. Juuri omiin tarpeisiin sopiva turvaovi. Kaso-Oven takana asuu mielenrauha – valitse tyylisi, turva vakiona Kaso Oy, Lyhtytie 2, PL 27, 00751 Helsinki Puh. • www.kaso
Esimerkiksi rakennuttamisessa hän osaa käyttää asiantuntijoita erilaisiin tarpeisiin, ja perustella asukkaille ja asiakkaille, miksi mikäkin asia menee niin kuin sitä ollaan tekemässä, vastaa toimitusjohtaja Antti Syrjälä Asuma-Isännöinti/Hakunilan Huolto Oy:stä. – Hänellä on hyvä näkemys taloyhtiön taloudenpidosta, budjetoinnista ja sen kehittymisestä sekä yhtiön varallisuudesta. Hän. Teksti: Jouni Suolanen Minkälainen on hyvä isännöitsijä. – Hyvä isännöitsijä on henkilö, joka pystyy pitämään useita asioita käynnissä, priorisoimaan ja delegoimaan tehtäviä omalle organisaatiolle tai ulkopuoliselle taholle. Hän hallitsee isoa joukkoa yhteistyökumppaneita ja palveluntarjoajia. 10 Laadukas palvelu kohtuullisella hinnalla Hyvä isännöitsijä hallitsee talouden ja korjausrakentamisen Hyvältä isännöitsijältä edellytetään monenlaisia taitoja, kuten ammatillisia ja ihmisja asiakassuhteisiin liittyviä. Kaikkea ei tarvitse kuitenkaan osata itse, vaan tärkeää on organisoida, delegoida ja käyttää asiantuntija-apua. Hyvän isännöitsijän ominaisuuksina Syrjälä pitää yhteistyökykyä hallituksen ja kiinteistön käyttäjien kanssa
– Sopimuksen liitteessä voi olla A-sarake, jossa on perushinta ja B-sarakkeessa erillistyöt ruksattuina. Jos tuntuu, että hinta on kova, kilpailuttamalla sen voi katsoa. Jos esimerkiksi isännöintitoimiston tekniset asiantuntijat tekevät taloyhtiön kaikkien kylpyhuoneiden kartoituksen, se antaa normaalisti kiinteän urakkahinnan, jolloin se on sovittu ja siinä pysytään. Esimerkiksi autopaikka-asioissa toimiston muu väki pystyy monesti auttamaan paremmin kuin isännöitsijä, kertoo Antti Syrjälä. Isännöitsijää valitessaan taloyhtiön hallituksen on hyvä haastatella isännöitsijää. Asiakkaiden tulee tiedostaa, mitä perushintaan kuuluu. Isännöintitoimistolla pitää olla riittävästi kapasiteettia asiakaspalveluun, ja toimistossa asioiden täytyy edetä kohtuullisessa ajassa. Antti Syrjälän mukaan isännöitsijän ei tarvitse olla korjausrakentamisen ammattilainen, mutta hänen tulee ymmärtää sen lainalaisuuksia, ja osata hankkia kulloinkin tarvittavaa asiantuntija-apua. Tässä Syrjälä korostaa avoimmuutta hallituksen suuntaan niin, että erillishinnoiteltavasta palvelusta tai sovitusta urakkamaisesta korvauksesta kerrotaan reilusti. Korostaisin laatua eli laadukkaita palveluita kohtuullisella hinnalla. Isännöintitoimiston henkilöstö pystyy monessa asiassa hoitamaan asiakkaiden asioita. – Pitää velvoittaa toimimaan sopimuksen mukaisesti niin, että sovitut palvelut tulevat tehdyiksi, ja ymmärrettävät talouden raportit tulevat tietyllä rytmiikalla ja pöytäkirjat ajallaan. Isännöitsijän tulee pitää hallitus ajan tasalla yhtiön asioista niin kuin sovitaan. – Sopimuksista kannattaa katsoa hinnoittelu, palvelun laatua tulee arvioida, ja minkälaista palvelua hinnalla saadaan. Organisaatiossa pitää olla riittävä kyky ja osaaminen hoitaa taloyhtiön asioita niin, että ne etenevät myös ilman isännöitsijän välitöntä puuttumista. – Raportointi on tärkeää niin, että isännöitsijä antaa raportit avoimesti asiakkaille, että hanke on tehty ja asiakas tietää mikä on kustannus. Samalla pitää katsoa, että sopimukset vastaavat nykypäivää ja taloyhtiön tarpeita. Isännöitsijältä edellytetään paljon Mitä taloyhtiön pitää edellyttää isännöitsijältä. – Pitää velvoittaa, että isännöitsijä osaa katsoa palveluntarjoajien perään ja muun muassa kiinteistönhoidon sekä siivouksen seuranta on riittävää. Silloin saa mielikuvan siitä, miten hinta muuttuu laaduksi ja se toteutuu, mitä luvataan tehdä. Ammattitaitoinen isännöitsijä pitää taloyhtiön ajan tasalla myös tarvittavista korjauksista. Se on yhteistyötä asiakkaan kanssa. Jokaista nippeliä ei tarvitse kertoa vaan oleellisista asioista. Jos jokainen antaa omillaan, se ei ole vertailukelpoinen.. On tärkeää, että hyvällä isännöitsijällä on ymmärrys korjausrakentamisesta. – Pidän hyvänä niin sanottua aiheuttamisperiaatetta lisäpalvelujen hinnoittelussa. – Isännöintitoimiston pitää olla sillä tavalla organisoitu, että asiat etenevät. Sen on Antti Syrjälän mukaan oltava selkeä, jotta asiakas tietää, mistä toimeksiannossa sovitaan, mitä sisältää kiinteä hinnoittelu ja mistä tulee lisäveloitusta. Syrjälä ei kuitenkaan pidä mielekkäänä sitä, että parin vuoden välein kilpailutettaisiin isännöinti. Monesti se, millä hintatasolla palvelu tuotetaan, on kokemukseen perustuva. Se edesauttaa sitäkin, että isännöitsijä ja toimisto toimii asiakkaiden sekä kokonaisuuden kannalta hyvin. – Asiakkaan on olennaista kuulla, minkälaisen ihmisen kanssa on tekemisissä, ja lähdössä tekemään isännöintiä. – Uusi ihminen ei heti pysty hahmottamaan, onko sopimus ajantasainen, jolloin sisältö kannattaa katsoa aika ajoin. Asiakkaan kannattaa myös seurata aktiivisesti, minkälaisia palveluita isännöintitoimisto tuottaa. vain kerran vuodessa tai ei juuri koskaan, sitä on turha jyvittää perushintaan, Syrjälä toteaa. Pitää myös velvoittaa, että hallituksen päättämät asiat etenevät, tai jos eivät etene, niin hallitukselle kerrotaan, mikä on viive ja mistä se johtuu, Antti Syrjälä vastaa. Tässä Pikku Huopalahden yhdessä ensimmäisistä taloista on juuri valmistunut onnistuneesti mittava julkisivukorjaus. – Isännöitsijän on tultava toimeen toimiston oman henkilöstön kanssa luontevasti. Isännöintitoimiston referenssejä on hyvä kuulostella, ja vertaistietoa on hyvä saada, jos sitä on saatavissa, Syrjälä korostaa. Isännöitsijän tai muun toimiston henkilöstön pitää olla tavoitettavissa niin, että asukas saa kohtuuajassa asiansan hoidettua. Isännöintisopimuksen oltava selkeä Isännöintisopimuksessa määritellään isännöitsijän taloyhtiölle tekemät tehtävät. Varsinkin silloin, kun taloyhtiön hallitukseen tulee uusia ihmisiä, Antti Syrjälän mielestä kaikki taloyhtiön oleelliset sopimukset on hyvä käydä läpi, mitä taloyhtiö hankkii, ja minkälaisilta yhteistyökumppaneilta. – Korostan, että kilpailutus tulee tehdä samoilla spekseillä ja samoilla palvelukuvauksilla kaikkien tarjoajien kesken. Sopimukset kannattaa käydä läpi Kuinka usein isännöintisopimusta kannattaa perata. Jos palvelu tapahtuu harvoin, kuten ehkä Toimitusjohtaja Antti Syrjälä korostaa osto-osaamisen merkitystä. 11 raportoi sovitusti ja säännöllisesti hallitukselle taloudellisista seikoista. – Tehtävänkuvaus pitää olla selkeästi muotoiltu ja niin, että isännöintitoimistolla on riittävä kapasiteetti tehdä sovitut työt. – Vastaan voi tulla sekin varsinkin pienellä paikkakunnalla se, että tarjokkaita ei löydy valittavaksi asti. – Se on junailua. Silloin on selkeää, kuuluuko työ kuukausihintaan vai ei. Erillishinnoittelusta kerrotaan reilusti Miten isännöintipalvelujen hinnoittelun tulee tapahtua. – Kaiken palvelun hankkimisessa on olennaista, että osaa ostaa palvelut ja verrata sisältöjä. – Toki voidaan käydä laatukeskustelu palvelun tuottajan kanssa, ja sen jälkeen miettiä, pitääkö palvelu kilpailuttaa. Se ei ole helppo rooli, jos ei ole kokenut ostaja. Mitä on hyvä isännöinti
Karkkilassa ihmiset tuntevat toisensa, se auttaa luottamuksellisten suhteiden syntymistä. – Toinen näkökulma asiaan on se, että kasvu vaatisi maantieteellisen toimialueen laajentamista. Yritykselle riittää se, että työllistämme omaa perhettä. Pienessä kaupungissa Isännöinti M. Haluamme kuitenkin, että pääosa kohteistamme on Karkkilassa. – Olin valmistunut Hyvinkään kauppaoppilaitoksesta laskentamerkonomiksi keskelle lamaa, muistelee Vesa Ryyppö haastavaa aikaa. Ensin isännöintitoimiston tilat olivat Ryypön perheen rintamamiestalon yläkerran suihkutilassa. Kuudesta ensimmäisestä asiakkaasta neljä ovat yhä asiakkaita. – Yrityksessä on aina ollut töissä kaksi ihmistä. Ryypön mukaan tarvetta kasvulle ei enää ole – Kohteiden määrä on nyt sopiva, yksi isännöitsijä pystyy hoitamaan juuri tällaisen määrän kiinteistöjä. Hän hoitaa täsmälleen samoja asioita, joita itse hoidin 30 vuotta sitten, Vesa Ryyppö kertoo. Ryypön isännöimistä kohteista noin puolet on asuintaloja, kerrostaloja sekä rivitaloja ja noin puolet liikekiinteistöjä. Juurilla arvoa Hän korostaakin omien juurien arvoa isännöinnissä. Torilla on monia kiinteistönhoitoon liittyviä asioita saatu edistettyä. Hänenkin ammattitaitoaan on hyödynnetty perheyrityksessä. Vesa ja Heli Ryypön poika Joni puolestaan valmistui rakennusinsinööriksi. Kuusi kiinteistöä siirtyi asiakkaaksi Matille, mikä oli riittävästi työllistämään isännöitsijän ja hänen ohella yhden osa-aikaisen kirjanpitäjän. Voin helposti lähteä käymään kohteissa, jos tarvetta on. Mutta jos menen torille kahville ja munkille, ihmiset tulevat juttelemaan. – Omien juurien merkitys helpottaa käytännön asiakaspalvelua. Laman keskelle Isännöinti M.Ryyppö Ky sai alkunsa siitä, kun OP-kiinteistökeskus vuonna 1991 oli lopettamassa toimintaansa Karkkilassa ja OP:n isännöitsijänä työskennellyt Matti Ryyppö tarttui tilaisuuteen jatkaa päättyvää liiketoimintaa omissa nimissään. Karkkilassa syntyneenä ja asuneena tunnen hyvin asiakaskuntani ja sen tarpeet. Hän on työskennellyt isännöintialalla 30 vuoden ajan. Vesa Ryypön lisäksi yrityksessä työskentelee hänen tyttärensä Roosa. Kun isäni Matti Ryyppö perusti tämän yrityksen, tulin itse tekemään isän avuksi kirjanpitoa. – Kun muutimme yhteen Helin kanssa, vapautui huoneeni vanhempien kodissa ja toimisto. Pitkään työskentelin vaimoni Helin kanssa, ja hänen lähdettyä opiskelemaan tuli tyttäremme Roosa auttamaan minua. Teksti ja kuvat: Eero Wihuri syystä kynnys tulla toimistoon asioimaan, vaikka olemme täällä juuri asukkaita varten. Kirjanpitäjän työn ohella Ryyppö teki uransa ensimmäiset vuodet työtä myös palomiehenä, taksikuskina ja työvoimatoimiston työllisyysprojektin vetäjänä. Ryypön ympärille on muodostunut asiantuntijayritysten verkosto. – Jos esimerkiksi asunnossa tapahtuu vesivuoto, meillä on heti valmiina yhteistyökumppaneiden muodostama verkosto, joka korjaa ja auttaa. 12 M aalaisisännöitsijäksi itseään kutsuva Vesa Ryyppö luonnehtii vuonna 1991 perustetun isännöitsijätoimiston toimintaa elämänmenon makuiseksi. – Ensimmäiset kaksi vuotta kirjanpitotyötä oli vain osa-aikaisesti, mutta sekin oli enemmän kuin monella vastavalmistuneella. – Monilla ihmisillä on jostain Isännöitsijän työ vaatii siviilirohkeutta – päätöksiä uskallettava tehdä ”Jatkuva kilpailuttaminen vaarallista” Pitkäjänteisyys ja luottamus ovat hyvän isännöinnin kulmakivet. Ryyppö Ky:llä on asiakkaina taloja kiinteistöyhtiöitä kotikaupungista Karkkilasta, sekä naapurikunnista Vihdistä ja Lohjalta. Näin sanoo karkkilalainen isännöitsijäyrittäjä Vesa Ryyppö. Vuosi valmistumisen jälkeen luokkakokouksessa sain huomata olevani ainut alalle työllistynyt. Karkkilassa kaikki isännöitävät kohteemme ovat kävelyetäisyydellä, linjaa Vesa Ryyppö. Karkkilassa ei ole ollut vuosiin uudisasuntojen tuotantoa, siksi uusia kohteita pitäisi ottaa isännöitäviksi kauempaa, naapurikunnissa. Tämä siksi, että näen isännöinnin olevan lähipalvelua. Yrityksellä on nyt 36 asiakasta. Ryyppö kertoo nauraen voivansa hoitaa isännöinnin asioita kesäisin vilkkaalla Karkkilan torilla. Jos haluaisin kasvattaa isännöitävien kohteiden määrää, minun pitäisi palkata uusi työntekijä. – Esimerkiksi kiinteistöjuridiikassa olemme käyttäneet saman lakimiehen palveluita 30 vuotta. Isännöinti M
Päätösten tekeminen voi vaatia uskallusta ja rohkeutta. – Silloin palkkasin osa-aikaisen työntekijän ja isä tuurasi enää kesälomani, kertaa Vesa. Tunnustuksia: Vuoden isännöintiteko 2020, Vuoden karkkilalaisyritys 2019, Suomen Valkoisen Ruusun ritarikunnan toisen luokan mitali kultaristein 2018, Suomen Yrittäjien kultainen yrittäjäristi 2017. Yrittäjäyhdistyksen ohella Vesa Ryyppö on vaikuttanut takavuosina myös Karkkian kirkkovaltuustossa ja kaupunginvaltuustossa, Osuuspankin hallinnossa ja nyt Espoon Isännöitsijät -yhdistyksen hallituksessa. Ryyppö Ky. Perhe: Vaimo Heli, lapset Roosa ja Joni. Putkitöiden edistymistä esitteli asentaja Juho Hapulahti Nummelan Putkisaneeraus Oy:stä. 13 Isännöitsijä Vesa Ryyppö tarkisti elokuun alussa karkkilalaisen liikeja asuintalon putkiremontin edistystä. Sittemmin toimisto siirrettiin kellariin. Vuonna 1997 yrityksessä tehtiin sukupolvenvaihdos missä Isännöinti M.Ryyppö siirtyi Vesalle. suihkutilasta muutti vanhaan makuuhuoneeseeni. Vesa Ryyppö Ikä: 53. Toiminta jatkui sittenkin edelleen kellarissa ja muutto tiloista tuli vasta vuonna 2004, kun yrityksessä kirjanpitäjänä aloittanut. Yrityksellä yhteensä 36 isännöintikohdetta Karkkilassa, Vihdissä ja Lohjalla. Ammatti: Isännöintiyrittäjä. Luottamustehtäviä: Toiminut Karkkilan Yrittäjien puheenjohtajana ja sihteerinä, vuosina 1999-2011 Uudenmaan Yrittäjien hallituksen ja talousvaliokunnan jäsen. – Isännöitsijä ei voi olla arka, joskus on pakko tehdä myös päätöksiä. Yritys: Isännöinti M
14 Heli kyseenalaisti kellaritilojen mielekkyyden työtilana. Pelkästään iloa ja elämän auvoa lämmitysjärjestelmäremontit eivät ole tuoneet. Yhteistyöhankkeen idea tuli Karkkilan Äijävirtaa-yhdistykseltä, mutta projektia koordinoi isännöitsijä Vesa Ryyppö. – Paikallisen eläkeläisyhdistyksen aktiivit kävivät talkoilla asentamassa palovaroittimet 500 seniorille isännöimiimme kohteisiin. Hänestä on tärkeää, että isännöitsijä voi nopeasti käydä katsomassa kiinteistöä, jos tarvetta ilmenee. Kiinteistöliitto myönsi palkinnon isännöintitoimiston ja Äijävirtaa -yhdistyksen hankkeelle, jossa asennettiin palovaroittimia karkkilalaisten ikäihmisten koteihin. – En olisi raaskinut lähteä. Uhkana oli järjestelmän purkaminen, mutta lopulta lämpöpumput saivat jäädä paikalleen. Varsinaisen kiinteistön isännöinnin ohella työtä kuormittaa vuosi vuodelta yhä enemmän yksin kotona asuvat mielenterveyspotilaat. Ryyppö Ky palkittiin viime vuonna Isännöintiteko 2020 palkinnolla. Ryyppö kertoo soittavansa usein kotihoitoon, päihdehuoltoon, sosiaalivirastoon tai poliisille. Tämä tarkoittaa lukuisia aiheettomia hälytyksiä joiden oikea osoite olisi mielenterveyspalveluissa. Projekti tuli kreivin aikaan, sillä monesta asunnosta vanha palovaroitin löytyi lipaston laatikosta. Voi käydä niin, että edellinen hallitus on valmistellut sadevesiviemärien uusimisen pitkälle, kun hallitus vaihtuu ja uusi hallitus haluaakin edistää pihan asfaltointia. Samalla käynnillä asennettiin myös porraskäytäviin uudet varoittimet. – Vesinäytteet kertovat pohjaveden olevan juomakelpoista. Ensimmäiset maalämpöjärjestelmät asennettiin vuonna 2010, ja nämä investoinnit maksettiin takaisin noin kahdeksassa vuodessa. Kenellä kokonaisuus on hallussa, jollei isännöitsijällä, kysyy Ryyppö. Isännöitsijän pitää osata auttaa taloyhtiötä kiinteistön hoidon suunnittelussa. Maalämpöä taloihin Tällä hetkellä useita Vesa Ryypön isännöimiä taloyhtiöitä koskettavat putkiremontit sekä energiaremontit. Pitkäjänteisyyttä tarvitaan Vesa Ryyppö korostaa pitkäjänteisyyden merkitystä hyvässä kiinteistönhoidossa, se luo turvaa. Saimme kiitosta siitä, että oli mukavaa, kun joku tuli kahville. Monissa taloyhtiöissä hallituksissa tapahtuu isoja muutoksia vuosittain. Hankkeen suurin hyöty oli paloturvallisuuden olennainen paraneminen Ryypön isännöimissä kerrostaloissa. Sen jälkeen sekä Uudenmaan Ely -keskus sekä myös korkein hallinto-oikeus linjasi, että maalämpöjärjestelmän asentaminen olisi vaatinut myös vesilain mukaisen luvan aluehallintovirastosta alueen pohjaveden vuoksi, mutta sitä osapuolet eivät tienneet. – Muutenkin aiemmin isännöitsijän työ oli yksinkertaisempaa. Yksi hyötynäkökulma lisää on maalämmön ympäristöystävällisyys, sanoo Ryyppö. Ehdimme toteuttaa nämä sopivasti alkuvuodesta juuri ennen koronarajoituksia, toteaa Vesa Ryyppö.. – Mutta useimmiten saan kuulla, että ihmisellä on oikeus olla kotonaan kuten haluaa. Vihtiläinen kerrostaloyhtiön tontille maalämpökaivot porattiin kunnan myöntämän toimenpideluvan turvin 2010-luvun alussa. – Vaikka asunto-osakeyhtiölaki vaatii viisivuotisen remonttisuunnitelman tekemistä, remonttiasioissa muutokset voivat Isännöitsijä Vesa Ryyppö pitää isännöintiä lähipalveluna. Maalämpökaivot suojattiin pohjavedeltä, ja pohjaveden laatua tarkkaillaan jatkuvasti. Investointina maalämpöön siirtyminen on toki mittava kustannuserä, mutta pitkällä tähtäimellä se maksaa itsensä takaisin moninkertaisesti. Asunto-osakeyhtiö laki muuttui muutama vuosi sitten, se vaatii taloyhtiöitä muun muassa suunnittelemaan peruskorjaukset sekä remontit aiempaa pitkäjänteisemmin. Saimme K-Raudalta palovaroittimista hyvän tarjouksen ja taloyhtiöt ostivat asuntoihin uudet varoittimet paristoineen, kertoo Ryyppö. – Varsinkin öljylämmitystaloissa ovat lämmityskustannukset nousseet voimakkaasti ja ne voivat olla jopa 50 prosenttia talon kaikista kuluista. Nyt yrityksellä on valoisa ja avara, noin 85 neliön kokoinen toimistotila Karkkilan torin laidassa, Enemmän työtä Vaikka asiakasja yritystoiminta ei nykyisestä kasvaisi, arvioi Vesa Ryyppö työmäärän kasvavan joka tapauksessa. Vesa Ryypön toive taloyhtiöille onkin tempoilusta luopuminen. – Merkityksellistä minulle isännöitsijänä oli tässä sosiaalinen vastuunkanto. – On aina arvoitus, mitä asioita uusi hallitus haluaa edistää. Olen niin pihi, mutta tottelin Heliä, paljastaa Vesa. Silloinkin, kun asukas virtsaa parvekkeelta alas niin, että myös alapuolella oleva parveke kastuu ja silloinkin, kun asukas toistamiseen päivystää läpi yön alastomana pihalla ja olemuksellaan pelottaa muita asukkaita. – Isännöinniltä vaaditaan yhä enemmän. Järjestelmä on toiminut hyvin, kymmenessä vuodessa taloyhtiön lämmityskustannuksissa on saatu 440 000 euron säästö. Palovaroittimet vuoden isännöintiteko Isännöinti M. Hankkeessa useisiin yrityksen isännöimiin kerrostaloihin asennettiin uudet palovaroittimet ilman asukkaille koituneita kustannuksia. Karkkilassa kaukolämmön tuotanto perustuu turpeeseen, siksi maalämpö on taloudellisesti houkutteleva vaihtoehto. – Monissa taloyhtiöissä maalämpöjärjestelmä on maksanut itsensä takaisin edullisimpina lämmityskustannuksina kuudessa-kahdeksassa vuodessa. – Isännöinnin merkitys pitkäjänteisyyden vaalijana on korostunut viime vuosina. – Maalämpöjärjestelmä on asennettu yhdeksään taloyhtiöön, joissa toimin isännöitsijänä, ja suunnitteilla on viidessa taloyhtiössä kaukolämmön korvaaminen maalämmöllä
Ikkalassa on jo 1500-luvulla ollut Näkin tila. Saunarakennuksessa on tilat kahdelle tai kolmelle hengelle, vintille mahtuu kaksi ja navetanvintille mahtuu viidestä kuuteen kulkijaa. Päätösten tekeminen voi vaatia uskallusta ja rohkeutta. Hän ei pidä järkevänä veloittaa erikseen jokaista puhelinsoittoa tai taloyhtiössä käymistä. Pihapiirissä oleva Muonamiehentalo on majoitustiloista suurin, sinne mahtuu majoittumaan kuusi aikuista. Kuitenkin uudella isännöitsijällä ja huoltoyhtiöllä menee aikaa ennen kuin kaikki tarvittavat tiedot ovat hallussa. Minulle saa aina soittaa, aina saa tulla käymään toimistolla. – Asunto-osakelaki pitää tuntea. – Kiinteistönhoito on tiimityötä. Jatkuvalla kilpailuttamisella ja vaihtamisella jatkuvuus sekä pitkäjänteisyys kärsivät. – Isännöitsijä ei voi olla arka, joskus on pakko tehdä myös päätöksiä. Hallitus määrittää, mitä halutaan ja millä tasolla. Pitkäjänteisyyttä Vesa Ryyppö vaalii myös tavassaan toimia. Yhdessä isännöitsijä ja hallitus varmistavat hyvän kiinteistönhoidon. – Asiat hoidetaan, se on tärkeintä. – Olen nuoresta pitäen tehnyt erilaisia kiinteistön hoidon tehtäviä nurmikon leikkaamisesta alkaen. Ryyppö korostaa isännöitsijän siviilirohkeutta. Olen korjannut esimerkiksi hanoja ja juuri elokuun alussa kävin katsomassa Helsingissä sijaitsevaa kohdettamme. 15 olla hyvinkin nopeita hallituksen tahdon muuttuessa. Toisaalta Ryyppö pyrkii sopimaan kiinteän hinnan taloyhtiöiden kanssa. Minulla on aina salkussani mukana lakikirja, sanoo isännöitsijä Vesa Ryyppö.. – Joka aamu tykkään tulla töihin, hän sanoo iloisena. Ryypön mielestä pelkästään hinta ei voi olla kriteerinä isännöitsijää ja huoltoyhtiötä valittaessa. Vanha maatila henkireikä Yrittämisen ja yhdistystoiminnan vastapainoksi Vesa ja Heli Ryyppö ostivat vanhan maatilan Lohjan Ikkalasta syksyllä 2015. – On vaarallista, jos taloyhtiö jatkuvasti kilpailuttaa isännöinnin ja huoltoyhtiön palvelut. Ryypöt toteuttivat talossa mittavan remontin ja nyt tilalla on toiminut perheen toinen yritys Näkinmäki Bed & Breakfast. Tähän liittyy tavoitettavuus. – Helusimme tarjota myös edullisempaa vaihtoehtoa, esimerkiksi pyöräretkeläisille, joten kunnostamme navetanvinttiin makuutilat, jonne voi majoittua, jos teltassa nukkuminen retkellä ei maita, kertoo Vesa Ryyppö. Monipuolista työtä Vesa Ryyppö viihtyy isännöitsijän työssä. Näkinmäellä Ryypöt järjestävät myös vanhassa heinäladossa tunnelmallisia musiikkikonsertteja. Hän tekee työssään paljon sellaisia tehtäviä, jotka eivät varsinaisesti edes kuulu isännöitsijälle. Ajan mittapuun mukaan vilkkaan Somerolta Vihtiin vievän tien varrella sijainnut talo toimi jo aikoinaan kestikievari. Varsinaisen kiinteistön isännöinnin ohella työtä kuormittaa vuosi vuodelta yhä enemmän yksin kotona asuvat mielenterveyspotilaat. Kilpailutus vaarallista Vesa Ryyppö pyrkii pitkäaikaisiin asiakassuhteisiin taloyhtiöiden kanssa. Huomasin rännien vaativan putsausta, tyhjensin rännit ennen kuin ensimmäistäkään ilmoitusta asiasta ehti tulla
Hallituksen puheenjohtaja Petri Javanaisen mukaan pihaa jouduttiin kaivamaan laajalta alueelta kaivinkoneella vuotokohtaa etsittäessä.. Vihdin Nummelassa sijaitseva rivitaloyhtiö As. Putkirikko tuli yllätyksenä, koska muoviset vesiputkemme eivät ole vielä teknisen käyttöikänsä päässä, kertoo taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Petri Javanainen. Isoin remontti oli nelisen vuotta sitten toteutettu kattoremontti. Oy Vanhaseppä joutui viime vuoden joulukuussa keskelle kriisiä, kun taloyhtiössä havaittiin vettä valuvan hukkaan. Vihtiläisen taloyhtiön putkirikko paljasti monia puutteita Dokumentointi, seuranta ja talous kuntoon Taloyhtiöissä kannattaa varautua ikäviinkin yllätyksiin. Näin sanoo nummelalaisen rivitaloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Petri Javanainen. 16 V anhemmissa taloissa tulee usein eteen yllättäviä korjaustarpeita esimerkiksi vesijohtojen rikkoutumisten vuoksi. Myllätyn pihan edustalla olevan kivilaatat ja havuoksat kertovat viime joulukuussa tapahtuneesta putkirikosta. – Taloyhtiössä on tehty kuntokartoituksia, ja niiden tulosten perusteella on tehty erilaisia remontteja. Useammassa vaiheessa 1980-luvun alkupuolella rakennetussa yhtiössä on kahdeksan taloa ja yhteensä 25 huoneistoa. Taloyhtiössä todettiin viime joulukuussa yllättävä vesijohdon rikkoutuminen. Harvassa taloyhtiössä on kuitenkaan varauduttu taloudellisesti yllättäviin tilanteisiin
Ongelmaksi osoittautui se, että taloyhtiöstä aikoinaan tehty dokumentaatio oli puutteellista, meillä ei ollutkaan tiedossa kaikkien salaojakaivojen sijainti. Varsinkin viiden huoneiston ja sitä pienempien yhtiöiden osalta rahoitusta ei usein ole saatavissa pankeilta yhtiölle, vaan korjausten rahoitus tulee järjestää osakkaiden henkilökohtaisten lainojen kautta. Tämän vuoksi vuotokohdan etsimiseen kului aikaa. Tämä käy ilmi viime toukokuussa julkistetusta Kiinteistöliiton talousja rahoituskyselystä. Uudiskohteiden velkamäärät vähenevät kyselyn perusteella nopeasti rakennusvaiheen jälkeen. Lisäksi vuokranantajien suuri osuus taloyhtiön osakasrakenteessa aiheutti vastausten perusteella haasteita lainan saannissa. Vihtiläisen rivitaloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Petri Javanainen kannustaa taloyhtiöitä keräämään rahaa sukan varteen pahan päivän varalle. Kiinteistöliiton talousja veroasiantuntija Juho Järvinen muistuttaa, että etukäteen kerätyt varat auttavat yhtiötä myös toteuttamaan hankkeita tilanteissa, joissa pankki vaatii yhtiöltä omarahoitusosuutta lähteäkseen rahoittamaan hanketta. Velkamäärät kasvaneet Vuonna 2019 toteutettuun kyselyyn verrattuna taloyhtiöiden velkamäärät ovat kasvaneet myös 1970ja 1980-luvulla rakennetuissa yhtiöissä, joissa peruskorjaukset ovat tulleet ajankohtaisiksi. Kyselyssä enintään 10 huoneiston yhtiöistä 14,5 prosenttia kertoi kokeneensa ongelmia lainansaannissa, kun yli 10 huoneiston yhtiöistä lainansaantiin liittyviä ongelmia oli kokenut 3,4 prosenttia lainaa hakeneista yhtiöistä. Tällöin vastiketasot pysyvät matalampina ja maksuvaikeuksia voidaan ennaltaehkäistä, sanoo Järvinen. Lopulta yhdestä rinteessä sijaitsevan tontin alaosassa olevasta salaojakaivosta saatiin vihiä vuotokohdan sijainnista. Emme tiedä tarkasti, kuinka kauan rikkoutuneesta putkesta vuoti vettä maahan, mutta puhutaan useista kuukausista. Ongelmia pienissä yhtiöissä Pienet yhtiöt kohtaavat haasteita rahoituksessaPienten yhtiöiden lainansaantihaasteet korostuivat Kiinteistöliiton tekemän talousja rahoituskyselyn vastauksissa. – Keräämällä osan hankkeen rahoituksesta etukäteen yhtiö pystyy jakamaan osakkaille kohdistuvaa maksurasitusta useammalle vuodelle. – Vesilaitoksella kiinnitettiin kulutukseemme huomiota. – Ensin vuotopaikkaa ryhdyttiin etsimään salaojakaivojen avulla. Huhtikuussa toteutettuun kyselyyn vastasi yli 3 700 taloyhtiöitä, joista kolmannes kerää etukäteen varoja tulevia korjaushankkeita varten. Meidänkin tapauksessamme vedenkulutuksen tietoja kuukausittain katsottiin huoltoyhtiössä, mutta säännöllinen seuranta ja raportointi olivat puutteellisia. Putkirikko havaittiin varsin myöhään, vesivahinko oli piilevä. Toisaalta on hyvä, että salaojitus toimi hyvin koska vettä ei mennyt talojen rakenteisiin aiheuttamaan kosteusvaurioita, hän jatkaa. Säännöllisellä asioiden seuraamiselle esimerkiksi piilevät putkirikot havaitaan nopeasti. Kyselyn vastaajista yli 60 prosenttia oli sitä mieltä, että taloyhtiön tulisi kerätä varoja etukäteen tulevia hankkeita varten. – Arkkitehtikuvat talosta ovat heikkotasoiset, ja paljon muita dokumentteja puuttuu. Kyselyn vastausten perusteella taloyhtiöissä ymmärretään ennakkovarautumisen tärkeys, mutta varoja kerätään huomattavasti harvemmassa yhtiössä. Petri Javanainen sanoo vuotokohdan olleen melkoista haravointia. Javanaisen mielestä vähintään puolen vuoden vastiketulot kannattaa säästää.. Haasteita kohtaavat varsinkin pienet yhtiöt, syrjäisempien seutujen yhtiöt sekä yhtiöt, joissa vuokranantajien osuus on yli 30 prosenttia, sanoo Kiinteistöliiton talousja veroasiantuntija Juho Järvinen. Tämän vuoksi kohonnutta veden kulutusta ei huomattu, sanoo Petri Javanainen. Javanaisen mukaan taloyhtiöiden hallitusten ei kannata vain luottaa isännöitsijän ja huoltoyhtiön vakuutteluihin. Suurin velkakanta löytyy uudiskohteista, mutta kyselyn perusteella tämä ei ole näkynyt toistaiseksi osakkaiden kasvaneina maksuvaikeuksina. Taloyhtiöissä, jotka ovat valmistuneet vuoden 2010 jälkeen, osakkaiden maksuvaikeuksien lisääntymisestä kertoi noin kolme prosenttia vastaajista. Huoltoyhtiömme kyllä luki vesimittarin joka kuukausi, mutta lukemia ei tallennettu mihinkään. Vanhempien, ennen vuotta 1980 valmistuneiden yhtiöiden osalta maksuvaikeudet olivat lisääntyneet noin seitsemässä prosentissa taloyhtiöistä. – Ensimmäinen saamamme oppi liittyy asioiden valvomiseen ja dokumentoimiseen. Illalla noin kello 23 aikaan vuotokohta löytyi. Vesivuoto kasvoi vähitellen, sekin vaikeutti havaitsemista. Yhden asunnon edessä sijaitsevan vesijohdon haaraliitos oli pettänyt, kertoo Petri Javanainen. Vesilaitoksen yhteydenoton jälkeen ryhdyttiin epäilemään vesijohdon rikkoutumista. Lopulta vettä meni hukkaan noin vuoden kulutuksen verran, useita kymmeniä tuhansia kuutioita, muistelee Petri Javanainen. Varautumisesta on keskusteltu lähes 70 prosentissa taloyhtiöistä. Putkirikon jäljille päästiin Vihdin kunnan vesilaitoksen huomattua taloyhtiön kohonneen vedenkulutuksen. Alueelliset erot ovat paikoin myös merkittäviä. – Hallituksen kannattaa vaatia itselleen kaikki tiedot kuukausittain. – Kiinteistöjen kuntoa kannattaa seurata tarkasti joka kuukausi. – Taloyhtiömme pihalla vesiputket ovat noin puolitoista metriä maanpinnan alapuolella paksun savikerroksen alla. – Me opimme, että taloyhtiön tärkeitä tietoja, muun muassa vedenkulutusta, pitää seurata tarkasti. 17 Vain harvassa taloyhtiössä varaudutaan remontteihin Vain noin kolmannes taloyhtiöistä varautuu remontteihin keräämällä rahaa etukäteen säästöön. Lopulta lauantaina tontille tuli kaivinkone ja vesimittarin ympäristössä tehtiin kaivauksia. Vuotokohdan haravointia Joulukuun alkupuolella taloyhtiön pihalla ryhdyttiin etsimään vesijohdon rikkoutumispaikkaa. Piilevä ongelma Putkirikko opetti asukkaille monia asioita, joihin on hyvä kiinnittää huomiota taloyhtiöissä jo ennen kuin mitään ikäviä yllätyksiä. Tonttimme salaojitukset toimivat hyvin, siksi putkirikosta ei tullut vettä pihalle niin, että sen olisi huomannut. – Kyselymme vastaukset vahvistivat aiempia näkemyksiä taloyhtiöiden lainansaantihaasteista. Vuosina 2015-2019 rakennetuillakin vastaava osuus oli jo 17 prosenttia. – Tieto mahdollisesta putkivuodosta tuli meille torstaina, torstaina ja perjantaina vuotokohtaa etsittiin. Kyselyyn vastanneista rakennusvuosien 2010-2014 taloyhtiöistä hieman alle puolella oli velkaa jäljellä alle 100 000 euroa tai ei lainkaan
Taloyhtiö pystyi huoneistokohtaisten vesimittarien avulla osoittamaan, että vedenkulutuksen kasvu johtui aidosti vesijohdon rikkoutumisesta. Päätimme, että emme lähde riitauttamaan asiaa ja viemään korvausvaadetta käräjäoikeuteen, koska sen tulos on epävarma. – Vakuutusyhtiö ei korvannut meille mitään, koska taloyhtiöstä oli tehty kaikki ikävähennykset. Taloyhtiön saamat opit Millaisia oppeja taloyhtiölle tuli viime joulukuussa tapahtuneesta putkirikosta. – Kiinteistöjen kuntoa kannattaa seurata tarkasti joka kuukausi. – Lopulta emme saaneet huoltoyhtiöltäkään korvauksia, vakuutusyhtiö katsoi ettei huoltoyhtiö ole korvausvelvollinen. 18 – Meidän taloyhtiössämme tapahtunut vesijohdon rikkoutuminen opetti sen, että dokumentointi pitää olla kunnossa. – Vesilaitos tuli meitä vastaan, ja laskutti vain puhtaasta vedestä hyvittäen jätevesimaksut. Kaikki kiinteistöihin liittyvät tiedot pitää olla kunnollisesti dokumentoituna, se nopeuttaa asioiden hoitoa. Lasku jäi taloyhtiölle Asunto, jonka haaraliitoksesta putkirikko löytyi, oli ilman vettä 10 päivää. Ei ollut, eikä talon rakenteita jouduttu purkamaan. Saisimme uudelleen täyden vakuutusturvan, jos kaikki vesijohdot uusittaisiin kokonaan, hän jatkaa. Kaikkiaan vesijohdon rikkoutumisesta taloyhtiölle aiheutui vajaan 60 000 euron kustannukset, selvittää Petri Javanainen. Tilanteesta selvittiin hyvin naapuriavun ja taloyhtiön kasteluhanojen ansiosta. – Putkirikon kustannukset jäivät siis kokonaan taloyhtiön maksettaviksi. Puhtaasta vedestä meille tuli noin 20 000 euron lisälasku, tästä summasta tehtiin maksuohjelma vesilaitoksen kanssa. Tämä näyttö vakuutti kunnan vesilaitoksen. Ei riitä, että tiedot esimerkiksi salaojakaivojen sijainneista ovat kenties jollakin asukkaalla. Kuva: Petri Javanainen – Nyt vuoto löytyi, tuumasi pitkän rupeaman etsinnöissä mukana ollut putkimies Pekka Havantola. Ensimmäiseksi viime joulukuussa taloyhtiön hallitus käytti yhtiökokouksen sille myöntämää oikeutta periä ylimääräinen vastike yllättävän tilanteen sattuessa. Näin saamme maksettua remontin kulut, kertoo Petri Javanainen. Lisäksi kuluvalle vuodelle taloyhtiön osakkaat päättivät nostaa väliaikaisesti hoitovastiketta 86 senttiä neliöltä. Kuva: Mari Ahola-Aalto. Putkirikon korjauksen jälkeen alkoi taloudellinen selvittely. Kuva: Mari Ahola-Aalto Piha oli kaivamisen jälkeen lohduttomassa kunnossa. Taloyhtiön hallituksen jäsen Petteri Lehtomäki osallistui lapion kanssa vesivuodon etsintöihin. Koska huoltoyhtiö oli seurannut puutteellisesti vedenkulutusta, taloyhtiö teki korvausvaatimuksen huoltoyhtiölle. Taloyhtiö pääsi sopimukseen Vihdin vesilaitoksen kanssa putkirikon aiheuttaman ylimääräisen vedenkulutuksen maksamisesta. Kivetystä jouduttiin purkamaan lisää, kun selvitettiin, oliko vesi valunut viereisen asuinrakennuksen alle
Kuitenkin tämän ikäisissä taloissa on aina mahdollista, että jotakin yllättävää tapahtuu, sanoo Petri Javanainen. – Tehtyjen remonttien vuoksi meillä ei ollut enää taloudellista puskuria, kun yllättävä asia, putkirikko, tapahtui. – Ei riitä, että esimerkiksi vesimittarin lukuja katsotaan kerran kuukaudessa. Kolmas oppi liittyy seurantatietojen oikeanlaiseen hyödyntämiseen. Kun tämä on asukkaiden tiedossa, vältytään ongelmilta. – Meidän taloyhtiössämme yhden asunnon piha jouduttiin mylläämään kaivinkoneella putkirikon vuoksi. Kaikki tiedot taloyhtiön kiinteistöistä pitää olla isännöitsijällä, huoltoyhtiöllä ja hallituksella. Silloin taloyhtiö ei ole heti hankaluuksissa, jos jotakin yllättävää tapahtuu, hän jatkaa. Kaikki eivät lue ilmoitustauluja eikä kaikilla iäkkäämmillä asukkailla välttämättä ole sähköpostia. Jos on oikeanlaista ylpeyttä omaa työtään, on työnjälki parempaa. – Taloyhtiöiden kannattaa varautua yllätyksiin nykyistä paremmin. Viime kädessä mekin kerroimme putkirikosta ja sen korjauksista kiertelemällä ovelta ovelle.. – Mieluusti sukan varteen kannattaa kerätä jopa puolen vuoden vastiketuloja vastaava summa. Asunnon asukkaat olivat tehneet piharemonttia, mutta taloyhtiö korvaa vahingot perustasoon saakka. – Toinen opetus on dokumentaation tärkeys. On tärkeätä, että taloyhtiössä on selkeästi määritelty perustaso eli se, mihin asti taloyhtiö mitäkin vahinkoja korvaa. Meidän tapauksessamme puutteellisen dokumentaation vuoksi putkirikon paikantaminen viivästyi parisen vuorokautta. Toivoisin myös, että isännöitsijöillä sekä huoltoyhtiöiden työntekijöillä olisi ylpeyttä omaa työtä kohtaan. 19 Pihaa yritettiin säästää, mutta lopulta ei auttanut muu kuin ryhtyä kaivamaan myös sen kohdalta, koska muualta ei vuotoa löytynyt. Kuva: Mari Ahola-Aalto Meidänkin tapauksessamme vesijohto rikkoutui vaikka vesijohdot eivät ole teknisen käyttöikänsä päässä. Pankki arvostaa omaa rahaa, muistuttaa Javanainen. Sen ylittävän osan joutuvat asukkaat itse korvaamaan. Meidänkin taloyhtiömme taloudellinen tilanne oli ihan hyvä alkuvuodesta 2020, vuoden aikana tehtiin suunniteltuja pienempiä remontteja. Taloyhtiön hallituksen jäsen Petteri Lehtomäki ja asukkaat Ira Muc ja Anne Vähäniitty jännittivät, mitä löytyy ja vuoto löytyi. Hän suosittelee taloyhtiöiden keräävän taloudellista puskuria pahan päivän varalle. On ihan eri asia neuvotella, jos lainatarve on 100 prosenttia kuin jos se on esimerkiksi 70-80 prosenttia. Lukuja pitää myös analysoida ja raportoida niistä hallitukselle. Oppia taloyhtiö sai myös tiedottamiseen. Säännöllisellä kunnon seuraamisella voi ennakoida ongelmia, sanoo Petri Javanainen. Lisäksi Petri Javanainen kannustaa taloyhtiöitä miettimään tarkasti, mikä on niin sanottu taloyhtiön perustaso kun esimerkiksi putkirikon jälkiä ryhdytään korjaamaan. Neljäs oppi on taloudellinen. – Rahan säästämisessä on sekin hyvä puoli, että jos tarvitsee lainarahaa pankista jonkin suunnitellun remontin toteuttamiseen, oma pääoma vaikuttaa lainaehtoihin. – Taloyhtiöissä kannattaa miettiä kriisiviestinnän käytännöt valmiiksi
Teksti ja kuva: Eero Wihuri N ykyisen rakennuskannan energiatehokkuuden parantaminen älymodernisaation avulla on yksi tapa uudistaa rakennuskantaa ja saada se vastaamaan Suomen hiilineutraaliustavoitteita. 20 Älykkäät talotekniikan ratkaisut muuntavat vanhatkin rakennukset energiatehokkaiksi ”Isoja saneerauksia ei tarvita” Vanhojen kiinteistöjen älymodernisointi säästää energiakustannuksissa, mahdollistaa tilojen monipuolisen muuntojoustavuuden, tarjoaa laadukkaampaa sisäilmaa ja poistaa tarpeen talotekniikan isoilta saneerauksilta tulevaisuudessa. Saneerauksen yhteydessä 1990-luvulla rakennettujen kiinteistöjen vanhat järjestelmät vaihdetaan älykkäiksi ja muuntojoustaviksi Enerzin yhteistyökumppani Schneiderin ratkaisuilla.. Turkulainen Enerz Oy toteuttaa parhaillaan isoa toimitilakiinteistöjen saneeraushanketta Nurmi-yhtiöiden omistamiin Valimo Centerin kiinteistöihin Helsingin Pitäjänmäellä. Valimo Center tarjoaa tiloja yhteensä neljässä rakennuksessa eri kokoisille yrityksille yksittäisistä toimistohuoneista aina yli 1 000 neliön tilakokonaisuuksiin